Giới thiệu dự án

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại Thủ đô Hà Nội theo định hướng Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đang tạo ra những chuyển dịch không gian kinh tế - xã hội sâu rộng, đặc biệt tại khu vực vành đai phía Đông. Huyện Gia Lâm với vị trí cửa ngõ huyết mạch kết nối Hà Nội với các cực tăng trưởng Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh đang chuẩn bị các tiêu chí hạ tầng để nâng cấp lên quận. Sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn, tiêu biểu là dự án Vinhomes Ocean Park với quy mô 420 ha, mật độ xây dựng 19%, đã tạo nên lực đẩy phát triển hạ tầng và biến động mạnh mẽ về cơ cấu giá trị bất động sản.

Thực tiễn quản lý đất đai tại xã Đa Tốn (huyện Gia Lâm) giai đoạn 2015 – 2020 bộc lộ nhiều khoảng cách lớn giữa công cụ quản lý nhà nước và diễn biến thị trường thực tế:

  • Tình trạng lệch pha giá đất: Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) Thành phố Hà Nội ban hành theo chu kỳ 5 năm không theo kịp tốc độ biến động của thị trường, tạo ra khoảng cách chênh lệch từ 5,8 đến hơn 8 lần so với giá giao dịch thực tế.
  • Thất thu ngân sách và tranh chấp bồi thường: Khung giá đất và bảng giá đất quy định ở mức thấp dẫn đến thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản, tiền sử dụng đất, đồng thời phát sinh khiếu kiện kéo dài trong công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
  • Thiếu hụt dữ liệu lượng hóa thực nghiệm: Thiếu các nghiên cứu định lượng chuẩn xác về bán kính ảnh hưởng ngoại ứng (spillover effect) từ đại đô thị đến các trục đường dân cư nông thôn liền kề (thôn Đào Xuyên, Lê Xá, Ngọc Động).

Mục tiêu cụ thể của đề tài:

  1. Hệ thống hóa cơ sở khoa học, lý luận về địa tô và cơ sở pháp lý định giá đất theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật.
  2. Khảo sát, thu thập và chuẩn hóa dữ liệu biến động giá đất ở thị trường tại 2 mốc thời gian 2015 (trước khi triển khai dự án) và 2020 (khi dự án cơ bản hoàn thiện) trên các tuyến đường chính xã Đa Tốn.
  3. Định lượng mức độ chênh lệch giữa Bảng giá đất Nhà nước quy định (theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND và Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND) với giá thị trường thực tế theo từng cấp vị trí (VT1, VT2, VT3).
  4. Đánh giá đa chiều các nhân tố hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội do dự án Vinhomes Ocean Park thúc đẩy, làm cơ sở khuyến nghị giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về giá đất.

Phương pháp tiếp cận dựa trên lý thuyết địa tô tư bản hóa kết hợp điều tra xã hội học thực địa thông qua bảng hỏi chuẩn hóa. Đề tài lượng hóa cụ thể biên độ tăng giá (tăng từ 2,5 đến 3,5 lần trong 5 năm, tỷ lệ tăng trưởng cao nhất đạt 243,7%) và chỉ ra hệ số chênh lệch giá ($K_{chênh_lệch}$) đạt đỉnh 8,06 lần tại các vị trí ngõ sâu (VT2, VT3).

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào đất ở nông thôn tại các khu vực tiếp giáp đại đô thị thuộc xã Đa Tốn (trục đường Đào Xuyên và trục đường Đa Tốn), giới hạn dữ liệu trong chu kỳ quản lý 2015 – 2020.

Phân tích và thiết kế giải pháp

Phân tích hiện trạng

Hệ thống thẩm định và quản lý giá đất tại Việt Nam áp dụng 5 phương pháp chính quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT. Việc áp dụng vào địa bàn vùng ven đang đô thị hóa bộc lộ rõ ưu và nhược điểm:

Phương pháp định giá Cơ chế thực hiện Ưu điểm Hạn chế / Thách thức
So sánh trực tiếp Đối chiếu thửa đất thẩm định với các thửa đất tương đồng đã giao dịch thành công trên thị trường Phản ánh sát diễn biến thị trường; trực quan, dễ áp dụng khi có đủ dữ liệu Giao dịch nông thôn thường kê khai hai giá; thiếu hệ thống đăng ký giá minh bạch
Chiết trừ Tách phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản hỗn hợp Phù hợp cho đất có công trình xây dựng phổ thông Độ chính xác phụ thuộc vào việc xác định suất vốn đầu tư và tỷ lệ hao mòn tài sản
Thu nhập Hiện tại hóa dòng thu nhập ròng tương lai từ đất theo lãi suất tiền gửi ngân hàng Phù hợp với đất thương mại dịch vụ, nông nghiệp sinh lợi ổn định Khó xác định chính xác doanh thu và chi phí đối với đất ở tự xây dựng
Thặng dư Lấy tổng doanh thu phát triển giả định trừ đi tổng chi phí ước tính và lợi nhuận nhà đầu tư Áp dụng hiệu quả cho đất dự án quy hoạch phát triển phân lô Giả định tài chính phức tạp, độ nhạy cao với biến động lãi suất và tiến độ bán hàng
Hệ số điều chỉnh (Hệ số K) Nhân giá đất trong Bảng giá đất với hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm Nhanh chóng, chuẩn hóa thủ tục hành chính khi tính tiền sử dụng đất Hệ số K ban hành chậm, không bao quát được các biến động đột biến do đại dự án

Yêu cầu phân tích dữ liệu theo khung MoSCoW:

  • Must have: Bóc tách dữ liệu giá đất phân bổ theo 4 cấp vị trí chuẩn hóa theo chỉ giới đường đỏ và độ rộng mặt cắt ngõ tiếp giáp ($VT1 \ge 3.5\text{m}$, $2\text{m} \le VT2 < 3.5\text{m}$, $VT3 < 2\text{m}$).
  • Should have: Tính toán tỷ lệ phần trăm tăng trưởng và hệ số lệch giá cục bộ $K = \frac{P_{thị_trường}}{P_{nhà_nước}}$.
  • Could have: Đánh giá tương quan giữa biến động giá đất và tiến độ mở rộng mạng lưới giao thông liên vùng (đường Lý Thánh Tông / Đông Dư – Dương Xá, cao tốc Hà Nội – Hải Phòng QL5B).
  • Won't have: Mô hình hóa toán kinh tế lượng Hedonic đa biến theo thời gian thực (do hạn chế chuỗi dữ liệu giao dịch chính quy).

Thiết kế hệ thống thu thập và xử lý dữ liệu

Luồng kiến trúc xử lý dữ liệu địa chính và giá đất được chuẩn hóa qua mô hình 4 tầng:

Công cụ và thông số kỹ thuật áp dụng:

  • Môi trường phân tích: Python 3.9+, thư viện Pandas 1.4.2 xử lý bảng biểu, NumPy 1.22 tính toán đại số ma trận.
  • Hệ quản trị cơ sở dữ liệu: PostgreSQL 13 tích hợp phần mở rộng không gian PostGIS 3.1 lưu trữ tọa độ trích lục bản đồ.
  • Chuẩn dữ liệu không gian: Tọa độ VN-2000 kinh tuyến trục $105^\circ00'$, múi chiếu $3^\circ$.

Cấu trúc bảng dữ liệu điều tra giá đất (land_price_survey):

CREATE TABLE land_price_survey (
    survey_id VARCHAR(10) PRIMARY KEY,
    road_name VARCHAR(100) NOT NULL,
    segment_description VARCHAR(255),
    position_tier VARCHAR(5) CHECK (position_tier IN ('VT1', 'VT2', 'VT3', 'VT4')),
    price_2015 NUMERIC(12, 2) NOT NULL,
    price_2020 NUMERIC(12, 2) NOT NULL,
    state_price_2020 NUMERIC(12, 2) NOT NULL,
    growth_rate NUMERIC(6, 2) GENERATED ALWAYS AS (((price_2020 - price_2015) / price_2015) * 100) STORED,
    disparity_ratio NUMERIC(5, 2) GENERATED ALWAYS AS (price_2020 / state_price_2020) STORED
);

Phương pháp nghiên cứu và tiến độ thực hiện

Nghiên cứu áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng dữ liệu chặt chẽ qua 4 giai đoạn:

  1. Giai đoạn 1 (Tháng 1/2021 – Tháng 2/2021): Tổng hợp hồ sơ quy hoạch huyện Gia Lâm, thu thập Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND, Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND, Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định khung giá đất.
  2. Giai đoạn 2 (Tháng 3/2021): Thiết kế mẫu phiếu điều tra, tiến hành khảo sát thực địa từ ngày 16/03/2021 đến 20/03/2021 trên các tuyến Đào Xuyên, Đa Tốn (khu vực chùa Lê Xá và thôn Ngọc Động).
  3. Giai đoạn 3 (Tháng 4/2021): Tổng hợp dữ liệu 27 điểm khảo sát đại diện, loại bỏ sai số ngoại lai, tính toán chỉ số thống kê mô tả.
  4. Giai đoạn 4 (Tháng 5/2021): Lập bảng đối chuẩn giá Nhà nước - Thị trường, phân tích tác động hạ tầng từ Vinhomes Ocean Park, viết báo cáo tổng luận.

Quá trình thực hiện và kết quả

Quy trình điều tra và thuật toán xử lý dữ liệu

Thuật toán tính toán hệ số tăng trưởng và hệ số lệch giá trung bình theo từng vị trí tuyến đường được thực hiện trực tiếp:

import pandas as pd

def calculate_land_metrics(data_records):
    """
    Tính toán tỷ lệ tăng trưởng giá và hệ số chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước.
    """
    df = pd.DataFrame(data_records)
    
    # Tính tỷ lệ tăng trưởng 2015 - 2020
    df['growth_pct'] = ((df['p_market_2020'] - df['p_market_2015']) / df['p_market_2015']) * 100
    df['growth_multiplier'] = df['p_market_2020'] / df['p_market_2015']
    
    # Tính hệ số chênh lệch với giá Nhà nước 2020
    df['disparity_ratio'] = df['p_market_2020'] / df['p_state_2020']
    
    summary = df.groupby(['road_segment', 'position']).agg(
        avg_market_2015=('p_market_2015', 'mean'),
        avg_market_2020=('p_market_2020', 'mean'),
        state_price_2020=('p_state_2020', 'first'),
        avg_growth_pct=('growth_pct', 'mean'),
        avg_disparity=('disparity_ratio', 'mean')
    ).reset_index()
    
    return summary

Kết quả biến động giá đất ở thị trường (2015 – 2020)

Dữ liệu tổng hợp từ 27 phiếu khảo sát thực tế phân bổ đồng đều tại 3 tuyến đường trọng điểm xã Đa Tốn cho thấy sự tăng trưởng đột biến:

Tuyến đường khảo sát Vị trí Giá 2015 (1.000 đ/m²) Giá 2020 (1.000 đ/m²) Tỷ lệ tăng (%) Hệ số tăng (lần)
Đường Đào Xuyên
(Đoạn Cầu Đào Xuyên - Ngã ba Đa Tốn)		 VT1
VT2
VT3		 13.200 – 14.000
10.500 – 11.000
8.000 – 10.200		 43.000 – 44.500
35.000 – 36.500
27.500 – 32.000		 207,1 – 237,1
231,8 – 233,3
213,7 – 243,7		 3,1 – 3,3
3,3 – 3,3
3,1 – 3,4
Đường Đa Tốn
(Đoạn Đào Xuyên - Chùa Lê Xá)		 VT1
VT2
VT3		 13.100 – 15.000
12.000 – 12.200
10.000 – 11.000		 43.500 – 45.000
35.500 – 36.200
31.000 – 33.500		 200,0 – 232,1
195,8 – 196,7
204,5 – 210,0		 3,0 – 3,3
2,9 – 3,0
3,0 – 3,1
Đường Đa Tốn
(Đoạn Chùa Lê Xá - Đình Ngọc Động)		 VT1
VT2
VT3		 15.000 – 16.200
14.000 – 14.500
12.600 – 13.200		 46.000 – 48.800
42.500 – 45.000
31.000 – 33.000		 201,2 – 206,6
193,1 – 221,4
146,0 – 150,0		 3,0 – 3,1
2,9 – 3,2
2,5 – 2,5

[!NOTE] Mức tăng trưởng đột biến nhất ghi nhận tại điểm điều tra D32 (VT3 đường Đào Xuyên) với mức tăng 243,7% (tăng gấp 3,4 lần), phản ánh xu hướng dòng vốn dịch chuyển mạnh vào phân khúc đất trong ngõ giá thấp khi mặt đường chính đã chạm ngưỡng trần tài chính của đa số người mua.

Kết quả so sánh Giá đất Nhà nước và Giá đất Thị trường (Năm 2020)

Bảng đối chuẩn thể hiện sự sai lệch mang tính hệ thống giữa công cụ quản lý hành chính và thực tế thị trường:

Tuyến đường Vị trí Giá Nhà nước (1.000 đ/m²) Giá Thị trường TB (1.000 đ/m²) Hệ số chênh lệch ($K$)
Đường Đào Xuyên VT1
VT2
VT3		 7.540
5.429
4.298		 43.750
35.750
29.750		 5,80
6,58
6,92
Đường Đa Tốn (Đào Xuyên - Lê Xá) VT1
VT2
VT3		 7.540
5.429
4.298		 44.250
35.850
32.250		 5,87
6,60
7,50
Đường Đa Tốn (Lê Xá - Ngọc Động) VT1
VT2
VT3		 7.540
5.429
4.298		 44.740
43.750
32.000		 5,93
8,06
7,44		 
So sánh mức độ chênh lệch giá (Đơn vị: Triệu VNĐ/m² - Năm 2020)
VT1 (Mặt đường chính):
  Nhà nước:  [=== 7.54 ===]
  Thị trường:[========================================= 44.74 (Lệch 5.93x)]
VT2 (Ngõ rộng >= 3.5m):
  Nhà nước:  [== 5.43 ==]
  Thị trường:[========================================== 43.75 (Lệch 8.06x)]
VT3 (Ngõ 2m - 3.5m):
  Nhà nước:  [= 4.30 =]
  Thị trường:[============================== 32.00 (Lệch 7.44x)]

Hệ số chênh lệch tại VT2 đoạn Lê Xá - Ngọc Động đạt đỉnh 8,06 lần do khu vực này hưởng lợi kép từ hạ tầng tái định cư mới và thông tin triển khai các phân kỳ dự án giải trí phụ cận của Vingroup.

Đổi mới và đóng góp khoa học

  1. Lượng hóa thực nghiệm tác động lan tỏa của dự án quy mô lớn: Chứng minh rằng sự hình thành của khu đô thị phức hợp 420 ha với hệ tiện ích đồng bộ (hồ nước mặn 6,1 ha, hồ lớn 24,5 ha, Vincom Mega Mall, VinUni 23 ha) đã tái định vị hoàn toàn mặt bằng giá đất nông thôn lân cận, chuyển dịch tính chất sử dụng đất từ đất ở thuần nông sang đất ở kết hợp thương mại dịch vụ.
  2. So sánh mô hình quản lý và xác định độ trễ chính sách:
    • So sánh với chu kỳ điều chỉnh giá của quốc tế (Thụy Điển điều chỉnh hàng loạt 6 năm/lần kèm điều chỉnh bổ sung 6 tháng/lần; Singapore điều chỉnh 1 năm/lần), đề tài chứng minh chu kỳ 5 năm cố định của Việt Nam theo Luật Đất đai 2013 tạo ra độ trễ thông tin quá lớn, làm bảng giá đất Nhà nước chỉ phản ánh được từ 12,4% đến 17,2% giá trị thực của thị trường tại các vùng đô thị hóa động.
  3. Cung cấp luận cứ thực tiễn cho cơ chế bảng giá đất mới: Kết quả nghiên cứu đóng góp cơ sở dữ liệu quan trọng phục vụ quá trình hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai, trực tiếp hỗ trợ định hướng bãi bỏ khung giá đất để chuyển sang cơ chế xây dựng bảng giá đất hàng năm sát giá thị trường.

Ứng dụng thực tế và triển khai

Kịch bản ứng dụng trong quản lý nhà nước

  • Xác định nghĩa vụ tài chính đất đai: Giúp cơ quan thuế và chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai xác định chính xác hệ số điều chỉnh giá đất $K_{đc}$ khi tính thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp xen kẹt sang đất ở.
  • Lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Cung cấp biên độ giá thực tế nhằm xây dựng phương án bồi thường thỏa đáng khi giải phóng mặt bằng các tuyến đường kết nối như tuyến Đông Dư – Dương Xá (đường Lý Thánh Tông), hạn chế phát sinh tranh chấp.

Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội (ROI)

  • Tăng thu ngân sách địa phương: Khi bảng giá đất hoặc hệ số điều chỉnh $K$ được nâng lên tiệm cận 70 – 80% giá thị trường, nguồn thu từ thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và tiền sử dụng đất tại xã Đa Tốn ước tính tăng từ 250% đến 400% so với giai đoạn 2015 – 2020.
  • Thúc đẩy tính thanh khoản minh bạch: Hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản "thổi giá" không có căn cứ hạ tầng kỹ thuật thực tế.

Hạn chế và hướng phát triển

Hạn chế kỹ thuật

  1. Dung lượng mẫu khảo sát: Do ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19 trong giai đoạn đầu năm 2021, dung lượng mẫu thu thập đạt 27 phiếu chuyên sâu trên 2 trục đường chính; chưa bao phủ toàn bộ các tuyến đường nhánh liên thôn.
  2. Kê khai giá thiếu minh bạch: Đa số các hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi giá thấp hơn thực tế để giảm thuế, buộc nghiên cứu phải dựa chủ yếu vào phương pháp phỏng vấn sâu qua phiếu điều tra thị trường.

Hướng phát triển tiếp theo

  • Tích hợp mô hình định giá hàng loạt (CAMA): Ứng dụng thuật toán Hồi quy Không gian trọng số (Geographically Weighted Regression - GWR) kết hợp thư viện scikit-learn để tự động hóa định giá hàng loạt từng thửa đất dựa trên khoảng cách tới các tiện ích của Vinhomes Ocean Park.
  • Xây dựng bản đồ giá đất số hóa (WebGIS): Triển khai giao diện WebGIS cho phép người dân và nhà quản lý tra cứu hệ số biến động giá đất theo thời gian thực (real-time spatial tracking).

Đối tượng hưởng lợi

+-----------------------------------------------------------------------------------+
|                            ĐỐI TƯỢNG HƯỞNG LỢI                                    |
+-----------------------------------------------------------------------------------+
|  Sinh viên & Học viên:                                                            |
|  - Cung cấp bộ khung phương pháp luận điều tra giá đất sơ cấp chuẩn hóa           |
|  - Hệ thống dữ liệu thực nghiệm điển hình phục vụ nghiên cứu môn học Định giá đất|
+-----------------------------------------------------------------------------------+
|  Cán bộ Quản lý Địa chính & Thẩm định viên:                                       |
|  - Cung cấp hệ số chênh lệch thực tế (5.80x - 8.06x) để cân đối thẩm định giá     |
|  - Đề xuất phương pháp phân tích vị trí VT1 - VT4 theo hạ tầng giao thông         |
+-----------------------------------------------------------------------------------+
|  Doanh nghiệp Phát triển Bất động sản & Nhà đầu tư:                               |
|  - Đánh giá chính xác chi phí giải phóng mặt bằng và tiềm năng tăng trưởng quỹ đất|
|  - Dự báo chu kỳ biến động giá khu vực vành đai đô thị vệ tinh                     |
+-----------------------------------------------------------------------------------+
|  Cơ quan Hoạch định Chính sách:                                                   |
|  - Cung cấp bằng chứng thực tiễn minh chứng tính bất cập của bảng giá 5 năm       |
|  - Cơ sở khoa học để xây dựng cơ chế quản lý giá đất tiệm cận thị trường          |
+-----------------------------------------------------------------------------------+

Câu hỏi thường gặp

1. Yêu cầu kỹ thuật tối thiểu để triển khai hệ thống khảo sát và phân tích giá đất này là gì?

Cần máy tính cấu hình cơ bản (CPU 4 nhân, 8GB RAM), cài đặt hệ điều hành Linux/Windows, môi trường Python 3.8+ (các thư viện pandas, numpy, matplotlib) và phần mềm hệ thông tin địa lý mã nguồn mở QGIS 3.22+ để biên tập bản đồ địa chính và phân vùng vị trí thửa đất.

2. Nguyên nhân kỹ thuật nào khiến giá đất ở VT2 đoạn Lê Xá - Ngọc Động có mức chênh lệch kỷ lục 8,06 lần?

Tại đoạn này, giá đất Nhà nước quy định ở mức thấp theo chuẩn đường ngõ nông thôn cũ ($5.429.000\text{ đ/m²}$), trong khi thực tế hạ tầng khu tái định cư Ngọc Động đã được hoàn thiện khang trang, đường bê tông rộng trên 3,5m, tiếp giáp trực tiếp phân kỳ mở rộng công viên giải trí của tập đoàn Vingroup, đẩy giá thị trường lên tới $43.750.000\text{ đ/m²}$.

3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường bằng bảng hỏi có loại bỏ được hoàn toàn hiện tượng "sốt đất ảo"?

Bảng hỏi khảo sát thu thập chéo từ 3 nguồn độc lập: người mua/bán thực tế, văn phòng môi giới uy tín tại địa phương và cán bộ địa chính xã. Quy trình tiền xử lý sử dụng thuật toán loại bỏ các điểm dữ liệu dị biệt nằm ngoài dải phân chuẩn $3\sigma$ (Three-sigma rule) để đảm bảo độ tin cậy.

4. Chi phí xây dựng và bảo trì hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất định kỳ cho một xã như Đa Tốn là bao nhiêu?

Chi phí ban đầu chủ yếu dành cho nhân công điều tra thực địa và biên tập dữ liệu GIS (khoảng 30 - 50 triệu VNĐ cho một xã quy mô 5 thôn). Chi phí cập nhật hàng năm giảm xuống chỉ còn khoảng 10 - 15 triệu VNĐ nhờ sử dụng các công cụ mã nguồn mở và quy trình khảo sát chọn mẫu chuẩn hóa.

5. Khóa luận này đề xuất giải pháp gì để giảm thiểu tranh chấp khi Nhà nước thu hồi đất?

Đề tài đề xuất không áp dụng cứng nhắc Bảng giá đất 5 năm cho bồi thường giải phóng mặt bằng, mà phải áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể thông qua đơn vị tư vấn độc lập, sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất $K_{bồi_thường}$ tiệm cận tối thiểu 75 - 85% giá giao dịch bình quân thị trường tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp đã hoàn thành toàn diện các mục tiêu nghiên cứu đặt ra, làm sáng tỏ các luận điểm khoa học và thực tiễn:

  • Khẳng định mối quan hệ nhân quả rõ nét giữa việc hình thành siêu dự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park (420 ha) và sự tăng vọt của giá đất ở tại xã Đa Tốn giai đoạn 2015 – 2020 với biên độ tăng từ 2,5 đến 3,5 lần.
  • Chỉ rõ khoảng cách sai lệch mang tính cấu trúc giữa Bảng giá đất Nhà nước và thị trường thực tế (hệ số chênh lệch từ 5,80 đến 8,06 lần), cung cấp bằng chứng thực nghiệm vững chắc chứng minh sự cần thiết phải cải cách thể chế quản lý giá đất.
  • Mở ra hướng nghiên cứu ứng dụng công nghệ địa tin học (GIS) và máy học trong quản trị đất đai hiện đại, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, công bằng và bền vững.