Luận văn thạc sĩ ueh nghiên cứu tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản thành phố hồ chí minh

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu ueh nghiên cứu tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Võ Kim Thảo
• Người hướng dẫn: Gs. Dương Thị Bình Minh
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng
• Đề tài: Nghiên cứu tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Tp. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản, hàng hóa và thị trường bất động sản
• 1.1.2. Các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản
• 1.1.3. Các tiêu chí về sự phát triển thị trường bất động sản
• 1.2. CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.2.1. Tín dụng ngân hàng
• 1.2.2. Thuế bất động sản
• 1.2.3. Các khoản thu tài chính khác
• 1.2.4. Các quỹ đầu tư bất động sản
• 1.3. TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.3.1. Tác động của tín dụng ngân hàng
• 1.3.2. Tác động của thuế bất động sản
• 1.3.3. Tác động của các khoản thu tài chính khác
• 1.3.4. Tác động của các quỹ đầu tư bất động sản
• 1.4. KHÁI QUÁT VỀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM
• 1.4.1. Khái quát về các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở một số nước
• 1.4.2. Khái quát về hoạt động chính sách tín dụng cho vay BĐS đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Nhật
• 1.4.3. Khái quát về hoạt động thuế BĐS đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Trung quốc
• 1.4.4. Khái quát về hoạt động thuế và tín dụng cho vay BĐS “dưới chuẩn” đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Mỹ
• 1.4.5. Khái quát về hoạt động các quỹ đầu tư BĐS đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Singapore
• 1.4.6. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
• 1.5. Kết luận chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM GIAI ĐOẠN 2006-2011
• 2.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
• 2.1.1. Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM
• 2.1.2. Thực trạng các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản TP.HCM
• 2.2. THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
• 2.2.1. Thực trạng tín dụng ngân hàng đối với thị trường bất động sản TP.HCM
• 2.2.2. Thực trạng thuế đối với thị trường bất động sản TP.HCM
• 2.2.3. Thực trạng các khoản thu tài chính khác đối với thị trường bất động sản TP.HCM
• 2.2.4. Thực trạng các quỹ đầu tư đối với thị trường bất động sản TP.HCM
• 2.3. PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
• 2.3.1. Mô hình hồi qui bội MLR
• 2.3.2. Tín dụng ngân hàng
• 2.3.3. Thuế bất động sản
• 2.3.4. Các khoản thu tài chính khác
• 2.3.5. Các quỹ đầu tư bất động sản
• 2.4. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
• 2.4.1. Hạn chế và nguyên nhân
• 2.5. Kết luận chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
• 3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
• 3.1.1. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản TP.HCM
• 3.1.2. Nội dung định hướng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM
• 3.1.3. Hoàn thiện các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản
• 3.2. CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
• 3.2.1. Các giải pháp về tín dụng ngân hàng
• 3.2.2. Các giải pháp về thuế bất động sản
• 3.2.3. Các giải pháp về các khoản thu tài chính khác
• 3.2.4. Các giải pháp về mô hình quỹ đầu tư
• 3.2.5. Các giải pháp tài chính khác
• 3.3. Kết luận chương 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về tác động tài chính đến thị trường bất động sản TP

Thị trường bất động sản TP.HCM đang chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các hoạt động tài chính. Các yếu tố như tín dụng ngân hàng, chính sách thuế và các khoản thu tài chính khác đóng vai trò quan trọng trong việc định hình sự phát triển của thị trường này. Nghiên cứu này sẽ phân tích các tác động cụ thể của các hoạt động tài chính đến sự phát triển của thị trường bất động sản tại TP.HCM.

1.1. Khái niệm và vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, cho thuê và chuyển nhượng bất động sản. Nó không chỉ là nơi giao dịch tài sản mà còn là một phần quan trọng trong nền kinh tế, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác nhau.

1.2. Các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Các yếu tố tài chính như tín dụng ngân hàng, thuế bất động sản và các khoản thu tài chính khác có tác động lớn đến giá cả và khối lượng giao dịch trên thị trường bất động sản TP.HCM.

II. Vấn đề và thách thức trong phát triển thị trường bất động sản TP

Mặc dù thị trường bất động sản TP.HCM có tiềm năng lớn, nhưng vẫn gặp phải nhiều thách thức. Các vấn đề như tình trạng nợ xấu, chính sách thuế chưa hợp lý và sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tư đang cản trở sự phát triển bền vững của thị trường.

2.1. Tình trạng nợ xấu trong tín dụng bất động sản

Nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đang gia tăng, gây áp lực lên các ngân hàng và làm giảm khả năng cho vay. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát triển của thị trường.

2.2. Chính sách thuế bất động sản chưa hợp lý

Chính sách thuế hiện tại chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, dẫn đến việc giảm sút nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.

III. Phương pháp giải quyết vấn đề tài chính trong bất động sản

Để phát triển thị trường bất động sản TP.HCM, cần có các giải pháp tài chính hiệu quả. Các phương pháp này bao gồm cải cách chính sách thuế, tăng cường tín dụng ngân hàng và phát triển các quỹ đầu tư bất động sản.

3.1. Cải cách chính sách thuế bất động sản

Cần thiết phải cải cách chính sách thuế để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, từ đó thu hút thêm nguồn vốn vào thị trường.

3.2. Tăng cường tín dụng ngân hàng cho bất động sản

Ngân hàng cần có các chính sách cho vay linh hoạt hơn để hỗ trợ các doanh nghiệp và cá nhân trong việc đầu tư vào bất động sản.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về tài chính bất động sản

Nghiên cứu đã chỉ ra rằng các hoạt động tài chính có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM. Các kết quả cho thấy rằng việc cải thiện tín dụng và chính sách thuế có thể thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.

4.1. Kết quả từ các nghiên cứu trước đây

Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố tài chính như tín dụng và thuế.

4.2. Ứng dụng các giải pháp tài chính vào thực tiễn

Các giải pháp tài chính đã được áp dụng thành công tại một số dự án bất động sản, tạo ra hiệu quả tích cực cho thị trường.

V. Kết luận và tương lai của thị trường bất động sản TP

Thị trường bất động sản TP.HCM có tiềm năng phát triển lớn, nhưng cần phải có các giải pháp tài chính hợp lý để vượt qua các thách thức hiện tại. Tương lai của thị trường sẽ phụ thuộc vào khả năng cải cách và đổi mới trong các hoạt động tài chính.

5.1. Tương lai của thị trường bất động sản

Dự báo rằng thị trường bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục phát triển nếu có sự hỗ trợ từ các chính sách tài chính hợp lý.

5.2. Các khuyến nghị cho chính sách tài chính

Cần có các khuyến nghị cụ thể cho chính sách tài chính nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đóng vai trò là một trong những trụ cột then chốt của nền kinh tế quốc dân khi chiếm khoảng 40% tổng của cải vật chất xã hội và tác động trực tiếp đến hơn 30% các hoạt động kinh tế liên quan. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2006 - 2011 chứng kiến những chu kỳ biến động phức tạp từ bùng nổ sang suy thoái sâu sắc, phản ánh tính phụ thuộc lớn vào sự vận hành của các đòn bẩy tài chính vĩ mô.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm xuất phát từ tình trạng mất cân đối cung cầu, làn sóng đầu cơ và hiện tượng đóng băng thanh khoản của thị trường địa ốc khi các công cụ tiền tệ bị thắt chặt. Mục tiêu cụ thể của luận văn là phân tích, lượng hóa tác động của các hoạt động tài chính bao gồm tín dụng ngân hàng, chính sách thuế, các khoản thu từ đất và quỹ đầu tư lên sự phát triển của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong phạm vi thời gian từ năm 2006 đến năm 2011, định hướng đến năm 2015.

Ý nghĩa thực tiễn của công trình thể hiện ở việc xác lập hệ thống bằng chứng định lượng với mô hình giải thích được 96,5% sự biến thiên của nguồn cung bất động sản. Kết quả này cung cấp cơ sở khoa học để các cơ quan quản lý điều tiết chính sách tài khóa và tiền tệ đồng bộ, kiểm soát rủi ro hệ thống ngân hàng, đồng thời tái cấu trúc nguồn cung nhà ở phục vụ nhu cầu thực của hơn 8 triệu cư dân đô thị.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý thuyết cân bằng cung cầu thị trường bất động sản kết hợp lý thuyết trung gian tài chính và cấu trúc vốn doanh nghiệp. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường tiền tệ thông qua cơ chế truyền dẫn tín dụng và độ co giãn của giá cả theo thuế suất. Khung nghiên cứu tập trung vào 4 khái niệm tài chính cốt lõi: tín dụng ngân hàng thương mại, chính sách thuế bất động sản, các khoản thu tài chính từ đất đai và mô hình quỹ đầu tư bất động sản.

Mô hình nghiên cứu tổng quát xác định nguồn cung bất động sản là biến phụ thuộc, chịu sự tác động đồng thời của 2 nhóm nhân tố độc lập chính: nhóm tín dụng ngân hàng cho vay bất động sản và nhóm thuế cùng các khoản thu tài chính từ đất đai. Khung phân tích còn tích hợp các bài học kinh nghiệm quốc tế như mô hình quản trị tín dụng nhà ở tại Nhật Bản với lãi suất ưu đãi cố định 3,1%, cơ chế đánh thuế lũy tiến chống đầu cơ căn nhà thứ hai tại Trung Quốc từ 0,4% đến 1,2%, khủng hoảng nợ dưới chuẩn tại Mỹ năm 2008 và hệ thống quỹ tiết kiệm nhà ở bắt buộc tại Singapore với tỷ lệ trích từ 20% đến 50% thu nhập.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp định tính và định lượng trên chuỗi dữ liệu thứ cấp 6 năm liên tục từ năm 2006 đến năm 2011. Nguồn số liệu được thu thập chính thống từ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Bộ Tài chính, Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cùng các tổ chức nghiên cứu thị trường uy tín như CBRE, Savills và Jetro.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm toàn bộ chuỗi số liệu vĩ mô hàng năm trong giai đoạn 2006 - 2011 với 7 biến quan sát độc lập gồm lãi suất cho vay, dư nợ tín dụng bất động sản, nợ xấu bất động sản, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất; cùng 3 chỉ tiêu phản ánh nguồn cung là căn hộ mới, biệt thự mới và diện tích văn phòng cho thuê. Phương pháp chọn mẫu toàn bộ được áp dụng nhằm phản ánh đầy đủ bức tranh tổng thể của đô thị loại đặc biệt.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA và mô hình hồi quy tuyến tính bội MLR trên phần mềm SPSS là nhằm bóc tách mức độ đa cộng tuyến, chuẩn hóa các biến số có đơn vị đo lường khác nhau và lượng hóa chính xác trọng số tác động riêng biệt của từng đòn bẩy tài chính lên quy mô nguồn cung bất động sản.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Mô hình hồi quy tuyến tính bội cho thấy các đòn bẩy tài chính có tác động cùng chiều và giải thích tới 96,5% sự biến thiên của nguồn cung bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh với hệ số xác định hiệu chỉnh R bình phương bằng 0,965. Trong đó, nhóm tín dụng ngân hàng giữ vai trò chi phối áp đảo với hệ số Beta chuẩn hóa bằng 0,682, cao gấp 2,15 lần so với nhóm thuế và các khoản thu tài chính từ đất đai có hệ số Beta bằng 0,316.

Tăng trưởng tín dụng bất động sản trải qua biến động cực đoan: tăng vọt 139,74% vào năm 2007 đạt mức 61.252 tỷ đồng, sau đó sụt giảm liên tục và chạm mức âm 4,59% vào năm 2011 với 93.746 tỷ đồng trên tổng dư nợ toàn thành phố là 753.760 tỷ đồng. Mặt bằng lãi suất cho vay tăng phi mã lên mức 22% - 27%/năm trong năm 2011 đã khiến nợ xấu bất động sản từng lập đỉnh ở mức 5.942,65 tỷ đồng vào năm 2008, chiếm 9,42% tổng dư nợ cho vay bất động sản.

Về nguồn thu ngân sách, thu tiền sử dụng đất là nguồn lực tài chính lớn nhất với mức bình quân 5.202 tỷ đồng/năm, trong khi thuế chuyển quyền sử dụng đất đạt trung bình 228,5 tỷ đồng/năm. Nguồn cung căn hộ tăng nhanh từ 6.895 căn mới năm 2006 lên 40.621 căn mới năm 2011, nâng tổng cung tích lũy đạt gần 120.000 căn nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, dẫn đến tồn kho lớn trong khi phân khúc nhà ở diện tích dưới 60 m2 có giá dưới 1,5 tỷ đồng rơi vào tình trạng khan hiếm nghiêm trọng. Giá thuê văn phòng năm 2010 đạt mức cao kỷ lục 57 USD/m2/tháng, vượt qua cả Singapore ở mức 46,4 USD/m2/tháng.

Thảo luận kết quả

Sở dĩ tín dụng ngân hàng có hệ số tác động chi phối vượt trội lên nguồn cung bất động sản là do cấu trúc vốn của các chủ đầu tư phụ thuộc tới 80% vào vốn vay bên ngoài, trong khi vốn tự có chỉ chiếm khoảng 20%. Chi phí xây lắp và thiết bị chiếm từ 85% đến 90% tổng mức đầu tư dự án, khiến việc siết van tín dụng và duy trì lãi suất vay trên 20% làm chi phí tài chính đội thêm 30% - 40%, buộc hàng loạt dự án phải giãn tiến độ hoặc ngừng thi công.

Khi so sánh với thị trường Hoa Kỳ giai đoạn tiền khủng hoảng 2008, thị trường Thành phố Hồ Chí Minh cũng chứng kiến tình trạng mở rộng tín dụng quá mức cho các dự án thiếu thanh khoản thực tế, kéo theo tỷ lệ nợ xấu tăng cao. Kết quả phân tích có thể được mô tả trực quan thông qua biểu đồ cột kép kết hợp đường xu hướng thể hiện sự đồng pha giữa tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng và sản lượng căn hộ chào bán mới, cùng bảng ma trận tương quan Pearson khẳng định mối quan hệ mật thiết giữa quy mô thu tiền sử dụng đất và khối lượng dự án được cấp phép.

Đề xuất và khuyến nghị

Kiểm soát chất lượng tín dụng ngân hàng bằng việc quy định trần tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại ở mức an toàn dưới 15%, đồng thời kéo giảm tỷ lệ nợ xấu bất động sản xuống dưới 3%. Ngân hàng Nhà nước cần ban hành cơ chế hỗ trợ lãi suất cố định ưu đãi từ 5% đến 7%/năm cho các gói vay mua nhà ở xã hội với thời hạn từ 15 đến 20 năm, thực hiện ngay trong giai đoạn 2012 - 2015.

Cải cách đồng bộ chính sách thuế đất đai thông qua việc thực thi hiệu quả Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với biểu thuế lũy tiến từ 0,03% đến 0,15%. Bộ Tài chính và Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần xây dựng đề án thí điểm đánh thuế tài sản đối với căn nhà thứ hai và đất bỏ hoang nhằm triệt tiêu động cơ đầu cơ, đồng thời rút ngắn quy trình thẩm định giá đất từ trên 6 tháng xuống dưới 60 ngày nhằm tháo gỡ chi phí phát sinh cho doanh nghiệp.

Đa dạng hóa các định chế tài chính phi ngân hàng thông qua việc hoàn thiện khung pháp lý thành lập Quỹ tín thác bất động sản REITs theo Luật Chứng khoán. Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Sở Xây dựng cần mở rộng quy mô vốn của Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh vượt mức 1.000 tỷ đồng, đồng thời bắt buộc trích tối thiểu 10% tiền thu sử dụng đất từ các dự án khu đô thị thương mại để bổ sung vốn cho quỹ nhà ở an sinh xã hội giai đoạn 2013 - 2015.

Xây dựng hệ thống quỹ tiết kiệm nhà ở bắt buộc trên địa bàn thành phố theo kinh nghiệm của Singapore. Đề xuất trích từ 15% đến 20% thu nhập hàng tháng của người lao động vào tài khoản tiết kiệm nhà ở có sự bảo lãnh của ngân sách, mục tiêu giải quyết nhu cầu nhà ở giá thấp cho hơn 50.000 cán bộ công chức và công nhân viên giai đoạn 2013 - 2016.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Cơ quan quản lý nhà nước và hoạch định chính sách gồm Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Tham khảo dữ liệu thực chứng để thiết kế các công cụ điều tiết vĩ mô, xây dựng bảng giá đất tiệm cận thị trường và quản lý rủi ro tín dụng bất động sản.

Ban lãnh đạo các ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng: Sử dụng kết quả nghiên cứu để hoàn thiện hệ thống xếp hạng tín nhiệm nội bộ, định lượng rủi ro thanh khoản tài sản thế chấp và cơ cấu lại các gói vay trung - dài hạn cho phân khúc nhà ở tiêu dùng.

Các doanh nghiệp phát triển bất động sản và quỹ đầu tư: Ứng dụng bài học tái cấu trúc tài chính nhằm giảm thiểu tỷ lệ đòn bẩy vốn vay từ mức 80% xuống ngưỡng an toàn, chủ động chuyển dịch nguồn cung sang phân khúc căn hộ diện tích nhỏ có giá dưới 1,5 tỷ đồng nhằm khơi thông dòng tiền.

Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học chuyên ngành Kinh tế, Tài chính - Ngân hàng và Quản trị đô thị: Sử dụng làm tài liệu tham khảo học thuật về phương pháp ứng dụng mô hình hồi quy tuyến tính bội để lượng hóa các biến số kinh tế vĩ mô trong lĩnh vực bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

Hoạt động tài chính nào chi phối mạnh nhất đến thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh?

Tín dụng ngân hàng là nhân tố tác động mạnh nhất với hệ số hồi quy chuẩn hóa bằng 0,682, cao hơn gấp đôi so với chính sách thuế ở mức 0,316. Minh chứng thực tế là khi dư nợ tín dụng bất động sản tăng trưởng 139,74% vào năm 2007 thì thị trường bùng nổ, nhưng khi tín dụng giảm tăng trưởng xuống âm 4,59% vào năm 2011 thì thị trường lập tức rơi vào suy thoái.

Tại sao tỷ lệ nợ xấu bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh lại tăng vọt lên 9,42% vào năm 2008?

Tỷ lệ nợ xấu tăng vọt do chính sách siết van tiền tệ đột ngột sau giai đoạn tăng trưởng nóng năm 2007, kết hợp ảnh hưởng từ khủng hoảng tài chính toàn cầu. Khi mặt bằng giá đất giảm từ 30% đến 50%, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy vay nợ lên đến 80% giá trị tài sản đã mất khả năng thanh toán, khiến nợ xấu bất động sản đạt 5.942,65 tỷ đồng.

Mô hình hồi quy trong luận văn giải thích được bao nhiêu phần trăm sự biến động nguồn cung bất động sản?

Mô hình hồi quy tuyến tính bội giải thích được 96,5% sự biến thiên của nguồn cung bất động sản thông qua hệ số R bình phương điều chỉnh bằng 0,965. Điều này khẳng định quy mô nguồn cung căn hộ và văn phòng cho thuê chịu sự điều tiết gần như toàn diện bởi dòng vốn tín dụng và các chính sách thu tiền đất.

Vì sao chính sách thuế bất động sản có mức độ tác động thấp hơn tín dụng ngân hàng?

Trong cơ cấu giá thành sản phẩm địa ốc, chi phí xây dựng và thiết bị chiếm tới 85% - 90% tổng mức đầu tư và phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, trong khi nghĩa vụ thuế và lệ phí đất đai chỉ chiếm khoảng 10% - 15%. Do đó, biến động của thuế chỉ tạo tác động phụ trợ với hệ số Beta bằng 0,316.

Kinh nghiệm quốc tế nào khả thi nhất để tháo gỡ bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị?

Mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở bắt buộc của Singapore là giải pháp phù hợp nhất. Bằng cách trích từ 20% đến 50% thu nhập của người lao động vào quỹ tiết kiệm kết hợp chính sách nhà ở công HDB, thành phố có thể tạo lập dòng vốn bền vững không phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn của ngân hàng thương mại.

Kết luận

• Tín dụng ngân hàng là đòn bẩy tài chính giữ vai trò quyết định với hệ số tác động 0,682 chi phối chu kỳ tăng trưởng của bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.
• Mô hình hồi quy bội xác lập độ thích ứng cao khi giải thích 96,5% sự biến thiên của nguồn cung bất động sản dựa trên chuỗi dữ liệu thực chứng 2006 - 2011.
• Tình trạng đóng băng thị trường bắt nguồn từ sự phụ thuộc quá mức vào vốn vay ngân hàng chiếm 80% tổng vốn đầu tư và cơ cấu sản phẩm lệch pha nghiêm trọng.
• Hệ thống giải pháp cần tập trung kiểm soát nợ xấu dưới 3%, áp dụng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ 0,03% đến 0,15% và mở rộng quỹ tín thác REITs.
• Lộ trình giai đoạn 2012 - 2015 đòi hỏi sự phối hợp liên ngành giữa Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính và chính quyền thành phố nhằm thiết lập thị trường tài chính bất động sản minh bạch.

Các cơ quan quản lý và các định chế tài chính hãy ứng dụng ngay các phát hiện định lượng từ công trình nghiên cứu này để xây dựng các chính sách điều tiết hiệu quả cho chu kỳ phát triển mới.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm bất động sản, hàng hóa và thị trường bất động sản  Khái niệm bất động sản Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 181 có quy định: “BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

 Hàng hóa bất động sản Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hoá BĐS có thể xác định gồm hai loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán,…  Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kiềm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. Các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản  Người mua Người mua là những người có nhu cầu sử dụng hoặc sở hữu BĐS với nhiều mục đích khác nhau.

Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về BĐS: nhu cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng) để bán, cho thuê… nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời (hình thức đầu cơ).  Người bán LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] -13- Là những người sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sản thế chấp để vay vốn, d ù n g BĐS để góp vốn l i ê n doanh… Những người tham gia vào bên bán trên thị trường BĐS gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn bán BĐS để thay đổi địa điể m nơi ở, nơi làm việc hoặc sả n xuất kinh doanh đến những người muốn mua đi bán lại BĐS để kiếm lời (có thể là cá nhân hoặc tổ chức).  Các thể chế kinh doanh dịch vụ bất động sản Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán BĐS, mà giữa họ còn có các thể chế kinh doanh dịch vụ bất động sản làm cầu nối. Luật Kinh doanh BĐS (2006) xác định có các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BD(S, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.

 Các thể chế quản lý Nhà nước Các thể chế quản lý Nhà nước kiểm soát và hỗ trợ thị trường BĐS thông qua các công cụ chính sách, luật pháp và các quy định về quản lý và kiểm soát sử dụng đất, thuế BĐS (đất đai, nhà cửa), thuế thu nhập, tài chính cho BĐS, … Các thể chế Nhà nước liên quan đến thị trường BĐS ở Việt nam như: Cơ quan lập pháp (Quốc hội) và các cơ quan Nhà nước khác như: Chính phủ, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Tổng Cục thuế, Ngân hàng Nhà nước và các Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương và các Sở trực thuộc có liên quan. Các tiêu chí về sự phát triển thị trường bất động sản Có rất nhiều tiêu chí để chứng minh sự phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo luận văn chỉ chú trọng nghiên cứu một vài tiêu chí chính yếu, các tiêu chí này nêu lên sự phát triển của thị trường BĐS gồm: tiêu chí về nguồn vốn cung ứng cho thị trường luôn ổn định; tiêu chí về sự gia tăng khối lượng giao dịch hàng hóa của thị trường BĐS; thông qua các giao dịch BĐS tăng nguồn thu ngân sách nhà nước bằng thuế và các khoản thu tài chính khác; tiêu chí phân chia các lợi ích từ sự tăng trưởng của thị trường BĐS; và tiêu chí đa dạng hóa sản phẩm BĐS phục vụ mọi tầng lớp người dân, khách hàng. Thị trường BĐSphát triển sẽ không bọc phát hiện tượng “nóng-lạnh” do nguồn vốn cung ứng không hài hòa, lúc nguồn vốn dồn dập đổ vào thị trường làm cho thị trường “nóng sốt”, khi nguồn vốn cạn kiệt thị trường lập tức trì trệ, “nguội LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] -14- lạnh, đóng băng”.

Sự phát triển của bất kỳ thị trường nào đều được đánh giá qua sự gia tăng về khối lượng hàng hóa của thị trường đó. Vì vậy, thị trường BĐS được cho là thị trường phát triển cũng không nằm ngoài quy tắc trên, khi có sự gia tăng về khối lượng giao dịch hàng hóa BĐS. Khối lượng giao dịch này phản ánh thông qua các khoản thu hợp lý từ các loại thuế và các khoản thu tài chính về BĐS tiêu biểu như: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế nhà đất, thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê mặt đất, mặt nước. Ngoài ra, còn có sự hỗ trợ của các hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại cho vay BĐS với lãi suất phù hợp và các quỹ đầu tư chuyên đầu tư về BĐS cũng góp phần gia tăng khối lượng giao dịch hàng hóa BĐS.

Thị trường BĐS phát triển khi cơ sở hạ tầng được đầu tư hoàn thiện, tái đầu tư phù hợp với quy hoạch đô thị với nguồn kinh phí từ nguồn thu thuế BĐS. Thị trường BĐS phát triển phải thật sự mang lại lợi ích cho những chủ thể tham gia thị trường. Nếu sự phân chia lợi ích có thiên lệch về một số chủ thể nhất định sẽ làm cho thị trường hoạt động kém hiệu quả. Thị trường BĐS phát triển khi đa dạng được các sản phẩm BĐS.

Trong khi, nguồn lực tài chính trong nước chỉ đáp ứng cho phân khúc sản phẩm BĐS hạng trung bình-khá. Cho nên rất cần các quỹ đầu tư BĐS nước ngoài có nguồn vốn dồi dào bù đắp cho phân khúc sản phẩm BĐS cao cấp, đạt tiêu chuẩn quốc tế, tạo bàn đạp phát triển cho các ngành kinh tế khác như dư lịch, nghĩ dưỡng. CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tín dụng ngân hàng Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng giữa một bên cho vay là ngân hàng, các tổ chức tín dụng và một bên nhận vay là khách hàng gồm các pháp nhân hoặc thể nhân trong nền kinh tế có liên quan đến lĩnh vực BĐS.

Trong nền kinh tế thị trường nói chung hay thị trường BĐS nói riêng, tín dụng ngân hàng trở thành loại hình tín dụng phổ biến, đáp ứng nhu cầu bổ sung vốn của nền kinh tế. Hoạt động của tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển thị trường BĐS là thực hiện cho vay tín dụng đối với các chủ thể có nhu cầu về vốn trong nền kinh tế. Đối tượng nhận vay chủ yếu là các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh như: đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh; xây dựng khu đô thị; xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; xây LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] -15- dựng và kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; mua quyền sử dụng đất. Đối tượng nhận vay là các cá nhân vì mục đích kinh doanh như: xây dựng và sửa chữa mua nhà để bán; Riêng đối tượng nhận vay vốn tín dụng để tiêu dùng cá nhân như: xây dựng và sửa chữa mua nhà để ở.

Mối quan hệ về tín dụng BĐS giữa các bên, thể hiện chủ yếu qua các chỉ tiêu tín dụng cơ bản như: dư nợ tín dụng BĐS; nợ xấu BĐS; và lãi suất cho vay BĐS.  Dư nợ tín dụng bất động sản Dư nợ tín dụng BĐS là tổng dư nợ thể hiện được mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng, đồng thời là chỉ tiêu phản ánh phần vốn đầu tư BĐS hiện đang còn lại tại một thời điểm của ngân hàng mà ngân hàng đã cho vay nhưng chưa thu về. Đồng thời chỉ tiêu này cũng phản ánh mối quan hệ với doanh số cho vay, với khả năng đáp ứng nguồn vốn của các NHTM đối với nhu cầu sử dụng vốn trong nền kinh tế.  Nợ xấu bất động sản Nợ xấu là khoản nợ khó đòi, không còn khả năng thu hồi hoặc nếu còn khả năng thì còn rất rất ít, ngân hàng sẽ đưa khoản nợ đó vào mục rủi ro cao.

Nợ xấu là điều ngân hàng không mong muốn, mức nợ xấu càng cao, thì tín dụng có hiệu quả càng thấp. Nợ xấu có nguy cơ làm giảm lợi nhuận của ngân hàng và nếu có quá nhiều nợ xấu sẽ có thể làm cho ngân hàng phá sản. Các ngân hàng luôn cố gắng giảm đến mức tối đa các khoản nợ xấu để làm tăng hiệu quả tín dụng trung- dài hạn.  Lãi suất cho vay bất động sản Lãi suất cho vay BĐS là khoản tiền mà người đi vay dung để đầu tư vào BĐS phải trả thêm một phần giá trị ngoài phần vốn gốc vay ban đầu.

Tỷ lệ phần trăm của phần tăng thêm này so với phần vốn vay ban đầu được gọi là lãi suất. Lãi suất là giá mà người vay phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ trong một thời gian nhất định và là lợi tức người cho vay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu. Thuế bất động sản Thuế BĐS là các khoảng đóng góp bắt buộc vào ngân sách nhà nước theo luật của các tổ chức, cá nhân khi sử dụng, chuyển đổi, giao dịch mua bán BĐS. Thuế BĐS được thể hiện dưới các hình thức tiêu biểu như: Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế nhà đất; Thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Những đặc điểm của thuế BĐS như: tính cưỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.