Khóa luận tốt nghiệp tài chính impact of capital structure on profitability of vietnameses real estate firms listed on hanoi stock exchange in the covid19 pandemic

Khóa luận tốt nghiệp phân tích tác động cấu trúc vốn đến lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HNX trong đại dịch Covid-19.

• Tác giả: Nguyen Tan Sang
• Người hướng dẫn: MSc. Ngo Thi Hang
• Trường học: Banking Academy
• Chuyên ngành: Finance
• Đề tài: Impact of capital structure on profitability of Vietnamese real estate firms listed on Hanoi Stock Exchange in the COVID-19 pandemic
• Loại tài liệu: graduation thesis
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hanoi

Mục lục chi tiết

• DECLARATION
• ACKNOWLEDGEMENT
• TABLE OF CONTENTS
• LIST OF TABLES
• LIST OF ABBREVIATIONS
• ABSTRACT
• 1. CHAPTER 1: INTRODUCTION
• 1.1. Rationale
• 1.2. Research objectives
• 1.3. Research subject and research scope
• 1.4. Research method
• 1.5. Thesis structure
• 2. CHAPTER 2: LITERATURE REVIEW
• 2.1. Theoretical framework
• 2.1.1. Capital structure
• 2.1.2. Leverage ratios
• 2.2. Firm Profitability and its determinants
• 2.2.1. Profitability Ratios
• 2.3. The relationship between capital structure and firm profitability
• 2.3.1. Modigliani and Miller's theories
• 2.3.2. Trade-off theory
• 2.3.3. Pecking order theory
• 2.3.4. Market timing hypothesis
• 2.4. International Literature
• 3. CHAPTER 3: DATA AND METHODOLOGY
• 4. CHAPTER 4: EMPIRICAL RESULTS AND DISCUSSION
• 4.1. Discussion of the research findings
• 5. CHAPTER 5: CONCLUSION AND RECOMMENDATIONS
• 5.1. Conclusion and policy recommendations

Tóm tắt

I. Cấu trúc vốn và lợi nhuận doanh nghiệp

Cấu trúc vốn là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến lợi nhuận doanh nghiệp, đặc biệt trong ngành bất động sản Việt Nam. Nghiên cứu này tập trung vào mối quan hệ giữa cấu trúc vốn và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HNX trong giai đoạn đại dịch COVID-19. Kết quả cho thấy, cấu trúc vốn có tác động ngược chiều đến lợi nhuận, được đo lường bằng ROE. Điều này phản ánh sự phụ thuộc lớn của ngành bất động sản vào nguồn vốn vay, dẫn đến rủi ro tài chính cao trong bối cảnh kinh tế bất ổn.

1.1. Khái niệm cấu trúc vốn

Cấu trúc vốn được định nghĩa là sự kết hợp giữa vốn vay và vốn chủ sở hữu để tài trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Theo Ross (2003), cấu trúc vốn tối ưu là điểm mà chi phí vốn thấp nhất và giá trị doanh nghiệp cao nhất. Trong ngành bất động sản Việt Nam, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là phổ biến, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt trong giai đoạn đại dịch COVID-19.

1.2. Lợi nhuận doanh nghiệp

Lợi nhuận doanh nghiệp phản ánh khả năng tạo ra lợi nhuận từ các nguồn lực sẵn có. Các chỉ số như ROA, ROE và EPS được sử dụng để đánh giá hiệu quả kinh doanh. Trong ngành bất động sản, lợi nhuận chịu ảnh hưởng lớn từ cấu trúc vốn và các yếu tố bên ngoài như thị trường chứng khoán và tác động kinh tế từ đại dịch COVID-19.

II. Tác động của đại dịch COVID 19 đến ngành bất động sản

Đại dịch COVID-19 đã gây ra những hậu quả kinh tế nghiêm trọng, đặc biệt là đối với ngành bất động sản Việt Nam. Sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng, giảm nhu cầu mua bán và đầu tư đã làm suy giảm lợi nhuận của các doanh nghiệp. Nghiên cứu này chỉ ra rằng, cấu trúc vốn đóng vai trò quan trọng trong việc giúp các doanh nghiệp vượt qua khủng hoảng, nhưng cũng làm gia tăng rủi ro tài chính.

2.1. Thị trường bất động sản trong đại dịch

Thị trường bất động sản chứng kiến sự sụt giảm mạnh về nhu cầu và giá cả trong giai đoạn đại dịch COVID-19. Các doanh nghiệp phải đối mặt với rủi ro tài chính do giảm doanh thu và khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Chiến lược đầu tư và quản lý vốn trở thành yếu tố then chốt để duy trì tăng trưởng doanh nghiệp.

2.2. Tác động đến cấu trúc vốn

Đại dịch COVID-19 làm thay đổi cấu trúc vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp buộc phải tăng tỷ lệ vốn vay để duy trì hoạt động, dẫn đến rủi ro tài chính cao hơn. Nghiên cứu này nhấn mạnh sự cần thiết của việc phân tích tài chính và quản trị doanh nghiệp hiệu quả để giảm thiểu tác động tiêu cực từ khủng hoảng.

III. Phương pháp nghiên cứu và kết quả

Nghiên cứu sử dụng phương pháp định lượng với phân tích hồi quy đa biến để đánh giá tác động của cấu trúc vốn đến lợi nhuận của 34 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HNX từ năm 2018 đến 2021. Kết quả cho thấy, cấu trúc vốn có mối quan hệ ngược chiều với lợi nhuận, trong khi quy mô và tốc độ tăng trưởng của doanh nghiệp có tác động tích cực.

3.1. Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp định tính và định lượng, sử dụng dữ liệu từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp. Phân tích hồi quy được áp dụng để xác định mối quan hệ giữa cấu trúc vốn và lợi nhuận. Các mô hình OLS, FEM và REM được sử dụng để đảm bảo độ chính xác của kết quả.

3.2. Kết quả và thảo luận

Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng, cấu trúc vốn có tác động tiêu cực đến lợi nhuận, đặc biệt trong bối cảnh đại dịch COVID-19. Các doanh nghiệp có tỷ lệ vốn vay cao thường đối mặt với rủi ro tài chính lớn hơn, dẫn đến giảm hiệu quả kinh doanh. Nghiên cứu cũng đề xuất các chiến lược đầu tư và quản lý vốn hiệu quả để cải thiện lợi nhuận.

IV. Kết luận và khuyến nghị

Nghiên cứu này đã làm rõ mối quan hệ giữa cấu trúc vốn và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HNX trong giai đoạn đại dịch COVID-19. Kết quả cho thấy, việc quản lý cấu trúc vốn hiệu quả là yếu tố then chốt để duy trì tăng trưởng doanh nghiệp và giảm thiểu rủi ro tài chính. Các khuyến nghị về quản trị doanh nghiệp và chiến lược đầu tư được đề xuất để cải thiện hiệu quả kinh doanh.

4.1. Kết luận

Nghiên cứu khẳng định rằng, cấu trúc vốn có tác động đáng kể đến lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản. Trong bối cảnh đại dịch COVID-19, việc quản lý cấu trúc vốn hiệu quả là yếu tố quan trọng để duy trì tăng trưởng doanh nghiệp và giảm thiểu rủi ro tài chính.

4.2. Khuyến nghị

Các doanh nghiệp nên tập trung vào việc quản lý vốn hiệu quả, giảm tỷ lệ vốn vay và tăng cường phân tích tài chính để cải thiện lợi nhuận. Đồng thời, chiến lược đầu tư cần được điều chỉnh phù hợp với bối cảnh thị trường bất động sản và tác động kinh tế từ đại dịch COVID-19.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh đại dịch COVID-19 gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế toàn cầu, ngành bất động sản Việt Nam cũng không nằm ngoài vòng xoáy khó khăn. Từ năm 2018 đến 2021, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự biến động mạnh mẽ về nguồn vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX). Theo số liệu phân tích từ 34 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HNX, tỷ lệ nợ trên tổng tài sản trung bình đạt khoảng 53%, trong khi lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) dao động từ -22% đến gần 30%, cho thấy sự khác biệt lớn về hiệu quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp. Vấn đề nghiên cứu tập trung vào tác động của cơ cấu vốn đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp này trong giai đoạn đầy biến động do đại dịch. Mục tiêu cụ thể của luận văn là phân tích mối quan hệ giữa tỷ lệ nợ và lợi nhuận, đồng thời xem xét ảnh hưởng của các yếu tố kiểm soát như quy mô doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng tài sản và cấu trúc tài sản. Phạm vi nghiên cứu bao gồm 34 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HNX trong giai đoạn 2018-2021, thời điểm đại dịch COVID-19 tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế Việt Nam. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp cơ sở khoa học cho các nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản trong việc tối ưu hóa cơ cấu vốn nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh và đảm bảo sự phát triển bền vững của ngành.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết tài chính truyền thống và hiện đại để phân tích mối quan hệ giữa cơ cấu vốn và khả năng sinh lời của doanh nghiệp. Đầu tiên là lý thuyết Modigliani và Miller (1958) cho rằng trong thị trường hoàn hảo, cơ cấu vốn không ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp, tuy nhiên khi tính đến thuế và chi phí tài chính, việc sử dụng nợ có thể làm tăng giá trị doanh nghiệp đến một mức độ nhất định. Tiếp theo là lý thuyết Trade-off, nhấn mạnh sự cân bằng giữa lợi ích thuế từ nợ và chi phí rủi ro tài chính khi vay nợ quá mức. Lý thuyết Pecking order đề cập đến thứ tự ưu tiên sử dụng nguồn vốn của doanh nghiệp, ưu tiên vốn nội bộ, sau đó là nợ và cuối cùng là phát hành cổ phiếu mới, phản ánh sự bất đối xứng thông tin giữa nhà quản lý và nhà đầu tư. Cuối cùng, giả thuyết Market timing cho rằng doanh nghiệp sẽ phát hành cổ phiếu khi giá cổ phiếu cao và mua lại khi giá thấp nhằm tối ưu hóa chi phí vốn. Các khái niệm chính được sử dụng bao gồm: tỷ lệ nợ trên tổng tài sản (Debt-to-Assets), lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), quy mô doanh nghiệp (Size), tốc độ tăng trưởng tài sản (Asset Growth), cấu trúc tài sản (Asset Structure) và hệ số thanh khoản ngắn hạn (Current Ratio).

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp định lượng với dữ liệu bảng (panel data) thu thập từ 34 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HNX trong giai đoạn 2018-2021, tổng cộng 136 quan sát. Dữ liệu được lấy từ báo cáo tài chính đã kiểm toán và các nguồn dữ liệu tài chính chuyên biệt. Phân tích hồi quy đa biến được thực hiện qua ba mô hình: Pooled OLS, Fixed Effects Model (FEM) và Random Effects Model (REM). Các kiểm định F-test và Hausman test được áp dụng để lựa chọn mô hình phù hợp nhất, kết quả cho thấy mô hình REM là tối ưu. Các kiểm định về đa cộng tuyến (VIF), phương sai không đồng nhất (Breusch-Pagan test) và tự tương quan (Wooldridge test) được thực hiện để đảm bảo tính chính xác của mô hình. Để khắc phục hiện tượng phương sai không đồng nhất, phương pháp Feasible Generalized Least Squares (FGLS) được sử dụng nhằm tăng độ tin cậy của kết quả. Mô hình hồi quy được xây dựng với biến phụ thuộc là ROE, biến độc lập chính là tỷ lệ nợ trên tổng tài sản (DA), cùng các biến kiểm soát như quy mô doanh nghiệp (SIZE), cấu trúc tài sản (AS), tốc độ tăng trưởng tài sản (AG) và hệ số thanh khoản (CR).

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Ảnh hưởng của cơ cấu vốn đến lợi nhuận: Kết quả hồi quy mô hình REM với phương pháp FGLS cho thấy hệ số hồi quy của biến tỷ lệ nợ trên tổng tài sản (DA) là -0.193 với mức ý nghĩa thống kê dưới 5%. Điều này cho thấy mối quan hệ nghịch giữa tỷ lệ nợ và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), nghĩa là khi tỷ lệ nợ tăng 1 đơn vị, ROE giảm khoảng 0.19 đơn vị.

2. Quy mô doanh nghiệp và lợi nhuận: Biến quy mô doanh nghiệp (SIZE) có ảnh hưởng tích cực đến ROE, với hệ số dương và mức ý nghĩa thống kê phù hợp. Cụ thể, khi quy mô tài sản tăng 1%, lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu cũng tăng tương ứng, phản ánh lợi thế về nguồn lực và uy tín của các doanh nghiệp lớn trong việc nâng cao hiệu quả kinh doanh.

3. Tốc độ tăng trưởng tài sản và lợi nhuận: Tốc độ tăng trưởng tài sản (AG) cũng có tác động tích cực và có ý nghĩa thống kê đến ROE. Doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng tài sản cao thường có khả năng sinh lời tốt hơn, thể hiện qua việc mở rộng quy mô và hiệu quả sử dụng tài sản.

4. Cấu trúc tài sản và hệ số thanh khoản: Hai biến cấu trúc tài sản (AS) và hệ số thanh khoản (CR) không có ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận trong mô hình hồi quy, điều này khác biệt so với một số nghiên cứu trước đây.

Thảo luận kết quả

Mối quan hệ nghịch giữa tỷ lệ nợ và lợi nhuận phù hợp với lý thuyết Pecking order, cho thấy các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn đại dịch có xu hướng ưu tiên sử dụng vốn nội bộ thay vì vay nợ để tránh rủi ro tài chính. Việc sử dụng nợ quá mức có thể dẫn đến chi phí tài chính cao và nguy cơ vỡ nợ, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế khó khăn do COVID-19. Kết quả này tương đồng với các nghiên cứu tại các thị trường khác như Ethiopia, Pakistan và Việt Nam trước đây. Mặt khác, quy mô doanh nghiệp và tốc độ tăng trưởng tài sản là những yếu tố thúc đẩy lợi nhuận, phản ánh khả năng tận dụng nguồn lực và cơ hội mở rộng kinh doanh của các doanh nghiệp lớn và tăng trưởng nhanh. Việc cấu trúc tài sản và thanh khoản không ảnh hưởng rõ ràng có thể do đặc thù ngành bất động sản và giai đoạn nghiên cứu, khi các doanh nghiệp tập trung vào quản lý nợ và vốn hơn là các yếu tố tài sản cố định hay thanh khoản ngắn hạn. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ phân tán giữa tỷ lệ nợ và ROE, cũng như bảng hồi quy chi tiết các biến để minh họa rõ ràng mối quan hệ và mức độ ảnh hưởng.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường sử dụng vốn nội bộ: Doanh nghiệp nên khai thác tối đa nguồn vốn tự có từ lợi nhuận giữ lại để giảm áp lực chi phí lãi vay và rủi ro tài chính, đồng thời nâng cao khả năng chủ động trong hoạt động kinh doanh. Mục tiêu là giảm tỷ lệ nợ trên tổng tài sản xuống dưới mức cân bằng trong vòng 1-2 năm tới.

2. Cơ cấu lại nợ vay: Thực hiện hoán đổi nợ thành vốn chủ sở hữu thông qua phát hành cổ phiếu mới hoặc hợp tác liên doanh, nhằm giảm gánh nặng nợ vay và cải thiện bảng cân đối kế toán. Chủ thể thực hiện là ban lãnh đạo doanh nghiệp phối hợp với các nhà đầu tư trong vòng 1 năm.

3. Mở rộng quy mô và tăng trưởng tài sản: Doanh nghiệp có lợi nhuận và tiềm năng phát triển nên tập trung mở rộng quy mô hoạt động, đồng thời tăng tốc độ tăng trưởng tài sản để nâng cao hiệu quả kinh doanh. Kế hoạch này cần được triển khai trong 3-5 năm với sự hỗ trợ của các phòng ban liên quan.

4. Tăng cường quản lý chi phí và dòng tiền: Kiểm soát chặt chẽ chi phí lãi vay, chi phí quản lý và chi phí bán hàng, đồng thời nâng cao hiệu quả thu hồi công nợ để đảm bảo dòng tiền ổn định, giảm thiểu rủi ro tài chính. Đây là nhiệm vụ thường xuyên của bộ phận tài chính kế toán.

5. Hợp tác với ngân hàng và nhà đầu tư: Xây dựng mối quan hệ bền vững với các tổ chức tín dụng và nhà đầu tư để đa dạng hóa nguồn vốn, tận dụng các chính sách ưu đãi về lãi suất và hạn mức tín dụng, đặc biệt trong giai đoạn phục hồi kinh tế hậu COVID-19. Thời gian thực hiện liên tục, ưu tiên trong 1-2 năm tới.

6. Đề xuất chính sách hỗ trợ từ Chính phủ: Khuyến nghị Chính phủ điều chỉnh lãi suất tín dụng ưu đãi, mở rộng hạn mức vay vốn cho ngành bất động sản, đồng thời hoàn thiện khung pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo môi trường kinh doanh minh bạch và ổn định. Đây là nhiệm vụ của các cơ quan quản lý nhà nước trong ngắn hạn và trung hạn.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Ban lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản: Giúp hiểu rõ tác động của cơ cấu vốn đến hiệu quả kinh doanh, từ đó xây dựng chiến lược tài chính phù hợp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro tài chính.

2. Nhà đầu tư và cổ đông: Cung cấp thông tin về mối quan hệ giữa nợ và lợi nhuận, giúp đánh giá chính xác tiềm năng sinh lời và rủi ro của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HNX để đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả.

3. Cơ quan quản lý nhà nước và chính sách: Hỗ trợ trong việc xây dựng các chính sách tín dụng, thuế và pháp luật liên quan đến ngành bất động sản, nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường.

4. Các nhà nghiên cứu và học viên ngành tài chính – ngân hàng: Cung cấp cơ sở lý thuyết và thực tiễn về ảnh hưởng của cơ cấu vốn đến hiệu quả kinh doanh trong ngành bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế do đại dịch.

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ cấu vốn ảnh hưởng như thế nào đến lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản?
   Nghiên cứu cho thấy tỷ lệ nợ trên tổng tài sản tăng sẽ làm giảm lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), do chi phí lãi vay và rủi ro tài chính tăng lên, đặc biệt trong giai đoạn đại dịch khi dòng tiền bị ảnh hưởng.

2. Tại sao quy mô doanh nghiệp lại có tác động tích cực đến lợi nhuận?
   Doanh nghiệp lớn có nguồn lực tài chính, uy tín và khả năng tiếp cận vốn tốt hơn, giúp tận dụng hiệu quả tài sản và cơ hội thị trường, từ đó nâng cao khả năng sinh lời.

3. Tốc độ tăng trưởng tài sản có liên quan thế nào đến hiệu quả kinh doanh?
   Tăng trưởng tài sản phản ánh sự mở rộng quy mô và đầu tư hiệu quả, giúp doanh nghiệp gia tăng lợi nhuận thông qua việc sử dụng tài sản tốt hơn và mở rộng thị phần.

4. Tại sao cấu trúc tài sản và hệ số thanh khoản không ảnh hưởng rõ ràng đến lợi nhuận trong nghiên cứu này?
   Điều này có thể do đặc thù ngành bất động sản và giai đoạn nghiên cứu, khi các doanh nghiệp tập trung vào quản lý nợ và vốn hơn là các yếu tố tài sản cố định hay thanh khoản ngắn hạn.

5. Làm thế nào doanh nghiệp bất động sản có thể tối ưu hóa cơ cấu vốn trong bối cảnh khó khăn?
   Doanh nghiệp nên ưu tiên sử dụng vốn nội bộ, cơ cấu lại nợ vay, tăng cường quản lý chi phí và dòng tiền, đồng thời mở rộng quy mô và hợp tác với các nhà đầu tư, ngân hàng để đa dạng hóa nguồn vốn.

Kết luận

• Nghiên cứu xác định mối quan hệ nghịch giữa tỷ lệ nợ trên tổng tài sản và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HNX trong giai đoạn 2018-2021.
• Quy mô doanh nghiệp và tốc độ tăng trưởng tài sản có ảnh hưởng tích cực và có ý nghĩa thống kê đến khả năng sinh lời.
• Cấu trúc tài sản và hệ số thanh khoản không có tác động đáng kể trong bối cảnh nghiên cứu.
• Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho việc tối ưu hóa cơ cấu vốn nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh và giảm thiểu rủi ro tài chính trong ngành bất động sản.
• Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp tài chính đề xuất, đồng thời theo dõi và đánh giá tác động của các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển bền vững của ngành.

Hành động ngay: Các nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản nên xem xét điều chỉnh cơ cấu vốn dựa trên kết quả nghiên cứu để nâng cao hiệu quả kinh doanh trong giai đoạn hậu COVID-19.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BANKING ACADEMY THE FACULTY OF ADVANCED PROGRAM IN FINANCE ----🙞🙜🕮🙞🙜---- GRADUATION THESIS TOPIC: IMPACT OF CAPITAL STRUCTURE ON PROFITABILITY OF VIETNAMESE REAL ESTATE FIRMS LISTED ON HANOI STOCK EXCHANGE IN THE COVID-19 PANDEMIC Student : NGUYEN TAN SANG Class : K21CLCC Course : 2018 – 2021 Student ID.NGO THI HANG (MSc) Hanoi, May 2022 BANKING ACADEMY THE FACULTY OF ADVANCED PROGRAM IN FINANCE ----🙞🙜🕮🙞🙜---- GRADUATION THESIS TOPIC: IMPACT OF CAPITAL STRUCTURE ON PROFITABILITY OF VIETNAMESE REAL ESTATE FIRMS LISTED ON HANOI STOCK EXCHANGE IN THE COVID-19 PANDEMIC Student : NGUYEN TAN SANG Class : K21CLCC Course : 2018 – 2021 Student ID.NGO THI HANG (MSc) Hanoi, May 2022 DECLARATION I hereby declare that the work which is presented in this dissertation titled “IMPACT OF CAPITAL STRUCTURE ON PROFITABILITY OF VIETNAMESE’S REAL ESTATE FIRMS LISTED ON HANOI STOCK EXCHANGE IN THE COVID-19 PANDEMIC” in fulfillment of the requirements for the Graduation Thesis of Banking Academy. I assure that this thesis is an entirely work of my own. I assure that this thesis has not been submitted for any other degree of this or any other University/Institute. I have read the University’s current research ethics guidelines and acknowledged my obligations and the rights of the participants.

Hanoi, 20th May, 2022 Signature Nguyen Tan Sang i ACKNOWLEDGEMENT First of all, I would like to show my gratefulness to Ms. Ngo Thi Hang for her enthusiastic contribution to the completion of my dissertation. During the process of research conduction, Ms. Hang has always been available to advise helpfully and support my thesis.

As an excellent and experienced mentor, she is so conscientious of correcting and suggesting additions to my work extensively. I also have learned so much from her recommendation. I also want to show my gratitude to all the teachers and managers at the Faculty of Advanced Program for giving me detailed instruction throughout the process. Especially, I wish to express my honest appreciation to my family who always supports and encourages me.

I also want to show my respect to my schoolmates who have been sharing knowledge and motivating each other to keep improving. Finally, I would like to thank myself for daring to get out of my safe zone, being persistent and resilient and striving for a better version of myself. Due to the time limitations and a restricted capacity of the author, this thesis might contain certain defects. Therefore, I would be really grateful for any constructive comments to enhance its quality.

ii TABLE OF CONTENTS DECLARATION. ii TABLE OF CONTENTS. iii LIST OF TABLES. v LIST OF ABBREVIATIONS.

vii CHAPTER 1: INTRODUCTION. Research subject and research scope. 2 CHAPTER 2: LITERATURE REVIEW. The relationship between capital structure and firm profitability.

Modigliani and Miller ‘s theories. Trade-off theory. Pecking order theory. Market timing hypothesis.

12 CHAPTER 3: DATA AND METHODOLOGY. 17 CHAPTER 4: EMPIRICAL RESULTS AND DISCUSSION. Discussion of the research findings. 24 CHAPTER 5: CONCLUSION AND RECOMMENDATIONS.

Conclusion and policy recommendations. 34 iv LIST OF TABLES Table 2. 1: Descriptive statistic data. 2: Correlation between variables.

3: VIF test for multicollinearity between variables. 4: Multiple regression results. 5: Selection model test. 6: Multicollinearity, Heteroskedasticity and Autocorrelation test results.

7: GLS fixed regression model results. 24 v LIST OF ABBREVIATIONS Abbreviations Interpretation ROE Return on equity ROA Return on assets EPS Earnings per share OLS Ordinary least squares FEM Fixed effects model REM Random effects model VIF Variance Inflation Factor HNX Hanoi Stock Exchange NSE National Stock Exchange FDI Foreign Direct Investment NHNN Ngân Hàng Nhà Nước FGLS Feasible Generalized Least Squares HOSE Ho Chi Minh Stock Exchange vi ABSTRACT Handling the financial situation is one of the most crucial tasks of any manager in a firm. Prudent usage of equity and debt financing can critically impact entities’ valuation and performance. Thus, the determination of the relationship between capital structure and profitability is not understood deeper but also to maximize the potential of a business.

This thesis aims to ascertain the effects of capital structure on the profitability of 34 real estate firms listed on HNX from 2018 to 2021 - when the COVID-19 pandemic affected the most negatively to the economy. The author uses the quantitative method with the multiple regression analysis. The findings show that capital structure relates oppositely with the profitability represented by return on equity (ROE). In contrast, these firms’ size and growth rate increase or decrease simultaneously with ROE.

Keywords: capital structure, profitability, real estate firms listed on HNX, multi- regression models. vii CHAPTER 1: INTRODUCTION 1. Rationale The real estate industry in Vietnam plays a massive role in the economy, which is reflected in the increase in mobilization or capital inflows into real estate businesses. The influx of investment capital made the scale of this industry biasedly enlarged ten times bigger than other industries in the market.

The year 2021 was a year of difficulties for the real estate industry in Vietnam. The market continues to lose its balance of supply and demand, with the market price skyrocketing. The land fever occurred after each wave of the Covid-19 epidemic and ended up with the Thu Thiem’s land lots auction as an unprecedented record. Vietnam's real estate industry relies heavily on bank loans to operate.

Data from listed companies show that the debt-to-equity ratio of the real estate industry is at the top of other sectors, indicating that a large amount of capital from banks has been disbursed into the real estate market. (Phạm Hồng Chương et al. As a result, financial leverage can be a double-edged sword for this market. On the one hand, it promotes the development of the industry and the country, providing opportunities for other aspects such as inhabitancy and tourism.

On the other hand, this is also a potential risk due to interest rates and liquidity. Because of such specificity, it is essential to research and give recommendations to business managers to properly assess and promptly deal with the problems faced by industry groups in capital structure. This plays a leading role in raising the value and performance of the firm and significantly contributes to assure and maintain a sustainable development of the economy. As a result, I found the motivation to choose the topic “Impact of capital structure on profitability of Vietnamese’s real estate firms listed on the Hanoi Stock Exchange” for my graduation thesis.

Research objectives The key objectives of the studies include: - Synthesize the theoretical framework of capital structure, profitability and interrelationship. - Model and analyze the impact of capital structure on the profitability of Vietnamese listed real estate firms on Hanoi Stock Exchange. - Enrich the research field and contribute valuable recommendations to the firms to improve their profitability. Research subject and research scope The object of the study is the effect of capital structure on the profitability of 34 real estate enterprises listed on the Hanoi Stock Exchange from 2018 to 2021.

Research method This thesis uses qualitative research methods combined with quantitative methods to accomplish the research objectives. The author researches previous studies about this topic to build a best model specification and then use regression methods (Pooled OLS, FEM, REM models) to answer research questions. In addition, we are applying the method of synthesis and analysis based on data collected from the financial statements. Thesis structure The thesis has four chapters: Chapter 1: Introduction Chapter 2: Literature review Chapter 3: Data and Methodology Chapter 4: Empirical Results and Discussion Chapter 5: Conclusion and recommendations 2 CHAPTER 2: LITERATURE REVIEW 2.

Theoretical framework This section will review theories that are relevant to the topic of study: the finance traditional theory, Modigliani and Miller propositions, pecking order theory, trade-off theory, and market timing hypothesis. Capital structure Ross A (2003) defines the capital structure of an enterprise, also known as financial leverage, as a combination of debt capital and equity at a specific rate to finance production and business activities. Solomon and Weston (1963) noted that an optimum capital structure is a point where the cost of capital is minimum and the firm’s value is maximum. Gangeni (2006) stated that the capital structure attempts to explain the mix of securities and financing sources corporations use to finance real investment.

Also, the author highlighted that internal finance sources, retained earnings, stock issuance, external finance sources, loans, and bonds could be utilized by a firm to finance the investments required to maintain its business operations and enhance its survivability on the market (Gangeni, 2006). According to Brigham and Houston (2009), The optimal capital structure is the capital structure that maximizes stock value. An optimal capital structure typically has a debt ratio between 40% and 50%. 1: Capital structure Short-term Liabilities Total Liabilities Long-term Liabilities Owners’ Equity Asset Retained earnings Common stocks Total Equity Preferred stocks Shareholders’ Equity Source: Author’s collection There are many concepts of corporate capital structure.

Still, in general, capital structure is the proportion of capital sources or a relationship between different funding sources in the total capital mobilized by enterprises. This often emphasizes the relationship between debt and equity financing the total invested assets, thereby knowing how the company’s management makes funding decisions. The three leverage ratios used to analyze capital structure are debt to assets, debt to equity and equity to assets. 2: Leverage ratios Leverage ratios Formula Meaning 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐷𝑒𝑏𝑡𝑠 The smaller this ratio, the less likely the 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐴𝑠𝑠𝑒𝑡𝑠 business will be in financial difficulty 𝑆ℎ𝑜𝑟𝑡 − 𝑡𝑒𝑟𝑚 𝐷𝑒𝑏𝑡𝑠 because the company is less dependent on Debt to assets 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐴𝑠𝑠𝑒𝑡𝑠 debt to finance its operations.

Enterprises with low debt ratios borrow easier, and their 𝐿𝑜𝑛𝑔 − 𝑡𝑒𝑟𝑚 𝐷𝑒𝑏𝑡𝑠 interest rates are also lower than businesses 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐴𝑠𝑠𝑒𝑡𝑠 with high debt ratios. The higher this ratio, the more critical the borrowed capital (liabilities) in the 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐷𝑒𝑏𝑡𝑠 Debt to equity operation of the business. Usually, the ratio 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 is greater than 1, which means that debt is larger than equity, and vice versa. The higher the self-financing ratio, the 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 Equity to assets higher the financial independence, thus the 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑎𝑠𝑠𝑒𝑡𝑠 lower the financial risk of the enterprise.

Source:Author’s collection 2. Firm Profitability and its determinants Business is an activity carried out to make a profit. Businesses always find appropriate measures to obtain maximum yields based on their material and technical conditions. Profitability, or the ability to generate profits, represents the power of the business to generate profits, improve efficiency and operational efficiency, increase cash flow, and use resources efficiently.

5 Profitability reflects the level of profit that a business can earn per unit of cost or input or unit of output, reflecting business results. The profit that enterprises make per unit of price or information or an output unit reflects the higher business results, the higher the profitability, and vice versa; The smaller the profit earned per unit, the lower the profitability. Profitability ratios are used to evaluate the company’s ability to generate profit compared to its expense and other costs associated with the generation of income during a particular period. 3: Profitability Ratios Profitability Formula Meaning Ratios This rate indicates the ability of management to 𝑃𝑟𝑜𝑓𝑖𝑡 𝑎𝑓𝑡𝑒𝑟 𝑡𝑎𝑥 Return on generate a profit from a given level of sales 𝑁𝑒𝑡 𝑟𝑒𝑣𝑒𝑛𝑢𝑒 sales (ROS) x 100% efficiently.

A high rate shows an improvement in operating efficiency and vice versa. 𝑃𝑟𝑜𝑓𝑖𝑡 𝑎𝑓𝑡𝑒𝑟 𝑡𝑎𝑥 Return on This rate indicates the efficiency of management 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑎𝑠𝑠𝑒𝑡 Asset (ROA) x 100% and use of assets to generate profit for the business. 𝑃𝑟𝑜𝑓𝑖𝑡 𝑎𝑓𝑡𝑒𝑟 𝑡𝑎𝑥 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 This rate indicates the efficiency of management Return on x100% and use of equity to generate profit for the business. Equity (ROE) Source: Author’s collection 6 2.

The relationship between capital structure and firm profitability 2. Modigliani and Miller ‘s theories Miller & Modigliani (1958) argued that the capital structure does not affect business value in a perfect market.