chương 1 còn cho biết các đối tượng và phạm vi nghiên cứu, những phương pháp được vận dụng, ý nghĩa khoa học và thực tiễn mà đề tài mang lại, và cuối cùng là cấu trúc 5 chương. 9 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2. Cơ sở lý thuyết về nhà chung cư 2. Khái niệm nhà chung cư và phân biệt với tòa nhà, cụm nhà chung cư Theo Luật Nhà ở năm 2014 (Luật số 65/2014/QH13), tại Điều 3 có giải thích một số khái niệm như sau.
“Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. “Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư”. “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”.
“Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở”. Theo nhận định của tác giả, nhà chung cư là một hay có thể là nhiều khu nhà gần kề nhau, mỗi một khu nhà có nhiều tầng nhà, trong đó có nhiều hộ gia đình. Các hộ gia đình sinh sống trong các nhà chung cư (hay còn gọi là căn hộ chung cư) được xây dựng khép kín nằm trong các tòa nhà chung cư, hay nói cách khác thì tập hợp các nhà chung cư (từ 2 nhà trở lên) thành một khối tòa nhà chung cư, tập hợp của nhiều tòa nhà chung cư (từ 2 tòa nhà trở lên) thành cụm nhà chung cư. Điểm chung của các loại hình nhà chung cư, “tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư là đều có phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng, trong đó: 10 - Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư, ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó.
Phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư là phần diện tích, các hệ thống thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu tòa nhà chung cư. Phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư là phần diện tích, các công trình, hệ thống thiết bị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu cụm nhà chung cư, bao gồm bể nước, máy phát điện, bể phốt, máy bơm nước, sân vườn công cộng (nếu có) và các công trình, thiết bị khác được xây dựng, lắp đặt theo thiết kế được phê duyệt để sử dụng chung cho nhiều tòa nhà nhập vào cụm nhà chung cư. - Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư bao gồm (i) phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó, (ii) phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư, (iii) hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng”.1 mô phỏng cụm nhà chung cư với 5 tòa nhà chung cư, mỗi tòa nhà có 4 tầng, mỗi tầng có nhiều nhà hay căn hộ chung cư. Mô phỏng nhà chung cư, tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư Việc xây nhà chung cư thì phải cấp giấy phép xây dựng, còn việc xây tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư phải có quy hoạch và hồ sơ dự án.
Vai trò nhà chung cư Theo Hoàng Mạnh Nguyên (2016), trong lịch sử xây dựng các tòa nhà cao tầng thì lý do chúng xuất hiện là để các quốc gia thể hiện sức mạnh về kinh tế và quyền lực. Nhà cao tầng, tòa nhà chung cư có thể là công cụ để tái tổ chức lại sử dụng đất đô thị, góp phần tạo nên những đô thị lý tưởng, giãn cách con người với những nguồn ô nhiễm môi trường về không khí và tiếng ồn, cung cấp cho con người những điều kiện sống lý tưởng hơn, vị trí thuận lợi giúp cho việc đi lại của con người được thuận tiện và nhanh chóng hơn. Ngày nay, nhà cao tầng còn có vai trò quan trọng trong việc định hình diện mạo đô thị và xu hướng phát triển bền vững cho đô thị. Đối với quy hoạch đô 12 thị, nhà cao tầng tạo ra sự thay đổi các thông số về vi khí hậu như bức xạ, nhiệt độ, chiếu sáng, tốc độ gió, hướng gió… Nhà chung cư cao tầng đóng vai trò then chốt trong mô hình đô thị tập trung, khi sử dụng có hiệu quả hơn những nguồn năng lượng, giảm khoảng cách đi lại và tận dụng phương tiện giao thông công cộng, những loại hình sử dụng năng lượng có thể tái tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất (trong khi quỹ đất tại các đô thị đang ngày càng cạn kiệt) và mật độ đô thị, giảm chi phí của người dân trong chi tiêu cho nhà ở… 2.
Lý thuyết hành vi người tiêu dùng 2. Khái niệm hành vi người tiêu dùng Theo quan điểm của lý thuyết tài chính cổ điển, “hành vi nhà đầu tư là duy lý, nghĩa là quá trình ra quyết định phải dựa trên tất cả những thông tin hiện tại có giá trị, người ra quyết định cân nhắc giữa lợi ích và chi phí” (Kishore, 2006). Hành vi này là cơ sở ra đời khái niệm tối đa hóa hữu dụng. Trong khoa học tiếp thị, “mô hình hành vi người tiêu dùng được sử dụng để giải thích lý do người tiêu dùng quyết định mua một hàng hóa hoặc dịch vụ cụ thể” (Quester và cộng sự, 2011).
Quá trình quyết định mua được hình thành phụ thuộc vào tâm lý và đặc điểm của khách hàng sau khi họ bị kích thích bởi hoạt động tiếp thị và từ những yếu tố khác. Kotler (2009) xác nhận “tiêu dùng là một hành vi rất quan trọng đối với con người. Tiêu dùng là hành động nhằm thỏa mãn những nguyện vọng, ước muốn cũng như các nhu cầu về tình cảm, vật chất của một cá nhân hoặc hộ gia đình bằng việc mua sắm và sử dụng các sản phẩm”. Theo Bennett (2005), “hành vi của người tiêu dùng là những hành vi mà người tiêu dùng thể hiện trong việc tìm kiếm, sử dụng, đánh giá sản phẩm và dịch vụ mà họ mong đợi sẽ thỏa mãn nhu cầu cá nhân của họ”.
13 Tương tự đó, Lamb và cộng sự (2000) cho rằng, “hành vi của người tiêu dùng là một quá trình mô tả cách thức mà người tiêu dùng ra quyết định lựa chọn và loại bỏ một loại sản phẩm hay dịch vụ”. Theo Kotler (2007), “Hành vi người tiêu dùng là hành động của một người tiến hành mua và sử dụng sản phẩm cũng như dịch vụ, bao gồm cả quá trình tâm lý và xã hội xảy ra trước và sau khi hành động”. Theo Blackwell và cộng sự (2006), “khách hàng quyết định mua sản phẩm khi các đặc điểm sản phẩm phải phù hợp với đặc điểm của bản thân họ. Cá nhân đánh giá (có thể điều chỉnh) các tiêu chí khác nhau để xem xét sản phẩm nào có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của họ để đưa ra quyết định mua, những tiêu chí được quan tâm phổ biến là giá cả, vị trí, chất lượng, phí giao dịch, bảo hành…”.
Theo tác giả nhận thấy, “hành vi người tiêu dùng liên quan toàn bộ quá trình từ khi hình thành ý tưởng, đến lúc tìm kiếm thông tin và ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn sản phẩm, dịch vụ theo một số tiêu chí phù hợp với mỗi cá nhân người tiêu dùng. Quá trình này bao gồm những phản ứng, thái độ, cảm xúc, tinh thần của người tiêu dùng đối với các sản phẩm hàng hóa, dịch vụ. Những hành vi này ảnh hưởng đến quá trình tiếp thị, truyền thông, bán hàng, xúc tiến sản phẩm, dịch vụ của nhà cung cấp, cho nhà cung cấp sản phẩm và dịch vụ biết được mức độ mong muốn sử dụng và độ hữu ích của sản phẩm, dịch vụ đối với người tiêu dùng”. Các dạng hành vi tiêu dùng Tùy vào mỗi loại mặt hàng, sản phẩm và giá trị mà người tiêu dùng có các dạng hành vi khác nhau.
Những sản phẩm thông dụng hằng ngày thường được quyết định dễ dàng và nhanh chóng hơn, ít có sự so sánh giá giữa các thương hiệu. Nhưng những sản phẩm có giá trị cao thì người tiêu dùng sẽ phải cân nhắc kỹ càng, dành nhiều thời gian và công sức khi quyết định mua. 14 Theo Kotler (2005), “dựa vào mức độ quan tâm của người tiêu dùng và sự khác biệt của các nhãn hiệu, có 4 dạng hành vi mua của người tiêu dùng. Thứ nhất, hành vi mua thông thường.
Đối với các loại hàng hóa giá rẻ, có sự lặp lại thường xuyên trong mua sắm tiêu dùng thì thường người tiêu dùng ít phải mất công suy nghĩ và đưa ra quyết định lựa chọn, nó cũng không có sự khác nhau lớn giữa các nhãn hiệu, không tốn thời gian cho việc lựa chọn. Cho dù họ có mua lại những nhãn hiệu đã từng dùng, có chỉ là thói quen tiêu dùng chứ họ không có phân biệt về thương hiệu. Quá trình quyết định mua hàng xuất phát từ thói quen và kiến thức được lĩnh hội một cách thụ động. Thứ hai, hành vi mua tìm kiếm sự đa dạng.
Có những loại sản phẩm có nhiều nhãn hiệu khác nhau, và người tiêu dùng lựa chọn mua sản phẩm mà không cân nhắc nhiều và sau khi sử dụng thì mới đánh giá. Hành vi mua sắm của họ không hình thành thói quen với nhãn hiệu này, lần mua sau họ có thể lựa chọn một nhãn hiệu khác để cảm nhận cái mới và họ thay đổi nhãn hiệu nhiều lần. Đó được gọi là tìm kiếm sự đa dạng trong các nhãn hiệu khác nhau. Và việc lựa chọn nhãn hiệu khác không phải là họ không hài lòng với nhãn hiệu cũ mà là tìm kiếm sự trải nghiệm mới.
Đối với hành vi này, nhà quản trị cần tạo điều kiện thuận lợi để người tiêu dùng tiện lợi khi mua sản phẩm.