CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN THẾ CHẤP 1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. Bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến.
Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống và xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất và phát triển. Có nhiều cách hiểu, cách nhìn nhận khác nhau về BĐS,nhưng nhìn chung vẫn có quan niệm thống nhất về BĐS như sau: " Bất động sản là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai". Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước cộng hoà XHCN Việt Nam tại điều 174 có quy định: Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản theo quy định của pháp luật. Như vậy, BĐS trước hết đó là tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai mà không thể di dời được. Một BĐS có thể chỉ là một thửa đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng hoặc nhà ở, công trình xây dựng cùng với khuôn viên đất của nhà hoặc công trình đó.
Bất động sản khác với những loại hàng hoá và dịch vụ khác ở chỗ quá trình giao dịch BĐS diễn ra tương đối dài và không dễ dàng chuyển đổi thành tiền. 12 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính Những đặc điểm này chính là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những TĐV chuyên nghiệp trong lĩnh vực định giá. Đặc điểm bất động sản Hàng hóa BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung của hàng hoá thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng biệt sau: - Cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích nên giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó.
Bởi những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS cũng sẽ thay đổi, do vậy phải tính trước những thay đổi này trong việc đầu tư và thẩm định giá BĐS. Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao các thuộc tính hữu ích có tính vật chất của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm.Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịu tác động của các yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện môi trường, nên khi thẩm định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động tới BĐS. - Tính bền vững: Đặc điểm này là do bất động sản nói chung, trong các điều kiện bình thường, thì nhìn chung có thể tồn tại trong một khoảng thời gian rất dài mà không biến đổi nhiều.Ở đây ta đề cập đến sự thụ động của BĐS trước các yếu tố ngoại cảnh. Bất động sản,đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao,điều này được xét trên góc độ kỹ thuật lẫn kinh tế, từ đó đặt ra những vấn đề: + Khi đầu tư xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Khi đầu tư, thiết kế phải dự báo các công năng, cũng như dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh. Khi thẩm định 13 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó. + Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
- Tính khác biệt: Giữa các BĐS luôn tồn tại điểm khác biệt. Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau. Nguyên nhân là hai BĐS khác nhau có sự khác biệt về vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh, môi trường.Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song lại có thể trở thành yếu tố bất lợi nếu không biết cách khai thác.Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng.Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt,không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.Nhận thức được vấn đề này,trong công tác quản lý nhà nước đối với BĐS phải có các biện pháp khắc phục các nhược điểm do tính khác biệt gây ra,nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian và kiến trúc,làm tăng giá trị của toàn bộ BĐS. - Có giá trị lớn: Giá trị BĐS thường rất lớn,điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn,từ đó đặt ra vấn đề: Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và dài hạn và thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có sự khác biệt,cố định về vị trí. Từ đó đặt ra vấn đề:Quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu,qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS,người đầu cơ thường có lợi do giá cả 14 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính luôn có xu hướng tăng lên.Do vậy,nhà nước cần có các chính sách chống đầu cơ BĐS. - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS thường có tính ảnh hưởng qua lại lẫn nhau và có ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế - xã hội,từ đó đặt ra các vấn đề: + Nhà nước phải thống nhất về quản lý BĐS. + Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng đến các công trình kiến trúc khác.
+ Khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như các công trình khác ra đời. Khái niệm thế chấp bất động sản Thế chấp tài sản là BĐS là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.Bất động sản được thế chấp bao gồm: - Nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất ( kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở) - Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh bao gồm: + Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp/ tiền chuyển nhượng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. + Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là : tổ chức kinh tế trong nước có quyền sử dụng đất nêu trên, doanh nghiệp nhà nước được nhà nước cho thuê đất trước ngày 15 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính 1/7/2004, được sử dụng tiền thuê đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp mà không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. + Quyền sử dụng đất ( không phải là đất thuê ) của hộ gia đình, cá nhân.
+ Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. + Quyền sử dụng đất thuê của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình được nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp. Bất động sản được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy định riêng của từng chủ thể cho vay: - Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của người đi vay.
Đối với đất đai phải có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai. - Các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.