Chương 1 TÔNG QUAN 1. Đất đai, giá đất và quản lý giá đất 1. Dat dai và giá đất 1. Đất đai Đất đai là một loại tai nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất.
Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không đo lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng va tinh chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thé chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên mặt đất về mặt pháp lý cũng như những quyên theo tập quán không thành văn (Hồ Thi Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Theo Luật đất đai (2013), đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này Dat đai có bốn đặc trưng sau: Có vi trí cố định; có hạn về diện tích; tính năng lâu bền và chất lượng khác nhau. Trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai: (1) Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tô đặc điểm chất lượng tự nhiên (diện tích, độ phì,.), cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tang trên đất đai; (2) Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội.
Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tinh cảm của cá nhân con người nói riêng và xã hội nói chung. Giá trị trao đổi của dat đai phụ thuộc vao vi thế xã hội của nó. Sự thay đổi của giá trị trao đôi gắn liền với sự thay đôi của vị thé xã hội của dat đai. Nếu vị thế đất dai không khác nhau thì giá trị trao đôi của dat đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai.
Với một mức độ đơn giản hóa, có thé nói rằng các đơn vị đất đai tại những mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử dụng, trong khi các đơn vi đất đai tại các mức giá cao hơn được đặc trưng nhiều hơn bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tư được ưa chuộng, đó là giá tri trao đôi. Các hình thái của giá tri đất đai bao gồm: giá tri cảm nhận, giá tri tài chính, giá trị trao đồi, giá tri thị trường. Và thường hay sử dụng lẫn lộn với giá ca, giá bán, giá mua, giá mua bán, giá thị trường,. Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: (1) Giá trị cảm nhận và giá trị tài chính.
Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con người khi sử dụng sản phâm hàng hóa. Giá trị cảm nhận có các hình thức khác nhau, như giá tri tinh cảm, giá tri thâm mỹ, giá trị nghệ thuật hay giá trị nhận thức,.; (2) Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người giữa tài chính (tiền tệ) và các sản phẩm hàng hóa dé có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ việc tiêu dung các sản phâm hàng hóa đó. Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là một hình thái của gia tri trao đôi. Giá trị tai chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000).
Giá đất theo quy định Nhà nước Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định; tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyền mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Giá quyền sử dụng đất trên thị trường (giá đất thị trường) là giá quyền sử dụng đất được hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường (Luật đất đai, 2013). Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thé; Nhà nước quyết định giá đất, quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất (Luật đất đai, 2013). Theo Nghị định số 44 của Chính phủ (2014), việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Dat dai, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này; kết quả tông hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương. Khi giá đất phố biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tôi đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. Theo Nghị định số 44 của Chính phủ (2014), Việc xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Dat đai, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này, khung giá đất do Chính phủ quy định; kết qua tông hợp, phân tích thông tin về giá dat thị trường: các yêu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất. Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất.
Đối với địa phương đã có bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất. Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ để áp dụng trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyên mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối VỚI phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quan lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng dat dé trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Giá đất thị trường Giá đất khi thực hiện chuyên nhượng quyền sử dụng đất là mức giá thực tế khi người nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất trả cho người chuyên nhượng tại thời điểm thực hiện chuyền nhượng quyền sử dụng đất. Thực tiễn cho thấy nhiều trường hợp chuyền nhượng quyền sử dụng đất nhưng khi kê khai tính thuế mức giá thấp hơn rất nhiều so với giá đất giao dịch thực tế nhằm trốn thuế, đây là hành vi vi phạm pháp luật và hiện nay Nhà nước đã quan tâm kiếm tra, thanh tra đảm bảo kê khai đúng giá thị trường, tránh thất thu thuế.
Cơ sở dữ liệu giá đất Cơ sở dit liệu giá đất bao gồm: Dữ liệu không gian giá đất và dữ liệu thuộc tinh giá đất. Theo Điều 53 Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT thì đữ liệu không gian giá đất sử dung dit liệu không gian địa chính lam dit liệu không gian giá đất. Theo Điều 55 Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT thì dữ liệu thuộc tính giá đất gồm: - Dữ liệu giá đất theo bảng giá đất đối với địa phương đã ban hành bảng giá đất đến từng thửa đất. - Dữ liệu giá đất cụ thé.
- Dữ liệu giá đất trúng dau giá quyền sử dung dat. - Dữ liệu giá đất chuyền nhượng trên thị trường theo Phiếu thu thập thông tin về thửa đất. - Dữ liệu vị trí thửa đất, tên đường, phố hoặc tên đoạn đường, đoạn phố hoặc khu vực theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (đối với thửa đất đã có Phiếu chuyên thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai). Quản lý giá đất Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất pho bién trén thi trường cua loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng dau giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có dau giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Luật đất đai, 2013).
Theo Luật Dat đai (2013), Nghị định số 44 của Chính phủ (2014), Thông tư số 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), các phương pháp chủ yếu được sử dung dé xác định giá đất là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.