phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn đƣợc trình bày trong 04 chƣơng: - Chƣơng 1: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở khoa học về thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ. - Chƣơng 2: Phƣơng pháp nghiên cứu. - Chƣơng 3: Thực trạng thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Chƣơng 4: Giải pháp tăng cƣờng hiệu quả thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
9 Chƣơng 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THỰC THI CHÍNH SÁCH CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƢ 1. Tổng quan nghiên cứu về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ Các khía cạnh liên quan đến vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ đã có nhiều công trình nghiên cứu. Một số công trình nghiên cứu tiêu biểu nhƣ: Nguyễn Văn Chiến và Lê Đức Lữ (2013), Hiệu quả kinh tế của chính sách cải tạo chung cư cũ Hà Nội- Trường hợp dự án N3, chung cư cũ Nguyễn Công Trứ. Xuất phát từ thực trạng Dự án cải tạo chung cƣ cũ A1, A2 (dự án nhà N3) đang gặp trục trặc về vấn đề đền bù, thu hồi đất và tái định cƣ, nghiên cứu đã đánh giá tính hiệu quả kinh tế đối với chính sách cải tạo chung cƣ cũ dựa trên chính sách hiện hành mà dự án đang muốn áp dụng.
Ngoài ra, để có cái nhìn tổng thể về chính sách cải tạo, nghiên cứu đánh giá tính hiệu quả dự án nếu dự án áp dụng cơ chế đền bù, thu hồi đất, tái định cƣ theo kinh nghiệm quốc tế đƣợc Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển Châu Á (4DB) và dự án Kim Liên (chung cƣ cũ đầu tiên của Hà Nội đã cải tạo thành công). Tác giả đã nêu đƣợc thực tế vƣớng mắc tại dự án N3 - Nguyễn CôngTrứ tập trung ở khâu xác định mức giá đền bù, chính sách về thỏa thuận tái định cƣ và cơ chế giám sát khi thực hiện. Tác giả đánh giá hiệu quả kinh tế dựa trên 2 tình huống: tình huống 1 áp dụng các chính sách hiện hữu mà chủ đầu tƣ đang muốn áp dụng; tình huống 2 áp dụng các chính sách theo hƣớng tăng lợi ích của các hộ dân, cả 2 tình huống đều mang lại lợi ích cho nền kinh tế, tuy nhiên hiệu quả kinh tế ở tình huống 1 cao hơn tình huống 2. Qua các phân tích nêu trên, tác giả khuyến nghị dự án áp dụng chính sách tái định cƣ theo hƣớng gia tăng thêm chính sách đền bù, tái định cƣ cho các hộ dân theo thông lệ quốc tế, tạo đột phá trong giải quyết tranh chấp và đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cƣ cũ tại Hà Nội.
10 Nguyễn Thế Quân (2014), mô hình hợp tác (hapdong) trong các dự án tái thiết khu dân cư cũ ở Seoul, Korea và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam, đã nghiên cứu về Mô hình Hợp tác (Hapdong) đƣợc áp dụng ở Seoul giúp thành phố này giải quyết đƣợc khá nhiều các khu dân cƣ cũ đã xuống cấp cần đƣợc cải tạo, mang lại hiệu quả cao. Mô hình đƣợc thực hiện thông qua việc tạo ra một cơ chế hợp tác có sự hỗ trợ của Chính quyền giữa hiệp hội các chủ sở hữu các bất động sản trong khu vực phải tái thiết và một doanh nghiệp xây dựng đƣợc lựa chọn, qua đó đề xuất một số bài học kinh nghiệm cho việc cải tạo các khu chung cƣ cũ ở Việt Nam. Nội dung của cơ chế: các chủ sở hữu các tài sản trong khu dân cƣ đƣợc Chính quyền thành phố chỉ định phải tái phát triển tập hợp lại và thành lập nên một Hiệp hội các chủ sở hữu một cách dân chủ. Hiệp hội các chủ sở hữu sẽ chọn một doanh nghiệp xây dựng là đối tác để thực hiện dự án tái thiết khu dân cƣ (gọi là Công ty Xây dựng đối tác).
Công ty xây dựng này chịu trách nhiệm chính về việc thu xếp vốn cho dự án, có trách nhiệm lập ra dự án tái thiết. Các chủ sở hữu bất động sản trong khu dân cƣ có hai lựa chọn: xin đƣợc phân phối nhà ở trong dự án hoặc rời khỏi dự án, chuyển ra khỏi khu vực tái thiết và nhận tiền đền bù. Ngƣời dân không phải đóng góp tiền, Chính quyền phải có các cơ chế để thu hút các công ty xây dựng và đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho họ, đó là cho phép chủ đầu tƣ đƣợc bán các đơn vị nhà ở trong dự án trƣớc khi xây dựng, cho phép một mật độ phát triển tối đa cho mỗi dự án. Một số kinh nghiệm đƣợc tác giả rút ra cho Việt Nam trong việc tái thiết các chung cƣ cũ từ mô hình nêu trên là Chính quyền thành phố chỉ định các khu vực phải tái thiết; việc sử dụng Hiệp hội các chủ sở hữu dân chủ và cơ chế hợp tác giữa Hiệp hội các chủ sở hữu và doanh nghiệp xây dựng đối tác; Xử lý các mối quan hệ giữa các bên hữu quan chính trong dự án; Ƣu đãi và hỗ trợ từ Chính quyền cho các dự án tái thiết và 11 Cơ chế ra quyết định của các chủ sở hữu bất động sản trong các khu vực cần đƣợc tái thiết.
Hồ Ngọc Hùng (2017), Tình trạng giao thông và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật trong một số khu chung cư cũ của Thủ đô Hà Nội, qua điều tra tình trạng giao thông, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật tại 02 khu chung cƣ cũ Kim Liên và Văn Chƣơng, tác giả đƣa ra một số số liệu nhằm giúp các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng và quản lý đô thị của thành phố Hà Nội có thêm những số liệu xác thực về giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong một số khu chung cƣ cũ của Hà Nội để đề xuất giải pháp khắc phục có hiệu quả tích cực nhất, kinh tế nhất, đem lại một cuộc sống có chất lƣợng cao hơn cho ngƣời dân. Kết quả nghiên cứu của tác giả cho thấy do sự gia tăng dân số sinh sống quá mức trong các khu chung cƣ, tình trạng xây dựng cơi nới, lấn chiếm không đƣợc kiểm soát nên mạng lƣới đƣờng trong các khu chung cƣ cũ ngày càng bị thu hẹp, mạng lƣới cấp điện, cấp nƣớc, thoát nƣớc đều đã cũ kỹ, lạc hậu, không đảm bảo an toàn và mất mỹ quan đô thị. Theo đó, tác giả đƣa ra nhận xét đối với các khu chung cƣ cũ Kim Liên và Văn Chƣơng cần có sự đầu tƣ nâng cấp và cải tạo hệ thống giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong một quy hoạch đồng bộ mới đáp ứng nhu cầu cao về điều kiện sinh sống và đi lại của ngƣời dân. Nguyễn Quốc Thiều và Trịnh Tuấn Anh và Phan Thị Nhật Tài (2017) thực hiện đề tài “Một vài đánh giá về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ”.
Nghiên cứu tập trung vào việc phân tích thực trạng khung chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ, nhóm tác giả đã chỉ ra đƣợc nút thắt chính trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ là do bất đồng giữa ngƣời dân và chủ đầu tƣ về chế độ bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, chính 12 sách tạm cƣ, tái định cƣ, từ đó nhóm tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả triển khai thực hiện khung chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ là (1) Cơ quan quản lý nhà nƣớc cần thể hiện đƣợc vai trò của mình trong hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ, tích cực chủ động giữ vai trò là bên trọng tài trong quá trình đàm phán phƣơng án bồi thƣờng giữa chủ sở hữu chung cƣ và chủ đầu tƣ. (2) Cân bằng lợi ích chủ đầu tƣ thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ và chủ sở hữu nhà chung cƣ cũ thể hiện qua một số biện pháp là tạo ra cơ chế đồng thuận trong việc cùng nhau góp vốn để cùng nhau đầu tƣ giữa chủ sở hữu và nhà đầu tƣ, bố trí tái định cƣ khi phá dỡ nhà chung cƣ. Nguyễn Mạnh Khởi (2021) thực hiện nghiên cứu về “Thực trạng và giải pháp thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hiện nay”. Trong nghiên cứu, tác giả đã làm rõ tình hình thực hiện chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ hiện nay, từ đó rút ra đƣợc các tồn tại, vƣớng mắc trong việc thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cƣ.
Trên cơ sở phân tích thực trạng và những hạn chế còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cƣ đã và đang phát sinh trong thời gian qua, nghiên cứu đã đề xuất các giải pháp sửa đổi, bổ sung chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ hiện hành nhƣ: giải pháp về kiểm định, đánh giá chất lƣợng nhà chung cƣ, về quy hoạch của khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ, về trách nhiệm của nhà nƣớc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ, về trách nhiệm của các cơ quan của địa phƣơng trong việc triển khai thực hiện chính sách, về phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ. 13 Phạm Đình Tuyển (2022) thực hiện đề tài nghiên cứu cấp Bộ Giáo dục và Đào tạo “mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ”. Qua việc đánh giá thực trạng một số nhà chung cƣ trên địa bàn thành phố Hà Nội, tác giả đã đề xuất giải pháp mới để đẩy nhanh tiến độ cải tạo thông qua việc phát triển một mô hình mới: cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cƣ cũ. Trong mô hình này, ngƣời dân sẽ đóng vai trò dẫn dắt, huy động đƣợc vai trò của ngƣời dân, để ngƣời dân tham gia vào chọn chủ đầu tƣ cũng nhƣ chủ động quá trình tiến hành.