Quyền Kinh Doanh Bất Động Sản Của Tổ Chức Và Cá Nhân Nước Ngoài, Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài

Luận văn thạc sĩ luật học phân tích vnu ls quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức cá nhân nước ngoài người việt nam định cư ở nước, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất

• Tác giả: Hoàng Thanh Thảo
• Người hướng dẫn: PGS. Dương Đăng Huệ
• Trường học: Đại Học Quốc Gia Hà Nội - Khoa Luật
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Quyền Kinh Doanh Bất Động Sản Của Tổ Chức, Cá Nhân Nước Ngoài, Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài Theo Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
• 1.1. Bất động sản và kinh doanh bất động sản
• 1.1.1. Bất động sản
• 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.2. Các đặc điểm của bất động sản
• 1.2. Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
• 2.1. Thực trạng pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.2. Điều kiện kinh doanh bất động sản
• 2.3. Quyền tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.4. Quyền đối với nhà ở tại Việt Nam
• 2.5. Quyền đối với công trình xây dựng
• 2.6. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.7. Thực tiễn thi hành pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 2.7.1. Những kết quả đạt được
• 2.7.2. Một số tồn tại, hạn chế
• 2.7.3. Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
• 3.1. Xu hướng phát triển và quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 3.1.1. Xu hướng phát triển
• 3.1.2. Quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 3.2.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản
• 3.2.2. Kiến nghị về tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• 3.3.1. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Quyền Kinh Doanh Bất Động Sản Của Người Việt Nam Định Cư Nước Ngoài

Quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư nước ngoài là một chủ đề quan trọng trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Theo pháp luật Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền tham gia vào thị trường bất động sản trong nước, tuy nhiên, vẫn còn nhiều quy định cần được làm rõ. Việc hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của họ trong lĩnh vực này là rất cần thiết.

1.1. Khái Niệm Quyền Kinh Doanh Bất Động Sản

Quyền kinh doanh bất động sản được hiểu là quyền của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện các hoạt động mua bán, cho thuê, và đầu tư vào bất động sản. Điều này bao gồm cả quyền sở hữu và quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam.

1.2. Lịch Sử Hình Thành Quyền Kinh Doanh Bất Động Sản

Lịch sử hình thành quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư nước ngoài đã trải qua nhiều giai đoạn, từ trước khi có Luật Đất đai năm 1993 cho đến nay. Những thay đổi trong chính sách và pháp luật đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc đầu tư của người Việt Nam ở nước ngoài.

II. Những Thách Thức Trong Quyền Kinh Doanh Bất Động Sản Của Người Việt Nam Định Cư Nước Ngoài

Mặc dù có nhiều cơ hội, nhưng người Việt Nam định cư nước ngoài vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức trong việc kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Những khó khăn này chủ yếu đến từ các quy định pháp luật chưa đồng bộ và sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

2.1. Quy Định Pháp Luật Chưa Đồng Bộ

Các quy định pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản hiện nay còn thiếu tính đồng bộ, dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện quyền của người Việt Nam định cư nước ngoài. Nhiều quy định còn tản mạn và không rõ ràng, gây khó khăn cho nhà đầu tư.

2.2. Thủ Tục Hành Chính Phức Tạp

Thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản còn nhiều bất cập, làm giảm tính hấp dẫn của thị trường đối với người Việt Nam định cư nước ngoài. Việc này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của họ mà còn làm giảm khả năng thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam.

III. Phương Pháp Giải Quyết Vấn Đề Quyền Kinh Doanh Bất Động Sản

Để cải thiện tình hình, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư nước ngoài. Những giải pháp này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư mà còn thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

3.1. Hoàn Thiện Quy Định Pháp Luật

Cần rà soát và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến quyền kinh doanh bất động sản, đảm bảo tính đồng bộ và rõ ràng. Điều này sẽ giúp người Việt Nam định cư nước ngoài dễ dàng hơn trong việc thực hiện quyền của mình.

3.2. Đơn Giản Hóa Thủ Tục Hành Chính

Đơn giản hóa thủ tục hành chính sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư nước ngoài trong việc đầu tư vào bất động sản. Việc này không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn nâng cao tính cạnh tranh của thị trường.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Quyền Kinh Doanh Bất Động Sản Tại Việt Nam

Việc áp dụng thực tiễn quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư nước ngoài đã cho thấy nhiều kết quả tích cực. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần được giải quyết để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư.

4.1. Kết Quả Đạt Được

Nhiều người Việt Nam định cư nước ngoài đã thành công trong việc đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam, góp phần vào sự phát triển của thị trường. Những thành công này cho thấy tiềm năng lớn của thị trường bất động sản Việt Nam.

4.2. Những Tồn Tại Cần Giải Quyết

Bên cạnh những kết quả tích cực, vẫn còn nhiều tồn tại trong việc thực hiện quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư nước ngoài. Cần có những giải pháp cụ thể để khắc phục những vấn đề này.

V. Kết Luận Về Quyền Kinh Doanh Bất Động Sản Của Người Việt Nam Định Cư Nước Ngoài

Quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư nước ngoài là một vấn đề quan trọng trong bối cảnh hội nhập kinh tế. Việc hoàn thiện các quy định pháp luật và cải thiện thủ tục hành chính sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

5.1. Tương Lai Của Quyền Kinh Doanh Bất Động Sản

Tương lai của quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư nước ngoài phụ thuộc vào sự cải cách và hoàn thiện hệ thống pháp luật. Điều này sẽ tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho nhà đầu tư.

5.2. Đề Xuất Chính Sách Mới

Cần có những chính sách mới nhằm thu hút người Việt Nam định cư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản. Những chính sách này cần phải rõ ràng và minh bạch để tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đóng vai trò là một trong những trụ cột then chốt của nền kinh tế quốc dân, nắm giữ nguồn lực tài sản có quy mô và giá trị đặc biệt lớn. Theo ước tính của các chuyên gia kinh tế quốc tế, giá trị bất động sản thường chiếm khoảng 40% tổng của cải vật chất tại các quốc gia phát triển và có thể lên tới 50% tổng tài sản xã hội tại các nền kinh tế đang phát triển, trong đó các hoạt động liên quan trực tiếp đến thị trường này chiếm xấp xỉ 30% tổng giao dịch toàn nền kinh tế. Kể từ khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào năm 2006, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực địa ốc đã tăng trưởng mạnh mẽ, ghi nhận mức vốn đăng ký đạt 1,85 tỷ USD vào năm 2012.

Tuy nhiên, hệ thống thể chế pháp lý điều chỉnh quyền kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn, thiếu tính đồng bộ và phân tán ở nhiều đạo luật chuyên ngành như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Mục tiêu của luận văn là hệ thống hóa cơ sở lý luận, phân tích thực trạng các quy phạm pháp luật thực định và đánh giá hiệu quả thi hành trong giai đoạn 1993–2013, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện khung pháp lý. Nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc, góp phần tháo gỡ rào cản hành chính, nâng cao tỷ lệ hấp thụ nguồn vốn FDI và hiện thực hóa các định hướng chiến lược theo tinh thần Nghị quyết số 19-NQ/TW và Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng hệ thống lý thuyết đa chiều nhằm giải quyết toàn diện các khía cạnh pháp lý và kinh tế của quyền kinh doanh bất động sản:

• Lý thuyết quyền tài sản và tự do kinh doanh (Property Rights & Economic Freedom Theory): Khẳng định quyền tiếp cận đất đai và tự do thương mại của chủ thể kinh doanh là động lực tối ưu hóa việc phân bổ nguồn lực xã hội, dựa trên nền tảng bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp theo quy định tại Hiến pháp và pháp luật chuyên ngành.
• Lý thuyết đãi ngộ quốc gia (National Treatment Principle under WTO): Cung cấp chuẩn mực pháp lý quốc tế về việc giảm thiểu khoảng cách đối xử bất bình đẳng giữa nhà đầu tư nội địa và nhà đầu tư có yếu tố nước ngoài, thúc đẩy hội nhập kinh tế sâu rộng.
• Lý thuyết can thiệp và kiểm soát thị trường của Nhà nước: Xác lập ranh giới điều tiết công quyền đối với đất đai – một loại tài nguyên hữu hạn, gắn liền với chủ quyền lãnh thổ quốc gia và an ninh chính trị.

Các khái niệm nòng cốt được làm rõ bao gồm: Bất động sản (Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005), Kinh doanh bất động sản (Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006), Vốn pháp định (mức tối thiểu 6 tỷ đồng theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP), Quyền tiếp cận đất đai, và Chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn kết hợp chặt chẽ giữa lý luận duy vật biện chứng và phương pháp nghiên cứu luật học chuyên ngành. Cơ sở dữ liệu của công trình được trích xuất từ hơn 50 văn bản quy phạm pháp luật trải dài qua các mốc thời gian 1987, 1993, 2003 và 2006, cùng các báo cáo số liệu kinh tế - xã hội chính thức của Bộ Kế hoạch và Đầu tư giai đoạn 2006–2012.

Về quy mô khảo sát, nghiên cứu thực hiện đánh giá một cỡ mẫu chuẩn hóa gồm 120 quy phạm pháp luật cốt lõi thuộc 5 đạo luật chuyên ngành và 15 nghị định hướng dẫn thi hành liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích (purposive sampling) được lựa chọn nhằm tập trung tối đa vào các điều khoản quy định về điều kiện vốn, hình thức thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích luật học so sánh kết hợp diễn dịch và quy nạp là nhằm đối chiếu thực tiễn quy định của Việt Nam với bài học kinh nghiệm từ 5 quốc gia và vùng lãnh thổ trong khu vực (Singapore, Indonesia, Philippines, Hàn Quốc, Đài Loan), từ đó đưa ra các lập luận logic, khách quan và phù hợp với thực tiễn hội nhập.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Sự bất đối xứng về hình thức tiếp cận đất đai: Theo Luật Đất đai 2003, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được mở rộng quyền lựa chọn giữa 3 hình thức (giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần, thuê đất trả tiền hàng năm). Tuy nhiên, tổ chức và cá nhân nước ngoài chỉ được giới hạn ở hình thức thuê đất, tạo ra khoảng cách tiếp cận tư liệu sản xuất so với chủ thể nội địa.
2. Rào cản điều kiện vốn và năng lực tài chính: Quy định vốn pháp định 6 tỷ đồng theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP và yêu cầu vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% (dự án dưới 20 ha) hoặc 20% (dự án từ 20 ha trở lên) đã giúp thanh lọc các dự án ảo, nhưng đồng thời hạn chế sự tham gia của các nhà đầu tư kiều bào có quy mô vốn vừa và nhỏ.
3. Hiệu ứng hạn chế của cơ chế thí điểm sở hữu nhà ở: Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 cho phép 5 nhóm đối tượng nước ngoài mua nhà ở với thời hạn 50 năm. Dù vậy, các rào cản hành chính khiến số lượng giao dịch thực tế trên toàn quốc đến năm 2012 chỉ đạt mức dưới 500 trường hợp, đáp ứng chưa tới 5% nhu cầu tiềm năng của cộng đồng chuyên gia và nhà đầu tư ngoại quốc.
4. Thu hẹp phạm vi kinh doanh so với nhà đầu tư trong nước: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được phép mua nhà, công trình xây dựng để bán hoặc cho thuê lại, cũng như không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư hạ tầng rồi chuyển nhượng trực tiếp, làm giảm tính thanh khoản của thị trường FDI chiếm 1,85 tỷ USD năm 2012.

Thảo luận kết quả

Thực trạng phân biệt đối xử xuất phát từ tâm lý thận trọng trong quản lý quỹ đất công và bảo vệ an ninh quốc phòng. Khi so sánh với Singapore – nơi áp dụng mức thuế bất động sản 4%/năm cho nhà ở thứ nhất và 12%/năm cho căn nhà thứ hai trở lên để chống đầu cơ, hoặc Philippines – quốc gia giới hạn trần 40% số lượng căn hộ chung cư cho người nước ngoài và cấp quyền thuê đất 50 năm cộng gia hạn 25 năm, chính sách của Việt Nam còn nặng tính đóng kín hành chính thay vì điều tiết bằng công cụ kinh tế.

Dữ liệu so sánh pháp lý có thể được mô hình hóa trực quan thông qua bảng so sánh 3 cột giữa nhà đầu tư trong nước, kiều bào và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, kết hợp cùng biểu đồ cột thể hiện tương quan giữa dòng vốn FDI đăng ký và số lượng dự án bất động sản được cấp phép thực tế qua các năm. Các minh họa này cho thấy rõ sự suy giảm tính cạnh tranh của môi trường đầu tư nếu các vướng mắc về thủ tục giao đất, cho thuê đất và cấp quyền sở hữu công trình theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP không được giải quyết đồng bộ.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Đồng bộ hóa hệ thống pháp luật chuyên ngành: Ban hành các điều khoản sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai trong giai đoạn 2014–2020, xóa bỏ triệt để các xung đột pháp lý giữa quy định về đầu tư với quản lý nhà ở, nâng mức tương thích của các chế định kinh doanh bất động sản với cam kết WTO lên 100%.
2. Mở rộng thời hạn và đối tượng sở hữu bất động sản: Kéo dài thời hạn cho thuê đất và sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài từ 50 năm lên 70 năm (có cơ chế gia hạn tự động thêm 20 năm đối với các dự án phục vụ mục đích kinh tế trọng điểm), đồng thời nới lỏng điều kiện cho phép người nước ngoài mua lại các công trình xây dựng thương mại để vận hành kinh doanh.
3. Cải cách thủ tục hành chính và số hóa quản lý: Cắt giảm tối thiểu 30% thời gian giải quyết các thủ tục cấp phép đầu tư, giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình; áp dụng cơ chế một cửa liên thông điện tử tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh từ năm 2014 nhằm minh bạch hóa thông tin quy hoạch.
4. Hoàn thiện công cụ tài chính và chính sách thuế: Nghiên cứu áp dụng biểu thuế lũy tiến từ 2% đến 6% đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản thứ hai trở lên của nhà đầu tư nước ngoài, thay thế dần các biện pháp cấm đoán hành chính cứng nhắc bằng các chế tài kinh tế linh hoạt.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cơ quan xây dựng chính sách và quản lý nhà nước: Các chuyên viên thuộc Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường có thể ứng dụng kết quả phân tích 120 quy phạm pháp luật để soạn thảo, thẩm định các dự án luật sửa đổi trong chu kỳ đổi mới chính sách đất đai.
• Doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư FDI: Nắm rõ các điều kiện pháp lý về vốn pháp định 6 tỷ đồng, quy định tỷ lệ vốn đối ứng 15% - 20% và các mô hình thuê đất trả tiền một lần để tối ưu hóa chiến lược kinh doanh tại Việt Nam.
• Cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Tiếp cận nguồn cẩm nang pháp lý chuẩn xác về 5 nhóm quyền sở hữu nhà ở, quyền thế chấp và chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất theo các quy định hiện hành.
• Giảng viên, nghiên cứu sinh và sinh viên luật kinh tế: Sử dụng làm tài liệu tham khảo chuyên sâu với nguồn dữ liệu trích dẫn khoa học, hệ thống so sánh pháp luật của 5 nền kinh tế và phương pháp luận pháp lý chặt chẽ.

Câu hỏi thường gặp

Người nước ngoài có được nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Việt Nam không?
Theo Luật Đất đai 2003, người nước ngoài không được nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất mà chỉ được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (tối đa không quá 50 năm hoặc 70 năm đối với dự án đặc biệt).

Điều kiện vốn pháp định tối thiểu để thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là bao nhiêu?
Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản phải đăng ký vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng Việt Nam có xác nhận hợp lệ.

Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có thời hạn tối đa là bao lâu?
Theo Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12, thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tối đa là 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận. Trong vòng 12 tháng trước khi hết hạn, chủ sở hữu phải thực hiện việc bán hoặc tặng cho tài sản đó.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng những quyền tiếp cận đất đai nào?
Kiều bào được quyền lựa chọn giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần, đồng thời có đầy đủ các quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tương tự nhà đầu tư trong nước.

Kinh nghiệm của Singapore và Philippines trong kiểm soát bất động sản ngoại quốc là gì?
Singapore áp thuế 4%/năm cho căn nhà thứ nhất và 12%/năm từ căn thứ hai để chống đầu cơ, trong khi Philippines khống chế tỷ lệ sở hữu tối đa 40% số căn hộ trong một dự án chung cư và áp thuế chuyển nhượng 6%.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích toàn diện nền tảng lý luận về quyền kinh doanh bất động sản, làm rõ vai trò then chốt của nguồn vốn FDI trị giá 1,85 tỷ USD năm 2012 đối với nền kinh tế.
• Khái quát tiến trình phát triển pháp lý qua các mốc 1993, 2003 và 2006, chỉ ra những bước tiến vượt bậc trong việc mở rộng quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Đánh giá sâu sắc các nút thắt thực tế trong việc thực thi Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 và các rào cản về phạm vi kinh doanh của nhà đầu tư nước ngoài.
• Tổng hợp bài học kinh nghiệm quốc tế từ 5 quốc gia, vùng lãnh thổ để đề xuất 4 nhóm giải pháp hoàn thiện khung pháp lý đồng bộ, hiện đại.
• Đóng góp luận cứ khoa học vững chắc phục vụ lộ trình sửa đổi hệ thống Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản trong giai đoạn tiếp theo.

Quý độc giả, các nhà nghiên cứu và các tổ chức đầu tư quan tâm đến khung pháp lý bất động sản có thể nghiên cứu chi tiết toàn văn công trình để ứng dụng vào công tác thực tiễn và hoạch định chiến lược đầu tư an toàn, hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về BĐS và quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và thực tiễn thi hành. Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI 1.

Bất động sản và kinh doanh bất động sản 1. Bất động sản a) Khái niệm bất động sản Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.

Mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.

Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai” là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS.

Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. b) Các đặc điểm của bất động sản * Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.

Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v… Chính vì vậy, trên thị trường BĐS, vị trí và giá trị của mỗi BĐS không hoàn toàn giống BĐS khác.

* Tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS.

Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

* Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá bất động sản so với các hàng hoá khác - Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với BĐS thì không thể di dời được, chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có BĐS. - Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (siêu thị, chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác. - Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.

10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi. Do đó, các BĐS khác như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm.

Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của BĐS. Vị trí của hàng hóa BĐS bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế - xã hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa BĐS. * Giá trị hàng hoá bất động sản có đặc thù khác biệt so với các loại bất động sản khác Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS.

Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng. * Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

Ngoài ra, BĐS còn có các tính chất khác như: tính thích ứng; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý; mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] hội; hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước… c) Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. - BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.

Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.