Tổng quan nghiên cứu

Lĩnh vực đầu tư xây dựng đóng vai trò thiết yếu trong phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt tại Việt Nam khi nhu cầu về nhà ở, văn phòng và hạ tầng đô thị ngày càng gia tăng. Tập đoàn Viễn thông Quân đội (Viettel) là doanh nghiệp 100% vốn nhà nước, có mạng lưới phủ khắp cả nước và nằm trong Top 15 công ty viễn thông toàn cầu về số lượng thuê bao. Để đáp ứng nhu cầu phát triển, Công ty Bất động sản Viettel được thành lập với nhiệm vụ quản lý tài sản bất động sản và đại diện chủ đầu tư trong các dự án xây dựng cơ bản.

Tuy đã đưa vào sử dụng khoảng 90% chi nhánh Viettel tỉnh trên toàn quốc cùng nhiều dự án trọng điểm, công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng tại Công ty vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế như tiến độ chậm, thanh quyết toán kéo dài, chất lượng hoàn thiện chưa đạt yêu cầu và diện tích cho thuê chưa được lấp đầy. Những vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư của Công ty.

Mục tiêu nghiên cứu là phân tích thực trạng quản trị dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Bất động sản Viettel trong giai đoạn 2012 – quý II/2017, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác quản trị dự án trong giai đoạn 2017 – 2020. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng vốn nhà nước, đảm bảo tiến độ, chất lượng và chi phí dự án, góp phần phát triển bền vững tài sản bất động sản của Tập đoàn Viettel.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản trị dự án đầu tư xây dựng, bao gồm:

  • Lý thuyết quản trị dự án: Quản trị dự án là quá trình áp dụng kiến thức, kỹ năng, công cụ và kỹ thuật để thực hiện dự án từ giai đoạn chuẩn bị, thực hiện đến kết thúc nhằm đạt mục tiêu về tiến độ, chất lượng và chi phí.

  • Mô hình quản trị dự án theo chu trình PDCA (Plan-Do-Check-Act): Bao gồm các bước hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát nhằm đảm bảo dự án được thực hiện hiệu quả.

  • Khái niệm chính: Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các hoạt động có liên quan, thực hiện trong thời gian có hạn với nguồn lực giới hạn để xây dựng mới, sửa chữa hoặc cải tạo công trình nhằm nâng cao chất lượng và giá trị tài sản.

  • Các yếu tố ảnh hưởng đến quản trị dự án: Môi trường pháp lý, nguồn vốn, năng lực chủ đầu tư, nhà thầu, và các yếu tố khách quan – chủ quan khác.

Phương pháp nghiên cứu

  • Nguồn dữ liệu: Kết hợp dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp gồm các báo cáo, văn bản pháp luật, tài liệu chuyên ngành và số liệu thống kê từ Công ty Bất động sản Viettel và các cơ quan quản lý nhà nước. Dữ liệu sơ cấp được thu thập qua khảo sát, phỏng vấn cán bộ quản lý dự án và các bên liên quan tại Công ty.

  • Phương pháp phân tích: Sử dụng phân tích thống kê để đánh giá tiến độ, chất lượng và chi phí dự án; so sánh tổng hợp các chỉ tiêu qua các năm; tổng kết thực tiễn dựa trên kinh nghiệm thực tế tại Công ty.

  • Cỡ mẫu và chọn mẫu: Khảo sát được thực hiện với khoảng 50 cán bộ quản lý và nhân viên liên quan đến dự án tại Công ty Bất động sản Viettel, chọn mẫu theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên có chủ đích nhằm đảm bảo tính đại diện.

  • Timeline nghiên cứu: Thu thập và phân tích dữ liệu trong khoảng thời gian từ tháng 1/2017 đến quý II/2017, tập trung vào các dự án triển khai trong giai đoạn 2012 – 2017 và đề xuất giải pháp cho giai đoạn 2017 – 2020.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Tiến độ dự án chậm so với kế hoạch: Khoảng 35% dự án tại Công ty Bất động sản Viettel bị chậm tiến độ, với thời gian kéo dài trung bình 3-6 tháng so với kế hoạch ban đầu. Nguyên nhân chủ yếu do điều chỉnh vị trí xây dựng (chiếm 40% các trường hợp điều chỉnh) và quy mô dự án (30%).

  2. Chất lượng công trình chưa đạt yêu cầu: Khoảng 25% dự án có phản ánh về chất lượng thiết kế và thi công chưa tốt, đặc biệt ở phần hoàn thiện nội thất và hệ thống kỹ thuật. Việc giám sát thi công còn lỏng lẻo, dẫn đến nhiều hạng mục phải sửa chữa sau nghiệm thu.

  3. Chi phí đầu tư vượt dự toán: Trung bình chi phí thực tế vượt tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 10-15%, chủ yếu do phát sinh trong quá trình thi công và điều chỉnh thiết kế. Thanh quyết toán các dự án thường bị kéo dài trên 6 tháng, ảnh hưởng đến dòng tiền và hiệu quả sử dụng vốn.

  4. Cơ cấu tổ chức quản trị dự án còn bất cập: Ban quản lý dự án hiện tại chưa phân công rõ ràng trách nhiệm giữa các phòng ban, dẫn đến chồng chéo trong quản lý tiến độ, chất lượng và chi phí. Việc phối hợp giữa các bên liên quan chưa hiệu quả, gây trì hoãn và phát sinh chi phí.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các tồn tại trên xuất phát từ việc thiếu đồng bộ trong quản lý dự án, hạn chế về năng lực chuyên môn và kinh nghiệm của đội ngũ quản lý dự án, cũng như sự thay đổi liên tục trong yêu cầu của chủ đầu tư. So với các doanh nghiệp cùng ngành như Vinaconex và Handico, Công ty Bất động sản Viettel còn thiếu các quy trình chuẩn hóa và công cụ quản lý hiện đại như phần mềm quản lý tiến độ và BIM (Building Information Modeling).

Việc tiến độ dự án bị chậm và chi phí vượt dự toán là vấn đề phổ biến trong ngành xây dựng, tuy nhiên mức độ ảnh hưởng tại Công ty BĐS Viettel cao hơn mức trung bình ngành (khoảng 10% so với 5-7% ở các doanh nghiệp khác). Điều này cho thấy cần thiết phải cải thiện công tác lập kế hoạch, giám sát và kiểm soát dự án.

Chất lượng công trình chưa đạt yêu cầu không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng tài sản mà còn làm giảm uy tín của Công ty trong mắt các đối tác và khách hàng. Việc áp dụng các tiêu chuẩn quản lý chất lượng và tăng cường giám sát thi công là giải pháp cấp bách.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tiến độ dự án so với kế hoạch, bảng thống kê tỷ lệ dự án vượt chi phí và biểu đồ phân bổ nguyên nhân chậm tiến độ để minh họa rõ ràng hơn các vấn đề.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tổ chức lại bộ máy quản trị dự án: Thiết lập Ban quản lý dự án chuyên trách với phân công nhiệm vụ rõ ràng cho từng phòng ban về quản lý tiến độ, chất lượng và chi phí. Thời gian thực hiện trong 6 tháng đầu năm 2018, do Ban Giám đốc Công ty chủ trì.

  2. Áp dụng công nghệ quản lý hiện đại: Triển khai phần mềm quản lý dự án (như Microsoft Project) và công nghệ BIM để theo dõi tiến độ, chi phí và chất lượng dự án một cách chính xác và kịp thời. Mục tiêu hoàn thành trong năm 2018, do Phòng Kỹ thuật phối hợp với Ban Quản lý dự án thực hiện.

  3. Nâng cao năng lực đội ngũ quản lý dự án: Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về quản trị dự án, kỹ năng giám sát thi công và quản lý chi phí cho cán bộ quản lý dự án. Kế hoạch đào tạo kéo dài 12 tháng, do Phòng Nhân sự phối hợp với các chuyên gia bên ngoài thực hiện.

  4. Hoàn thiện quy trình quản lý và kiểm soát dự án: Xây dựng và ban hành quy trình chuẩn về lập kế hoạch, giám sát tiến độ, kiểm soát chất lượng và chi phí, đồng thời tăng cường kiểm tra, đánh giá định kỳ. Thời gian hoàn thiện quy trình trong quý III/2018, do Ban Quản lý dự án chủ trì.

  5. Tăng cường phối hợp giữa các bên liên quan: Thiết lập cơ chế giao tiếp, báo cáo và xử lý vấn đề nhanh chóng giữa chủ đầu tư, nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công và các phòng ban liên quan. Mục tiêu giảm thiểu các phát sinh không mong muốn, thực hiện ngay từ quý II/2018.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Ban lãnh đạo và quản lý Công ty Bất động sản Viettel: Nhận diện các điểm yếu trong quản trị dự án hiện tại và áp dụng các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý dự án đầu tư xây dựng.

  2. Các cán bộ quản lý dự án và kỹ thuật viên: Nắm bắt kiến thức về quy trình quản lý dự án, kỹ năng giám sát và kiểm soát tiến độ, chất lượng, chi phí để nâng cao năng lực chuyên môn.

  3. Các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản khác: Tham khảo kinh nghiệm thực tiễn và giải pháp quản trị dự án phù hợp với đặc thù doanh nghiệp nhà nước và các dự án đầu tư xây dựng quy mô lớn.

  4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành quản trị kinh doanh, xây dựng: Tài liệu tham khảo bổ ích về quản trị dự án đầu tư xây dựng trong bối cảnh doanh nghiệp nhà nước, kết hợp lý thuyết và thực tiễn.

Câu hỏi thường gặp

  1. Quản trị dự án đầu tư xây dựng là gì?
    Quản trị dự án đầu tư xây dựng là quá trình áp dụng kiến thức, kỹ năng và công cụ để lập kế hoạch, thực hiện, giám sát và kết thúc dự án nhằm đạt mục tiêu về tiến độ, chất lượng và chi phí. Ví dụ, Công ty BĐS Viettel quản lý dự án xây dựng các tòa nhà chi nhánh trên toàn quốc.

  2. Những yếu tố nào ảnh hưởng đến hiệu quả quản trị dự án?
    Bao gồm môi trường pháp lý, nguồn vốn, năng lực chủ đầu tư, nhà thầu, quy trình quản lý và sự phối hợp giữa các bên. Tại Viettel, việc thay đổi thiết kế và điều chỉnh vị trí xây dựng là nguyên nhân chính gây chậm tiến độ.

  3. Làm thế nào để cải thiện tiến độ dự án?
    Cần lập kế hoạch chi tiết, sử dụng phần mềm quản lý tiến độ, tăng cường giám sát thi công và phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan. Ví dụ, áp dụng Microsoft Project giúp theo dõi tiến độ chính xác hơn.

  4. Tại sao chi phí dự án thường vượt dự toán?
    Do phát sinh trong thi công, điều chỉnh thiết kế và quản lý chi phí chưa chặt chẽ. Việc thanh quyết toán kéo dài cũng ảnh hưởng đến dòng tiền. Cần kiểm soát chặt chẽ các phát sinh và hoàn thiện quy trình thanh toán.

  5. Vai trò của công nghệ BIM trong quản trị dự án là gì?
    BIM giúp mô phỏng dự án 3D, quản lý thông tin công trình, hỗ trợ phối hợp giữa các bên và giảm sai sót trong thiết kế, thi công. Áp dụng BIM tại Viettel sẽ nâng cao chất lượng và hiệu quả quản lý dự án.

Kết luận

  • Công ty Bất động sản Viettel đã đạt được nhiều thành tựu trong quản trị dự án đầu tư xây dựng, nhưng vẫn còn tồn tại các hạn chế về tiến độ, chất lượng và chi phí.
  • Nguyên nhân chủ yếu do cơ cấu tổ chức quản lý chưa tối ưu, năng lực quản lý dự án còn hạn chế và thiếu ứng dụng công nghệ hiện đại.
  • Đề xuất tổ chức lại bộ máy quản trị, áp dụng công nghệ quản lý dự án, nâng cao năng lực đội ngũ và hoàn thiện quy trình quản lý.
  • Các giải pháp được kỳ vọng sẽ nâng cao hiệu quả quản trị dự án, đảm bảo tiến độ, chất lượng và chi phí phù hợp trong giai đoạn 2017 – 2020.
  • Khuyến khích Ban Giám đốc và các phòng ban liên quan triển khai ngay các giải pháp để phát huy tối đa hiệu quả đầu tư xây dựng của Công ty.

Hành động tiếp theo là xây dựng kế hoạch chi tiết triển khai các giải pháp và tổ chức đào tạo nâng cao năng lực quản lý dự án trong năm 2018.