MỞ ĐẦU: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1. Tính cấp thiết của đề tài Sự ra đời của Luật Đất đai, 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân đƣợc chuyển nhƣợng quyền và nhận quyền chuyển nhƣợng sử dụng đất, theo cách hiểu của ngƣời dân là mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp dƣới danh nghĩa mua nhà; nay đƣợc thừa nhận là hợp pháp và việc công khai mua bán mở ra cơ hội cho các nhà đầu tƣ cá nhân có khả năng tài chính đầu tƣ bất động sản. Thị trƣờng BĐS Việt Nam vẫn chƣa ổn định và đang trong quá trình phát triển dẫn tới những lên xuống trong giá cả thị trƣờng.
Điều này không chỉ gây ảnh hƣởng nghiêm trọng đến các nhà đầu tƣ cá nhân mà còn tạo ảnh hƣởng tới các ngành khác và nền kinh tế Việt Nam nói chung. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, trong đó có cả những nhà đầu tƣ tƣ nhân không chuyên nghiệp. Các nhà đầu tƣ không có kinh nghiệm, hiểu biết thị trƣờng kém, kỳ vọng quá lớn, lạc quan về lợi nhuận trong tƣơng lai và giao dịch hàng loạt đều dẫn đến giảm hiệu quả đầu tƣ và thậm chí thua lỗ. Hậu quả của những tâm lý này càng đƣợc nhấn mạnh và nâng cao tầm ảnh hƣởng do thị thị trƣờng đã trải qua một chu kỳ kinh doanh với sự bùng nổ giá nhà và bong bóng BĐS trong giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2003 và từ năm 2006 đến năm 2008, điều này xảy ra cũng là do tâm lý nhà đầu tƣ chƣa có sự vững vàng (Nguyễn Thị Hải, 2007) Theo phân tích trong Báo cáo thị trƣờng BĐS Q1 của Savills Việt Nam, 2022 thị trƣờng bất động sản Hà Nội có nhiều dấu hiệu lạc quan về sự phục hồi và triển vọng tăng trƣởng.
Đối với thị trƣờng nhà ở, nguồn cung trong tƣơng lai chủ yếu đến từ các dự án ở các quận lân cận và ngoại ô. Chỉ liên quan đến thị trƣờng nhà ở, khu vực ngoại ô đóng góp 30% vào nguồn cung vào năm 2021. Thị trƣờng biệt thự, nhà liền kề đƣợc cung cấp từ các khu vực xa trung tâm, trung tâm là Tỉnh Dân Hƣơng, tiếp đến là Tỉnh Hoài Đức, mang lại giao thông thuận tiện, rút ngắn thời gian di chuyển, hỗ trợ kết nối gia tăng. Dự án ngoại thành và trung tâm.
Trở lại làm việc sau một thời gian dài bị cách ly có thể dẫn đến nhu cầu văn phòng tăng lên và hoạt động cho thuê phục hồi. Hai yếu tố chính sẽ cải thiện điều kiện làm việc. Một mặt, điều này là do sự mở rộng kinh doanh của các khách 11 thuê lớn và các thƣơng hiệu quốc tế. Thứ hai là sự gia tăng chi tiêu hàng ngày của ngƣời dân.
Bất động sản tại Hà Nội đƣợc các chuyên gia bất động sản nhận định trong năm 2022, thị trƣờng vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức nhƣ: Những cơn sốt đất “ảo” theo quy hoạch gây nhiễu loạn thị trƣờng; áp lực tăng giá trƣớc áp lực lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng, đầu vào tăng; nguồn cung các phân khúc thị trƣờng khan hiếm. Tại Hội nghị BĐS Việt Nam, một số chuyên gia đánh giá trải qua 2 năm dịch bệnh phức tạp, ảnh hƣởng đến nền kinh tế, nhƣng giá BĐS tại Hà Nội của nhiều phân khúc vẫn tiếp tục tăng. Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện tăng 16%, đối với sản phẩm nhà phố và biệt thự tại Hà Nội đã tăng 13%, nhà phố tăng 4%. Qua khảo sát, có 92% ngƣời đầu tƣ đƣợc hỏi sẽ tiếp tục đầu tƣ BĐS trong năm 2022, 77% mong muốn mua thêm nhà đất và 44% chọn mua BĐS trong tƣơng lai (VRES, 2021).
Trải qua biến cố dịch bệnh Covid-19, một số nhà đầu tƣ đang có động thái rút bớt vốn trong giao dịch chứng khoán để phân bổ vào các sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản cao. Nhà đầu tƣ trải qua nhiều cơn sốt đất đã có nhận thức tốt hơn về những rủi ro khi lƣớt sóng thất bại. Đồng thời, thông tin về nhà đất hiện nay đang ngày càng công khai, minh bạch hơn, khó lợi dụng quy hoạch tạo giá ảo nhƣ trƣớc đây. Ở các thị trƣờng có nhiều điểm tƣơng đồng nhƣ chứng khoán hay vàng, các nghiên cứu đã chỉ ra rằng mức độ sử dụng tín dụng bị ảnh hƣởng bởi các yếu tố tâm lý của nhà đầu tƣ, và đây là mối quan hệ hai chiều.
Một ví dụ cụ thể là nếu thị trƣờng đang có những dấu hiệu tăng trƣởng, các nhà đầu tƣ sẽ có xu hƣớng cảm thấy lạc quan, tin tƣởng, thậm chí là chạy theo số đông tạo thành tâm lý bầy đàn, mất đi chính kiến. Ảnh hƣởng đến việc tăng đòn bẩy để tăng lợi nhuận của nhà đầu tƣ. Khi những chỉ số đi xuống, rủi ro mất tiền và đầu tƣ thất bại lớn, chịu áp lực tín dụng lớn và tinh thần bầy đàn, nhà đầu tƣ có thể bán nhanh, thậm chí chịu lỗ bằng mọi giá để duy trì vốn. Trong thị trƣờng BĐS Hà Nội, mối quan hệ giữa tâm lý NĐT lên mức độ sử dụng vốn vay nhƣ thế nào cần có nghiên cứu làm rõ.
Do đó, tác giả chọn đề tài “Ảnh hƣởng các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản 12 thành phố Hà Nội” để nghiên cứu góp phần việc kiểm định cơ sở thuyết về tài chính hành vi và là một cơ sở tham khảo cho NĐT khi đầu tƣ kinh doanh trên lĩnh vực đầu tƣ TTBĐS tại thành phố Hà Nội. Mục tiêu, nhiệm vụ và phƣơng pháp nghiên cứu Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu ảnh hƣởng các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản. Mục tiêu cụ thể Để đạt đƣợc mục tiêu tổng quát trên, đề tài nghiên cứu này đƣợc thực hiện nhằm giải quyết những mục tiêu cụ thể sau đây: + Xác định các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản. + Đo lƣờng mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội.
+ Đề xuất một số khuyến nghị cho nhà đầu tƣ thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội về những bẫy tâm lý có thể hạn chế nhằm đƣa ra quyết định sử dụng vốn vay đƣợc hiệu quả. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện đề tài nghiên cứu này, tác giả sử dụng nhiều các phƣơng pháp nghiên cứu và ứng dụng, cụ thể là những phƣơng pháp dƣới đây. - Tổng thuật tài liệu - Phƣơng pháp nghiên cứu tại bàn - Phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng mô hình hồi quy Phƣơng pháp luận đƣợc sử dụng là kết hợp phƣơng pháp nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lƣợng. Nghiên cứu định tính sẽ đƣợc diễn ra trƣớc nhằm giúp tác giả có đƣợc thông tin và cái nhìn toàn cảnh về vấn đề nghiên cứu cũng nhƣ xây dựng đƣợc mô 13 hình phù hợp.
Trong khi đó, phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng diễn ra với cỡ mẫu lớn nhằm kiểm định các giả thuyết nghiên cứu. Phƣơng pháp nghiên cứu định tính: Thu thập thông tin từ các nghiên cứu trƣớc, thực hiện phỏng vấn sơ bộ nhằm bổ sung cho mô hình, điều chỉnh thang đo của các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội. Phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng: Thu thập, phân tích dữ liệu khảo sát và kiểm định mô hình cụ thể nhƣ sau: - Dữ liệu thu thập đƣợc thống kê và xử lý bằng phần mềm SPSS. - Mô hình sử dụng thang đo Likert 5 bậc.
- Đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach’s Alpha. - Phân tích nhân tố khám phá EFA nhằm loại bỏ bớt các biến đo lƣờng không đạt yêu cầu. - Kiểm định các giả thuyết của mô hình và độ phù hợp tổng thể của mô hình trƣớc và sau khi phân tích hồi quy. - Phân tích hồi quy đa biến để xác định yếu tố nào của tâm lý ảnh hƣởng đến mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội và yếu tố nào có ảnh hƣởng quan trọng nhất.
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu - Đối tƣợng nghiên cứu là tác động của các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội. - Đối tƣợng khảo sát là các nhà đầu tƣ cá nhân trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu 14 Về không gian: Nghiên cứu đƣợc thực hiện tại thị trƣờng Bất Động Sản trên địa bàn thành phố Hà Nội. Về thời gian: Dữ liệu nghiên cứu đƣợc thu thập trong khoảng thời gian từ tháng 03/2022 đến tháng 06/2022.
Về nội dung: Ảnh hƣởng các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Ý nghĩa khoa học của luận văn là nghiên cứu đóng góp và bổ sung vào cơ sở thuyết về tài chính hành vi cũng nhƣ thang đo các yếu tố tâm lý lên mức độ sử dụng vốn vay của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng BĐS. Từ đó, tạo tiền đề cho các hƣớng nghiên cứu trong tƣơng lai. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn là kết quả nghiên cứu sẽ gợi ý tham khảo cho các nhà đầu tƣ thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội về những bẫy tâm lý có thể hạn chế nhằm đƣa ra quyết định sử dụng vốn vay đƣợc hiệu quả.
Tại Việt Nam, việc sử dụng bất động sản vào mục đích ngoài mục đích là nhà ở không phải điều xa lạ, từ khi nền kinh tế phát triển và dân số tăng cộng với việc quản lý chặt chẽ hơn của nhà nƣớc thì BĐS đã trở thành một trong những tài sản có giá trị nhất mà một cá nhân hay gia đình có thể sở hữu. Là một thị trƣờng lâu đời và quan trọng nhƣ vậy nhƣng có thể thấy tính ổn định của thị trƣờng này là rất thấp, thị trƣờng đã không ít lần chứng kiến những giai đoạn tăng trƣởng nhanh chóng hay sụt giảm nghiêm trọng, các NĐT cũng thƣờng xuyên rơi vào những bong bóng BĐS.