mở đầu và kết thúc của một quá trình mua- bán bất động sản. Nhờ sự tư vấn của các tổ chức này, các bên mua và bán bất động sản có kiến thức cơ bản và những hiểu biết về mặt hàng “nhạy cảm” này, từ đó tránh những sai sót trong việc lựa chọn và ra quyết định cuối cùng, mang lại hiệu quả và sự thỏa mãn cao nhất cho các bên tham gia. - Các tổ chức định giá bất động sản: Các tổ chức này được hình thành và phát triển tại các vùng có thị trường bất động sản hoạt động mạnh, giao dịch nhiều. Các tổ chức đó có nhiệm vụ là triển khai các hoạt động thống kê về giá cả bất động sản, đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả bất động sản trong vùng, công bố giá cả bất động sản để làm cơ sở cho các giao dịch mua - bán bất động sản trên địa bàn.
Nhờ đó, khung giá chung về bất động sản được hình thành, giảm thiểu các hoạt động đầu cơ làm giá, giảm thiểu rủi ro và tổn thất cho các bên tham gia giao dịch bất động sản. - Các định chế tài chính: Kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có một nguồn vốn đủ lớn, do đó cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, chủ yếu là các ngân hàng. Ngân hàng không những cung cấp các giải pháp tài chính để thúc đẩy quá trình giao dịch bất động sản trên thị trường, mà còn trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, thậm chí còn có một tổ chức riêng biệt ( công ty con trực thuộc ngân hàng ) để chuyên kinh doanh bất động sản. Đây là một tổ chức đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản bởi “sự nhộn nhịp” của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào nguồn lực tài chính của các tổ chức này dồi dào hay không, cơ chế thông thoáng thế nào…Có thể nói các tổ chức này đóng vai trò sống còn cho sự hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản và giữa chúng có mối quan hệ rất mật thiết, tương hỗ nhau.
Quản lý thị trường bất động sản ( Chính phủ ) LUAN VAN CHAT LUONG download 14 : add luanvanchat@agmail.com Chính phủ tham gia thị trường bất động sản với tư cách quản lý quỹ mô đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Chính phủ xây dựng hệ thống luật pháp, các văn bản pháp luật có liên quan, quy định những điều khoản và các quy tắc về giao dịch mua bán bất động sản; qua đó tạo ra khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường. Chính phủ cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển; thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin rất có giá trị về bất động sản. Bên cạnh đó, Chính phủ còn cung cấp một số công cụ, dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Không những thế, Chính phủ còn giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy định của Chính phủ; tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng trong phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển bền vững ở tốc độ cao. Vai trò của Chính phủ được thể hiện rất rõ đối với thị trường bất động sản khi thị trường này phát triển rất “nóng” dẫn đến khó kiểm soát hay thị trường này đang trong giai đoạn “đóng băng”. Trong các giai đoạn này, với các công cụ và quyền lực trong tay, Chính phủ sẽ đưa ra những quyết định, những chính sách phù hợp để giúp bình ổn thị trường và đưa thị trường trở lại trạng thái hoạt động bình thường trong thời gian ngắn nhất. Đó chính là vai trò quan trọng nhất của tổ chức này, đóng vai trò đầu tàu trong quá trình hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản.
Bên cạnh nhà quản lý thị trường, ở các nước có thị trường bất động sản phát triển thì thị trường bất động sản còn có một thành phần rất quan trọng khác. Đó chính là các nhà tạo lập thị trường. Đó thường là một nhóm các ngân hàng lớn, có thương hiệu và nguồn vốn mạnh…nhờ hoạt động của các nhà tạo lập này mà thị trường bất động sản luôn hoạt động với sự năng động và độ an toàn cao. Trong những giai đoạn khủng hoảng, đặc biệt là khủng hoảng tài chính hay khủng hoảng thị trường bất động sản thì vai trò của các tổ chức này càng quan trọng.
Việc giữ cho thị trường hoạt động hiệu quả với sự điều tiết đúng đắn, kịp thời về giá cả cũng như các hoạt động khác đã làm tăng ảnh hưởng và vai trò của nhóm này mỗi khi xảy ra khủng hoảng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy để cho các nhà tạo lập thị trường này hoạt động một cách hiệu quả thì không phải đơn giản. Đó là cả một quá trình mà cần phải có sự quản lý và quan tâm của các chức trách cũng như định hướng của các chuyên gia kinh tế. Đó cũng chính là điểm rất quan trọng trong việc các thị trường bất động sản có vượt qua cuộc khủng hoảng hiện nay hay không.
Quan hệ của thị trƣờng bất động sản với các thị trƣờng khác trong nền kinh tế LUAN VAN CHAT LUONG download 15 : add luanvanchat@agmail.com Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh … giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. => Như vậy, có thể thấy rằng thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường chính trong nền kinh tế, đặc biệt là thị trường vốn và tiền tệ.
Qua đó, hoạt động của thị trường bất động sản cũng sẽ bị tác động và ảnh hưởng bởi hoạt động của các thị trường khác và ngược lại. Đó là một mối quan hệ tương hỗ lẫn nhau và là một mắc xích quan trọng trong tổng thể của một nền kinh tế. Các nhân tố tác động đến thị trƣờng bất động sản Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của thị trường bất động sản chịu tác động của một cơ chế nhất định, mà ở đây chính là sự tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh … Trong đó đáng kể nhất là quy luật cung cầu và quy luật giá cả. Quy luật cung cầu: Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên.
Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống. LUAN VAN CHAT LUONG download 16 : add luanvanchat@agmail. Quy luật giá cả: Quan hệ cung-cầu là một khái niệm của kinh tế thị trường và người ta xem cung-cầu là một hàm số của giá.
Nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung-cầu. Trong nền kinh tế thị trường giá cả điều tiết quan hệ cung-cầu. Mối quan hệ này này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. Do đặc điểm là trong ngắn hạn độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn.
Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn. Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu, giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ làm tăng cung giảm cầu. Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung-cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội.
Giới hạn cao nhất của người tiêu dùng. Tuy nhiên, để nhận biết được sự vận động của cung-cầu trong thị trường bất động sản, yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng cung và lượng cầu, từ đó mới có cái nhìn chính xác nhất về mối quan hệ này. Các cấp độ phát triển của thị trƣờng bất động sản Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình.
Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.