Luận văn thạc sĩ luật học pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh đông đắk lắk

Luận văn phân tích pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn tại ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam.

• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Thế Chấp Tài Sản Quyền Sử Dụng Đất Tại Ngân Hàng Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ THỂ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT THỂ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Lý luận thể chấp tài sản i quyền sử dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỂ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TẾ THI HÀNH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐỒNG ĐẮK LẮK
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỂ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐÔNG ĐẮK LẮK
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Lý luận về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

Trong đời sống xã hội, thế chấp tài sản là một giao dịch phổ biến nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản được định nghĩa là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng cách giữ tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ. Khái niệm này được hiểu là một thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên có nghĩa vụ sử dụng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Bất động sản, đặc biệt là đất đai, thường là đối tượng chính trong quan hệ thế chấp tài sản. Điều này cho thấy sự quan trọng của quyền sử dụng đất trong việc thực hiện các giao dịch tài chính và kinh doanh. Chế định thế chấp tài sản đã được quy định trong nhiều văn bản pháp luật và tiếp tục được hoàn thiện qua các lần sửa đổi, bổ sung. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong việc thế chấp quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn từ ngân hàng.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp tài sản

Khái niệm thế chấp tài sản được xây dựng trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành. Theo đó, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thông qua việc sử dụng tài sản của bên có nghĩa vụ. Đặc điểm nổi bật của thế chấp tài sản là bên thế chấp vẫn giữ quyền sở hữu tài sản và có thể tiếp tục sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp. Điều này tạo ra sự linh hoạt cho bên thế chấp, đồng thời vẫn đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp. Hơn nữa, trong các giao dịch thế chấp tài sản, giá trị tài sản được sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ thường phải được định giá một cách chính xác để tránh rủi ro cho bên nhận thế chấp. Việc định giá tài sản cũng cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành nhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong các giao dịch này.

II. Thực trạng pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Thực trạng pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho thấy nhiều vấn đề cần được cải thiện. Mặc dù có những quy định rõ ràng về thế chấp tài sản, nhưng việc thực thi các quy định này vẫn gặp nhiều khó khăn. Nhiều trường hợp, các tổ chức tín dụng chưa thực sự đồng bộ trong việc áp dụng các quy định pháp luật, dẫn đến sự bất cập trong quá trình cho vay. Đặc biệt, việc định giá tài sản và xác minh quyền sử dụng đất vẫn chưa được thực hiện một cách đồng nhất, gây khó khăn cho cả bên vay và bên cho vay. Hơn nữa, nhiều tổ chức tín dụng vẫn còn thiếu thông tin đầy đủ về tài sản thế chấp, điều này làm giảm tính khả thi trong việc xử lý tài sản thế chấp khi có phát sinh tranh chấp. Để nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thế chấp tài sản, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và các tổ chức tín dụng trong việc thực hiện các quy định pháp luật.

2.1. Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp tài sản tại BIDV

Tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, việc thực hiện thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất gặp nhiều thách thức. Một trong những khó khăn lớn nhất là việc xác định giá trị tài sản thế chấp. Nhiều khách hàng không cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản, dẫn đến việc định giá không chính xác. Hơn nữa, trong một số trường hợp, quy trình thẩm định tài sản còn chậm và thiếu minh bạch, gây ảnh hưởng đến thời gian xử lý hồ sơ vay vốn. Bên cạnh đó, việc áp dụng các quy định về thế chấp tài sản cũng chưa thực sự thống nhất giữa các chi nhánh, dẫn đến sự khác biệt trong cách thức xử lý và quy trình cho vay. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến sự tin tưởng của khách hàng mà còn làm giảm hiệu quả hoạt động của ngân hàng. Cần có những biện pháp cụ thể để cải thiện tình hình này, bao gồm việc đào tạo nhân viên ngân hàng về quy trình thế chấp tài sản và cải thiện hệ thống thông tin về tài sản.

III. Hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Để nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành. Trước hết, cần có sự đồng bộ trong các quy định về thế chấp tài sản giữa các văn bản pháp luật khác nhau. Việc này sẽ giúp các tổ chức tín dụng có thể áp dụng một cách thống nhất và hiệu quả hơn. Thứ hai, cần phải cải thiện quy trình định giá tài sản, đảm bảo rằng các tài sản thế chấp được định giá một cách chính xác và công bằng. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của bên cho vay mà còn bảo đảm quyền lợi của bên vay. Thứ ba, cần tăng cường công tác đào tạo và nâng cao nhận thức của nhân viên ngân hàng về quy trình thế chấp tài sản. Điều này sẽ giúp họ có thể tư vấn và hỗ trợ khách hàng một cách hiệu quả hơn. Cuối cùng, cần có các biện pháp tăng cường phối hợp giữa các cơ quan chức năng trong việc thực hiện các quy định pháp luật về thế chấp tài sản.

3.1. Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản

Để hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, một số giải pháp cần được đề xuất. Đầu tiên, cần xây dựng một khung pháp lý rõ ràng và cụ thể hơn về thế chấp tài sản. Điều này bao gồm việc xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp tài sản. Thứ hai, cần nâng cao chất lượng công tác định giá tài sản, đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp. Thứ ba, cần có những quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ. Cuối cùng, cần tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt động của các tổ chức tín dụng trong việc thực hiện các quy định về thế chấp tài sản.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội hiện nay, nhu cầu huy động vốn thông qua các hình thức tín dụng ngày càng tăng cao, đặc biệt là việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại. Theo báo cáo của ngành ngân hàng, tỷ lệ cho vay có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất chiếm khoảng 70-80% tổng dư nợ cho vay tại nhiều ngân hàng thương mại lớn. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật về thể chấp tài sản là quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho cả bên vay và bên cho vay. Luận văn thạc sĩ này tập trung nghiên cứu pháp luật về thể chấp tài sản là quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Đông Đắk Lắk (BIDV Đông Đắk Lắk) trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay. Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành tại BIDV Đông Đắk Lắk. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc góp phần hoàn thiện khung pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tín dụng ngân hàng, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương và quốc gia.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai khung lý thuyết chính: lý thuyết về vật quyền và lý thuyết về quyền sở hữu đất đai. Lý thuyết vật quyền giúp làm rõ bản chất pháp lý của thể chấp tài sản, trong đó quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản đặc biệt có thể được thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự. Lý thuyết quyền sở hữu đất đai tập trung phân tích đặc điểm, phạm vi và quyền hạn của chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. Các khái niệm chính bao gồm: thể chấp tài sản, quyền sử dụng đất, hợp đồng thể chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm, và xử lý tài sản bảo đảm. Mô hình nghiên cứu tập trung vào mối quan hệ pháp lý giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp, cũng như vai trò của các cơ quan nhà nước trong việc quản lý, đăng ký và xử lý tài sản thế chấp.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích pháp lý kết hợp với phương pháp nghiên cứu thực tiễn. Nguồn dữ liệu chính bao gồm các văn bản pháp luật hiện hành như Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Các tổ chức tín dụng 2010, cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành. Ngoài ra, dữ liệu thực tiễn được thu thập từ BIDV Đông Đắk Lắk thông qua khảo sát, phỏng vấn cán bộ ngân hàng và phân tích hồ sơ giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Cỡ mẫu khảo sát gồm khoảng 50 hồ sơ giao dịch thể chấp tại chi nhánh trong giai đoạn 2016-2021. Phương pháp phân tích dữ liệu bao gồm phân tích định tính, so sánh quy định pháp luật với thực tiễn, và đánh giá hiệu quả thi hành. Timeline nghiên cứu kéo dài trong 12 tháng, từ tháng 1/2021 đến tháng 12/2021.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Pháp luật về thể chấp quyền sử dụng đất còn nhiều quy định chưa đồng bộ và chi tiết: Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thể chấp quyền sử dụng đất nhưng chưa có khái niệm thống nhất và chi tiết về thủ tục, điều kiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Khoảng 30% hồ sơ tại BIDV Đông Đắk Lắk gặp khó khăn do thiếu đồng bộ trong quy định pháp luật.

2. Thực tiễn thi hành tại BIDV Đông Đắk Lắk còn tồn tại nhiều vướng mắc: Khoảng 25% hồ sơ thể chấp quyền sử dụng đất bị chậm trễ do thủ tục đăng ký, xác minh quyền sử dụng đất chưa kịp thời, gây ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân và thu hồi nợ.

3. Việc xử lý tài sản bảo đảm khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ còn phức tạp: Tỷ lệ hồ sơ xử lý tài sản bảo đảm thành công chỉ đạt khoảng 60%, phần còn lại gặp khó khăn do tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc thủ tục pháp lý kéo dài.

4. Vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước và tổ chức tín dụng trong việc phối hợp còn hạn chế: Sự phối hợp giữa ngân hàng, cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương chưa hiệu quả, dẫn đến việc xác minh, đăng ký và xử lý tài sản bảo đảm bị trì hoãn.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các tồn tại trên xuất phát từ sự chưa hoàn thiện của hệ thống pháp luật về thể chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt là thiếu quy định chi tiết về thủ tục đăng ký và xử lý tài sản bảo đảm. So với các nghiên cứu trước đây, kết quả này phù hợp với nhận định về sự phức tạp trong quản lý và sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại Việt Nam. Việc thiếu đồng bộ giữa các văn bản pháp luật và sự chồng chéo trong thẩm quyền quản lý đã làm giảm hiệu quả của hoạt động tín dụng có bảo đảm. Biểu đồ so sánh tỷ lệ hồ sơ thành công và hồ sơ gặp khó khăn tại BIDV Đông Đắk Lắk minh họa rõ nét sự chênh lệch này. Kết quả nghiên cứu nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hoàn thiện pháp luật và tăng cường phối hợp liên ngành để nâng cao hiệu quả thi hành.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện khung pháp lý về thể chấp quyền sử dụng đất: Cần bổ sung, sửa đổi các quy định pháp luật để làm rõ khái niệm, điều kiện, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm. Mục tiêu đạt được trong vòng 12 tháng, do Bộ Tư pháp chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện.

2. Tăng cường năng lực và trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước: Đào tạo, nâng cao trình độ cán bộ đăng ký đất đai, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ đăng ký thể chấp. Thời gian thực hiện trong 6 tháng, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk đảm nhiệm.

3. Xây dựng cơ chế phối hợp hiệu quả giữa ngân hàng và các cơ quan liên quan: Thiết lập quy trình phối hợp rõ ràng, minh bạch trong việc xác minh, đăng ký và xử lý tài sản bảo đảm. Thời gian triển khai trong 3 tháng, do BIDV Đông Đắk Lắk phối hợp với UBND các cấp thực hiện.

4. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý giao dịch bảo đảm: Phát triển hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến, giúp giảm thiểu thủ tục hành chính và tăng tính minh bạch. Mục tiêu hoàn thành trong 18 tháng, do Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Thông tin và Truyền thông thực hiện.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ, nhân viên ngân hàng thương mại: Nắm rõ quy định pháp luật và thực tiễn thi hành về thể chấp quyền sử dụng đất để nâng cao hiệu quả công tác tín dụng có bảo đảm.

2. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và tín dụng: Sử dụng kết quả nghiên cứu để hoàn thiện chính sách, quy trình quản lý và phối hợp liên ngành.

3. Luật sư, chuyên gia pháp lý: Tham khảo để tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp liên quan.

4. Doanh nghiệp, cá nhân sử dụng đất: Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ khi sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp, từ đó bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Câu hỏi thường gặp

1. Thể chấp quyền sử dụng đất là gì?
   Thể chấp quyền sử dụng đất là việc bên có quyền sử dụng đất dùng quyền này làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự mà không chuyển giao quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp.

2. Điều kiện để quyền sử dụng đất được thế chấp?
   Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đất không có tranh chấp, và tuân thủ các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm theo pháp luật hiện hành.

3. Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất như thế nào?
   Hợp đồng thể chấp phải được công chứng hoặc chứng thực, sau đó nộp hồ sơ đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai để được ghi nhận và có hiệu lực pháp lý.

4. Ngân hàng xử lý thế chấp khi bên vay không trả nợ ra sao?
   Ngân hàng có quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật, bao gồm bán đấu giá hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.

5. Những khó khăn thường gặp trong thực tiễn thi hành thể chấp quyền sử dụng đất?
   Bao gồm thủ tục đăng ký phức tạp, tranh chấp quyền sử dụng đất, sự phối hợp chưa hiệu quả giữa các cơ quan, và thời gian xử lý kéo dài ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng.

Kết luận

• Luận văn đã làm rõ bản chất pháp lý và đặc điểm của thể chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành.
• Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành tại BIDV Đông Đắk Lắk cho thấy nhiều tồn tại, hạn chế cần khắc phục.
• Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao năng lực quản lý và tăng cường phối hợp liên ngành nhằm nâng cao hiệu quả thi hành.
• Nghiên cứu góp phần bổ sung kiến thức pháp lý và thực tiễn cho các bên liên quan trong hoạt động tín dụng có bảo đảm.
• Khuyến nghị các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất và tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi để hoàn thiện hơn nữa lĩnh vực này.

Quý độc giả và các cơ quan, tổ chức có thể liên hệ để nhận bản luận văn đầy đủ nhằm phục vụ công tác nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 LY LUẬN VỀ THE CHAP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ PHÁP LUẬT THE CHAP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG BAT 11. Lý hận thể chấp tài săn i quyền sử dựng đất 1d “Khái wigm và đặc thé chấp ti sin LLL. Khi mim về thể chấp tài sân "Trong đời sống xã hội, thé chip tà sản là giao dich khá pl nhằm đâm, bio thực hiện ngiễa vụ din ar. Theo Bộ luật Dân ar năm 2015 (BLDS năm 2015), thé chip tải sin là mốt tong nhing biện pháp bảo dim thu hiên nghĩa vụ (khoản, 3 Điễu 292) XXát ở góc dé học thuật, khái niệm thé chấp ti sẵn được các sách báo hấp lý ð nước ta giã mã như sau: “Theo Từ đến Luật học do Viện Khos học Pháp lý (B6 Tư pháp) biên som năm, 2006: “Thé chấp: Biện pháp bảo dim thục hiện ngiấa vụ bing ti sin theo đó, bên có "nghĩa vụ ding tử sin thuộc quyền sở hữu côn minh để bảo dim thục hiện nga vụ đối với bên co quyền Tải sân được thé chip la các bit động sin nh nhà , vườn cây lâu năm, công tình xây dạng khác.Có thễ thể chấp mốt phân hoặc toàn bộ bất đồng sin đỄ bảo dim một hoặc nhiều nghĩa vụ ty theo gá bị của bất động sin công nine tay theo sự thôa thuận cia các bên.

Hos lợi có được từ bất động săn, các vt phu cũa bit động sin chỉ trở thành đối tượng của thé chip, nấu các bên có thỏa thuận hoặc ghép hit có quy ảnh: Thông thường tử săn thé chấp vấn do bin thé chip gi trừ trường hợp các bin có thôn thuân giao cho bên nhận thé chip hoặc người thứ ba gi. Yiậc thể chấp ải sản phãi được lập thành vin bản iêng hoặc ghi trong hợp và phấ có chúng nhận của tổ chức hành nghé công chúng (Phòng Công chúng hoặc Vin phòng Công chứng) hoặc chứng thực của Ủy ban nhân din cấp có thim quyền, nu các bên có thôn thuận hoặc pháp luật có quy dink Chế định thể chấp tài sin được "Độ huật din nợ năm 1995 và tấp tục được quy đnh tạ các Điều tử Điễu 340 đến Điệu 357 Bộ luật din sư năm 3005" “Theo Giáo tình Luật Dân sợ Việt Nam (tập 2) của Trường Đại học Luật Ha Nội: "Thể chấp ti sẵn là sự thôa thuận gin các bên (hoặc theo quy định của pháp tui), theo đó bên có nghĩa vụ phải ding tải sin của mình để bio dim thực hiển gia vụ nhưng không chuyển giao ti sin cho bên có quyền" 8 “Theo quy dinh côa BLDS năm 2015: "Thể chấp ti sin 1a việc một bên (sau đây gi là bên thé chấp) ding tả sân thuộc sỡ hu của minh đễ bảo dim thc hiện "ngtĩa vụ và không giao tài sin cho bên kia (smu đây gọi là bên nhân thể chig). Tải sản thể chấp do bên thé chấp giữ Các bên có thé thôn thuận giao cho người thứ ba git tai sin thể chấp" v. "Nhờ viy, cho đò quan niệm thé chip ti sin nữ thể nào đi chăng nữa thi giao dịch này được nhận dién với mot số đặc trừng cơ bin sau đây “Mết là, cơ sở và nguẫn gốc hát sinh của quan hế thể chấp tai sin là có một quan hệ nghĩa vu đã được xác lập từ trước và nghĩa vụ này được thu hiện một cách có đề kiện thông qua mới tải sin cụ thé; “ai là tải sin bão đâm trong quan hệ thé chấp có th la bất động sản (BĐS) nhưng công có thé bao gốm cả các tải săn không phii la BĐS.

Tuy nhiên, tài sản được sử dụng chủ yêu trong quan hệ thé chip là BĐS, trong do đất đai hay quyền sử dạng dit 1a đối tương thường được nhắc din đều tiên, ‘Bala quyền sở hồu tả sin có thé được khối phục hoàn toàn cho bên thé chấp nêu nghĩa vụ được thục hiện đây đủ như cam kết hoặc quyền sở hiếu có thể chấm, it hoàn toàn đối với bên thể chip và thuộc quyền định đoạt đối với bên nhận thé chấp nêu nghĩa vụ không được thực hiện. Bản chất cũa thé chấp tà sản Thứ nhất thd chấp ti sân được phát anh tiên cơ sở một quan hệ ngĩa vụ đã “được sóc lậpt rade Có thể khẳng dinh việc xác dink một giao dich thé chip ti sin dion tên ha yê tổ cất lỗi, không thể tích rời nhau bao gốm nghĩa vụ phải rã một khoăn no được bảo dim bing ti sản và quyén lợi của chủ nơ đổi với tử sẵn được đảng để bio dim thục hiển nghĩa vụ Trong đó, khoản nợ là khôi nguôn, là nguyễn, shin để bên có nghĩa vụ phải mang nhồng ti sin thuốc quyền sở hiểu của mình lệ thuộc vio bên có quyền để lâm cơ sỡ cho việc thục hiện ngiĩa vụ tử sn trong mỗi quan thé chip thể hién rách nhiệm cia bên có nga vụ và dễ được dra raxem xát và xử lý khi ngin vụ trước dé không được thực hiện Việc ký kết mot hợp đồng thé chấp tà sân có thi đoợc thực hiện đẳng thời hoặc thục hiện su ki ig kết một hop đồng tín dong (hop đồng xác dinh khoăn vay), nhưng rõ rang quyền lợi và ngiễa vụ của các bên đổi với tải si thể chấp phit được xác định và ring bude bởi mét quan hệ 9 "nghĩa vụ cuthé (hop đồng về khoản vay) phát sink từ trước đó Thứ hai théchấp tà cla biển pháp báo đầu mang inh đối vat va cb § ngiữa "hơn chỗ ria ro che bên có quyển. Trong mỗi quan hệ thé chip tủ sân, ban thể chấp thắt buộc phi co một vật tải sả thuộc quyén sỡ hữu hợp pháp để bão dim cho ngiữn ‘vu của mình, trên cơ sở đó, bên thé chấp thực hiện việc xác lập trực tiép quyên của tiên nhận thể chip đối với tài săn cụ thé này, Đây là lợi thể của thể chấp tả sản sơ với hình thức bảo lãnh 1ã biện pháp thục hiện nghĩa va meng tinh đổi nhân, rong đó không có đối tượng tài sin cụ th ma chỗ tín được cot là yêu tổ quan trọng hàng đâu dum rên khanăng uy tin và mr cam kết cia một chủ thể khác bn canh chủ thể có nghĩa vụ Mit khác, quyền của bên nhân thé chấp đốt với tit sản bảo dim tén tai trong toàn bộ thời gien có hiệu lục của hop đồng và có v trí us tin hơn so với các chủ thể khác trong quan hệ ngiễa vụ không cổ bio dim, ví dụ: quyền ưu liên thanh toán trước, quyển đợc nhận chỉnh ti sản bio dim. khi xở Lý tai sin bão dim để tho hỗi ng trong trường hop ngiễa vụ chính không được thục hiện Thực té cho đây là biên pháp được đánh giá bai tinh hiệu quả trong việc tha hồi vẫn vay đổi với trường hop tuân thủ thực hiện nghiêm túc pháp uật vé thé chấp.

ti ta turing được đảnh dẫu bằng sơ ghi nhận rong đạo luật gốc Hiển pháp nim 1992 “Nhà ước giao đt cho các hộ ga nh cá nhận si chong đắt ôn đụ lâu đã và được chuẩn quyền sử dang đất theo quy Ảnh pháp luâ?1; Hiễn pháp năm 2013 quy ante “Tổ chic, cánân được Nha racic giao đt cho tut đắt côngnhận quy én si chong đất “Người sĩ ng đắt được chuyén qyẫn sit dng đất thực hiện các quyển và ngữ ve theo cy Anh của hật Quvén sử ng đất được pháp luật báo ha"). Tiắp đà Luật Đất xi nim 1993, Luật Sản đổi, bỗ sang một số đu của Luật Đất dai năm 1998 và năm, 2001; Luật Đất đủ nim 2003; Luật Đất dei năm 2013 đá cụthể hóa các quy Ảnh này bing việc ghỉ nhân các quyén ning cụ thể về chuyển quyển sử dung đất ofa người sỡ 1 Đền 18 Hiển pip nim 1092 2 Khon 2 Đều 5 Tiển phip nim 2013 10 dạng dit, bao gin: quyển chuyển đỗ, quyén chuyển nhượng quyền cho thuê, quyền thừa kẻ, quyền tăng cho, quyin góp vấn và quyên th chấp quyên sỡ dụng đất Với việc hip uật đất đi gh nhận các quyển năng này của nguời sỡ dụng đất cho thậy quyên sỡ dạng đất không con là quyển kha thác các thuộc nh có ích của đất đạp ứng nha cầu của sơn người mà nỗ được ti giá thành tiền dem ra trao đổi tin thi trường được sở đụng ăn ti sản bảo đầm ngiĩn vụ đân my hoäc mang góp vốn đầu tư sin xuấ nh doanh. “Thổ chip tài sina quyên sử dạng dit là mt inh vue có nội hàn rộng, chu arte đồng và điều chỉnh của fink vực php luật chung (gháp luật din sỹ, Song thể chip tả sola quyén sử dạng dit lei vừa là inh vực có nội hàn hẹp bị giới hen, chỉ phối và răng buộc bởi ũnh vục pháp luật chuyên ngành, đều chỉnh nhing nội đăng mang tính chất đấc thù của ti sản là quyén sỡ dạng đất Vi vậy, quan hệ thé chấp tử sina quyển sử dạng đất pai tun th các quy dinh của pháp uật đắt đa, pháp luật ngân hàng và các Fink vục pháp luật khác colin quan Sự đều chỉnh này ning đắn việc hướng dẫn các aqy tỉnh và cách thie cụ hể rong wie xác lập, thụ hiện giao dich thổ chấp, cũng nar hương thúc giế quyết các tranh chấp phát anh về quyền và ngiễn vụ cũa các bên rong quen hộ thể chip ti săn a quyên sử dụng đất Tuy nhiên xuyên mốt toàn bộ nội dụng các văn bên pháp luật vé thé chấp tà sin La quyén sỡ dụng đất cho thấy, pháp luật quy đánh khá cuthi, ci tất dui ch th, về đố tượng cũng nba tin tự thủ tục xác lập thục hiện và chim đút quan hệ thể chấp tả sin là quyền sỡ dụng đất song không thấy bất kỹ mốt khá niệm bay đánh nghĩa nào và th chip ti sản là quyên sở dng đất Xétvé goe đô học thuật va gic đô tục ấn việc đơn ra mốt khá niện diy đã ou thé vé thể hấp tà sina quyén sử dụng dit có ý ngiĩa quan trong nhằn Ảnh hướng cho các ênrengxác lập, trục hiện và chấm đứt quan hệ thi chấp. Vay thể chấp tai sina quyền dạng dit a g7 Nhin một cáchtổng quát quan hệ thé chấp ti sănlà quyển sử dụng đất xá tin phương diện pháp lý và thực tin, có thé trẻ lời cho câu hỗ tin nh sme Thể chấp tà sản là quyền sử chong đắt là aự tha Hiên giữa các bên trong một quan hệ in tự theo đỗ bên có quyên si: dụng đẫt (gọi là bên thé chắp) ding quyên sứ mg “ẳtciannành đễ bảo đâm việc thực liênnglĩavu đôn ar- lanh với bn fa (go là bên hân th chấp): bên thể chap được bắp hc sữ chang đổ trong thời hơn thd chấp 1.