Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội nhanh chóng, đặc biệt tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), việc quản lý và khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trở nên cấp thiết. Theo ước tính, TP.HCM đang quản lý hàng nghìn hecta đất với nhiều biến động phức tạp về quyền sử dụng và mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện trạng dữ liệu địa chính tại TP.HCM còn nhiều hạn chế như dữ liệu không gian chưa được chuẩn hóa, phần mềm quản lý hiện hành chưa cập nhật theo quy định pháp luật mới nhất (Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT), và chưa có sự kết nối đồng bộ giữa dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính địa chính.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là xây dựng một cơ sở dữ liệu (CSDL) địa chính hoàn chỉnh, đồng bộ, đáp ứng các quy định pháp luật mới nhất, nhằm hỗ trợ công tác quản lý, khai thác và phân tích thông tin đất đai tại TP.HCM. Phạm vi nghiên cứu tập trung tại TP.HCM, với dữ liệu thu thập từ năm 2004-2005 đến 31/12/2021, đặc biệt tại phường Tân Thới Hiệp, quận 12. Ý nghĩa nghiên cứu được thể hiện qua việc nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, hỗ trợ ra quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đồng thời góp phần hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai theo hướng tin học hóa và GIS.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình sau:

  • Lý thuyết cơ sở dữ liệu quan hệ (Relational Database Theory): Áp dụng trong thiết kế mô hình dữ liệu, đảm bảo tính toàn vẹn và hiệu quả truy xuất dữ liệu.
  • Mô hình thực thể - quan hệ (Entity-Relationship Model): Sử dụng để mô hình hóa các thực thể và mối quan hệ trong CSDL địa chính, bao gồm thửa đất, tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất, quyền sử dụng đất, và các thuộc tính liên quan.
  • Lý thuyết hệ thống thông tin địa lý (GIS): Ứng dụng trong xử lý, biên tập và phân tích dữ liệu không gian, đồng thời tích hợp dữ liệu không gian với dữ liệu thuộc tính.
  • Khái niệm siêu dữ liệu (Metadata): Được sử dụng để mô tả thông tin về dữ liệu đất đai, bao gồm chất lượng, hệ quy chiếu tọa độ, phương pháp thu thập và phân phối dữ liệu.

Các khái niệm chính bao gồm: thửa đất, tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất, dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính, siêu dữ liệu đất đai.

Phương pháp nghiên cứu

  • Nguồn dữ liệu: Dữ liệu thu thập từ các cơ quan quản lý nhà nước tại TP.HCM, bao gồm bản đồ địa chính nền năm 2004-2005, dữ liệu cập nhật đến 31/12/2021, hồ sơ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), dữ liệu thuộc tính trích xuất từ phần mềm ViLIS, và dữ liệu nền địa lý tỉ lệ 1:2.000.
  • Phương pháp phân tích:
    • Phân tích, đánh giá hiện trạng dữ liệu địa chính qua khảo sát thực tế và thu thập ý kiến chuyên gia.
    • Thiết kế mô hình CSDL theo chuẩn Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT, bao gồm thiết kế khái niệm, logic và vật lý.
    • Ứng dụng phần mềm QGIS để xử lý, biên tập dữ liệu GIS.
    • Sử dụng ngôn ngữ truy vấn SQL trên hệ quản trị cơ sở dữ liệu PostgreSQL/PostGIS để khai thác và truy vấn dữ liệu.
  • Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu được thực hiện từ tháng 2/2023 đến tháng 6/2023, với các giai đoạn thu thập dữ liệu, thiết kế mô hình, xây dựng CSDL, kiểm định và khai thác dữ liệu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Thiết kế và xây dựng CSDL địa chính hoàn chỉnh: Mô hình CSDL được xây dựng dựa trên Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT, đồng bộ dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu quản lý đất đai hiện hành. CSDL bao gồm các thực thể chính như thửa đất, tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các thuộc tính liên quan.

  2. Chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu: Dữ liệu thửa đất nền năm 2004-2005 và dữ liệu thửa đất cập nhật được chuẩn hóa, chuyển đổi từ các định dạng AutoCAD, Design file sang định dạng GIS, đảm bảo tính chính xác và đồng bộ. Khoảng 549 mảnh bản đồ gốc được xử lý, trong đó phường Tân Thới Hiệp có 43 tờ bản đồ.

  3. Khai thác dữ liệu hiệu quả qua phần mềm QGIS và PostgreSQL/PostGIS: Các câu lệnh SQL được xây dựng để truy vấn thông tin thửa đất theo số tờ, số thửa, tên người sử dụng đất, diện tích đất theo loại đất và đối tượng sử dụng đất. Ví dụ, truy vấn thống kê diện tích đất theo loại đất cho phép tự động hóa báo cáo, giảm thiểu sai sót so với phương pháp thủ công trước đây.

  4. Phát hiện hạn chế trong quản lý hiện tại: Phần mềm ViLIS chưa cập nhật theo quy định mới nhất, chưa tích hợp dữ liệu không gian và thuộc tính đồng bộ, dẫn đến khó khăn trong việc truy xuất và phân tích dữ liệu. Ngoài ra, dữ liệu chưa được lưu trữ tập trung và chuẩn hóa, gây khó khăn trong việc cập nhật và giám sát.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các hạn chế hiện tại là do thiếu sự đồng bộ trong quản lý dữ liệu và phần mềm chưa được cập nhật theo quy định pháp luật mới nhất. So với các hệ thống quốc tế như hệ thống địa chính Thụy Sĩ hay phần mềm Mapshare Vic của Úc, TP.HCM còn thiếu sự tích hợp chặt chẽ giữa các đơn vị quản lý và chưa có hệ thống chia sẻ dữ liệu hiệu quả.

Việc xây dựng CSDL địa chính đồng bộ, chuẩn hóa dữ liệu và ứng dụng công nghệ GIS cùng hệ quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ đã giúp nâng cao khả năng quản lý, truy xuất và phân tích dữ liệu đất đai. Dữ liệu có thể được trình bày qua các biểu đồ thống kê diện tích đất theo loại đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bảng truy vấn chi tiết thông tin thửa đất, giúp các nhà quản lý dễ dàng ra quyết định và lập kế hoạch sử dụng đất hiệu quả hơn.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Triển khai đồng bộ hệ thống CSDL địa chính trên toàn TP.HCM: Áp dụng mô hình CSDL đã xây dựng để chuẩn hóa và đồng bộ dữ liệu không gian và thuộc tính tại tất cả các quận, huyện trong vòng 12 tháng, do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì.

  2. Nâng cấp phần mềm quản lý đất đai hiện hành: Cập nhật phần mềm ViLIS hoặc phát triển phần mềm mới tích hợp đầy đủ các quy định pháp luật mới nhất, hỗ trợ truy vấn, phân tích dữ liệu không gian và thuộc tính, hoàn thành trong 18 tháng.

  3. Đào tạo và nâng cao năng lực cán bộ quản lý: Tổ chức các khóa đào tạo về GIS, quản lý CSDL và kỹ năng khai thác dữ liệu cho cán bộ địa chính cấp xã, huyện, tỉnh nhằm nâng cao hiệu quả quản lý trong 6 tháng đầu năm.

  4. Xây dựng hệ thống chia sẻ và truy cập dữ liệu trực tuyến: Phát triển nền tảng truy cập dữ liệu CSDL địa chính qua web, cho phép người dân và doanh nghiệp tra cứu thông tin đất đai minh bạch, thuận tiện, dự kiến hoàn thành trong 24 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cán bộ quản lý đất đai tại các cơ quan nhà nước: Giúp nâng cao hiệu quả quản lý, cập nhật và khai thác dữ liệu địa chính theo quy định mới, hỗ trợ ra quyết định chính xác.

  2. Chuyên gia và nhà nghiên cứu trong lĩnh vực GIS và quản lý đất đai: Cung cấp mô hình thiết kế CSDL địa chính chuẩn, phương pháp xử lý và khai thác dữ liệu GIS ứng dụng thực tiễn.

  3. Doanh nghiệp công nghệ phát triển phần mềm quản lý đất đai: Tham khảo để phát triển hoặc nâng cấp phần mềm quản lý đất đai phù hợp với quy định pháp luật và nhu cầu thực tế.

  4. Sinh viên và học viên chuyên ngành bản đồ, viễn thám và hệ thống thông tin địa lý: Là tài liệu tham khảo quý giá trong học tập và nghiên cứu về xây dựng và quản lý CSDL địa chính.

Câu hỏi thường gặp

  1. CSDL địa chính là gì và tại sao cần xây dựng?
    CSDL địa chính là tập hợp dữ liệu không gian và thuộc tính về đất đai, phục vụ quản lý, khai thác và cập nhật thông tin đất đai. Việc xây dựng CSDL giúp quản lý đất đai hiệu quả, minh bạch và hỗ trợ ra quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

  2. Phần mềm QGIS và PostgreSQL/PostGIS được sử dụng như thế nào trong nghiên cứu?
    QGIS được dùng để xử lý, biên tập dữ liệu GIS, trong khi PostgreSQL/PostGIS là hệ quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ hỗ trợ lưu trữ và truy vấn dữ liệu không gian và thuộc tính bằng ngôn ngữ SQL, giúp khai thác dữ liệu hiệu quả.

  3. Những khó khăn chính trong quản lý dữ liệu địa chính hiện nay là gì?
    Khó khăn gồm dữ liệu không đồng bộ, chưa chuẩn hóa, phần mềm quản lý chưa cập nhật theo quy định mới, dữ liệu không được lưu trữ tập trung, gây khó khăn trong cập nhật và giám sát.

  4. Lợi ích của việc đồng bộ dữ liệu không gian và thuộc tính là gì?
    Đồng bộ giúp đảm bảo tính chính xác, nhất quán của dữ liệu, hỗ trợ truy vấn, phân tích và báo cáo nhanh chóng, giảm thiểu sai sót và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.

  5. CSDL địa chính có thể hỗ trợ những công việc quản lý nào?
    CSDL hỗ trợ tra cứu thông tin thửa đất, thống kê diện tích theo loại đất, phân tích mối quan hệ không gian giữa các thửa đất, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, hỗ trợ quy hoạch và giải quyết tranh chấp đất đai.

Kết luận

  • Đã xây dựng thành công mô hình CSDL địa chính hoàn chỉnh, đồng bộ dữ liệu không gian và thuộc tính theo Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT.
  • Chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu địa chính tại TP.HCM, đặc biệt tại quận 12, đảm bảo tính chính xác và khả năng khai thác hiệu quả.
  • Ứng dụng phần mềm QGIS và PostgreSQL/PostGIS giúp khai thác dữ liệu nhanh chóng, hỗ trợ các câu hỏi quản lý đất đai thực tiễn.
  • Phát hiện các hạn chế trong phần mềm quản lý hiện hành và đề xuất giải pháp nâng cấp, đồng bộ hệ thống quản lý đất đai.
  • Tiếp tục triển khai mở rộng mô hình CSDL địa chính trên toàn TP.HCM, đồng thời phát triển hệ thống truy cập dữ liệu trực tuyến để nâng cao minh bạch và hiệu quả quản lý.

Hành động tiếp theo là phối hợp với các cơ quan chức năng để triển khai đồng bộ hệ thống, nâng cấp phần mềm quản lý và đào tạo cán bộ nhằm hiện đại hóa công tác quản lý đất đai tại TP.HCM.