Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1. Đất đai và giá đất 1. Khái niệm và vai trò của đất đai Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có nhiều khái niệm về đất đai được định nghĩa bằng nhiều cách khác nhau, cụ thể: Theo Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai của Tổng cục địa chính, “Đất đai là một tổng thể vật chất cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”.
Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường: “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất”. Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, cụ thể: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”.
Vì vậy, có thể nói đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội. Trong nhiều tài liệu về quản lý đất đai các khái niệm này thường không được phân biệt rõ ràng và khi nói về đất đai thường hay dùng từ đất để cho ngắn gọn hơn. Nhưng trong nghiên cứu khoa học thì cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đất đai. Các khái niệm này được phân biệt như sau (Trần Thanh Hùng, 2000).
- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc. Downloaded by ANH TRAM (bachvan13@gmail.com) lOMoARcPSD|39107117 - Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên. - Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất.
Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai. Đất đai có vai trò hết quan trọng trong sinh hoạt văn hóa và sản xuất của con người. Nó là một trong những của cải quý nhất của loài người, tạo điều kiện cho sự sống của con người trên trái đất. Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, nó là tài nguyên thiên nhiên. Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt, đất xây dựng công trình,. Trên phương diện kinh tế đất đai là nguồn tạo ra của cải vật chất, cùng với khả năng tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất đầu vào và đồng thời cũng là sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tư phát triển. Ở góc độ này, đất đai là tài sản bất động sản có giá trị cao do con người tạo ra.
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và cũng là tài sản bất động sản, chính vì vậy có thể nói đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội. Là sự vật địa lý – kinh tế xã hội nên đất đai có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người. Downloaded by ANH TRAM (bachvan13@gmail.com) lOMoARcPSD|39107117 Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hoá, từ đó đất đai trở thành hàng hóa bất động sản trên thị trường.
Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống. Chúng ta có thể khái quát vai trò quan trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau: - Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng quyết định đến sự phân bố dân cư lao động. - Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người.
- Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia. - Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội. - Đất đai là tài sản bất động sản. Giá đất và vị trí đất đai Giá đất theo cách hiểu phổ biến là giá cả và giá trị đất đai.
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị, hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường đất đai. Giá trị là nội dung của giá cả, bao gồm giá trị hữu hình và vô hình, được cấu thành từ chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai (Trần Thanh Hùng, 2019). Khi quy thửa đất về 1 đơn vị diện tích (m2) thì giá trị đất đai khác nhau chủ yếu do vị thế xã hội quyết định bởi sự khác biệt về chất lượng tự nhiên là không lớn. Giá cả của 1 đơn vị diện tích đất đai là biểu hiện tiền tệ của giá trị vị thế xã hội của đất đai.
Đất đai được phân ra các vùng giá trị phụ thuộc vào sự khác biệt về vị thế đất đai, các vùng đồng giá này được gọi là vị trí đất trong bảng giá đất. Vị Downloaded by ANH TRAM (bachvan13@gmail.com) lOMoARcPSD|39107117 trí đất là một vùng không gian đất đai có cùng một mức vị thế và giá trị tương ứng. Xây dựng bảng giá đất là xác định các vị trí đất và mức giá tương ứng. Thông lệ, vị trí đất hiện nay được xác định là các đoạn đường chính, phân biệt với vị trí hẻm và ngõ xóm.
Bắt đầu từ trung tâm vị thế lan toả theo các tuyến đường ra ngoại vi và giảm dần rời rạc kiểu bậc thang tại các đoạn đường. Các đoạn đường này có vị thế và giá đất tương đồng (với sai số cho phép). Từ mức giá của các vị trí đất xác định giá của thửa đất cụ thể căn cứ vào các tiêu chí phân cấp vị trí đất theo cự ly chiều sâu thửa đất và theo đặc điểm độ rộng và độ dài của hẻm và ngõ xóm. Số lượng phân cấp vị trí phụ thuộc vào các đặc điểm vị thế của đất đai.
Giá trị của các vị trí đất xác định phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm vị thế đất đai. Mối quan hệ phụ thuộc này có thể được phản ánh bằng hàm số toán học: P = f(VT). Trong thị trường, giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của đất đai.
Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường. Có thể nói sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một đơn vị hàng hóa đất đai PT. Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức (Trần Thanh Hùng và các tác giả , 2008): P = PT x Y, với Y = f(VT, CL).
Trong đó, - P : giá thị trường của bất động sản; - PT : giá của một đơn vị hàng hóa bất động sản; Downloaded by ANH TRAM (bachvan13@gmail.com) lOMoARcPSD|39107117 - Y: số đơn vị hàng hóa bất động sản; - VT: vị thế của bất động sản; - CL: chất lượng của bất động sản. Theo quan điểm kinh tế học hiện đại được trình bày trong các lý thuyết marketing, thì giá trị của một hàng hóa gồm có giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật chất sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng, phụ thuộc vào tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người, phụ thuộc vào vị thế của thương hiệu hàng hóa ngự trị trong tâm trí người tiêu dùng (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Giá trị hữu hình của đất đai ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai.
Giá trị vô hình của đất đai ứng với vị thế xã hội của đất đai. Giá trị chỉ một nhưng biểu hiện trong những tình huống và mục đích khác nhau thì sẽ xuất hiện nhiều hình thái khác nhau. Trong thực tế thường gặp các loại giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá rao bán, giá rao mua, giá mua bán và giá thị trường.