Thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Đông Đắk Lắk

• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Thế Chấp Tài Sản Quyền Sử Dụng Đất Tại Ngân Hàng Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ THỂ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT THỂ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Lý luận thể chấp tài sản i quyền sử dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỂ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TẾ THI HÀNH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐỒNG ĐẮK LẮK
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỂ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐÔNG ĐẮK LẮK
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Lý luận về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

Trong đời sống xã hội, thế chấp tài sản là một giao dịch phổ biến nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản được định nghĩa là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng cách giữ tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ. Khái niệm này được hiểu là một thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên có nghĩa vụ sử dụng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Bất động sản, đặc biệt là đất đai, thường là đối tượng chính trong quan hệ thế chấp tài sản. Điều này cho thấy sự quan trọng của quyền sử dụng đất trong việc thực hiện các giao dịch tài chính và kinh doanh. Chế định thế chấp tài sản đã được quy định trong nhiều văn bản pháp luật và tiếp tục được hoàn thiện qua các lần sửa đổi, bổ sung. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong việc thế chấp quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn từ ngân hàng.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp tài sản

Khái niệm thế chấp tài sản được xây dựng trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành. Theo đó, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thông qua việc sử dụng tài sản của bên có nghĩa vụ. Đặc điểm nổi bật của thế chấp tài sản là bên thế chấp vẫn giữ quyền sở hữu tài sản và có thể tiếp tục sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp. Điều này tạo ra sự linh hoạt cho bên thế chấp, đồng thời vẫn đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp. Hơn nữa, trong các giao dịch thế chấp tài sản, giá trị tài sản được sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ thường phải được định giá một cách chính xác để tránh rủi ro cho bên nhận thế chấp. Việc định giá tài sản cũng cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành nhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong các giao dịch này.

II. Thực trạng pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Thực trạng pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho thấy nhiều vấn đề cần được cải thiện. Mặc dù có những quy định rõ ràng về thế chấp tài sản, nhưng việc thực thi các quy định này vẫn gặp nhiều khó khăn. Nhiều trường hợp, các tổ chức tín dụng chưa thực sự đồng bộ trong việc áp dụng các quy định pháp luật, dẫn đến sự bất cập trong quá trình cho vay. Đặc biệt, việc định giá tài sản và xác minh quyền sử dụng đất vẫn chưa được thực hiện một cách đồng nhất, gây khó khăn cho cả bên vay và bên cho vay. Hơn nữa, nhiều tổ chức tín dụng vẫn còn thiếu thông tin đầy đủ về tài sản thế chấp, điều này làm giảm tính khả thi trong việc xử lý tài sản thế chấp khi có phát sinh tranh chấp. Để nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thế chấp tài sản, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và các tổ chức tín dụng trong việc thực hiện các quy định pháp luật.

2.1. Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp tài sản tại BIDV

Tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, việc thực hiện thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất gặp nhiều thách thức. Một trong những khó khăn lớn nhất là việc xác định giá trị tài sản thế chấp. Nhiều khách hàng không cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản, dẫn đến việc định giá không chính xác. Hơn nữa, trong một số trường hợp, quy trình thẩm định tài sản còn chậm và thiếu minh bạch, gây ảnh hưởng đến thời gian xử lý hồ sơ vay vốn. Bên cạnh đó, việc áp dụng các quy định về thế chấp tài sản cũng chưa thực sự thống nhất giữa các chi nhánh, dẫn đến sự khác biệt trong cách thức xử lý và quy trình cho vay. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến sự tin tưởng của khách hàng mà còn làm giảm hiệu quả hoạt động của ngân hàng. Cần có những biện pháp cụ thể để cải thiện tình hình này, bao gồm việc đào tạo nhân viên ngân hàng về quy trình thế chấp tài sản và cải thiện hệ thống thông tin về tài sản.

III. Hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Để nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành. Trước hết, cần có sự đồng bộ trong các quy định về thế chấp tài sản giữa các văn bản pháp luật khác nhau. Việc này sẽ giúp các tổ chức tín dụng có thể áp dụng một cách thống nhất và hiệu quả hơn. Thứ hai, cần phải cải thiện quy trình định giá tài sản, đảm bảo rằng các tài sản thế chấp được định giá một cách chính xác và công bằng. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của bên cho vay mà còn bảo đảm quyền lợi của bên vay. Thứ ba, cần tăng cường công tác đào tạo và nâng cao nhận thức của nhân viên ngân hàng về quy trình thế chấp tài sản. Điều này sẽ giúp họ có thể tư vấn và hỗ trợ khách hàng một cách hiệu quả hơn. Cuối cùng, cần có các biện pháp tăng cường phối hợp giữa các cơ quan chức năng trong việc thực hiện các quy định pháp luật về thế chấp tài sản.

3.1. Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản

Để hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, một số giải pháp cần được đề xuất. Đầu tiên, cần xây dựng một khung pháp lý rõ ràng và cụ thể hơn về thế chấp tài sản. Điều này bao gồm việc xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp tài sản. Thứ hai, cần nâng cao chất lượng công tác định giá tài sản, đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp. Thứ ba, cần có những quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ. Cuối cùng, cần tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt động của các tổ chức tín dụng trong việc thực hiện các quy định về thế chấp tài sản.

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội hiện nay, nhu cầu huy động vốn thông qua các hình thức tín dụng ngày càng tăng cao, đặc biệt là việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại. Theo báo cáo của ngành ngân hàng, tỷ lệ cho vay có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất chiếm khoảng 70-80% tổng dư nợ cho vay tại nhiều ngân hàng thương mại lớn. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật về thể chấp tài sản là quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho cả bên vay và bên cho vay. Luận văn thạc sĩ này tập trung nghiên cứu pháp luật về thể chấp tài sản là quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Đông Đắk Lắk (BIDV Đông Đắk Lắk) trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay. Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành tại BIDV Đông Đắk Lắk. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc góp phần hoàn thiện khung pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tín dụng ngân hàng, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương và quốc gia.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai khung lý thuyết chính: lý thuyết về vật quyền và lý thuyết về quyền sở hữu đất đai. Lý thuyết vật quyền giúp làm rõ bản chất pháp lý của thể chấp tài sản, trong đó quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản đặc biệt có thể được thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự. Lý thuyết quyền sở hữu đất đai tập trung phân tích đặc điểm, phạm vi và quyền hạn của chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. Các khái niệm chính bao gồm: thể chấp tài sản, quyền sử dụng đất, hợp đồng thể chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm, và xử lý tài sản bảo đảm. Mô hình nghiên cứu tập trung vào mối quan hệ pháp lý giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp, cũng như vai trò của các cơ quan nhà nước trong việc quản lý, đăng ký và xử lý tài sản thế chấp.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích pháp lý kết hợp với phương pháp nghiên cứu thực tiễn. Nguồn dữ liệu chính bao gồm các văn bản pháp luật hiện hành như Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Các tổ chức tín dụng 2010, cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành. Ngoài ra, dữ liệu thực tiễn được thu thập từ BIDV Đông Đắk Lắk thông qua khảo sát, phỏng vấn cán bộ ngân hàng và phân tích hồ sơ giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Cỡ mẫu khảo sát gồm khoảng 50 hồ sơ giao dịch thể chấp tại chi nhánh trong giai đoạn 2016-2021. Phương pháp phân tích dữ liệu bao gồm phân tích định tính, so sánh quy định pháp luật với thực tiễn, và đánh giá hiệu quả thi hành. Timeline nghiên cứu kéo dài trong 12 tháng, từ tháng 1/2021 đến tháng 12/2021.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Pháp luật về thể chấp quyền sử dụng đất còn nhiều quy định chưa đồng bộ và chi tiết: Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thể chấp quyền sử dụng đất nhưng chưa có khái niệm thống nhất và chi tiết về thủ tục, điều kiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Khoảng 30% hồ sơ tại BIDV Đông Đắk Lắk gặp khó khăn do thiếu đồng bộ trong quy định pháp luật.

2. Thực tiễn thi hành tại BIDV Đông Đắk Lắk còn tồn tại nhiều vướng mắc: Khoảng 25% hồ sơ thể chấp quyền sử dụng đất bị chậm trễ do thủ tục đăng ký, xác minh quyền sử dụng đất chưa kịp thời, gây ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân và thu hồi nợ.

3. Việc xử lý tài sản bảo đảm khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ còn phức tạp: Tỷ lệ hồ sơ xử lý tài sản bảo đảm thành công chỉ đạt khoảng 60%, phần còn lại gặp khó khăn do tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc thủ tục pháp lý kéo dài.

4. Vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước và tổ chức tín dụng trong việc phối hợp còn hạn chế: Sự phối hợp giữa ngân hàng, cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương chưa hiệu quả, dẫn đến việc xác minh, đăng ký và xử lý tài sản bảo đảm bị trì hoãn.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các tồn tại trên xuất phát từ sự chưa hoàn thiện của hệ thống pháp luật về thể chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt là thiếu quy định chi tiết về thủ tục đăng ký và xử lý tài sản bảo đảm. So với các nghiên cứu trước đây, kết quả này phù hợp với nhận định về sự phức tạp trong quản lý và sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại Việt Nam. Việc thiếu đồng bộ giữa các văn bản pháp luật và sự chồng chéo trong thẩm quyền quản lý đã làm giảm hiệu quả của hoạt động tín dụng có bảo đảm. Biểu đồ so sánh tỷ lệ hồ sơ thành công và hồ sơ gặp khó khăn tại BIDV Đông Đắk Lắk minh họa rõ nét sự chênh lệch này. Kết quả nghiên cứu nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hoàn thiện pháp luật và tăng cường phối hợp liên ngành để nâng cao hiệu quả thi hành.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện khung pháp lý về thể chấp quyền sử dụng đất: Cần bổ sung, sửa đổi các quy định pháp luật để làm rõ khái niệm, điều kiện, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm. Mục tiêu đạt được trong vòng 12 tháng, do Bộ Tư pháp chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện.

2. Tăng cường năng lực và trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước: Đào tạo, nâng cao trình độ cán bộ đăng ký đất đai, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ đăng ký thể chấp. Thời gian thực hiện trong 6 tháng, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk đảm nhiệm.

3. Xây dựng cơ chế phối hợp hiệu quả giữa ngân hàng và các cơ quan liên quan: Thiết lập quy trình phối hợp rõ ràng, minh bạch trong việc xác minh, đăng ký và xử lý tài sản bảo đảm. Thời gian triển khai trong 3 tháng, do BIDV Đông Đắk Lắk phối hợp với UBND các cấp thực hiện.

4. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý giao dịch bảo đảm: Phát triển hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến, giúp giảm thiểu thủ tục hành chính và tăng tính minh bạch. Mục tiêu hoàn thành trong 18 tháng, do Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Thông tin và Truyền thông thực hiện.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ, nhân viên ngân hàng thương mại: Nắm rõ quy định pháp luật và thực tiễn thi hành về thể chấp quyền sử dụng đất để nâng cao hiệu quả công tác tín dụng có bảo đảm.

2. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và tín dụng: Sử dụng kết quả nghiên cứu để hoàn thiện chính sách, quy trình quản lý và phối hợp liên ngành.

3. Luật sư, chuyên gia pháp lý: Tham khảo để tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp liên quan.

4. Doanh nghiệp, cá nhân sử dụng đất: Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ khi sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp, từ đó bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Câu hỏi thường gặp

1. Thể chấp quyền sử dụng đất là gì?
   Thể chấp quyền sử dụng đất là việc bên có quyền sử dụng đất dùng quyền này làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự mà không chuyển giao quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp.

2. Điều kiện để quyền sử dụng đất được thế chấp?
   Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đất không có tranh chấp, và tuân thủ các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm theo pháp luật hiện hành.

3. Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất như thế nào?
   Hợp đồng thể chấp phải được công chứng hoặc chứng thực, sau đó nộp hồ sơ đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai để được ghi nhận và có hiệu lực pháp lý.

4. Ngân hàng xử lý thế chấp khi bên vay không trả nợ ra sao?
   Ngân hàng có quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật, bao gồm bán đấu giá hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.

5. Những khó khăn thường gặp trong thực tiễn thi hành thể chấp quyền sử dụng đất?
   Bao gồm thủ tục đăng ký phức tạp, tranh chấp quyền sử dụng đất, sự phối hợp chưa hiệu quả giữa các cơ quan, và thời gian xử lý kéo dài ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng.

Kết luận

• Luận văn đã làm rõ bản chất pháp lý và đặc điểm của thể chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành.
• Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành tại BIDV Đông Đắk Lắk cho thấy nhiều tồn tại, hạn chế cần khắc phục.
• Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao năng lực quản lý và tăng cường phối hợp liên ngành nhằm nâng cao hiệu quả thi hành.
• Nghiên cứu góp phần bổ sung kiến thức pháp lý và thực tiễn cho các bên liên quan trong hoạt động tín dụng có bảo đảm.
• Khuyến nghị các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất và tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi để hoàn thiện hơn nữa lĩnh vực này.

Quý độc giả và các cơ quan, tổ chức có thể liên hệ để nhận bản luận văn đầy đủ nhằm phục vụ công tác nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn.