BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Trần Thanh Kiệt LƯỢNG HÓA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CHUNG CƯ ĐỂ Ở DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Trần Thanh Kiệt LƯỢNG HÓA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CHUNG CƯ ĐỂ Ở DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS Phạm Khánh Nam. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ "Lƣợng hóa các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định mua chung cƣ để ở dành cho ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh" là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập của cá nhân tôi dƣới sự hƣớng dẫn của TS Phạm Khánh Nam. Các số liệu đƣợc nêu trong luận văn đƣợc trích dẫn nguồn rõ ràng và đƣợc thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, đƣợc xử lý trung thực và khách quan.
Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.HCM, ngày tháng năm 2015 Tác giả LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu. Ý nghĩa của nghiên cứu.
Cấu trúc bài luận văn. 4 Kết luận chƣơng 1. 5 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN. Khái niệm chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp.
Khái niệm chung cƣ. Khái niệm nhà ở xã hội (chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp). Ngƣời có thu nhập thấp và đối tƣợng nhà ở thu nhập thấp. Lý thuyết hỗ trợ.
Lý thuyết hành vi dự định TPB. Mô hình lý thuyết liên quan đến quyết định mua của cá nhân. Các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi của ngƣời mua. Lƣợc khảo các nghiên cứu liên quan.
21 Kết luận chƣơng 2. 22 CHƢƠNG 3: MÔ HÌNH PHÂN TÍCH. Khung phân tích. Mô hình phân tích.
Mẫu nghiên cứu. Phƣơng pháp thu thập dữ liệu. 29 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Kết luận chƣơng 3. 31 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.
Thực trạng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh. Thực trạng dân số và nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. Thực trạng giải quyết nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Thống kê mô tả bộ dữ liệu.
Kết quả hồi quy. Phân tích tác động của các yếu tố đến quyết định mua chung cƣ để ở của ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh. 47 Kết luận chƣơng 4. 50 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.
Kiến nghị đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Kiến nghị đối với ngƣời mua. Kiến nghị đối với Nhà nƣớc. Các giới hạn nghiên cứu và hƣớng nghiên cứu tiếp theo.
60 Kết luận chƣơng 5. 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình 2.1: Mô hình TPB .2: Mô hình hành vi mua hàng .3: Mô hình chi tiết các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi tiêu dùng .1: Mô hình nghiên cứu đề xuất .2: Mô tả biến số .3: bảng câu hỏi thành phần tâm lý .1: Thống kê mô tả các biến trong mô hình .2: Hệ số Cronbach‟s Alpha của yếu tố Nhận thức .3: Hệ số Cronbach‟s Alpha của yếu tố Tác động xã hội .4: Hệ số Cronbach‟s Alpha của yếu tố Lòng tin .5: Kiểm định KMO và Bartlett .6: Tổng phƣơng sai đƣợc giải thích .7: Ma trận xoay nhân tố .8: Kết quả hồi quy mô hình Binary Logistic .9: Mức độ dự báo chính xác của mô hình .10: Kiểm định Omnibus đối với các hệ số của mô hình .11: Kiểm định mức độ giải thích của mô hình .12: Kết quả tác động biên của từng yếu tố lên xác suất quyết định chọn mua chung cƣ để ở. 49 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 1 SSE Sum of square of error 2 KMO Kaiser-Meyer-Olkin 3 TPB Theory of Planned Behavior 4 TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh 5 TRA Theory of Reasoned Action 6 EFA Exploratory Factor Analysis LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1 CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU 1. Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống con ngƣời, “an cƣ” thì mới “lập nghiệp”.
Suốt một thời gian khá dài, hầu hết các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán đều nhắm đến phân khúc thị trƣờng nhà ở cao cấp, nhà ở lý tƣởng,… là loại nhà dành cho lƣợng cầu bất động sản có khả năng thanh toán ở mức cao. Đồng thời nhà ở cao cấp đòi hỏi diện tích sử dụng lớn, diện tích cây xanh và hạ tầng ngoài nhà ở rộng, kéo theo chi phí xây dựng cao nên tổng chi phí cho một căn hộ, một khu đất là rất lớn. Thêm vào đó việc gắn mác nhà ở cao cấp, hầu hết các chủ đầu tƣ đã tăng giá bán cao hơn giá trị thực tế của ngôi nhà.Kết quả là phân khúc thị trƣờng này chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu nhà ở của ngƣời dân Việt Nam. Thêm vào đó, thị phần nhà ở cao cấp dần bị thu hẹp vì lƣợng cầu có khả năng thanh toán cho phân khúc này đã và đang có chiều hƣớng thu hẹp lại.
Do đó, không ít chủ đầu tƣ sơ cấp và thứ cấp rơi vào tình trạng rất khó khăn trong việc tìm kiếm cầu tiêu dùng và cầu đầu tƣ loại bất động sản này trong thời gian gần đây (Nguyễn Ngọc Tuấn, 2011). Mặt khác, một thực tế đang diễn ra là nhu cầu và cầu có khả năng thanh toán ở phân khúc nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là rất lớn. Các đối tƣợng này mong muốn sở hữu một ngôi nhà, chỗ ở để ổn định cuộc sống với chi phí vừa phải.Xuất phát từ thực tế đó, các chủ đầu tƣ bắt đầu quan tâm đến phân khúc thị trƣờng này.Thêm vào đó, trong thời gian qua Đảng và Nhà nƣớc ta đã có nhiều chủ trƣơng, chính sách tạo điều kiện cho các đối tƣợng này mua hoặc xây dựng nhà ở, chẳng hạn nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 về việc ban hành một số cơ chế chính sách phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại khu vực đô thị, nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội của Bộ Xây Dựng. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 Hiện nay vấn đề nhà ở lại đƣợc quan tâm hơn bao giờ hết khi mà lƣợng ngƣời đổ về các thành phố Hồ Chí Minh để học tập, làm ăn, sinh sống ngày càng đông.
Giá đất, giá nhà vì thế cũng không ngừng tăng lên, nhất là ở các đô thị lớn nhƣ Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Đặc biệt, với ba lần "sốt giá" nhà đất 1991-1993, 2001-2003, 2007-2008 đã làm cho giá nhà đất tăng lên hơn 100 lần trong vòng 20 năm kể từ 1990 tới nay (Thanh Hƣờng, 2012). Chúng ta đều biết rằng nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi con ngƣời, gia đình và xã hội, đặc biệt là với những gia đình, những ngƣời có thu nhập thấp thì nhà ở là một tài sản có giá trị lớn nhất của họ. Mặc dù đƣợc sự quan tâm của Đảng và Nhà nƣớc nhƣng việc chăm lo, tạo điều kiện cho ngƣời thu nhập thấp để họ có chỗ ở ổn định, phù hợp vẫn còn là vấn đề nan giải, nhất là đất nƣớc đang trong quá trình Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa và tốc độ Đô thị hóa ngày càng nhanh.
Do đó việc “Lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh” có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân tại thành phố Hồ Chí Minh nhƣ hiện nay. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu. Bài nghiên cứu có mục tiêu sau: - Lƣợng hóa ảnh hƣởng của các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ để ở dành cho ngƣời thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh. - Đề xuất các giải pháp giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh.
Để đạt đƣợc những mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau: - Yếu tố nào tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ dành cho ngƣời thu nhập thấp? - Trong các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ dành cho ngƣời thu nhập thấp thì yếu tố nào là quan trọng nhất? LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 - Ảnh hƣởng của các yếu tố này đến quyết định mua căn hộ chung cƣ dành cho ngƣời thu nhập thấp nhƣ thế nào? 1. Phƣơng pháp nghiên cứu. Nghiên cứu kết hợp 2 phƣơng pháp định tính và định lƣợng. Nghiên cứu định tính đƣợc sử dụng để khảo sát, thiết lập bảng câu hỏi đo lƣờng nhóm các yếu tố tâm lý, nghiên cứu định lƣợc đƣợc sử dụng để lƣợng hóa các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết đinh mua chung cƣ của ngƣời thu nhập thấp.
Cụ thể nhƣ sau: Giai đoạn xác định các yếu tố đại diện cho thành phần tâm lý tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ để ở dành cho ngƣời thu nhập thấp. Phƣơng pháp nghiên cứu chủ đạo sử dụng trong giai đoạn này là phƣơng pháp định lƣợng thông qua phân tích EFA (Exploratory Factor Analysis) để xác định đƣợc các yếu tố đại diện cho hàng loạt các biến quan sát. Các yếu tố đại diện này đƣợc tính toán theo phƣơng pháp hồi quy bội, sau đó sẽ đƣợc sử dụng trong mô hình hồi quy Binary Logistic trong giai đoạn tiếp theo. Giai đoạn xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định mua căn hộ chung cƣ để ở dành cho ngƣời thu nhập thấp.