LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Cơn bão tài chính toàn cầu 2008 đã quét qua nhiều quốc gia, châu lục, và đã làm sụp đổ nhiều tổ chức tài chính lớn nhỏ. Cuộc khủng hoảng lớn nhất kể từ thời kỳ đại suy thoái 1929-1933 này xuất phát từ những bất ổn của thị trƣờng bất động sản và tín dụng bất động sản thiếu kiểm soát của Mỹ. Mặc dù kinh tế thế giới đã đi qua giai đoạn tồi tệ nhất và đang dần hồi phục nhƣng việc giải quyết những hậu quả nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng và tìm kiếm các giải pháp hiệu quả để ngăn chặn một cuộc khủng hoảng tƣơng tự trong tƣơng lai vẫn đang là những vấn đề cấp bách hiện nay. Trong đó, giải pháp hàng đầu là kiểm soát thị trƣờng bất động sản và tín dụng bất động sản của các ngân hàng.
Ở Việt Nam hiện nay, thị trƣờng nhà đất đang chứa đựng rất nhiều bất ổn, và các ngân hàng cho vay với phần lớn tài sản đảm bảo là bất động sản, vì thế những tác động của thị trƣờng bất động sản tăng hay giảm đều ảnh hƣởng trực tiếp đến hoạt động tín dụng ngân hàng. “Bong bóng bất động sản Việt Nam có nổ?” hay tính thanh khoản trên thị trƣờng nhà đất sụt giảm nghiêm trọng đang là nỗi lo không chỉ của các doanh nghiệp địa ốc mà còn của hệ thống tín dụng ngân hàng và nền kinh tế. Với những lý do trên, tác giả quyết định chọn đề tài “Khủng hoảng tài chính quốc tế 2008 và bài học cho tín dụng bất động sản Việt Nam” để nghiên cứu và thực hiện. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Tập trung nghiên cứu cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ, nghiên cứu thị trƣờng bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM Việt Nam trong thời gian qua, để từ đó đƣa ra những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản và ngăn ngừa khủng hoảng tài chính.
Theo đó, có 3 vấn đề cần quan tâm : LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ - Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM Việt Nam - Giải pháp hạn chế tác động của khủng hoảng tài chính đối với rủi ro tín dụng bất động sản tại các NHTM Việt Nam ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Đối tƣợng nghiên cứu : Khủng hoảng tài chính quốc tế, diễn biến của thị trƣờng bất động sản trong thời gian qua và hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM Việt Nam. - Thời gian : Số liệu nghiên cứu trong khoảng thời gian từ năm 2006 đến tháng 6/2011. Do điều kiện thời gian và số liệu thu thập còn hạn chế nên số liệu nghiên cứu tập trung nhiều về khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ, hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM tại TP. Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung ở 4 ngân hàng Á Châu, Vietcombank, Công Thƣơng, Sacombank do đây là bốn NHTM lớn ở Việt Nam, có thị phần huy động và cho vay lớn trong hệ thống NHTM Việt Nam.
PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Áp dụng phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng, định tính và phƣơng pháp nghiên cứu tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng. TÍNH THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Các giải pháp đƣợc đƣa ra là kết quả nghiên cứu, phân tích các số liệu thực tế qua báo chí, internet,…của tác giả cùng với những ý kiến tham khảo từ các chuyên gia bất động sản, ngân hàng…nên những giải pháp đƣa ra này có tính thực tiễn, có thể áp dụng trong hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng Việt Nam. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com NHỮNG ĐIỂM NỔI BẬT CỦA ĐỀ TÀI Đề tài “Khủng hoảng tài chính quốc tế 2008 và bài học cho tín dụng bất động sản Việt Nam” đi sâu nghiên cứu cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 cùng những nguyên nhân của nó để từ đó rút ra bài học kinh nghiệm quý báu cho Việt Nam. Đề tài cũng tập trung nghiên cứu diễn biến thị trƣờng bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM Việt Nam.
Các giải pháp đƣợc đƣa ra để nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng có sự tham khảo học hỏi ý kiến của các chuyên gia, các giải pháp vừa mang tính ngắn hạn, vừa mang tính dài hạn và là các giải pháp mới có thể áp dụng trong thực tiễn hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM Việt Nam. KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI Kết cấu của đề tài gồm 04 chƣơng : Chƣơng I : Lý thuyết về khủng hoảng tài chính, thị trƣờng bất động sản và tín dụng bất động sản Chƣơng II : Khủng hoảng tài chính quốc tế và rủi ro tín dụng bất động sản tại Mỹ Chƣơng III : Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM Việt Nam Chƣơng IV : Giải pháp hạn chế tác động của khủng hoảng tài chính đối với rủi ro tín dụng bất động sản tại các NHTM Việt Nam HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI Trong hoạt động ngân hàng, tín dụng bất động sản chỉ là một trong nhiều hoạt động đầu tƣ của ngân hàng. Vì thế, để các giải pháp đƣa ra phát huy hiệu quả nhất cần có sự kết hợp chặt chẽ tất cả các chính sách phát triển chung của hoạt động ngân hàng. Mặt khác, có những giải pháp cần phải thực hiện lâu dài, cần phải có môi trƣờng pháp lý phù hợp mới có thể phát huy tác dụng tốt nhất.
Mặc dù biết những hạn chế đó của đề tài nghiên cứu, nhƣng với khả năng và điều kiện hạn chế của bản thân, tác giả mong rằng trong thời gian tới sẽ tiếp tục LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nghiên cứu để hoàn thiện hơn nữa những vấn đề chƣa đƣợc giải quyết trong đề tài này. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1 CHƢƠNG I : LÝ THUYẾT VỀ KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH, THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.Khủng hoảng tài chính 1.Khái niệm : Khủng hoảng tài chính là tình trạng tài chính (quỹ) mất cân đối nghiêm trọng có thể dẫn đến sụp đổ quỹ. Đặc trƣng của mỗi quỹ cấu thành nên hệ thống tài chính là các dòng tiền vào/ra, nhận/thanh toán, hình thành tài sản có/tài sản nợ. Khi xảy ra hiện tƣợng mất cân đối nghiêm trọng giữa tài sản có và nghĩa vụ phải thanh toán về số lƣợng, thời hạn, chủng loại tiền thì có thể xảy ra khủng hoảng tài chính.Các mô hình khủng hoảng cơ bản : - Mô hình khủng hoảng thế hệ thứ nhất Mô hình khủng hoảng thế hệ thứ nhất đƣợc P.Krugman (1979) xây dựng và chủ yếu đặc trƣng cho các cuộc khủng hoảng cán cân vãng lai trong điều kiện tỷ giá cố định bị các hoạt động đầu cơ tấn công.
Mô hình này xảy ra ở một số nƣớc có nền tảng kinh tế vĩ mô quá yếu kém, ngân sách thâm hụt trầm trọng, cung tiền tăng quá mức khiến lạm phát gia tăng; những điều này dẫn đến cán cân vãng lai thâm hụt trầm trọng. Trƣớc nguy cơ đồng nội tệ bị giảm giá, Chính phủ buộc phải liên tục can thiệp bằng cách bán ngoại tệ ra thị trƣờng để duy trì tỷ giá cố định. Khi lƣợng dự trữ ngoại hối giảm xuống một mức thấp nhất định nào đó, các cuộc tấn công mang tính đầu cơ bắt đầu xảy ra, cùng với các điều kiện nền tảng kinh tế vĩ mô quá yếu kém và thậm chí là sự gia tăng căng thẳng về chính trị và xã hội, đến một thời điểm nào đó, Chính phủ buộc phải chấm dứt chế độ tỷ giá cố định và chuyển sang thả nổi tỷ giá làm cho đồng nội tệ bị mất giá liên tục và khủng hoảng tiền tệ xảy ra. - Mô hình khủng hoảng thế hệ thứ hai Mô hình khủng hoảng thế hệ thứ hai đƣợc Obstfeld (1994 và 1995) xây dựng.
Khủng hoảng dạng này còn đƣợc gọi là khủng hoảng tự phát sinh, có thể xảy ra ở những nƣớc có mức độ yếu kém về tài chính và vĩ mô vừa phải, song cam kết duy trì chế độ tỷ giá cố định của Chính phủ bị suy yếu do các biện pháp bảo vệ tỷ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 giá quá tốn kém. Trƣớc tín hiệu đó, các nhà đầu cơ có thể bán tháo đồng nội tệ để mua ngoại tệ. Những sức ép này buộc Chính phủ không có cách nào khác là phải từ bỏ chế độ tỷ giá cố định để thực thi chính sách tiền tệ mở rộng trƣớc những cuộc tấn công quy mô của giới đầu cơ tiền tệ, và hậu quả là khủng hoảng bùng phát. Biến thể khác của mô hình khủng hoảng thế hệ thứ hai xuất phát từ tình trạng thông tin không hoàn hảo và mất đối xứng.
Trong điều kiện một hoặc một số ngân hàng có “vấn đề”, tình trạng này dẫn đến hành vi “bầy đàn”, gây hoảng loạn tài chính và dẫn đến khủng hoảng tài chính-tiền tệ. - Mô hình khủng hoảng thế hệ thứ ba Mô hình khủng hoảng thế hệ thứ ba đƣợc Yoshitomi và Ohno (1999) xây dựng, đặc trƣng cho các cuộc khủng hoảng tài khoản vốn trong cán cân thanh toán quốc tế. Khủng hoảng tài khoản vốn thƣờng dẫn đến khủng hoảng “kép” : khủng hoảng tiền tệ và khủng hoảng ngân hàng. Việc tự do hóa tài khoản vốn thiếu một trình tự thích hợp đã dẫn đến hai hệ quả là tiền đề cho cuộc khủng hoảng kép : luồng vốn đổ vào ồ ạt vƣợt quá mức thâm hụt cán cân vãng lai; và vốn ngắn hạn chiếm tỷ trọng quá lớn.Bất động sản và thị trƣờng bất động sản 1.Bất động sản 1.Khái niệm bất động sản Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Nhƣ vậy, theo quy định trên cho thấy bất động sản hàm chứa hai đặc điểm sau: - Thứ nhất, bất động sản là tài sản không di động đƣợc. Trong đó, bất động sản điển hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác, do đặc điểm không di động đƣợc, nên vị trí bất động sản (ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa trung tâm, .