Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bản chất của bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 1. Sự cần thiết của việc thiết lập các giao dịch bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Từ khi mới ra đời, ngân hàng đã hoạt động với vai trò nhƣ một định chế tài chính trung gian, thực hiện các nghiệp vụ trung gian về thanh toán, thực hiện cấp các khoản tín dụng cho các thành phần tham gia vào vận hành nền kinh tế.
Càng ngày, nghiệp vụ ngân hàng càng hiện đại và phong phú hơn, song về bản chất, vai trò trung gian tài chính của các ngân hàng vẫn là cội nguồn của mọi hoạt động. Hoạt động ngân hàng có mối tƣơng tác sâu sắc, chặt chẽ với mọi hoạt động của nền kinh tế, chịu ảnh hƣởng trực tiếp của các nhân tố trong nền kinh tế nhƣ chính sách công của Nhà nƣớc, nhu cầu của xã hội, hay đôi khi là tâm lý đám đông của một bộ phận lớn trong dân cƣ. Tuy nhiên, có thể thấy rằng hệ thống ngân hàng đóng vai trò nhƣ huyết mạch của nền kinh tế, trong đó luôn sẵn sàng các kênh lƣu thông vốn chủ yếu, cung cấp cho các nhu cầu cấp thiết, giải quyết đƣợc khó khăn tạm thời về tài chính cho những dự án, phƣơng án đầu tƣ, sản xuất kinh doanh có phƣơng án khả thi. Điều này đƣợc thể hiện rõ nét và trực tiếp trong mọi hoạt động của ngân hàng, đặc biệt là trong hoạt động tín dụng.
Một cách khái quát, có thể cho rằng việc thiết lập các giao dịch bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại xuất phát từ các lý do chính sau đây: 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thứ nhất, do bản chất của tín dụng nói chung và hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại nói riêng luôn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cho bên cấp tín dụng (bên cho vay) nên sự bảo đảm bằng tài sản cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay là cần thiết. Thật vậy, tín dụng nói chung và tín dụng ngân hàng nói riêng là khái niệm có nguồn gốc lâu đời và có thể đƣợc hiểu hay giải thích theo những cách khác nhau. Thuật ngữ "tín dụng" (credit) có nguồn gốc từ tiếng Latinh là Credo, có nghĩa là tin tƣởng, tín nhiệm [10, tr. Bản chất của tín dụng là những giao dịch về tài sản (tiền hoặc hàng hóa) giữa bên cấp tín dụng và bên hƣởng tín dụng, trong đó bên cấp tín dụng chuyển giao tài sản cho bên kia sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận trên cơ sở có hoàn trả vốn gốc và lãi.
Chính từ việc chuyển giao tài sản cho ngƣời khác sử dụng trong một thời gian nhất định nên bên cấp tín dụng sẽ đối mặt với nguy cơ rủi ro liên quan việc hoàn trả khoản tín dụng đã đƣợc cấp theo thỏa thuận. Thứ hai, do nhu cầu vốn đầu tƣ cho nền kinh tế ngày càng gia tăng theo thời gian nên việc thiết lập sự bảo đảm cho các khoản tín dụng đƣợc cung cấp từ hệ thống ngân hàng cũng ngày càng trở nên quan trọng và cần thiết. Trƣớc đây, trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, tín dụng ngân hàng là một trong những kênh cấp phát vốn cho các doanh nghiệp nhà nƣớc. Các ngân hàng chuyên doanh nằm trong một hệ thống ngân hàng bao gồm cả Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam thực hiện triệt để việc cho vay theo chỉ định, do vậy mà công tác thẩm định khách hàng vay và đánh giá tính khả thi của dự án vay vốn ở vị trí thứ yếu.
Ngoài ra, các rủi ro tín dụng này đều đƣợc Nhà nƣớc bao cấp và bù đắp. Do đó, có thể nói, tín dụng ngân hàng trong giai đoạn này không thể hiện đúng bản chất và vai trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế. Kể từ khi nền kinh tế Việt Nam đƣợc chuyển đổi theo hƣớng thị trƣờng, vai trò của các ngân hàng thƣơng mại là hết sức quan trọng. Trƣớc 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com yêu cầu hội nhập quốc tế và nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nền kinh tế, việc cung ứng vốn đầu tƣ từ hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp để đổi mới công nghệ, nâng cao trình độ quản lý, tay nghề cho ngƣời lao động càng trở nên cần thiết và cấp bách hơn bao giờ hết.
Bên cạnh đối tƣợng khách hàng chủ yếu là các doanh nghiệp thì đối tƣợng khách hàng là cá nhân, hộ gia đình cũng đóng vai trò ngày càng quan trọng. Thứ ba, do khả năng trả nợ của khách hàng vay thƣờng không chắc chắn và rất khó kiểm soát, trong khi năng lực quản trị rủi ro tín dụng của các ngân hàng hiện nay (đặc biệt là các ngân hàng trong nƣớc) rất hạn chế nên việc ngân hàng thƣơng mại tìm đến giải pháp phòng tránh rủi ro bằng việc thiết lập các giao dịch bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay, trong đó bao gồm cả việc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ngày càng trở nên quan trọng. Khái niệm và đặc điểm của bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong hoạt động ngân hàng Bảo đảm tiền vay là khái niệm đƣợc hình thành từ thuật ngữ gốc là "bảo đảm nghĩa vụ dân sự" trong pháp luật dân sự. Theo Từ điển Luật học, bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay, hay gọi một cách ngắn gọn là bảo đảm tiền vay, đƣợc định nghĩa là "biện pháp đƣợc sử dụng để bên cho vay thu hồi nợ trong trƣờng hợp bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoàn trả tiền vay" [39, tr.
Theo Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (đã đƣợc sửa đổi, bổ sung theo Nghị định của Chính phủ số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002) (sau đây gọi tắt là Nghị định số 178/1999/NĐ-CP), khái niệm bảo đảm tiền vay đƣợc định nghĩa là "việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi đƣợc các khoản nợ đã cho khách hàng vay". Hiện nay, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã hết hiệu lực và đƣợc thay thế bởi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi tắt là Nghị định số 163/2006/NĐ-CP). Tuy nhiên, trong Nghị định này và các văn bản pháp luật hiện hành khác có liên quan đến giao dịch bảo đảm đều không đề cập tới khái niệm bảo đảm tiền vay. Điều này có thể hiểu rằng nhà làm luật đã và đang quan niệm bảo đảm tiền vay thực chất là việc áp dụng các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả tiền vay của bên vay đối với bên cho vay (trong đó có tổ chức tín dụng).
Vì thế, việc đƣa ra một định nghĩa trong pháp luật thực định về bảo đảm tiền vay là không cần thiết. Mặc dù vậy, trong khuôn khổ luận văn này, tác giả cho rằng vẫn cần phải bàn đến khái niệm bảo đảm tiền vay nói chung và bảo đảm tiền vay bằng bất động sản nói riêng, với ý nghĩa là một loại hình giao dịch bảo đảm đặc thù phát sinh trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại. Về khía cạnh kinh tế, bảo đảm tiền vay bằng bất động sản là một biện pháp mang tính kinh tế, trong đó bên chủ nợ (ngân hàng thƣơng mại) dùng tài sản là bất động sản của ngƣời vay hoặc của ngƣời thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của ngƣời vay đối với ngân hàng. Nói cách khác, việc bảo đảm bằng tài sản là bất động sản của chính ngƣời vay hoặc của ngƣời thứ ba sẽ tạo cơ sở kinh tế vững chắc cho việc khấu trừ nghĩa vụ của ngƣời vay đối với ngân hàng thƣơng mại.
Xét từ góc độ này, biện pháp bảo đảm tiền vay chỉ có ý nghĩa khi tài sản bảo đảm có khả năng phát mại dễ dàng và giá trị tài sản bảo đảm đủ lớn để thanh toán hết số nợ vay cho ngƣời chủ nợ là tổ chức tín dụng. Việc tiếp cận khái niệm bảo đảm tiền vay từ góc độ kinh tế có ý nghĩa thực tiễn quan trọng, không chỉ trong việc ban hành pháp luật về bảo đảm tiền vay mà cả trong quá trình áp dụng các quy định này vào thực tiễn cho cho vay của các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thƣơng mại nói riêng. Về khía cạnh pháp lý, bảo đảm tiền vay bằng bất động sản có thể hiểu là một quan hệ pháp luật hình thành giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm mà hệ quả pháp lý của việc xác lập quan hệ đó là tạo ra quyền ƣu tiên cho một 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com bên - bên nhận bảo đảm trong việc theo đuổi các tài sản bảo đảm là bất động sản để thu hồi nợ cho mình. Mặt khác, quan hệ pháp luật này cũng tạo ra các nghĩa vụ cho bên bảo đảm trong việc thực hiện quyền ƣu tiên của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm là bất động sản.
Về bản chất, sự bảo đảm tiền vay bằng bất động sản đƣợc thiết lập thông qua công cụ pháp lý là hợp đồng (gọi là hợp đồng bảo đảm tiền vay) giữa một bên là chủ tài sản (gọi là bên bảo đảm) với chủ nợ là ngân hàng thƣơng mại (gọi là bên nhận bảo đảm). Giao dịch bảo đảm này tạo cơ sở pháp lý cho việc ngân hàng thƣơng mại thực hiện quyền ƣu tiên thanh toán nợ từ tài sản bảo đảm là bất động sản, so với các chủ nợ khác không đƣợc bảo đảm bằng tài sản đó. Nói cách khác, giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tạo cho ngân hàng thƣơng mại khả năng pháp lý trong việc kiểm soát tài sản bảo đảm tiền vay (cho dù ngân hàng thƣơng mại không phải là chủ tài sản), khả năng chi phối đối với quyền định đoạt tài sản bảo đảm là bất động sản và khả năng đòi nợ trƣớc các chủ nợ khác - những ngƣời không đƣợc bảo đảm bằng tài sản đó. Ở mức độ khái quát, có thể cho rằng bảo đảm tiền vay thực chất là một loại hình cụ thể của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.