Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu Nêu vắn tắt lý do chọn đề tài, đưa ra mục tiêu nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu cũng như ý nghĩa thực tiễn của đề tài mang lại. Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu Trình bày cơ sở lý thuyết về các khái niệm nghiên cứu chính và những nghiên cứu liên quan về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền của khách hàng cá nhân, đồng thời chương này cũng đưa ra mô hình lý thuyết nghiên cứu của đề tài. Chương 3: Thiết kế nghiên cứu Trình bày phương pháp nghiên cứu, giải thích cách thức và phương pháp xây dựng thang đo cũng như bảng khảo sát nhằm thu thập dữ liệu thực tế phục vụ cho phân tích và kiểm định mô hình nghiên cứu. Chương 4: Phân tích kết quả nghiên cứu Trình bày mô tả mẫu, đánh giá độ tin cậy, phân tích nhân tố khám phá và kiểm định mô hình và các giả thuyết nghiên cứu.
Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị Trình bày và tóm tắt các phát hiện, kết luận và gợi ý quản trị, xác định những đóng góp, hạn chế của nghiên cứu nhằm định hướng cho những nghiên cứu tiếp theo trong tương lai. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 5 Chương 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Giới thiệu Chương 2 trình bày cơ sở lý thuyết về các khái niệm nghiên cứu chính và giới thiệu tổng quan những nghiên cứu trước đây bao gồm trong nước và ngoài nước liên quan các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà như một phần cơ sở lý luận cho nghiên cứu.2 Bất động sản và các yếu tố có liên hệ trực tiếp với bất động sản 2.1 Khái niệm về bất động sản Thuật ngữ bất động sản và động sản đã được ghi nhận và sử dụng rộng rãi trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới. Hầu hết các nước đều xem bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật mỗi nước lại có những đặc thù riêng thể hiện tiêu chí phân loại và quan điểm phân loại khác nhau.
Điều 174, Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã xác định khái niệm bất động sản như sau: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây đựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Tuy nhiên, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở, cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Cách phân loại trên phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản.
Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm xác định rõ quyền chủ thể, cũng như đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 6 về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Tóm lại, bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó. Để một tài sản được coi là bất động sản phải hội tụ bốn điều kiện sau: (1) Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; (2) Được chiếm giữ bởi cá nhân, tổ chức hoặc cộng đồng; (3) Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; (4) Không thể di dời hoặc di dời hạn chế và tồn tại lâu dài.2 Khái niệm về nhà ở thương mại Khái niệm nhà ở thương mại: Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở Việt Nam năm 2014, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Các loại nhà thương mại ở phổ biến như: đất nền, nhà phố đơn lập, nhà phố song lập, biệt thự độc lập, biệt thự song lập, căn hộ chung cư… Dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở Việt Nam năm 2014, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định. Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, dự án phát triển nhà ở bao gồm hai loại sau đây: Dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt (sau đây gọi chung là dự án phát triển khu nhà ở - dự án cấp I), trong đó các công trình hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I thực hiện đầu tư xây dựng; nhà ở và các công trình kiến trúc khác (dự án cấp II) do chủ đầu tư cấp I hoặc chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng; Dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) trên đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Như vậy, tác giả đề xuất khái niệm về đất nền dự án là đất ở đô thị được phân lô, thuộc các dự án phát triển nhà ở, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt nhằm để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.3 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 2.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
Kích thước, hình thể, diện tích lô đất: kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. Kiến trúc bên ngoài của BĐS (đối với bất động sản là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 8 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt) làm cho giá trị bất động sản bị sụt giảm và ngược lại.2 Nhóm các yếu tố kinh tế Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó.
Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường - Tính hữu dụng của bất động sản: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích. Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn.
Xét về tính năng hiệu quả của một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. - Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: khi cầu lớn hơn cung thì giá bất động sản sẽ bị đẩy lên cao và ngược lại khi cầu thấp hơn cung thì giá bất động sản có xu hướng giảm xuống.4 Nhóm các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… hiện có. Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung.