Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và sự hội nhập quốc tế sâu rộng, nhu cầu về cơ sở hạ tầng giáo dục chất lượng cao tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày càng trở nên cấp thiết. Theo các báo cáo thống kê ngành giáo dục, tỷ lệ phòng học kiên cố trên toàn quốc đạt khoảng 79,5%, trong khi nhu cầu về môi trường học tập chuẩn quốc tế tại các đô thị loại đặc biệt tăng trưởng liên tục trên 12% mỗi năm. Tại khu vực Thành phố Thủ Đức – nơi có ngân sách nhà nước đạt 10.350 tỷ đồng cùng hơn 4.092 doanh nghiệp thành lập mới – sức ép về mạng lưới trường học tiêu chuẩn cao là một bài toán quy hoạch đô thị lẫn kinh tế xây dựng trọng điểm.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là giải quyết bài toán dung hòa giữa yêu cầu kỹ thuật thi công phức tạp trong không gian đô thị hiện hữu và bài toán tối ưu hóa tài chính đầu tư cho công trình giáo dục tư thục. Mục tiêu cụ thể của đề tài là xây dựng hoàn chỉnh đồ án lập dự án đầu tư, dự toán chi phí, lập hồ sơ mời thầu và tổ chức biện pháp thi công cho dự án Trường học Quốc tế Châu Âu (European International School).

Phạm vi nghiên cứu được xác định tại phường Thảo Điền, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, với quy mô công trình gồm 1 tầng hầm và 5 tầng nổi trên diện tích xây dựng điển hình 32,4m. Luận văn phân tích vòng đời dự án trong chu kỳ 14 năm hoạt động (giai đoạn 2023–2038) với tổng mức đầu tư 40.930.222.000 đồng từ 100% vốn chủ sở hữu tư nhân. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi xác lập mô hình mẫu giúp rút ngắn thời gian hoàn vốn xuống còn 6 năm 11 tháng 26 ngày, đồng thời tạo ra giá trị hiện giá thuần (NPV) đạt trên 64,68 tỷ đồng, đóng góp cơ sở dữ liệu định lượng chuẩn xác cho công tác quản lý dự án xây dựng trường học tại Việt Nam.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng đồng bộ hai nhóm lý thuyết nền tảng trong quản lý dự án xây dựng: lý thuyết phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư (Capital Budgeting Theory) và lý thuyết quản trị kỹ thuật thi công công trình (Construction Engineering & Management). Trong phân tích tài chính, mô hình chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) và chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) được thiết lập ở mức 10%/năm làm thước đo đánh giá các chỉ số NPV, IRR và thời gian hoàn vốn (TPP). Khung kỹ thuật áp dụng hệ thống tiêu chuẩn quốc gia như TCVN 2737–1995 về tải trọng và tác động, TCVN 5574–2012 về kết cấu bê tông cốt thép, cùng TCVN 4453–1995 về quy phạm thi công và nghiệm thu cốp pha.

Hệ thống khái niệm chính trong nghiên cứu bao gồm:

  • Tổng mức đầu tư xây dựng: Xác định toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu theo Nghị định 10/2021/NĐ-CP và Quyết định số 65/QĐ-BXD.
  • Phân đoạn thi công và chu kỳ cơ giới hóa: Quy trình phân chia không gian và thời gian đổ bê tông kết hợp cân bằng năng suất thiết bị.
  • Hồ sơ mời thầu một giai đoạn hai túi hồ sơ: Phương thức lựa chọn nhà thầu đảm bảo đánh giá độc lập năng lực kỹ thuật và đề xuất tài chính theo Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 và Nghị định 63/2014/NĐ-CP.
  • Hệ cốp pha nhôm định hình T6061: Giải pháp cốp pha chịu uốn với giới hạn chảy 210 MPa và mô đun đàn hồi 210 GPa.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu nghiên cứu kết hợp giữa số liệu thực địa khảo sát địa chất công trình tại Thảo Điền (địa tầng đất pha cát lẫn sỏi cuội, độ dốc mái đào 1:0,67), hệ thống đơn giá xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh theo Quyết định 12/2021/QĐ-UBND, và định mức xây dựng tại Thông tư 12/2021/TT-BXD. Về mặt vận hành giáo dục, dữ liệu doanh thu được xây dựng trên cơ sở mức thu học phí chuẩn từ 39,10 triệu đồng/học sinh/năm (1 buổi) đến 70,06 triệu đồng/học sinh/năm (2 buổi bán trú) kết hợp khảo sát 4 trường quốc tế và tư thục lân cận.

Phương pháp nghiên cứu định lượng đóng vai trò chủ đạo thông qua mô phỏng tài chính 14 năm và tính toán kết cấu cơ học cho thiết bị thi công. Cỡ mẫu phân tích bao gồm toàn bộ 16 phân đoạn bê tông kết cấu (từ móng đài đến sàn tầng 5) và chuỗi dữ liệu tuyển sinh quy mô từ 965 học sinh ở năm thứ nhất đến 965 học sinh ổn định ở năm thứ 14. Phương pháp chọn mẫu điển hình được áp dụng nhằm phản ánh chính xác đặc thù của các dự án trường học tư thục đô thị. Lý do lựa chọn phương pháp phân tích này là nhằm bảo đảm tính liên kết hữu cơ giữa năng lực cung ứng kỹ thuật tại hiện trường với khả năng hấp thụ và hoàn vốn tài chính trong suốt vòng đời dự án thực hiện từ tháng 01/2023.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu mang lại các kết quả định lượng cụ thể, minh chứng cho tính khả thi cao của dự án trên cả hai phương diện kinh tế và kỹ thuật:

Thứ nhất, phân tích tài chính khẳng định dự án có hiệu quả sinh lời vượt trội với tổng mức đầu tư 40.930.222.000 đồng. Doanh thu năm đầu tiên đạt 64,76 tỷ đồng và tăng trưởng đều đặn đạt 73,41 tỷ đồng vào năm thứ 14, tạo ra mức lợi nhuận sau thuế lũy kế bình quân hàng năm từ 9,08 tỷ đồng đến 16,58 tỷ đồng. Chỉ số NPV đạt mức ấn tượng 64.682.496.950 đồng tại suất chiết khấu tham chiếu, giúp thời gian hoàn vốn thực tế chỉ mất 6 năm 11 tháng 26 ngày (tương đương khoảng 49,8% vòng đời dự án).

Thứ hai, dự toán xây dựng gói thầu xây mới được xác lập chuẩn xác ở mức 20.560.601.728 đồng (sau thuế), trong đó chi phí trực tiếp chiếm 15.976.044.387 đồng. Tỷ trọng chi phí vật liệu chiếm đa số với 11.944.168.359 đồng (khoảng 74,76% chi phí trực tiếp), chi phí nhân công đạt 2.942.313.509 đồng (chiếm 18,42%), và chi phí máy thi công là 1.089.562.518 đồng (chiếm 6,82%). Chi phí gián tiếp và thu nhập chịu thuế tính trước được kiểm soát chặt chẽ ở mức lần lượt là 1,74 tỷ đồng và 974,45 triệu đồng.

Thứ ba, giải pháp cơ giới hóa thi công phần ngầm và kết cấu thân đạt năng suất tối ưu. Khối lượng đất đào móng và đà kiềng là 1.860,15 m3 được giải quyết bằng máy đào gàu nghịch XCMG XE490CK dung tích 1,6 m3 trong đúng 2 ca làm việc với năng suất 221,31 m3/ca. Công tác bê tông thương phẩm đạt hiệu suất cao khi phối hợp 1 xe bơm cần Hyundai KCP38RX170 (công suất bơm thực tế 102 m3/h, chiều cao 38m) cùng đội vận chuyển 7 xe bồn Howo 12 m3, đáp ứng trọn vẹn cự ly vận chuyển khứ hồi 20 km với chu kỳ 10 phút/chuyến.

Thảo luận kết quả

Hiệu quả tài chính vượt trội của dự án bắt nguồn từ mô hình cơ cấu 100% vốn tự có của doanh nghiệp tư nhân, giúp triệt tiêu hoàn toàn chi phí lãi vay trong cấu trúc vốn. Đồng thời, chính sách ưu đãi miễn thuế thu nhập doanh nghiệp đối với cơ sở giáo dục theo Công văn 7686/BTC-CST đã giữ lại toàn bộ thặng dư cho tái đầu tư và tích lũy dòng tiền. Năng suất tuyển sinh đạt 75% ngay trong năm đầu (724 học sinh bán trú và 241 học sinh không bán trú) và tiệm cận mức 98% học sinh bán trú vào năm thứ 13 là động lực then chốt tạo nên dòng ngân lưu ròng dương ngay từ năm đầu vận hành.

+-------------------------------------------------------------------------+
|                  BIỂU DIỄN DÒNG TIỀN VÀ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH              |
|                                                                         |
|  Doanh thu / Chi phí (Tỷ VNĐ)                                           |
|  80 |------------------------------------------------- [Doanh thu]      |
|  70 |                          *-------*-------*-------* (73.41 tỷ)     |
|  60 |  *-------*-------*-------* (Chi phí hoạt động ~ 55.78 tỷ)         |
|  50 |-------------------------------------------------                  |
|  20 |                                                                   |
|  10 |  *-------*-------*-------*-----------------------* (Lợi nhuận ròng|
|     |  (9.08 tỷ)                                         16.58 tỷ)      |
|   0 +------------------------------------------------------------> Năm  |
|        Năm 1           Năm 5          Năm 10          Năm 14            |
|                                                                         |
|  * NPV: 64,68 tỷ VNĐ  |  * TPP: 6 năm 11 tháng 26 ngày  | WACC: 10%    |
+-------------------------------------------------------------------------+

Khi so sánh với các công trình thương mại cùng phân khúc tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh vốn có thời gian thu hồi vốn trung bình từ 10 đến 12 năm, mô hình trường học quốc tế cho thấy tính ổn định cao hơn hẳn nhờ nguồn thu học phí định kỳ cố định. Việc áp dụng cốp pha nhôm hợp kim T6061 trọng lượng 23–27 kg/m2 với khả năng chịu tải trọng người và thiết bị 2,5 kN/m2 giúp đẩy nhanh tiến độ đổ bê tông sàn các tầng (trung bình 106,8 m3 đến 111,49 m3 mỗi sàn) mà vẫn đảm bảo độ võng kết cấu nằm trong giới hạn cho phép 1/400 nhịp dầm.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu chi tiết, luận văn đưa ra 4 nhóm giải pháp chiến lược nhằm tối ưu hóa quá trình chuẩn bị đầu tư và triển khai thi công xây dựng:

  • Thiết lập hệ thống kiểm soát định mức và quản trị chi phí vật tư: Triển khai rà soát 100% hợp đồng cung ứng thép và bê tông theo sát biến động giá của Sở Xây dựng TP.HCM, mục tiêu duy trì tỷ lệ hao hụt vật liệu dưới 1,5% và tiết giảm tối thiểu 3% tổng dự toán chi phí trực tiếp 15,97 tỷ đồng trong quý 1 và quý 2 của giai đoạn thi công; do Ban Quản lý Dự án và Phòng Đấu thầu chủ trì thực hiện.
  • Chuẩn hóa dây chuyền cơ giới hóa và điều phối logistics bê tông: Điều động chính xác đội hình 7 xe bồn Howo 12 m3 kết hợp máy bơm Hyundai KCP38RX170 nhằm giữ tốc độ bơm liên tục đạt trên 102 m3/h, rút ngắn 15% thời gian thi công kết cấu 5 tầng sàn; do Chỉ huy trưởng công trường và Đơn vị cung ứng bê tông thương phẩm phối hợp thực hiện trong suốt 6 tháng thi công phần thân.
  • Chuyển giao và lắp dựng hệ ván khuôn nhôm hợp kim T6061: Áp dụng đồng bộ giải pháp cốp pha nhôm kèm phụ kiện U nêm và chốt xiên cho toàn bộ dầm sàn từ tầng hầm đến tầng mái, tăng hệ số luân chuyển ván khuôn lên trên 25 lần nhằm hạ 12% chi phí ca máy và nhân công lắp dựng; do Đội ngũ Kỹ thuật thi công của Nhà thầu chính thực hiện từ tháng thứ 3 đến tháng thứ 9 của tiến độ.
  • Siết chặt quy trình an toàn lao động và phòng chống cháy nổ: Tổ chức 100% các khóa tập huấn an toàn đầu vào cho công nhân, lắp đặt rào chắn an toàn chịu lực tại mép sàn cao trên 2m và thiết lập mạng lưới thiết bị chữa cháy đạt chuẩn tại kho vật liệu dễ cháy; hướng tới mục tiêu duy trì 0 sự cố tai nạn lao động trong toàn bộ 14 tháng triển khai; do Bộ phận Giám sát An toàn (HSE) phụ trách.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn là tài liệu tham khảo có giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng chuyên môn:

  • Các chủ đầu tư và quỹ phát triển dự án giáo dục: Tiếp cận mô hình phân tích khả thi tài chính hoàn chỉnh cho suất đầu tư khoảng 40,93 tỷ đồng, nắm bắt phương pháp dự báo dòng tiền 14 năm và kế hoạch định giá học phí tối ưu hóa lợi nhuận.
  • Giám đốc quản lý dự án và Chỉ huy trưởng công trình: Khai thác quy trình tổ chức mặt bằng tổng thể, giải pháp đào đất hố móng 1.860 m3, và phương pháp tính toán cân bằng thiết bị bơm bê tông thương phẩm cho công trình cao tầng đô thị.
  • Kỹ sư lập dự toán và chuyên viên đấu thầu xây dựng: Sử dụng làm tài liệu tra cứu mẫu biểu bóc tách khối lượng, áp dụng hệ thống định mức Thông tư 12/2021/TT-BXD và thiết lập hồ sơ mời thầu xây lắp một giai đoạn hai túi hồ sơ chuẩn quy định.
  • Học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Quản lý Xây dựng: Sử dụng làm tài liệu học tập chuẩn mực về đồ án tốt nghiệp tích hợp, kết nối từ khâu lập chủ trương đầu tư, thẩm định tài chính đến thiết kế biện pháp tổ chức thi công chi tiết.

Câu hỏi thường gặp

Dự án áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu nào và căn cứ pháp lý là gì?
Dự án áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi theo phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ. Hình thức này tuân thủ Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13, Nghị định 63/2014/NĐ-CP và Nghị định 15/2021/NĐ-CP, cho phép đánh giá độc lập hồ sơ đề xuất kỹ thuật trước khi mở hồ sơ đề xuất tài chính nhằm chọn được nhà thầu cấp II đủ năng lực thi công.

Cơ cấu chi phí trực tiếp 15,976 tỷ đồng trong dự toán được phân bổ cụ thể ra sao?
Trong tổng chi phí trực tiếp 15.976.044.387 đồng của gói thầu xây mới, chi phí vật liệu chiếm tỷ trọng lớn nhất với 11.944.168.359 đồng (khoảng 74,76%), tiếp theo là chi phí nhân công đạt 2.942.313.509 đồng (chiếm 18,42%), và chi phí máy thi công chiếm 1.089.562.518 đồng (khoảng 6,82%) theo đơn giá xây dựng hiện hành tại TP.HCM.

Biện pháp kỹ thuật nào được lựa chọn cho công tác thi công đất và nền móng?
Công trình sử dụng phương pháp đào cơ giới kết hợp sửa thủ công bằng máy đào gàu nghịch XCMG XE490CK dung tích gàu 1,6 m3 với mái dốc taluy 1:0,67. Tổng khối lượng đất đào 1.860,15 m3 được hoàn thành trong 2 ca máy, kết hợp máy đầm cóc động cơ xăng Honda GX160 công suất 5,5 HP để đảm bảo độ đầm chặt lớp cát tôn nền.

Yếu tố cốt lõi nào giúp dự án đạt thời gian hoàn vốn ấn tượng dưới 7 năm?
Thời gian hoàn vốn đạt 6 năm 11 tháng 26 ngày nhờ vào cơ cấu 100% vốn chủ sở hữu không chịu lãi vay, nguồn thu học phí ổn định từ 965 học sinh ngay năm đầu (doanh thu 64,76 tỷ đồng), chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp ngành giáo dục, và tỷ lệ học sinh bán trú tăng dần lên 98%.

Tại sao cốp pha hợp kim nhôm T6061 được ưu tiên lựa chọn cho kết cấu thân?
Ván khuôn nhôm T6061 sở hữu trọng lượng nhẹ chỉ 23–27 kg/m2, khả năng chịu lực uốn cao [σ] = 210 MPa và mô đun đàn hồi E = 210 GPa. Giải pháp này giúp kiểm soát độ võng dầm sàn dưới mức 1/400 nhịp, đẩy nhanh chu kỳ tháo dỡ ván khuôn và bảo đảm an toàn tuyệt đối khi chịu hoạt tải thi công 2,5 kN/m2.

Kết luận

  • Luận văn đã hoàn thành xuất sắc việc xây dựng mô hình dự án đầu tư Trường học Quốc tế Châu Âu với tổng mức đầu tư 40.930.222.000 đồng, chứng minh tính khả thi toàn diện qua chỉ số NPV đạt 64,68 tỷ đồng và thời gian hoàn vốn 6 năm 11 tháng 26 ngày.
  • Thiết lập hệ thống dự toán chi tiết gói thầu xây lắp đạt 20,56 tỷ đồng sau thuế, áp dụng chuẩn xác hệ thống định mức Thông tư 12/2021/TT-BXD và đơn giá xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh.
  • Đề xuất quy trình công nghệ thi công hiện đại, kết hợp đồng bộ máy đào XCMG XE490CK, máy bơm cần Hyundai KCP38RX170, 7 xe bồn Howo và hệ cốp pha nhôm T6061 nhằm tối ưu hóa tiến độ công trình.
  • Đóng góp bộ giải pháp quản trị toàn diện kết nối giữa tài chính đầu tư, công tác mời thầu và tổ chức an toàn thi công theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam.
  • Kế hoạch tiếp theo yêu cầu hoàn thiện hồ sơ mời thầu trong vòng 30 ngày, lựa chọn nhà thầu thi công trong quý tiếp theo để công trình sẵn sàng tiếp nhận 724 học sinh trong năm vận hành đầu tiên; các nhà đầu tư và kỹ sư quản lý xây dựng hãy áp dụng ngay khung mô hình này để tối ưu hóa hiệu quả cho các dự án hạ tầng giáo dục tương đương.