CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1 Tổng quan Bất động sản thế chấp Khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay gần đây nhất của công ty tài chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại. Thống kê cuả Ngân hàng Nhà nước cho biết hiện có khoảng 115.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỉ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Việt Nam. Như vậy có thể thấy tại các ngân hàng hiện nay trong hình thức cho vay vốn có tài sản đảm bảo, thì bất động sản là tài sản được đem ra đảm bảo nhiều nhất.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng SV: Nguyễn Phương Duy 6 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.
Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống.
Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định SV: Nguyễn Phương Duy 7 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản.
Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài nguyên, là của cải vô cùng quý giá. một vật được công nhận là bất động sản khi và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây : Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích cho con người. Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng , hình thái của nó không thay đổi.
Thứ ba: phải tồn tại lâu dài. Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị. Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người.2 Khái niệm bất động sản thế chấp Như vậy, bất động sản thế chấp là bất động sản nhưng được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng này đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản. Bất động sản thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì: Trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta thường coi bất động sản là những tài sản không thể di dời được.
Vậy bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất). Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Tất cả các bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn. SV: Nguyễn Phương Duy 8 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 1.3 Đặc điểm của bất động sản thế chấp Thế chấp bất động sản chịu sự chi phối của sự biến động thị trường bất động sản rất lớn, nên giá trị bất động sản thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía ngân hàng.
Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất. Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đất. Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản.
Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường.4 Vai trò của bất động sản thế chấp 1.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Như vậy giúp người chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện. Đây là một hình thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức. Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường gặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản khi đem đi thế SV: Nguyễn Phương Duy 9 CQ 45/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính chấp thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá khi thị trường trầm lắng nhất.
Như vậy giá trị của bất động sản không được đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng) Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính. Vì vậy luân chuyển tiền tệ là hoạt động chính. Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế chấp tài sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn, để từ đó hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường. Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế chấp phải trả cho ngân hàng).