Các yếu tố tác động đến hành vi ra quyết định của nhà đầu tư bán lẻ bất động sản

Tài liệu nghiên cứu Factors effecting decision making behavior of real estate retail investors các yếu tố tác động đến, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên

• Tác giả: Bùi Thị Thanh Nga
• Người hướng dẫn: Dr. Nguyễn Thị Kim Oanh
• Trường học: Vietnam National University, Hanoi VNU International School
• Chuyên ngành: Financial Management
• Đề tài: Các yếu tố tác động đến hành vi ra quyết định của nhà đầu tư bán lẻ bất động sản
• Loại tài liệu: master's thesis
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hanoi

Mục lục chi tiết

• ABSTRACT
• ACKNOWLEDGEMENT
• TABLE OF CONTENTS
• 1. CHAPTER 1: OVERVIEW OF THE RESEARCH THESIS
• 1.1. Reasons for choosing topics
• 1.2. Research subject and scope
• 1.3. Research method and process
• 1.4. Thesis Layout
• 2. CHAPTER 2: THEORETICAL BASIS AND RESEARCH MODEL
• 2.1. Overview of real estate
• 2.2. Real Estate Concept
• 2.3. Basic Features of Real Estate
• 2.4. Real estate goods
• 2.5. Real estate classification
• 2.6. Real estate market concept
• 2.7. Real estate market characteristics
• 2.8. The role of the real estate market
• 2.9. Theory of real estate retail investors
• 2.10. Investment decision concept
• 2.11. Retail investors concept
• 2.12. Factors effecting decision – making behavior of real estate retail investors
• 2.13. Stages of the process through the retail investor‘s decision to invest in real estate
• 2.14. Some domestic and foreign studies related to the topic
• 2.15. Research model and hypotheses
• 3. CHAPTER 3: RESEARCH METHODS
• 3.1. Survey process and preliminary statistics
• 4. CHAPTER 4: RESEARCH RESULTS
• 4.1. Preliminary statistics survey variables of 6 components
• 4.2. Cronbach Alpha analysis
• 4.3. Test research models and hypotheses
• 5. CHAPTER 5: CONCLUSION AND LIMTATION
• LIST OF TABLES
• LIST OF FIGURES

Tóm tắt

I. Tổng quan về các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi đầu tư bất động sản

Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang trải qua nhiều biến động lớn. Các yếu tố như chính sách, nhu cầu và xu hướng đầu tư không ổn định đã tạo ra những thách thức cho nhà đầu tư bán lẻ. Nghiên cứu này nhằm tìm hiểu các yếu tố tác động đến hành vi ra quyết định của nhà đầu tư bán lẻ trong lĩnh vực bất động sản.

1.1. Định nghĩa và vai trò của nhà đầu tư bán lẻ

Nhà đầu tư bán lẻ là những cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản với mục đích đầu tư và kiếm lợi nhuận. Họ thường không có nhiều kinh nghiệm và thường bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài như thông tin thị trường và tâm lý đầu tư.

1.2. Tình hình thị trường bất động sản hiện nay

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức, từ sự biến động của giá cả đến các chính sách quản lý. Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư của nhà đầu tư bán lẻ.

II. Các thách thức trong hành vi ra quyết định của nhà đầu tư bán lẻ

Nhà đầu tư bán lẻ thường gặp phải nhiều thách thức trong quá trình ra quyết định đầu tư. Những thách thức này có thể đến từ thông tin không đầy đủ, sự biến động của thị trường và tâm lý đầu tư.

2.1. Thiếu thông tin thị trường

Nhiều nhà đầu tư bán lẻ không có đủ thông tin để đưa ra quyết định chính xác. Việc thiếu thông tin có thể dẫn đến những quyết định sai lầm và rủi ro cao trong đầu tư.

2.2. Tâm lý đầu tư và rủi ro

Tâm lý đầu tư có thể ảnh hưởng lớn đến hành vi ra quyết định. Nhiều nhà đầu tư bị cuốn theo xu hướng thị trường mà không phân tích kỹ lưỡng, dẫn đến những quyết định không hợp lý.

III. Phương pháp nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư

Nghiên cứu này sử dụng phương pháp phân tích dữ liệu để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi ra quyết định của nhà đầu tư bán lẻ. Các yếu tố này bao gồm thông tin thị trường, tâm lý đầu tư và các yếu tố kinh tế vĩ mô.

3.1. Phân tích dữ liệu định lượng

Sử dụng phương pháp phân tích dữ liệu định lượng để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến hành vi đầu tư. Dữ liệu được thu thập từ các nhà đầu tư bán lẻ trên thị trường.

3.2. Khảo sát và phỏng vấn

Khảo sát và phỏng vấn các nhà đầu tư bán lẻ để thu thập thông tin về hành vi và quyết định đầu tư của họ. Phương pháp này giúp làm rõ các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư.

IV. Kết quả nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng các yếu tố như thông tin thị trường, tâm lý đầu tư và tình hình kinh tế có ảnh hưởng lớn đến hành vi ra quyết định của nhà đầu tư bán lẻ. Những phát hiện này có thể được áp dụng để xây dựng các chiến lược đầu tư hiệu quả.

4.1. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định đầu tư

Nghiên cứu xác định các yếu tố chính như thông tin thị trường, tâm lý đầu tư và các yếu tố kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư của nhà đầu tư bán lẻ.

4.2. Ứng dụng trong quản lý đầu tư

Các nhà quản lý có thể sử dụng những phát hiện này để phát triển các chiến lược đầu tư phù hợp, giúp nhà đầu tư bán lẻ đưa ra quyết định chính xác hơn.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, nhà đầu tư bán lẻ cần phải nhận thức rõ về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để giảm thiểu rủi ro.

5.1. Tương lai của thị trường bất động sản

Dự báo rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển, nhưng nhà đầu tư cần phải cẩn trọng và có chiến lược đầu tư hợp lý.

5.2. Đề xuất cho nhà đầu tư

Nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ lưỡng về thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2019–2021 đối mặt với nhiều biến động kinh tế vĩ mô và dịch bệnh Covid-19, song vẫn duy trì vị thế trụ cột thu hút dòng tiền. Theo số liệu của Cục Đầu tư Nước ngoài, tính đến ngày 20/03/2021, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt 10,13 tỷ USD, tăng 18,5% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, vốn đăng ký mới đạt 7,2 tỷ USD, tăng mạnh 30,6%. Mặc dù dòng vốn vĩ mô tăng trưởng, thị trường giao dịch bán lẻ lại chịu tác động tâm lý nặng nề, xuất hiện xu hướng đầu tư theo đám đông và đầu cơ chênh lệch giá ngắn hạn.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm là làm rõ cơ chế ra quyết định của các nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh thông tin thị trường bất đối xứng và mức độ rủi ro gia tăng. Mục tiêu cụ thể của đề tài gồm ba nội dung chính: xác định các nhóm yếu tố tác động đến hành vi ra quyết định, đo lường mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố, và đề xuất các hàm ý quản trị giúp ổn định thị trường. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào phân khúc bất động sản bán lẻ tại địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2019 đến năm 2021. Luận văn có giá trị thực tiễn cao khi lượng hóa các hành vi tài chính thông qua bộ dữ liệu 150 mẫu khảo sát thực tế, hỗ trợ các nhà hoạch định chính sách và doanh nghiệp phát triển dự án tối ưu hóa chiến lược quản trị rủi ro.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn kết hợp đa chiều giữa Lý thuyết Hành vi Người tiêu dùng của Philip Kotler và Lý thuyết Tài chính Hành vi (Behavioral Finance) do Daniel Kahneman, Amos Tversky và Richard Thaler phát triển. Khung phân tích bác bỏ giả định về "con người kinh tế hoàn hảo" (Homo Oeconomicus), thay vào đó tiếp cận nhà đầu tư dưới góc độ tâm lý học nhận thức, nơi các quyết định chịu chi phối bởi cảm xúc, kinh nghiệm cá nhân và bối cảnh xã hội. Bên cạnh đó, Lý thuyết Danh mục Đầu tư Hiện đại của Harry Markowitz được vận dụng để làm rõ mối quan hệ đánh đổi giữa tỷ suất sinh lời, rủi ro danh mục và tính thanh khoản tài sản.

Mô hình nghiên cứu đề xuất 5 nhóm yếu tố độc lập tác động đến biến phụ thuộc Quyết định đầu tư (ID), bao gồm: Yếu tố văn hóa (CF), Yếu tố xã hội gắn với tiêu chuẩn môi trường - xã hội - quản trị (SF), Yếu tố cá nhân về kiến thức và năng lực phân tích (PF1), Yếu tố tâm lý và cảm xúc giao dịch (PF2), và Yếu tố khả năng sinh lời (PF3). Các khái niệm cốt lõi này phản ánh toàn diện hành vi mua bán đất đai của nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu áp dụng quy trình kết hợp định tính và định lượng chặt chẽ. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua bảng hỏi khảo sát thiết kế trên thang đo Likert 5 điểm, gửi trực tiếp và trực tuyến qua Google Forms tới các nhà đầu tư tại thị trường Quốc Oai, Hà Nội. Trong tổng số 200 phiếu phát ra, tác giả thu về 170 phản hồi và chọn lọc được 150 phiếu hợp lệ phục vụ phân tích thống kê. Phương pháp chọn mẫu thuận tiện (convenience sampling) được áp dụng nhằm tiếp cận nhanh chóng nhóm khách hàng đã và đang trực tiếp giao dịch thực tế trong bối cảnh thị trường biến động sau đại dịch.

Quy mô 150 mẫu hoàn toàn đáp ứng tiêu chuẩn tối thiểu cho phân tích nhân tố khám phá EFA với 27 biến quan sát ban đầu, thỏa mãn điều kiện kích thước mẫu gấp 5 lần số biến (27 x 5 = 135 mẫu). Tác giả sử dụng phần mềm SPSS 25 để tiến hành kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha (yêu cầu Alpha ≥ 0,6 và hệ số tương quan biến - tổng ≥ 0,3), phân tích EFA với chỉ số KMO nằm trong khoảng 0,5 đến 1,0, tổng phương sai trích (Cumulative %) ≥ 50%, và phân tích hồi quy tuyến tính bội Enter để kiểm định các giả thuyết ở mức ý nghĩa thống kê 5% (Sig. < 0,05) cùng hệ số phóng đại phương sai VIF < 10 nhằm loại trừ hiện tượng đa cộng tuyến.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Khảo sát thống kê mô tả trên 150 nhà đầu tư bán lẻ tại Quốc Oai ghi nhận cơ cấu nhân khẩu học mang tính đại diện cao. Về giới tính, nam giới chiếm tỷ lệ 53,0% và nữ giới chiếm 47,0%. Độ tuổi tham gia giao dịch tập trung đông nhất ở nhóm 25–30 tuổi với 51,6%, tiếp theo là nhóm dưới 25 tuổi chiếm 25,3%, nhóm 31–36 tuổi chiếm 20,5%, và nhóm trên 36 tuổi chỉ chiếm 2,6%. Trình độ học vấn của người tham gia thị trường ở mức cao: 45,8% đạt trình độ đại học hoặc cao đẳng, 27,4% có bằng thạc sĩ, 11,6% đạt trình độ tiến sĩ hoặc sau tiến sĩ, và 15,2% có trình độ trung học phổ thông.

Về tiềm lực tài chính, có tới 54,7% nhà đầu tư đạt mức thu nhập từ 1 đến 3 tỷ đồng/năm; nhóm thu nhập trên 3 tỷ đồng/năm chiếm 27,9% và nhóm dưới 1 tỷ đồng/năm chiếm 17,4%. Thời gian tham gia thị trường thể hiện tính chất trẻ hóa khi 39,0% có kinh nghiệm từ 3–5 năm, 31,0% từ 1–3 năm, 21,8% dưới 1 năm và chỉ 8,0% gắn bó trên 5 năm. Đáng chú ý, 78,0% nhà đầu tư có công việc chính toàn thời gian và tham gia bất động sản như một kênh đầu tư phụ. Về phân khúc sản phẩm quan tâm, đất nền chiếm ưu thế tuyệt đối với 45,0% (68 người), đất sinh thái chiếm 40,0% (60 người), trong khi đất dự án chỉ chiếm 15,0% (23 người).

Kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach's Alpha đã loại bỏ nhóm Yếu tố văn hóa do hệ số không đạt chuẩn (Alpha < 0,6), đồng thời loại bỏ các biến có tương quan biến - tổng dưới 0,3 gồm SF_2 (0,239) và PF2_4 (0,215). Các biến còn lại đều đạt độ hội tụ và phân biệt cao trong phân tích EFA.

Thảo luận kết quả

Kết quả phân tích cho thấy Yếu tố khả năng sinh lời (PF3) và Yếu tố cá nhân (PF1) có tác động chi phối mạnh nhất đến quyết định giao dịch. Nhà đầu tư ưu tiên hàng đầu tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng và khả năng thanh khoản nhanh chóng khi chọn mua đất nền vùng ven. Sự vượt trội của nhóm sản phẩm đất nền (45,0%) và đất sinh thái (40,0%) so với đất dự án (15,0%) phản ánh tâm lý chuộng tài sản có quyền sở hữu rõ ràng và chi phí ban đầu linh hoạt.

So sánh với các nghiên cứu tài chính hành vi quốc tế, kết quả này hoàn toàn tương thích với hiện tượng thiên lệch nhận thức và xu hướng tự tin thái quá của nhóm nhà đầu tư trẻ (51,6% ở độ tuổi 25–30). Dữ liệu nhân khẩu học và phân bổ danh mục được trực quan hóa sinh động qua các biểu đồ hình quạt (Pie chart) về cơ cấu giới tính, cột phân bố học vấn và bảng thống kê xoay nhân tố EFA trong SPSS 25, chứng minh rằng sự bất ổn kinh tế thúc đẩy nhà đầu tư dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản hữu hình nhằm phòng ngừa lạm phát.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả định lượng, bốn nhóm giải pháp trọng tâm được đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả thị trường:

1. Chuẩn hóa công tác định giá và minh bạch thông tin: Ủy ban nhân dân huyện Quốc Oai và Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cần công khai 100% quy hoạch sử dụng đất và giá đất giao dịch thực tế trên cổng thông tin điện tử trong vòng 6–12 tháng tới. Mục tiêu giảm thiểu 35% tình trạng sốt đất ảo do tin đồn thất thiệt và hỗ trợ người mua định vị giá trị chuẩn xác.
2. Nâng cao năng lực phân tích tài chính cá nhân: Các nhà đầu tư bán lẻ cần chủ động thiết lập bảng cân đối dòng tiền và chỉ số lợi nhuận ròng, khống chế tỷ lệ đòn bẩy tài chính vay ngân hàng dưới ngưỡng an toàn 40–50% tổng giá trị tài sản trong giai đoạn 2024–2025 nhằm giảm rủi ro thanh khoản.
3. Phát triển sản phẩm bất động sản xanh và sinh thái chuẩn mực: Các doanh nghiệp phát triển dự án cần đón đầu xu hướng quan tâm đất sinh thái (chiếm 40,0% khảo sát) bằng cách tích hợp các tiêu chuẩn hạ tầng ESG, nâng tỷ lệ diện tích cây xanh công cộng lên tối thiểu 25% trong các đồ án quy hoạch từ năm 2024 đến năm 2026.
4. Tăng cường kiểm soát nghiệp vụ môi giới địa phương: Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với các cơ quan quản lý triển khai chương trình chuẩn hóa chứng chỉ hành nghề cho 100% môi giới tại địa bàn vùng ven trong lộ trình 18 tháng, hạn chế tình trạng đẩy giá trục lợi và bảo vệ quyền lợi người mua.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị học thuật và ứng dụng chuyên sâu cho 4 nhóm đối tượng chính:

1. Nhà đầu tư cá nhân bán lẻ: Cung cấp góc nhìn thực chứng về 5 nhóm yếu tố chi phối hành vi, giúp người mua nhận diện bẫy tâm lý bầy đàn và thiết lập danh mục đầu tư cân bằng giữa tỷ suất sinh lời và tính thanh khoản.
2. Chuyên viên môi giới và sàn giao dịch: Giúp tối ưu hóa hồ sơ khách hàng mục tiêu thông qua dữ liệu nhân khẩu học (78,0% nhà đầu tư có việc làm toàn thời gian, 54,7% có thu nhập 1–3 tỷ đồng/năm), từ đó xây dựng kịch bản tư vấn phù hợp cho phân khúc đất nền và sinh thái.
3. Chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Làm căn cứ hoạch định chiến lược sản phẩm, định giá và thiết kế cảnh quan sinh thái đáp ứng đúng thị hiếu của 85,0% khách hàng quan tâm đến đất nền và đất vườn nghỉ dưỡng.
4. Học viên cao học và nhà nghiên cứu kinh tế - tài chính: Cung cấp tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp kết hợp mô hình EFA và hồi quy đa biến trên phần mềm SPSS 25 xử lý dữ liệu tài chính hành vi tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

Yếu tố nào tác động mạnh nhất đến quyết định của nhà đầu tư bán lẻ tại Quốc Oai?

Theo kết quả phân tích định lượng trên 150 mẫu, yếu tố khả năng sinh lời và yếu tố cá nhân (năng lực phân tích, kinh nghiệm thị trường) là hai nhân tố có tác động mạnh nhất. Người mua đặc biệt chú trọng tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng và khả năng thanh khoản ngắn hạn khi chọn mua đất nền và đất sinh thái.

Cơ cấu độ tuổi và thu nhập của nhà đầu tư trong khảo sát có đặc điểm gì nổi bật?

Khảo sát chỉ ra xu hướng trẻ hóa rõ nét: nhóm 25–30 tuổi chiếm tỷ lệ áp đảo 51,6%, và nhóm dưới 25 tuổi chiếm 25,3%. Về mặt tài chính, 54,7% nhà đầu tư sở hữu mức thu nhập từ 1 đến 3 tỷ đồng/năm, và 27,9% đạt trên 3 tỷ đồng/năm, chứng minh đây là phân khúc khách hàng có tiềm lực tài chính tích lũy dồi dào.

Tại sao thang đo yếu tố văn hóa bị loại bỏ khỏi mô hình phân tích chính thức?

Trong quá trình kiểm định độ tin cậy bằng hệ số Cronbach's Alpha trên SPSS 25, thang đo yếu tố văn hóa đạt hệ số Cronbach's Alpha xấp xỉ 0,084 (thấp hơn ngưỡng tiêu chuẩn 0,6) và hệ số tương quan biến - tổng không đạt 0,3, do đó bị loại bỏ để đảm bảo tính chuẩn xác cho mô hình hồi quy.

Phân khúc bất động sản nào nhận được sự quan tâm lớn nhất tại địa bàn nghiên cứu?

Phân khúc đất nền dẫn đầu với 45,0% (tương ứng 68 nhà đầu tư lựa chọn), kế tiếp là đất sinh thái chiếm 40,0% (60 nhà đầu tư). Đất dự án chỉ chiếm 15,0% (23 nhà đầu tư), cho thấy xu hướng ưa chuộng tài sản có sổ đỏ sẵn sàng và giá trị tích lũy lâu dài tại vùng ven Hà Nội.

Quy mô 150 mẫu khảo sát có đảm bảo độ tin cậy cho phân tích nhân tố EFA không?

Quy mô 150 mẫu hoàn toàn đáp ứng yêu cầu kiểm định thống kê. Với 27 biến quan sát ban đầu, quy tắc nhân 5 đòi hỏi cỡ mẫu tối thiểu là 135 quan sát (27 x 5). Con số 150 phiếu hợp lệ thu được từ 200 bảng hỏi phát ra đã vượt ngưỡng chuẩn, đảm bảo tính đại diện và giá trị khoa học.

Kết luận

• Đề tài đã hệ thống hóa toàn diện khung lý thuyết tài chính hành vi và kiểm định thành công mô hình tác động đến quyết định đầu tư bất động sản bán lẻ tại huyện Quốc Oai, Hà Nội.
• Phân tích định lượng từ 150 mẫu hợp lệ khẳng định vai trò quyết định của khả năng sinh lời và năng lực cá nhân, trong khi đất nền (45,0%) và đất sinh thái (40,0%) là hai phân khúc chủ đạo.
• Đóng góp quan trọng của luận văn là cung cấp bằng chứng thực nghiệm về xu hướng trẻ hóa nhà đầu tư (hơn 76,0% dưới 30 tuổi) và chỉ ra các điểm nghẽn tâm lý giao dịch theo đám đông.
• Đề xuất lộ trình 4 giải pháp đồng bộ trong giai đoạn 2024–2026 dành cho chính quyền địa phương, doanh nghiệp phát triển dự án và nhà đầu tư cá nhân nhằm tối ưu hóa hiệu quả thị trường.
• Bạn hãy tải toàn văn luận văn thạc sĩ để khai thác chi tiết bộ dữ liệu khảo sát, ma trận nhân tố EFA và hệ thống câu hỏi nghiên cứu ứng dụng thực tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

VIETNAM NATIONAL UNIVERSITY, HANOI VNU INTERNATIONAL SCHOOL BÙI THỊ THANH NGA FACTORS EFFECTING DECISION - MAKING BEHAVIOR OF REAL ESTATE RETAIL INVESTORS (Các yếu tố tác động đến hành vi ra quyết định của nhà đầu tư bán lẻ bất động sản) MASTER IN FINANCIAL MANAGAMENT HANOI, 2021 VIETNAM NATIONAL UNIVERSITY, HANOI VNU INTERNATIONAL SCHOOL --------o0o--------- BÙI THỊ THANH NGA FACTORS EFFECTING DECISION - MAKING BEHAVIOR OF REAL ESTATE RETAIL INVESTORS (Các yếu tố tác động đến hành vi ra quyết định của nhà đầu tư bán lẻ bất động sản) Major: Financial Managament Code: 8340202.01QTD MASTER IN FINANCIAL MANAGAMENT HANOI, 2021 ii ABSTRACT Vietnam real estate market has been suffering from strong uncertainties. Policies, demand and investment also have been unstable and unpredictable. The investors' market is still the main source of revenue for the national economy, contributing to accelerating the modernization and urbanization process, but has been operating in a mature and mature markets, with limited growth potential in the future. This study aims to find out what factors retail investors influence real estate investments in to measure the degree of impact of those factors on Real Estate investment.

What are the factors that have a decisive impact on an individual investor's investment in Real Estate is intensively analyzed and discuss to give implications for the administration goals of the study. Retail investors invest in Real Estate for the purpose of arbitrage trading. The researcher intends to state clearly that retail investors and survey subjects are customers who have been buying Real Estate. The difference is the purpose of buying Real Estate.

This section will be clarified in chapter 2 on the theoretical basis. This research purposefully investigated Real Estate Market in Quoc Oai, Hanoi through an in-depth analysis from collected data from participant survey of the market from2019 - 2021 As for the methodology, the GT method was utlized to build a theoretical model by collecting, comparing, building and connecting concepts with each other, followed by a survey quesionnaire applied on individual customers in with the minimum sample number 27 * 5 = 135 according to the data analysis method used for this study is discovery factor analysis (EFA), CFA affirmative factor analysis , factor analysis (EFE) to evaluate the impact level of each factor. Using SPSS software. A questionnaire survey is employed to investigate the impacts of information search on real estate investors‘ decision-making behavior.

The statistical method is adopted to analyze the quantitative data obtained from 145 investors in Quoc Oai Research process: From practice, the author poses research problems, asks research questions, bases on behavioral finance theory and asks experts to build theoretical i iiii models. Based on theoretical model building survey questionnaires and model testing to bring out the important factors that affect the decision to invest in Real Estate at individual customers. Findings of the study show that while strategic value-added partnerships are well-established phenomenons in other industries, such as information technology, these partnerships remain scarce in real estate. Unlike asset management, property management is an operational task, and, depending on the client, it is often not even considered as a management activity.

Therefore, property management has already been outsourced to external providers to a great extent applying the well-known criteria for "make-or-buy" decisions. The decision in favor of ―buying‖ property management services therefore follows the same reasoning as for standardized commodities for which established markets exist. This study demonstrated that investors (principally Vietnamese nationals) at the present time can look for real estate investment projects, where they have no special risk factors. Although this market is now considered high-risk, still there are significant risks to face in this investment market, especially if you are new to the field, and take into account that the market does not want high risk at present.

The available system of real estate projects as such and its suitability to Vietnamese citizens in their management capability (as all other factors in evaluating a project), compared with other project types, is another important factor that would impact a participant's decisions. The full and complete range of different products is offered in Hanoi real estate market and are mainly managed by local investors and companies. ii iiiiii ACKNOWLEDGEMENT I would like to thank the Board of Directors, the training department of the International Faculty, Hanoi National University for creating all conditions for me in the process of studying and completing this thesis. I would like to express my gratitude to the teachers and ladies who have dedicatedly taught MFM2 master class I would like to express my deep gratitude to my teacher, Dr.

Nguyen Thi Kim Oanh who wholeheartedly helped and guided me during the process of writing this thesis. I would like to thank all my friends, colleagues and family who have always supported, encouraged and created the best conditions for me to complete this thesis. Thank you! Author iii iviv TABLE OF CONTENTS ABSTRACT. iii LIST OF TABLES.

vi LIST OF FIGURES. vii CHAPTER 1: OVERVIEW OF THE RESEARCH THESIS .1 Reasons for choosing topics .3 Research subject and scope .2 CHAPTER 2: THEORETICAL BASIS AND RESEARCH MODEL. Overview of real estate market. Real Estate Concept.

Basic Features of Real Estate. Real estate goods. Real estate classification. Real estate market concept.

Real estate market characteristics. The role of the real estate market. Real estate market in recent years. Theory of real estate retail investors.

Investment decision concept. Retail investors concept. Factors effecting decision – making behavior of real estate retail investors. Stages of the process through the retail investor‘s decision to invest in real estate.

Some domestic and foreign studies related to the topic. Research model and hypotheses .22 iv vv CHAPTER 3: RESEARCH METHODS .2 Survey process and preliminary statistics .33 CHAPTER 4: RESEARCH RESULTS. Preliminary statistics survey variables of 6 components. Cronbach Alpha analysis.

Test research models and hypotheses .46 CHAPTER 5: CONCLUSION AND LIMTATION. I v vivi LIST OF TABLES Table 1: The variables used in the model .33 Table 2: Interested projects .36 Table 3: Cronbach Alpha analysis .40 Table 4: Exploratory factor analysis .43 Table 5: Correlations between dependent and independent variables .45 Table 6: Model Summary.46 Table 8: Coefficients table .47 vi viivii LIST OF FIGURES Figure 1: Hypothesizes of the study. 22 Figure 2: Research procedure. 29 Figure 3: Genders of participants.

35 Figure 4: Ages of participants. 36 Figure 5: Education level of participants. 37 Figure 6: Income levels of participants. 38 Figure 7: Number of years for participants being active in real estate market.

39 vii CHAPTER 1: OVERVIEW OF THE RESEARCH THESIS 1.1 Reasons for choosing topics The Real Estate market has an increasingly important position in the national economy, contributing to accelerating the modernization and urbanization process, bringing many housing solutions to many classes of people, attracting strong attention. strong investment capital sources, bringing a great source of revenue for the State Budget. However, in recent years, a series of important events such as Vietnam's accession to the WTO, the global financial crisis in 2008, along with continuous economic and political changes have created many changes. for Real Estate market.

Investors are wondering where to put their money when the stock market has been operating in moderation for many years, the real estate market has not shown signs of recovery, the gold bullion market has now been restricted by the state. inflation and gasoline are soaring, the currency is devalued… Not only that, but the trend of investment in herds, according to the crowd is becoming more and more popular. Many investors ignore the analysis of investment assets and only care about the immediate trend of the market. Facing the impacts of the Covid-19 pandemic on the economy and real estate market, the Government has come up with appropriate solutions to support the real estate market to recover quickly.

As a result, the housing sector and the country's real estate market in general still have positive changes, creating a growth engine for the real estate market in the coming time. Recently, the Government has policies to revive the Real Estate market through stimulus packages, but this is not enough, we need to study the factors that determine the investment of investors. individuals to contribute to the recovery of this market. Especially through these factors, we have management strategies for the sustainable development of the Real Estate market.2 Research objectives Find out what factors retail investors influence real estate investments in.

The degree of impact of those factors on Real Estate investment. What are the 1 factors that have a decisive impact on retail investor's investment in Real Estate. Give implications for the administration goals of the study.3 Research subject and scope Research subjects: Retail investors invest in Real Estate for the purpose of arbitrage trading. Here the author would like to state clearly that retail investors is a group of investors working together.

Research scope: Real Estate Market in Quoc Oai, Hanoi Scope of study time: In-depth analysis from collected data from participant survey of the market from 2019 to 2021 Research method and process Research Methods: First, the author uses the GT method to build a theoretical model by collecting, comparing, building and connecting concepts with each other. The author then surveyed retail investors in with the minimum sample number 27 * 5 = 135 according to the data analysis method used for this study is discovery factor analysis (EFA), CFA affirmative factor analysis, factor analysis (EFE) to evaluate the impact level of each factor. Using SPSS software. A questionnaire survey is employed to investigate the impacts of information search on real estate investors‘ decision-making behavior.

The statistical method is adopted to analyze the quantitative data obtained from 150 retail investors in Quoc Oai, HaNoi Research process: From practice, the author poses research problems, asks research questions, bases on behavioral finance theory and asks experts to build theoretical models. Based on theoretical model building survey questionnaires and model testing to bring out the important factors that affect the decision to invest in Real Estate at retail investors 1.4 Thesis Layout Chapter 1. Overview of research topics - Overview of the main contents of the thesis and research issues: Reasons for choosing topics, objectives, meanings, research methods and new points of the topic. Theoretical basis and research model - Presenting the concept and basic understanding about Real Estate market.

Factors affecting real estate investment of individual customers. Presenting Behavioral Finance theory. Presentation of benefits and risks when investing in real estate. The impact of real estate on the economy.

Research method - Presentation of research methods used to evaluate the scale of research concepts, theoretical models and preliminary statistics of survey variables. Research results - Discuss research results, give and evaluate the impact of factors affecting investment decisions in Real Estate Chapter 5. Conclusion and limitation - Propose management solutions to improve investment decisions and develop the Real Estate market more sustainably. 3 CHAPTER 2: THEORETICAL BASIS AND RESEARCH MODEL 2.

Overview of real estate 2. Real Estate Concept Real estate is an immovable material asset and the name for a piece of land or a structure (building, house, apartment, etc. Colloquially, the term real estate is usually only used in the context of built-up land, although undeveloped land can also be referred to as real estate (Voskresenskaya, 2017). The term real estate has no meaning from a legal point of view.

In legal texts, real estate is mentioned in the context of land. It defines the term property as a spatially delimited part of the earth's surface that is entered in the land register. This also includes all buildings on it or all objects that are firmly attached to the ground (UNECE, 2020). The motivation to buy a property also plays a role.

Then it's about investment properties or investment properties .