CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THU HÚT ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1 Bất động sản: - “ Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định” (Theo điều 181 Bộ luật dân sự nước ta) - Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch mua bán và các giao dịch khác về bất động sản.2 Hàng hóa bất động sản: Theo luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì các loại bất động sản sau được xem là hàng hóa và được đưa vào kinh doanh: - Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sỡ hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh. - Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai. Bất động sản là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định trên phải có đủ điều kiện sau: - Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: + Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; + Không có tranh chấp về quyền sỡ hữu; + không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; + Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; + Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
- Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: + Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; + Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; + Không có tranh chấp; + Trong thời hạn sử dụng đất; + Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; + Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thược dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.3 Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước - Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây: + Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; + Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; + Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; + Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; + Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. - Tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: + Dịch vụ môi giới bất động sản; - Dịch vụ định giá bất động sản; - Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; - Dịch vụ tư vấn bất động sản; - Dịch vụ đấu giá bất động sản; - Dịch vụ quảng cáo bất động sản; - Dịch vụ quản lý bất động sản. Khái niệm đầu tư, đặc điểm và vai trò của đầu tư vào thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm Đầu tư kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua, …nhằm mục đích sinh lời. Đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm xây nhà để bán đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, vừa đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng, kinh doanh thương mại, nhà hàng, khách sạn, thuê cơ sở hạ tầng để xây dựng hãng xưởng, nhà máy, … 1.2 Đặc điểm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Đầu tư trung dài hạn do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại nếu đầu tư ngắn thì là đầu cơ - Vốn lớn nhưng linh hoạt có thể cần 1 lần, nhiều lần theo tiến độ dự án, chịu ảnh hưởng chung của nền kinh tế trong từng giai đoạn ví dụ việc tăng lãi suất, giảm lãi suất, nếu vay một lần mà sử dụng không hết thì vẫn phải trả lãi dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả - Lợi nhuận nhiều nhưng rủi ro cao xuất phát từ bản thân thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu, … Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như không có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản.
Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Nếu thị trường tốt, thị trường chuyển từ đóng băng sang nóng sốt, nhà đầu tư chuyển bại thành thắng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng gia tăng, lợi nhuận của nhà đầu tư bấy giờ là rất lớn, một lời một, hoặc hai hoặc ba, hoặc … 1.3 Vai trò của đầu tư vào thị trường bất động sản Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế. Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn 10 năm qua thì đầu tư vào bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc phát triển thị trường bất động sản từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể: - Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: vốn nhàn rỗi trong dân cư sẽ được đầu tư vào bất động sản hướng đến lợi nhuận và hiệu quả.
- Đầu tư vào thị trường bất động sản nhằm phát triển thị trường bất động sản nhằm phát triển nền kinh tế - Góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập. - Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn. - Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua việc đầu tư của các nhà đầu tư, các doanh nghiệp nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường.4 Sự khác biệt giữa thị trường bất động sản so với các thị trường khác: - Thị trường bất động sản thường hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa - Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây sốt).
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. - Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. - Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường). - Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh, v.