CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC TÁCH THỬA HOẶC HỢP THỬA 6 1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật về thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất 1. Mốt số khái niệm cơ bản Trong các văn bản pháp luật, giấy tờ chuyển nhượng bất động sản, khái niệm thửa đất được nhắc đến rất nhiều. Đây là một khái niệm quan trọng, đóng góp không nhỏ đến việc quản lý, kinh doanh quyền sử dụng đất.
Dựa vào khái niệm này, mọi người có thể nắm được khái niệm, tính chất cũng như việc quản lý thửa đất. Từ đó, hiểu hơn về Luật Đất đai và những vấn đề pháp lý liên quan. Khái niệm thửa đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13. Theo đó: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.” Việc xác định thửa đất được tiến hành theo nội dung quy định của pháp luật hiện hành.
Cụ thể thửa đất được xác định trong hai nhóm trường hợp là có một và nhiều mục đích sử dụng. Với thửa đất có 1 mục đích sử dụng đất, có nhiều trường hợp được xác định ranh giới. Đó là ranh giới xác định trong quá trình sử dụng, xác định khi Nhà nước cho thuê, giao hay công nhận quyền sử dụng. Một trường hợp khác nữa là xác định ranh giới khi tách hoặc hợp thửa đất theo yêu cầu.
Thửa đất có nhiều mục đích sử dụng được xác định bằng cách phân chia theo ranh giới mục đích của từng thửa. Nếu thửa đất có mục đích sử dụng chính và phụ thì việc xác định căn cứ tại Điều 3 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai (Nghị định số 01/2017/NĐ- CP). Ngoài ra, một số trường hợp đặc biệt khác, Nhà nước sẽ căn cứ vào đặc điểm của từng thửa đất để xác định ranh giới chính xác. 7 Hiểu một cách đơn giản, thửa đất chính là phần đất có ranh giới đã được xác định rõ ràng các thông tin về mục đích, vị trí, số thửa.
Việc xác định diện tích này được cơ quan địa chính đo đạc theo luật định một cách chính xác. Một số vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất được nhiều người quan tâm là một thửa đất có thể bao gồm những tài sản nào trên đất. Theo luật định, các tài sản được xác định trên thửa đất gồm có: Nhà ở, các công trình vệ sinh, bếp, tường bao, chuồng nuôi gia súc Cửa hàng, cơ sở trưng bày sản phẩm Nhà máy, doanh nghiệp, nhà kho, xưởng sản xuất Ao, hồ, giếng nước Rừng, đồi, cây cối… Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 19 tháng 5 năm 2014, tại Khoản 2 Điều 3 có quy định về “số thứ tự thửa đất”. Theo đó, số thứ tự thửa đất được xác định là số tự nhiên thể hiện trên bản đồ địa chính, đại diện duy nhất cho thửa đất.
Tuy nhiên, đây chỉ là số thứ tự của thửa đất trong phạm vi bản đồ địa chính đó. Trích lục thửa đất sẽ sao chép lại toàn diện các thông tin chi tiết của một thửa đất. Đó là số thứ tự, tên chủ sở hữu, diện tích, vị trí, hình dáng, mục đích sử dụng, công trình liên quan… Trích lục thửa đất là căn cứ để người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền theo luật định về đất đai. Chẳng hạn như thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng… Tuy nhiên, đây chỉ là cơ sở cung cấp thông tin chứ không phải văn bản pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 19 tháng 5 năm 2014 cũng giúp ích cho các công tác quản lý của nhà nước về đất đai thuận tiện hơn. Có thể kể đến như việc thu hồi đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, chuyển mục đích 8 sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa đất… Khái niệm tách thửa đất, hợp thửa đất Tách thửa đất là một trường hợp cụ thể về biến động đất đai trong quá trình sử dụng đất. Thuật ngữ “tách thửa đất” đối lập với thuật ngữ “sáp nhập thửa đất” “hợp thửa đất”… Theo Từ điển tiếng Việt “Tách: Làm cho rời hẳn ra khỏi một khối, một chỉnh thể” ; trong khi đó, “Nhập: Gộp lại, hợp nhất làm một”. Thuật ngữ “tách thửa đất”, “hợp thửa đất” được sử dụng khá thông dụng trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành song tại Điều 3 giải thích từ ngữ của đạo Luật này lại không đưa ra cách hiểu chính thức như thế nào là tách thửa đất và hợp thửa đất [15].
Dựa vào Từ điển tiếng Việt và nội dung các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về quá trình tách thửa, hợp thửa đất, có thể hiểu về khái niệm tách thửa, hợp thửa đất như sau: Khái niệm tách thửa đất Theo quy định của Pháp luật đất đai, quá trình tách thửa đất chính là quy trình phân chia quyền sử dụng đất đai từ một thửa đất của chủ sử dụng thành hai thửa đất khác nhau. Việc tách thửa đất phải được thực hiện theo đúng những quy định của pháp luật. Khái niệm hợp thửa đất Pháp luật đất đai cũng quy định, quá trình hợp thửa đất chính là quy trình hợp nhất từ hai hay nhiều thửa đất độc lập thành một thửa đất. Việc hợp thửa đất phải được thực hiện theo các quy định pháp luật do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Khái niệm thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất: Khái niệm thủ tục tách thửa đất: “Thủ tục tách thửa đất hoặc hợp thửa đất được hiểu là việc người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa hoặc hợp thửa đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đất. Sau đó, văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành đo đạc 9 địa chính để tách thửa hoặc hợp thửa đất, lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); chỉnh lý việc thực hiện biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Trao GCNQSDĐ cho người sử dụng đất hoặc nhờ UBND cấp xã, phường, thị trấn trả kết quả cho người dân”[15]. Khái niệm pháp luật về thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất.
Pháp luật về thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất là những quy định của nhà nước, những chế tài do nhà nước đặt ra nhằm điều chỉnh các quan hệ tách thửa hoặc hợp thửa đất. Theo quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở đô thị và đất ở nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Để được tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để bảo đảm quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương. Tách thửa hoặc hợp thửa đất đai là những nhu cầu pháp lý được pháp luật quy định đối với cả người dân và doanh nghiệp, việc tách thửa có thể là để chuyển nhượng, tặng cho đất của người dân, doanh nghiệp, tổ chức.
Đặc điểm của thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất Thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất có một số đặc điểm cơ bản sau đây: Một là, trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất được áp dụng trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa đất. Điều này có nghĩa là các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất là một nội dung của pháp luật đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Hai là, trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất là một hoạt động 10 mang tính chuyên môn, kỹ thuật nghiệp vụ do cơ quan quản lý nhà nước về đất đai thực hiện trong quá trình quản lý đất đai. Có nghĩa là cơ quan quản lý đất đai ban hành các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất và cũng chính các cơ quan này lại là chủ thể áp dụng các quy định này trên thực tế để tách thửa hoặc hợp thửa đất cho người sử dụng đất.
Ba là, mục đích của trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất không chỉ đáp ứng nhu cầu tách thửa đất của người sử dụng đất mà còn phục vụ quá trình quản lý đất đai của Nhà nước. Không phải bất cứ cơ quan, tổ chức nào cũng có thẩm quyền thực hiện trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất mà chỉ các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới được làm việc này. Điều này ngằm ngăn ngừa tình trạng tách thửa hoặc hợp thửa đất bừa bãi, tùy tiện, không đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khiến việc sử dụng đất vượt khỏi tầm quản lý của Nhà nước. Bốn là, hậu quả của tách thửa hoặc hợp thửa đất là làm thay đổi hồ sơ pháp lý và thực trạng thửa đất.
Đối với việc tách thửa đất là sau khi thực hiện việc tách thửa thì một mảnh đất được phân chia thành ít nhất hai mảnh đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất ban đầu. Đồng thời, mảnh đất có một chủ sử dụng chuyển thành hai hay nhiều chủ sử dụng các thửa đất khác nhau. Năm là, việc tách thửa hay hợp thửa đất dựa trên sự tự nguyện của người sử dụng đất và thỏa thuận giữa họ với người nhận phần đất được tách thửa hoặc hợp thửa. Có nghĩa là việc tách thửa hay hợp thửa đất có thực hiện được hay không thì trước hết phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người sử dụng đất.
Họ có mong muốn tách hay hợp thửa đất hay không. Mong muốn này được thể hiện thông qua đơn xin tách hoặc hợp thửa đất đứng tên người sử dụng đất. Hơn nữa, việc tách hay hợp thửa đất còn phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất và những người nhận phần đất được tách hay hợp thửa. Những người này có đồng ý đứng tên đối với phần đất sau khi được thách hay hợp thửa đất hay không.