chương I – NĐ88/CP ngày 17/08/1994 ) Các khu chức năng bao gồm: Khu đất công nghiệp: Đây là khu vực sản xuất chính của đô thị tổ chức ở ngoài khu dân dụng trong thành phố. Những khu đất công nghiệp, thủ công nghiệp xây dựng xen kẽ trong khu dân dụng do hiện trạng hoặc do yêu cầu đặc biệt về đầu tư xây dựng cũng tính vào đất sản xuất công nghiệp. Đất và kho tàng đô thị: Chủ yếu bố trí ở ngoài khu dân dụng thành phố. Đất kho tàng là nơi dự trữ hàng hóa, vật tư, nhiên liệu phục vụ trực tiếp cho sản xuất và sinh hoạt hàng ngày cho đô thị và của toàn vùng hoặc toàn quốc.
Trừ một số khu vực kho tàng mang tính chiến lược và dự trữ 22 quốc gia bố trí ở những vị trí đặc biệt theo yêu cầu riêng, các khu vực kho tàng khác ở đô thị đều nằm trong cơ cấu chung của đất đai quy hoạch phát triển đô thị. Nói chung các kho tàng được bố trí gần các đầu mối giao thông và các khu công nghiệp. Đất xây dựng các khu ở: Bao gồm khu vực trung tâm chính trị của đô thị và toàn bộ hệ thống trung tâm phụ khác ở các đơn vị đô thị thấp hơn như quận, phường, các trung tâm văn hóa, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học. Đất trung tâm thường được bố trí ở khu vực có bộ mặt cảnh quan đẹp nhất và nằm ở vị trí trung tâm của thành phố và các khu chức năng khác.
Đất cây xanh và thể dục thể thao: Bao gồm đất xây dựng các công viên văn hóa, các khu TDTT thành phố, các vườn cây đặc biệt như công viên bách thú, bách thảo, công viên rừng, danh lam thắng cảnh thành phố. Đất xây dựng còn được tính cả các khu cây xanh cách ly, mặt nước hồ, sông và khu đất trống. Đất giao thông đối ngoại: bao gồm đất xây dựng các tuyến đường giao thông cao tốc quốc gia, các tuyến đường sắt, các bến bãi, quảng trường giao thông, ga đường sắt, bến cảng, ga sân bay,. Đất vùng ngoại ô: bao gồm đất dự trữ phát triển đô thị, các khu vực xây dựng các công trình đặc biệt vế cơ sở hạ tầng kỹ thuật như trạm xử lý nước, trạm bơm, lọc nước.
Các khu quân sự bảo vệ đô thị, các khu quân sự khác không trực thuộc thành phố, các khu di tích, khu rừng bảo vệ, các khu nghĩa trang. Các khu đát này được bố trí ngoài thành phố nhưng có quan hệ mật thiết với mọi hoạt động bên trong thành phố. Tất cả các khu đất trên được bố trí hài hòa với nhau trong cơ cấu tổ chức đất đai toàn thành phố. Quy định kĩ thuật: (QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng).
Yêu cầu về đất dân dụng. Chỉ tiêu đất dân dụng bình quân tối thiểu và tối đa toàn đô thị được quy định theo từng loại đô thị và nằm trong các chỉ tiêu tại Bảng 2. Đối với khu vực quy hoạch là nội thành, nội thị tại các đô thị loại đặc biệt thì áp dụng chỉ tiêu đất dân dụng bình quân toàn đô thị như quy định đối với đô thị loại I. Các đô thị khác thuộc đô thị loại đặc biệt căn cứ vào định hướng quy hoạch để áp dụng chỉ tiêu đối với đô thị cùng loại.1: Chỉ tiêu đất dân dụng bình quân toàn đô thị (tương ứng với mật độ dân số bình quân toàn đô thị/diện tích đất dân dụng) Loại đô thị Đất bình quân (m2/người) Mật độ dân số (người/ha) 23 I - II 45 - 60 220 - 165 III - IV 50 - 80 200 - 125 V 70 - 100 145 - 100 CHÚ THÍCH 1: Chỉ tiêu trong bảng không bao gồm đất nông nghiệp, đất cho các công trình cấp vùng trở lên bố trí trong khu vực các khu dân dụng đô thị; CHÚ THÍCH 2: Trong trường hợp quy hoạch đô thị có tính đặc thù có thể lựa chọn chỉ tiêu khác với quy định tại Bảng 2.1 nêu trên, nhưng phải có các luận chứng đảm bảo tính phù hợp và phải nằm trong ngưỡng 45 - 100 m2/người.
Yêu cầu về đơn vị ở. - Quy mô dân số tối đa của một đơn vị ở là 20 000 người, quy mô dân số tối thiểu của một đơn vị ở là 4 000 người (đối với các đô thị miền núi là 2 800 người); - Đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị được quy định theo từng loại đô thị tại Bảng 2. Đối với khu vực quy hoạch là nội thành, nội thị tại các đô thị loại đặc biệt thì áp dụng chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị như quy định đối với đô thị loại I. Các đô thị khác thuộc đô thị loại đặc biệt căn cứ vào định hướng quy hoạch để áp dụng chỉ tiêu đối với đô thị cùng loại; Bảng 2.2: Chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị theo loại đô thị Loại đô thị Đất đơn vị ở (m2/người) I - II 15-28 III - IV 28-45 24 V 45-55 CHÚ THÍCH 1: Chỉ tiêu trong bảng không bao gồm đất nông nghiệp gắn với đất ở, đất cho các công trình dân dụng cấp đô thị trở lên bố trí trong khu vực đơn vị ở.
CHÚ THÍCH 2: Trong trường hợp quy hoạch đô thị có tính đặc thù có thể lựa chọn chỉ tiêu khác với quy định tại Bảng 2.2 nêu trên nhưng phải có các luận chứng đảm bảo tính phù hợp và phải ≥ 15 m2/người. - Đất công trình công cộng cấp đơn vị ở tối thiểu được xác định theo bảng 2. Công trình dịch vụ - công cộng cấp đơn vị ở phải đảm bảo khả năng tiếp cận, sử dụng thuận lợi của các đối tượng dân cư trong đơn vị ở; - Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu đạt 2 m2/người. Mỗi đơn vị ở phải có tối thiểu một công viên, vườn hoa với quy mô tối thiểu là 5 000 m2 và đảm bảo cho các đối tượng dân cư trong đơn vị ở (đặc biệt là người cao tuổi và trẻ em) đảm bảo tiếp cận sử dụng theo QCVN 10:2014/BXD.
Trong các nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi phục vụ nhóm nhà ở với bán kính phục vụ không > 300 m; - Đối với dự án có quy mô dân số tương đương đơn vị ở, việc bố trí các công trình dịch vụ - công cộng cấp đơn vị ở, cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tuân thủ quy hoạch cấp trên và các quy định đối với đơn vị ở; - Đối với các dự án có quy mô dân số dưới 4 000 người (đối với các đô thị miền núi là dưới 2.800 người), việc bố trí các công trình dịch vụ - công cộng, cây xanh sử dụng công cộng tuân thủ theo quy hoạch cấp trên. Ngoài ra, chỉ tiêu đất cây xanh trong khu vực dự án phải đảm bảo tối thiểu là 1m2/người và phải bố trí cơ sở giáo dục mầm non đảm bảo phục vụ đủ cho khu vực dự án; - Trong các đơn vị ở có thể bố trí đan xen một số công trình không thuộc đơn vị ở. Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở; 25 - Khi quy hoạch các khu đất sử dụng hỗn hợp phải thể hiện tỷ lệ đất cho mỗi chức năng; - Quy hoạch các lô đất có công trình hỗn hợp phải thể hiện tỷ lệ diện tích sàn sử dụng cho mỗi loại chức năng. Quy hoạch các công trình hỗn hợp có yếu tố ở bao gồm cả dịch vụ lưu trú (nếu có) phải xác định quy mô dân số để tính toán nhu cầu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Yêu cầu về các công trình dịch vụ - công cộng. Phân cấp các công trình dịch vụ - công cộng. - Hệ thống công trình dịch vụ - công cộng được phân thành 3 cấp: cấp vùng, cấp đô thị, cấp đơn vị ở. Tùy theo vị trí, quy mô, tính chất từng đô thị, việc quy hoạch các đô thị phải đảm bảo bố trí các công trình dịch vụ - công cộng cấp vùng, cấp đô thị, cấp đơn vị ở; - Quy mô các công trình dịch vụ - công cộng phải xét đến nhu cầu của các khu vực lân cận và các đối tượng là dân số vãng lai.
Quy định về hệ thống công trình dịch vụ - công cộng cấp đô thị. Hệ thống công trình dịch vụ - công cộng cấp đô thị phải phù hợp với quy định trong Bảng 2.3: Quy mô tối thiểu của các công trình dịch vụ - công cộng cấp đô thị Chỉ tiêu sử dụng công trình tối thiểu Chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu Loại công trình Đơn vị tính Chỉ tiêu Đơn vị tính Chỉ tiêu A. Trường trung học phổ thông học sinh /1 000 người 40 m2/1 học sinh 10 B. Bệnh viện đa khoa giường/1 000 người 4 m2/giường bệnh 100 26 C.
Văn hóa - Thể dục thể thao m2/người 0,6 3. Sân thể thao cơ bản ha/công trình 1,0 m2/người 0,8 4. Sân vận động ha/công trình 2,5 m2/người 0,8 5. Trung tâm Văn hóa - Thể thao ha/công trình 3,0 6.
Nhà văn hóa (hoặc Cung văn hóa) chỗ/ 1 000 người 8 ha/công trình 0,5 7. Nhà thiếu nhi (hoặc Cung thiếu nhi) chỗ/ 1 000 người 2 ha/công trình 1,0 D. Thương mại 8. Chợ công trình 1 ha/công trình 1,0 CHÚ THÍCH 1: Các khu vực có quy mô dân số ≥ 20 000 người phải bố trí ít nhất một trường trung học phổ thông; CHÚ THÍCH 2: Khuyến khích bố trí kết hợp các thiết chế văn hóa - thể dục thể thao trong một công trình hoặc cụm công trình.
Quy mô các công trình dịch vụ - công cộng cấp đô thị khác (bể bơi, thư viện, bảo tàng, rạp xiếc, rạp chiếu phim, nhà hát. ) được tính toán phù hợp với nhu cầu của từng đô thị.3 Quy định về hệ thống công trình dịch vụ - công cộng cấp đơn vị ở. 27 - Các công trình dịch vụ - công cộng cấp đơn vị ở cần đảm bảo bán kính phục vụ không quá 500 m. Riêng đối với khu vực có địa hình phức tạp, mật độ dân cư thấp bán kính phục vụ của các loại công trình này không quá 1 000 m; - Hệ thống công trình dịch vụ - công cộng cấp đơn vị ở phải phù hợp với Bảng 2.4: Quy mô tối thiểu của các công trình dịch vụ - công cộng cấp đơn vị ở Chỉ tiêu sử dụng công trình tối thiểu Chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu Loại công trình Đơn vị tính Chỉ tiêu Đơn vị tính Chỉ tiêu A.
Trường mầm non cháu/1 000 người 50 m2/1 cháu 12 2.