Chương I quy định: “Khu đô thị là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị. Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó; có thể có các công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vùng”; trong đó đơn vị ở là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở,. Dự án khu đô thị mới trên thực tế có nhiều quy mô khác nhau từ vài hécta đến hàng trăm hécta (thậm chí hàng nghìn hécta) và là một loại hình của dự án đầu tư phát triển đô thị, có tính chất đa dạng thuộc phạm vi điều chỉnh của nhiều lĩnh vực quản lý nhà nước. 21 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.
Tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới đến giá đất. Việc xây dựng khu đô thị mới để lại nhiều tác động về mọi mặt, từ khi có chính sách phát triển dự án đến khi hoàn thành dự án thì những tác động mà nó mang lại đều đáng chú ý. Từ những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có thể nhìn nhận rõ những tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới đến giá đất. Khi có chính sách đầu tư phát triển đô thị, đồng nghĩa với việc cải thiện cơ sở hạ tầng, giao thông, chính sách phát triển dân cư tốt hơn.
Đất ở trong những khu vực có dự án luôn có giá cao gấp vài chục phần trăm so với các vùng lân cận, thậm chí gấp đôi so với giá bán cách đây không lâu. Tương tự như với dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án nằm trong quy hoạch của Thành phố thì các điều kiện đi kèm đều tăng đáng kể, có thể rút ra nhận xét luôn rằng giá đất sẽ cao hơn khi chưa có dự án. Khi có dự án xây dựng khu đô thị mới đồng nghĩa số lượng dân cư sẽ tăng trong khu vực đó, kéo theo các dịch vụ phát triển đáp ứng nhu cầu của lượng lớn dân cư. Khu đô thị mới không chỉ đơn giản là đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân mà còn là bộ mặt của địa phương đó nếu được quan tâm phát triển.
Tác động đầu tiên của dự án xây dựng khu đô thị mới là hệ thống giao thông được cải thiện, được mở rộng hoặc xây mới, thuận lợi cho việc đi lại. Giao thông thuận tiện là yếu tố quyết định, là sự tác động rõ rệt nhất đến giá đất, làm cho giá đất tăng cao. Việc cải thiện giao thông như vậy giúp cho kinh tế của khu vực đó phát triển, thuận lợi cho kinh doanh, do đó việc thuê bất động sản phục vụ cho kinh doanh cũng làm cho giá đất tăng. Dự án xây dựng khu đô thị mới làm thay đổi cảnh quan của khu vực, hầu như làm thay đổi tích cực hơn diện mạo của khu vực đó.
Người dân muốn sinh sống trong những môi trường có cảnh quan tốt, do vậy cảnh quan đóng vai trò quan trọng trong đời sống. Dù người dân có không sinh sống trong khu đô thị đó vẫn muốn ở gần để tận hưởng những cảnh quan mà khu đô thị mang lại. Như vậy ai cũng muốn được sống trong môi trường như vậy thì nhu cầu tăng và điều tất yếu là giá đất sẽ tăng. 22 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com) lOMoARcPSD|16911414 Các tiện ích, dịch vụ mà các dự án khu đô thị mới đem lại có tầm ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống sinh hoạt của người dân và giá đất.
Các dự án sẽ mang lại các tiện ích, dịch vụ như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, trung tâm giải trí, công viên, ., tất cả những điều đó thu hút người dân cả trong dự án và ngoài dự án, họ không chỉ muốn sinh sống trong dự án mà ngoài dự án cũng vậy, vì họ cũng sẽ một phần nào được hưởng những tiện ích, dịch vụ mà dự án mang lại. Do vậy nhiều người không đủ điều kiện để mua nhà trong dự án hoặc không thích sống trong sự quản lý, đảm bảo an ninh chặt chẽ của dự án thì những khu vực lân cận dự án là lựa chọn phù nhất đối với họ, vừa được hưởng những tiện ích, dịch vụ của dự án lại có thể mua được nhà, mua được đất với giá cả có thể không thấp nhưng rất phù hợp. Dự án xây dựng khu đô thị mới có tầm ảnh hưởng lớn đến bộ mặt của khu vực có dự án, nâng cao vị thế của khu vực. Các khu vực có nhiều dự án nổi tiếng, nhiều dự án chất lượng đồng nghĩa với giá đất sẽ cao.
Bộ mặt của khu vực là rất quan trọng trong việc thu hút người dân, thu hút thêm những nhà đầu tư để phát triển kinh tế, phát triển về mọi mặt. Người dân quan tâm đầu tiên khi lựa chọn nơi để sinh sống là bộ mặt của khu vực đó có xứng đáng để sinh sống hay không, có xứng đáng để đầu tư. Để có một bộ mặt tốt thì khu vực đó phải trải qua một thời gian dài, thời gian để các dự án được triển khai và thấy được lợi ích mà dự án mang lại, giá đất tăng là điều đương nhiên. Trái lại nếu như có quá nhiều dự án ma, dự án bỏ dở xuất hiện tại khu vực sẽ kéo theo nhiều hệ lụy mà hệ lụy đầu tiên sẽ làm giá đất khu vực đó cũng như khu vực lân cận sẽ giảm đáng kể, tác động xấu hơn là sẽ không có sự mua bán, trao đổi, đầu tư tại khi vực đó.
Những tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới đến giá đất là rất lớn, qua đó ta thấy được mối quan hệ bắc cầu song song của những tác động đó. Mọi sự phát triển về khu đô thị đều sẽ làm tăng giá đất, dân số đông mà đất lại hạn chế, không đáp ứng đủ cho người dân, nhu cầu tăng thì giá đất cũng phải. Ngoại trừ những dự án ma, dự án bỏ dở gây tác động xấu đến khu vực thì những dự án khu đô thị mới có tác động tích cực đến đời sống nhân dân và bộ mặt của khu vực. 23 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com) lOMoARcPSD|16911414 CHƯƠNG 2: SỰ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM, HÀ NỘI DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN VINHOMES OCEAN PARK 2.
Giới thiệu địa bàn nghiên cứu 2. Giới thiệu địa bàn huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội. Điều kiện tự nhiên. - Huyện Gia Lâm: cách Thủ đô Hà Nội 8km về phía Đông.
- Diện tích: 108,44 km2. - Địa giới hành chính: Phía Đông, Đông Bắc giáp tỉnh Bắc Ninh. Phía Nam, Đông Nam giáp tỉnh Hưng Yên. Phía Tây giáp quận Long Biên, quận Hoàng Mai.
Phía Bắc, Tây Bắc giáp huyện Đông Anh, Hà Nội. - Quy mô dân số toàn huyện đến năm 2020 khoảng 323.000 người, gồm: Dân số khu vực đô thị khoảng 130. Dân số khu vực ngoài đô thị khoảng 193. - Quy mô đất đai: Khu vực đô thị: có tổng diện tích khoảng 4876,58 ha.
Khu vực ngoài đô thị: có diện tích 6596,41ha. Huyện Gia Lâm có 22 đơn vị hành chính trực thuộc, bao gồm 2 thị trấn: Trâu Quỳ (huyện lỵ), Yên Viên và 20 xã. Phần lớn diện tích của huyện Gia Lâm không phức tạp và vùng phụ cận là đồng bằng, thấp dần từ tây xuống đông nam theo hướng chung của địa hình thành phố và cũng theo hướng dòng chảy của sông Hồng. Vùng đồng bằng có điều kiện bằng phẳng được bồi tụ của phù sa sông Hồng, thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp cũng như cho phát triển hạ tầng, dân dụng và công nghiệp.
Huyện Gia Lâm có mạng lưới sông ngòi khá dày đặc thuận lợi cho tưới tiêu phát triển sản xuất nông nghiệp. 24 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com) lOMoARcPSD|16911414 Hình 2. Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm (Nguồn: Google map) 2. Điều kiện kinh tế - xã hội.
* Kinh tế: Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, tỷ trọng Công nghiệp, Thương mại - dịch vụ tăng, tỷ trọng nông nghiệp giảm. Sản xuất nông - lâm nghiệp - thủy sản được chú trọng: Lĩnh vực nông nghiệp từng bước phát triển theo hướng nông nghiệp sinh thái; một số đề án phát triển nông nghiệp đem lại hiệu quả thiết thực, bước đầu hình thành một số vùng sản xuất tập trung, chuyên canh; kinh tế trang trại phát triển đem lại hiệu quả kinh tế cao. Giá trị sản xuất ngành công nghiệp - xây dựng hàng năm tăng, các ngành nghề truyền thống được mở rộng và phát triển, chiếm tỷ trọng cao trong ngành kinh tế. Huyện có 5 làng nghề truyền thống với các sản phẩm, thương hiệu đã khẳng định được trên thị trường như sản xuất gốm sứ, sản phẩm từ da, chế biến gỗ, dược liệu, ., các ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp của huyện được duy trì và phát triển.
25 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com) lOMoARcPSD|16911414 Ngành thương mại - dịch vụ tiếp tục phát triển mạnh, các siêu thị được đầu tư hàng trăm tỷ đồng bằng vốn của các doanh nghiệp, đi vào hoạt động khá hiệu quả như Siêu thị Hapro Trâu Qùy, Yên Viên; siêu thị Ladoda… Công tác xây dựng, quảng bá thương hiệu các làng nghề truyền thống như: gốm sứ Bát Tràng, gốm sứ Kim Lan, may da và quỳ vàng Kiêu Kỵ được tăng cường… * Xã hội: Đến nay, huyện không còn hộ nghèo; tất cả 20/20 xã của huyện đạt chuẩn nông thôn mới; huyện Gia Lâm vinh dự được Thủ tướng Chính phủ công nhận đạt chuẩn nông thôn mới năm 2018. Phong trào “Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa” triển khai chất lượng và hiệu quả; các hoạt động văn hóa, văn nghệ, thể dục thể thao diễn ra sâu rộng và sôi nổi; công tác quản lý lễ hội triển khai đúng quy định, an toàn, văn minh. Giáo dục và đào tạo tiếp tục được quan tâm chỉ đạo, chất lượng được nâng cao. Công tác y tế, dân số, gia đình và trẻ em được quan tâm; dịch bệnh được kiểm soát.
Quy hoạch chung của TP Hà Nội cho huyện Gia Lâm a) Tính chất: Huyện Gia Lâm là khu vực phát triển đô thị ở phía Đông của Thủ đô Hà Nội; nơi tập trung các công trình đầu mối giao thông và hạ tầng kỹ thuật của quốc gia và thành phố; khu vực phát triển các cơ sở công nghiệp quy mô, các trung tâm dịch vụ, thương mại.
