ĐẶT VẤN ĐỀ 1.Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con ngƣời, gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn xƣa của mỗi quốc gia. Đất đai là địa bàn phân bố dân cƣ, là nơi xây dựng nên các công trình văn hóa, xã hội, quốc phòng, an ninh, là yếu tố cấu thành lãnh thổ quốc gia gắn liền với lịch sử dân tộc. Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trƣờng đất đai đƣợc coi là một loại hàng hóa đặc biệt có thể đem trao đổi, chuyển nhƣợng đáp ứng nhu cầu của con ngƣời. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đ i hỏi phải định giá đất.
Chính vì vậy định giá đất là một công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất đai thích hợp theo định hƣớng kinh tế thị trƣờng nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai – thị trƣờng – sự quản lý của Nhà nƣớc. Nhà nƣớc điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trƣờng đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để ngƣời sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nƣớc điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật. Tuy nhiên, giá đất luôn luôn thay đổi, thị trƣờng giá đất biến động không ngừng.
Để quản lý đƣợc thị trƣờng đất đai cũng nhƣ công tác quản lý, sử dụng đất thì việc nắm bắt, đánh giá sự biến động về giá đất ở là vô cùng cần thiết. Phúc Thọ là một huyện thuộc Thành phố Hà Nội nằm ở phía Tây Nam của Thủ đô. Trong những năm gần đây, vấn đề quản lý Nhà nƣớc về đất đai đã đạt đƣợc những kết quả đáng ghi nhận. Từ vấn đề thực hiện quy hoạch, cấp phép xây dựng, giải phóng mặt bằng, đầu tƣ xây dựng các dự án cho đến công tác quản lý, sử dụng các loại đất đều đƣợc các cơ quan chức năng từ cấp xã, huyện hết sức coi trọng, quản lý chặt chẽ theo đúng quy định của pháp luật.
Một vài năm trở lại đây do dân cƣ tăng nhanh dẫn 1 đến số đất ở hiện tại không đủ do vậy giá đất có sự tăng nhanh đột biến. Thị trƣờng đất đai trên địa bàn huyện đặc biệt là đối với nhóm đất ở rất sôi động, chính vì vậy việc nắm bắt tình hình biến động giá đất ở để nâng cao hơn chất lƣợng và hiệu quả công tác quản lý giá đất trên địa bàn là một vấn đề cần phải đƣợc thực hiện. Cùng với đó sự chênh lệch giá đất ở các khu vực, các xã cũng có sự chênh lệch. Mặt khác với chủ trƣơng phát triển Phúc Thọ trở thành một huyện nông nghiệp xanh thì việc quy hoạch, quản lý, thu hồi, bồi thƣờng thiệt hại giữa cơ quan chức năng với ngƣời dân còn gặp những khó khăn vƣớng mắc xoay quanh giá đất.
Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và gây khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phƣơng. Xuất phát từ thực tế trên, để nghiên cứu sâu hơn về thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố huyện nhằm nâng cao chất lƣợng công tác quản lý giá đất, dƣới sự hƣớng dẫn của Thầy Bùi Nguyên Hạnh – Giảng viên khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Tìm hiểu biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Phúc Thọ - thành phố Hà Nội”. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Tìm hiểu biến động giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu năm 2015 so với năm 2019. - Đánh giá mức độ phù hợp giữa giá Nhà nƣớc quy định và giá đất ở giao dịch thực tế trên thị trƣờng.
TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Khái quát về đất đai và thị trƣờng đất đai 1. Khái niệm, đặc tính của đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nƣớc trên bề mặt trái đất. Xét về mặt tự nhiên và trong mối quan hệ với đời sống, lịch sử, văn hóa, chính trị, xã hội của con ngƣời thì đó là một loại tài nguyên vô giá không có gì có thể thay thế đƣợc, là thành quả đấu tranh, hy sinh xƣơng máu để bảo vệ sự toàn vẹn lãnh thổ quốc gia của các dân tộc cùng chung sống trên lãnh thổ đó.
Đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản nhƣ: đáp ứng nhu cầu nào đó của con ngƣời (có giá trị sử dụng), con ngƣời có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tƣợng trao đổi mua bán. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản nhƣ: đáp ứng đƣợc nhu cầu nào đó của con ngƣời tức là có giá trị sử dụng; con ngƣời có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tƣợng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lƣu dân sự). nhƣng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trƣờng không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai. Đồng thời đất đai c n đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích.
Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã đƣợc khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hƣớng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Đất đai có hai đặc tính tự nhiên và xã hội: Về đặc tính tự nhiên thì đất đai là sự cố định về vị trí, không thể di chuyển. Sự hữu hạn về diện tích (số lƣợng), không thể tái sinh, sự không đồng nhất về chất lƣợng 3 và giá trị sử dụng.
Có thể sử dụng đất vào nhiều mục đích, thời hạn sử dụng lâu dài mà không phải “khấu hao”. Đặc tính xã hội là chỉ phát sinh khi có quan hệ giữa đất đai và con ngƣời, trong đó có hai đặc tính quan trọng là tính có thể thay đổi về vị trí kinh tế xã hội và tính khu vực của đất đai và tài sản gắn với đất. Từ đặc tính tự nhiên và xã hội đã tạo ra những đặc tính kinh tế đáng chú ý của đất đai là: tính khan hiếm trong cung cấp đất đai; tính phân tán tƣơng đối của phƣơng thức sử dụng đất (SDĐ); sự khó khăn trong việc thay đổi phƣơng thức SDĐ; sự tăng dần và giảm dần của thu lợi từ đất trong đầu tƣ; và hậu quả của việc sử dụng đất đai là mang tính xã hội sâu sắc. Vì vậy, việc tiến hành quản lý quy hoạch, giám sát và điều tiết quá trình SDĐ ở mọi khía cạnh trở nên rất quan trọng trong bất kỳ một quá trình phát triển nào (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2016).
Khái niệm thị trường đất đai Thị trƣờng là tập hợp những ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Hay nói cách khác thị trƣờng là nơi trao đổi hàng hóa đƣợc sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa ngƣời với ngƣời thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trƣờng bất động sản là lĩnh vực trao đổi, mua bán hàng hóa dịch vụ bất động sản. Thị trƣờng bất động sản bao gồm các hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai, các giao dịch cho thuê nhà, thế chấp quyền sử dụng đất và nhà cũng nhƣ các hoạt động dịch vụ liên quan đến các tài sản đó (Lê Đình Thắng, 2004).
Đất đai là loại bất động sản đặc biệt, theo điều 54 Hiến pháp 2013 ghi rõ “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật”. Thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch đất đai, chủ thể lƣu thông trên thị trƣờng là đất đai đã đƣợc thƣơng phẩm hoá. Thị trƣờng đất đai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi 4 theo hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN nhƣ ở Việt Nam. Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm.
Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa ngƣời mua và ngƣời bán. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lƣợt Luật Đất đai chỉnh sửa. Luật Đất đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nƣớc ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trƣờng, nguồn lực quan trọng nhất của đất nƣớc. Luật Đất đai 2013 ngày càng hoàn thiện về quy định về quản lý đất đai, cụ thể hơn về tài chính đất đai đặc biệt xác định giá đất.
Điều này góp phần tích cực để ổn định và phát triển thị trƣờng đất đai theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Tổng quan về giá đất 1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị.