CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm bất động sản, hàng hóa và thị trường bất động sản Khái niệm bất động sản Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 181 có quy định: “BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Hàng hóa bất động sản Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hoá BĐS có thể xác định gồm hai loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán,… Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kiềm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. Các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản Người mua Người mua là những người có nhu cầu sử dụng hoặc sở hữu BĐS với nhiều mục đích khác nhau.
Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về BĐS: nhu cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng) để bán, cho thuê… nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời (hình thức đầu cơ). Người bán LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -13- Là những người sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sản thế chấp để vay vốn, d ù n g BĐS để góp vốn l i ê n doanh… Những người tham gia vào bên bán trên thị trường BĐS gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn bán BĐS để thay đổi địa điể m nơi ở, nơi làm việc hoặc sả n xuất kinh doanh đến những người muốn mua đi bán lại BĐS để kiếm lời (có thể là cá nhân hoặc tổ chức). Các thể chế kinh doanh dịch vụ bất động sản Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán BĐS, mà giữa họ còn có các thể chế kinh doanh dịch vụ bất động sản làm cầu nối. Luật Kinh doanh BĐS (2006) xác định có các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BD(S, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.
Các thể chế quản lý Nhà nước Các thể chế quản lý Nhà nước kiểm soát và hỗ trợ thị trường BĐS thông qua các công cụ chính sách, luật pháp và các quy định về quản lý và kiểm soát sử dụng đất, thuế BĐS (đất đai, nhà cửa), thuế thu nhập, tài chính cho BĐS, … Các thể chế Nhà nước liên quan đến thị trường BĐS ở Việt nam như: Cơ quan lập pháp (Quốc hội) và các cơ quan Nhà nước khác như: Chính phủ, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Tổng Cục thuế, Ngân hàng Nhà nước và các Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương và các Sở trực thuộc có liên quan. Các tiêu chí về sự phát triển thị trường bất động sản Có rất nhiều tiêu chí để chứng minh sự phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo luận văn chỉ chú trọng nghiên cứu một vài tiêu chí chính yếu, các tiêu chí này nêu lên sự phát triển của thị trường BĐS gồm: tiêu chí về nguồn vốn cung ứng cho thị trường luôn ổn định; tiêu chí về sự gia tăng khối lượng giao dịch hàng hóa của thị trường BĐS; thông qua các giao dịch BĐS tăng nguồn thu ngân sách nhà nước bằng thuế và các khoản thu tài chính khác; tiêu chí phân chia các lợi ích từ sự tăng trưởng của thị trường BĐS; và tiêu chí đa dạng hóa sản phẩm BĐS phục vụ mọi tầng lớp người dân, khách hàng. Thị trường BĐSphát triển sẽ không bọc phát hiện tượng “nóng-lạnh” do nguồn vốn cung ứng không hài hòa, lúc nguồn vốn dồn dập đổ vào thị trường làm cho thị trường “nóng sốt”, khi nguồn vốn cạn kiệt thị trường lập tức trì trệ, “nguội LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -14- lạnh, đóng băng”.
Sự phát triển của bất kỳ thị trường nào đều được đánh giá qua sự gia tăng về khối lượng hàng hóa của thị trường đó. Vì vậy, thị trường BĐS được cho là thị trường phát triển cũng không nằm ngoài quy tắc trên, khi có sự gia tăng về khối lượng giao dịch hàng hóa BĐS. Khối lượng giao dịch này phản ánh thông qua các khoản thu hợp lý từ các loại thuế và các khoản thu tài chính về BĐS tiêu biểu như: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế nhà đất, thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê mặt đất, mặt nước. Ngoài ra, còn có sự hỗ trợ của các hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại cho vay BĐS với lãi suất phù hợp và các quỹ đầu tư chuyên đầu tư về BĐS cũng góp phần gia tăng khối lượng giao dịch hàng hóa BĐS.
Thị trường BĐS phát triển khi cơ sở hạ tầng được đầu tư hoàn thiện, tái đầu tư phù hợp với quy hoạch đô thị với nguồn kinh phí từ nguồn thu thuế BĐS. Thị trường BĐS phát triển phải thật sự mang lại lợi ích cho những chủ thể tham gia thị trường. Nếu sự phân chia lợi ích có thiên lệch về một số chủ thể nhất định sẽ làm cho thị trường hoạt động kém hiệu quả. Thị trường BĐS phát triển khi đa dạng được các sản phẩm BĐS.
Trong khi, nguồn lực tài chính trong nước chỉ đáp ứng cho phân khúc sản phẩm BĐS hạng trung bình-khá. Cho nên rất cần các quỹ đầu tư BĐS nước ngoài có nguồn vốn dồi dào bù đắp cho phân khúc sản phẩm BĐS cao cấp, đạt tiêu chuẩn quốc tế, tạo bàn đạp phát triển cho các ngành kinh tế khác như dư lịch, nghĩ dưỡng. CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tín dụng ngân hàng Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng giữa một bên cho vay là ngân hàng, các tổ chức tín dụng và một bên nhận vay là khách hàng gồm các pháp nhân hoặc thể nhân trong nền kinh tế có liên quan đến lĩnh vực BĐS.
Trong nền kinh tế thị trường nói chung hay thị trường BĐS nói riêng, tín dụng ngân hàng trở thành loại hình tín dụng phổ biến, đáp ứng nhu cầu bổ sung vốn của nền kinh tế. Hoạt động của tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển thị trường BĐS là thực hiện cho vay tín dụng đối với các chủ thể có nhu cầu về vốn trong nền kinh tế. Đối tượng nhận vay chủ yếu là các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh như: đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh; xây dựng khu đô thị; xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; xây LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -15- dựng và kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; mua quyền sử dụng đất. Đối tượng nhận vay là các cá nhân vì mục đích kinh doanh như: xây dựng và sửa chữa mua nhà để bán; Riêng đối tượng nhận vay vốn tín dụng để tiêu dùng cá nhân như: xây dựng và sửa chữa mua nhà để ở.
Mối quan hệ về tín dụng BĐS giữa các bên, thể hiện chủ yếu qua các chỉ tiêu tín dụng cơ bản như: dư nợ tín dụng BĐS; nợ xấu BĐS; và lãi suất cho vay BĐS. Dư nợ tín dụng bất động sản Dư nợ tín dụng BĐS là tổng dư nợ thể hiện được mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng, đồng thời là chỉ tiêu phản ánh phần vốn đầu tư BĐS hiện đang còn lại tại một thời điểm của ngân hàng mà ngân hàng đã cho vay nhưng chưa thu về. Đồng thời chỉ tiêu này cũng phản ánh mối quan hệ với doanh số cho vay, với khả năng đáp ứng nguồn vốn của các NHTM đối với nhu cầu sử dụng vốn trong nền kinh tế. Nợ xấu bất động sản Nợ xấu là khoản nợ khó đòi, không còn khả năng thu hồi hoặc nếu còn khả năng thì còn rất rất ít, ngân hàng sẽ đưa khoản nợ đó vào mục rủi ro cao.
Nợ xấu là điều ngân hàng không mong muốn, mức nợ xấu càng cao, thì tín dụng có hiệu quả càng thấp. Nợ xấu có nguy cơ làm giảm lợi nhuận của ngân hàng và nếu có quá nhiều nợ xấu sẽ có thể làm cho ngân hàng phá sản. Các ngân hàng luôn cố gắng giảm đến mức tối đa các khoản nợ xấu để làm tăng hiệu quả tín dụng trung- dài hạn. Lãi suất cho vay bất động sản Lãi suất cho vay BĐS là khoản tiền mà người đi vay dung để đầu tư vào BĐS phải trả thêm một phần giá trị ngoài phần vốn gốc vay ban đầu.
Tỷ lệ phần trăm của phần tăng thêm này so với phần vốn vay ban đầu được gọi là lãi suất. Lãi suất là giá mà người vay phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ trong một thời gian nhất định và là lợi tức người cho vay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu. Thuế bất động sản Thuế BĐS là các khoảng đóng góp bắt buộc vào ngân sách nhà nước theo luật của các tổ chức, cá nhân khi sử dụng, chuyển đổi, giao dịch mua bán BĐS. Thuế BĐS được thể hiện dưới các hình thức tiêu biểu như: Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế nhà đất; Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Những đặc điểm của thuế BĐS như: tính cưỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.