CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NHTM 1. Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM 1.1 Khái niệm, chức năng và các hoạt động cơ bản của NHTM Khái niệm NHTM NHTM là một trong các tổ chức tài chính đóng vai trò quan trọng của nền kinh tế. Ngân hàng là một trung gian tài chính, đó là một tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực hiện các chức năng trung gian giữa hai hay nhiều bên trong một hoạt động tài chính nhất định. Theo pháp lệnh ngân hàng ngày 23/05/1990 của Hội đồng Nhà nước Việt Nam xác định: “NHTM là tổ chức hoạt động tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền ký gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nhiệm vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán”.
[1] Ngân hàng vừa cung cấp vốn, vừa tiêu thụ đồng vốn của khách hàng. Tất cả các hoạt động mua bán này thường được thông qua một số công cụ và nghiệp vụ ngân hàng. NHTM luôn tìm cách tối đa hóa lợi nhuận, NHTM tìm kiếm lợi nhuận bằng cách cho vay và đi vay. Vì vậy, chúng ta có thể rút ra một số nguyên tắc kinh doanh mang nét đặc thù của NHTM: - Dịch vụ tài chính được cung cấp trước hết phải đảm bảo lợi ích cho khách hàng và trong đó có lợi ích của mình.
- Cần thực hiện các biện pháp đảm bảo an toàn trong hoạt động kinh doanh như: Duy trì mức vốn nhất định nhằm tương hợp ý muốn với người tiết kiệm, có khả năng chống đỡ với những biến động của thị trường tài chính. NHTM đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế, tầm quan trọng của NHTM được thể hiện qua các chức năng của nó, có thể được nêu ra dưới nhiều khía cạnh khác nhau, nhưng nhìn chung NHTM có các chức năng cơ bản sau: - Chức năng trung gian tín dụng: là chức năng đặc trưng và cơ bản nhất của 5 NHTM, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc trong việc thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Trung gian tài chính là hoạt động cầu nối giữa cung và cầu vốn trong xã hội, khơi nguồn vốn từ những người có thể vì lí do gì đó không dùng nó một cách sinh lời sang những người có ý muốn dùng nó để sinh lời. - Chức năng trung gian thanh toán và quản lý các phương tiện thanh toán: chức năng này kế thừa và phát triển của chức năng ngân hàng là thủ quỷ của các doanh nghiệp đó là ngân hàng tiến hành nhập tiền vào tài khoản hoặc chi trả theo lệnh của chủ tài khoản.
- Chức năng tạo ra tiền ngân hàng trong hệ thống ngân hàng hai cấp: từ khi ra đời cho đến nay, hoạt động kinh doanh tiền tệ đã có được bước phát triển mới. Trong quá trình kinh doanh ngoại tệ, các ngân hàng đã phát hiện các khách hàng đã sử dụng giấy chứng nhận tiền gửi (chứng thư) mà ngân hàng đã cấp cho họ để chi trả các khoản nợ. Phát hiện này thúc đẩy các ngân hàng đưa vào lưu thông các loại. Các hoạt động cơ bản của NHTM Các hoạt động của NHTM có thể chia thành ba nhóm chủ yếu: Theo luật tổ chức tín dụng số 02/1997/HQ điều 20 quy định: “NHTM là tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan” [2].
Trong đó hoạt động ngân hàng là hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng với nội dung thường xuyên là nhận tiền gửi và sử dụng tiền này để cấp tín dụng làm các dịch vụ thanh toán. Các hoạt động cơ bản của NHTM có thể chia làm ba nhóm chủ yếu: - Hoạt động huy động vốn: Đó chính là hoạt động tạo nguồn vốn cho NHTM, nó không những đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới chất lượng hoạt động của ngân hàng mà còn có vai trò quan trọng đối với tất cả lĩnh vực trong nền kinh tế thông qua việc cung cấp các điều kiện thuận lợi cho việc gửi tiền nhàn rỗi của dân cư và các tổ chức kinh tế. Nguồn vốn huy động là nguồn vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn vốn của NHTM, nguồn vốn huy động này chủ yếu được sử dụng để cho vay mà hoạt động cho vay đem lại lợi nhuận lớn nhất cho ngân hàng, điều đó chứng tỏ nguồn vốn huy động có một ý nghĩa đặc biệt quan trong đối với 6 từng NHTM. Một khi quy mô huy động của NHTM lớn sẽ tạ điều kiện để mở rộng hoạt động kinh doanh của ngân hàng, tăng khả năng cạnh tranh cho ngân hàng.
- Hoạt động trung gian thanh toán: Đây là hoạt động trong đó ngân hàng thay mặt khách hàng thực hiện thanh toán giá trị hàng hóa, dịch vụ. Đây là một lĩnh vực mang lại nguồn thu khá lớn cho ngân hàng mà rủi ro lại không cao. Bên cạnh đó ngân hàng còn thực hiện các dịch vụ ngân quỹ đó là dịch vụ thu phát tiền mặt cho khách hàng, đồng thời tổ chức và tham gia các hệ thống thanh toán nội bộ và hệ thống thanh toán liên ngân hàng trong nước và quốc tế. Hoạt động này một phần đưa lại thu nhập cho ngân hàng mặt khác còn thu hút khách hàng gửi tiền vào tài khoản ngân hàng để từ đó thu hút khách hàng cho các hoạt động tài chính.
- Hoạt động cho vay và đầu tư: Hoạt động cho vay và đầu tư của ngân hàng đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc sử dụng các khoản vốn đã huy động được nhằm mục đích thu lợi nhuận. Hoạt động cho vay khách hàng có thể cho vay theo nhiều khía cạnh như: + Phân tích theo loại hình cho vay: NHTM cho vay các tổ chức, cá nhân, cho thuê tài chính, cho vay theo tài trợ thương mại của chính phủ và các tổ chức tín dụng, cho vay chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá. + Phân tích kỳ hạn cho vay: NHTM cho vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn + Phân tích theo ngành nghề kinh doanh: NHTM cho vay ngành thương mại, nông – lâm nghiệp, sản xuất và gia công, xây dựng, giáo dục đào tạo, dịch vụ tài chính, hoạt động cho vay theo dự án đầu tư…Hoạt động cho vay theo dự án đầu tư nói chung và hoạt động cho vay theo dự án đầu tư BĐS nói riêng là một hoạt động cho vay cơ bản của ngân hàng, hoạt động mang lại lợi nhuận cao tuy nhiên bên cạnh đó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tuỳ vào năng lực của mỗi ngân hàng mà tỷ trọng cho vay theo dự án đầu tư chiếm một phần lớn hoặc nhỏ trong tổng dư nợ của NHTM.2 Hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM Khái niệm hoạt động cho vay theo dự án Cho vay theo dự án là phương thức cho vay trong đó NHTM chấp nhận cấp tín dụng cho chủ đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu vốn thực hiện các dự án đầu tư mới, dự 7 án sản mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, đầu tư dây chuyền sản xuất, mua sắm máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, văn phòng làm việc, xây dựng di dời nhà xưởng sản xuất vào khu chế xuất – khu công nghiệp…đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ cuộc sống.
Với loại hình thức cho vay này thì chủ đầu tư là khách hàng vay, các chi phí của dự án là đối tượng cho vay. Khi thực hiện cho vay theo dự án, những vấn đề NHTM cần quan tâm nhất đó là: - Vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án: Cho vay theo dự án thường có đặc điểm là thời gian dài, rủi ro cao. Vì vậy, để muốn giảm thiểu rủi ro, ngoài việc quy định tài sản bảo đảm, NHTM cho vay còn quy định khách hàng phải có vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án. Tỷ lệ vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án cao hay thấp tùy thuộc vào độ rủi ro và hiệu quả của dự án.
- Thời hạn trả nợ và nguồn vốn trả nợ. Thời hạn trả nợ vay phụ thuộc vào tính chất đặc điểm của dự án đầu tư. Nhưng thời hạn trả nợ vay cũng có thể rút ngắn trong trường hợp hiệu quả của dự án mang lại cao. Trả nợ trước hạn sẽ giúp NHTM thu được nợ chắc chắn tuy nhiên đôi khi nó ảnh hưởng tới kế hoạch sử dụng vốn của ngân hàng.
Các nguồn trả nợ đối với khoản vay dự án được hình thành từ nhiều nguồn, nhưng chủ yếu là nguồn khấu hao và một phần từ lợi nhuận của dự án. - Giải ngân trong cho vay dự án: Khoản cho vay một dự án có thể được giải ngân một lần (với dự án nhỏ) hoặc nhiều lần (với dự án lớn và dài hạn). Trong trường hợp giải ngân nhiều lần, NHTM không cho khách hàng rút vốn khi các nhu cầu chi tiêu trong các dự án chưa phát sinh và nhằm đảm bảo cho các khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích. Việc giải ngân có thể được tiến hành căn cứ vào tiến độ côn việc hoàn thành của dự án.
- Lãi suất cho vay: Lãi suất cho vay theo dự án là lãi suất cho vay trung – dài hạn nên cao hơn lãi suất cho vay ngắn hạn. Tùy thuộc vào thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng mà hợp đồng tín dụng quy định lãi suất thả nổi hay cố định. Việc thu tiền lãi có thể thu hàng tháng, năm theo số dự nợ thực tế. Khách hàng có 8 thể trả tiền lãi cùng nợ gốc tại mỗi kỳ hạn trả nợ hoặc trả tiền lãi vào một ngày nào đó trong kỳ hạn theo thỏa thuận.
- Quy trình thủ tục cho vay và hoạt động thẩm định đon giản, đảm bảo mức độ chính xác cao: Hiệu quả nổi bật của cho vay theo dự án là giảm đáng kể khối lượng công việc cho cán bộ ngân hàng. Lựa chọn hình thức cho vay theo hạn mức, ngoài công việc thẩm định cho món vay năm đầu tiên, cán bộ ngân hàng phải tái thẩm định cho các năm tiếp theo để đánh giá hạn mức tín dụng hợp lý. Theo dõi hoạt động và tình hình tài chính của doanh nghiệp khách hàng cũng phức tạp và kéo dài liên tục. Trong khi đó với hoạt động cho vay theo dự án, công việc thẩm định chỉ tiến hành vào lần đầu cho một dự án kéo dài nhiều năm.