Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1. Giá đất Theo Điều 4, Luật Đất Đai 2003 [28] quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. - Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: + Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003[28].
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau: + Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. + Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhu nhau. - Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. n 5 - Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy định , Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. - Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
* Phương pháp định giá đất Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ [5] về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP[26]. Nhìn chung có 4 phương pháp xác định giá đất cụ thể được hướng dẫn thi hành: - Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với các loại đất cần định giá. n 6 - Phương pháp thu thập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu thập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Phương pháp này chủ yếu áp dụng cho các loại đất xác định được khoản thu nhập mang lại từ đất. - Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp này được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu nhập sô liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá. - Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giá định của bất động sản.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển quyền sử dụng đất tương tự trên thị tường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. * Giá đất trong đấu giá QSDĐ Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên, n 7 tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó (Phùng Văn Nghệ, 2005)[24].
Cơ sở và phương pháp định giá đất - Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt.
Trong chủ nghĩa tư bản do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. Về thực chất địa tô chính là giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ của ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn tư hữu của địa chủ hay tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch của Chủ nghĩa Tư bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất màu mỡ hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu xuất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]. Vì ruộng đất thuộc sở n 8 hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch.
Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác nhau cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất.
Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013)[17]. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn tới địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh.