Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Đồng Hới giữ vai trò là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và khoa học kỹ thuật của tỉnh Quảng Bình với quy mô diện tích tự nhiên đạt 155,87 km² cùng 15 đơn vị hành chính trực thuộc. Trong cấu trúc tài chính công của địa phương, nguồn thu từ đất đai luôn chiếm vị trí xương sống, quyết định năng lực tái đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng. Điển hình trong năm 2022, tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn thành phố đạt 3.341 tỷ đồng, trong đó nguồn thu tài chính từ đất đai cán mốc 2.990 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng vượt trội lên tới gần 89,5% tổng nguồn thu ngân sách.

Tuy nhiên, thực tiễn quản lý nguồn lực đặc thù này đang bộc lộ những rào cản mang tính hệ thống. Việc định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính còn nhiều lúng túng; chính sách điều tiết chênh lệch địa tô chưa đồng bộ; tình trạng thất thu từ các giao dịch chuyển nhượng bất động sản thứ cấp vẫn diễn biến phức tạp. Trước yêu cầu hoàn thiện thể chế quản lý kinh tế, luận văn tập trung đánh giá toàn diện thực trạng công tác quản lý các khoản thu tài chính từ đất đai tại thành phố Đồng Hới giai đoạn 2020 - 2022, từ đó nhận diện những mắt xích nghẽn và đề xuất hệ thống giải pháp ứng dụng thiết thực với tầm nhìn đến năm 2030. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc trong việc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất, nâng cao tính minh bạch, hạn chế hiện tượng đầu cơ và gia tăng tính bền vững cho nguồn thu ngân sách địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý thuyết kinh tế chính trị về địa tô và lý thuyết quản lý tài chính công hiện đại. Nguồn lực tài chính từ đất đai được xác định là giá trị tiền tệ hóa của nguồn tài nguyên đất đai thông qua các quan hệ kinh tế và quyền sở hữu nhà nước đại diện toàn dân. Khung phân tích vận dụng mô hình quản trị công mới để giải thích mối quan hệ tương hỗ giữa ba chủ thể: cơ quan quản lý nhà nước, người sử dụng đất và thị trường bất động sản. Các khái niệm cốt lõi vận hành trong luận văn bao gồm: giá trị quyền sử dụng đất, nguồn thu tài chính từ đất, công tác quản lý tài chính đất đai và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, hệ thống các khoản thu từ đất đai bao gồm sáu bộ phận chủ yếu: tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng; tiền thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm; thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp với thuế suất lũy tiến từ 0,03% đến 0,15%; thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mức thuế suất phổ biến là 2% trên giá trị hợp đồng; lệ phí trước bạ nhà đất mức 0,5% và các khoản thu phí, lệ phí địa chính cùng tiền xử phạt vi phạm hành chính.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu điều tra sơ cấp nhằm đảm bảo tính khách quan và chiều sâu khoa học. Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp trong chuỗi thời gian 3 năm từ năm 2020 đến năm 2022 thông qua các báo cáo tài chính, niên giám thống kê của Cục Thuế tỉnh Quảng Bình, Chi cục Thuế khu vực Đồng Hới - Bạch Thông, Kho bạc Nhà nước và Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Đồng Hới.

Nguồn dữ liệu sơ cấp được thu thập trong quý 4 năm 2023 với tổng quy mô mẫu điều tra gồm hai nhóm đối tượng riêng biệt:

  • Nhóm cán bộ chuyên trách: Tiến hành khảo sát toàn bộ 44 cán bộ lãnh đạo và chuyên viên nghiệp vụ thuộc Ủy ban nhân dân thành phố, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế, Ban Quản lý Dự án Đầu tư Xây dựng và Phát triển Quỹ đất cùng công chức địa chính của 15 xã, phường trên địa bàn thành phố.
  • Nhóm người dân và tổ chức sử dụng đất: Sử dụng công thức xác định cỡ mẫu Cochran (1977) với độ tin cậy 95%, mức ý nghĩa sai số cho phép 8% và tỷ lệ ước lượng cực đại 50%, tính toán được quy mô mẫu tối thiểu là 150 đối tượng. Tác giả áp dụng phương pháp chọn mẫu phi xác suất tiếp cận trực tiếp các cá nhân, đại diện doanh nghiệp đang thực hiện thủ tục nghĩa vụ tài chính tại Trung tâm Một cửa liên thông thành phố Đồng Hới.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả, phân tổ thống kê và phân tích so sánh chuỗi thời gian là nhằm lượng hóa chính xác cơ cấu biến động của từng khoản thu theo các mốc thời gian, đồng thời đo lường mức độ đồng thuận cũng như chỉ ra những khó khăn phát sinh trong quá trình thực thi nghĩa vụ tài chính bằng phần mềm Microsoft Excel.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, nguồn thu từ đất đai giữ vị trí tuyệt đối trong cơ cấu ngân sách địa phương nhưng thiếu tính bền vững dài hạn. Trong năm 2022, nguồn thu tài chính từ đất đai chiếm gần 89,5% tổng nguồn thu ngân sách trên địa bàn thành phố Đồng Hới. Trong đó, riêng chỉ tiêu thu cấp quyền sử dụng đất đạt 707,9 tỷ đồng, tăng 13,9% so với năm 2021. Nguồn thu này phụ thuộc phần lớn vào các dự án phân lô bán nền và đấu giá đất đô thị, tiềm ẩn rủi ro hụt thu khi thị trường bất động sản đóng băng.

Thứ hai, nguồn thu tiền thuê đất ghi nhận tốc độ tăng trưởng ấn tượng. Năm 2022, tiền thuê đất thực hiện đạt 102,73 tỷ đồng, tăng trưởng 29,57% so với năm trước. Sự gia tăng này phản ánh hiệu quả từ việc kêu gọi các dự án đầu tư du lịch, nghỉ dưỡng ven biển xã Bảo Ninh, Quang Phú và các cơ sở công nghiệp chế biến trên địa bàn.

Thứ ba, sự sụt giảm của các khoản thu giao dịch thứ cấp cho thấy dấu hiệu trầm lắng của thị trường chuyển nhượng. Nguồn thu từ lệ phí trước bạ năm 2022 chỉ đạt 134,7 tỷ đồng, sụt giảm 11,2% so với năm 2021. Tương tự, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xu hướng giảm do thanh khoản thị trường thu hẹp và tâm lý e ngại trước các quy định kiểm soát thuế mua bán bất động sản.

Thứ tư, kết quả khảo sát thực địa phản ánh nhiều bất cập trong tổ chức thực hiện. Trong số 44 cán bộ chuyên môn được khảo sát, có tới 65% ý kiến nhận định rằng việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất và thẩm định giá đất cụ thể còn gặp nhiều vướng mắc, chưa bám sát biến động thị trường. Về phía người dân, khảo sát 150 đối tượng cho thấy có 38% người được hỏi đánh giá thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính còn phức tạp, thời gian luân chuyển hồ sơ giữa cơ quan tài nguyên môi trường và cơ quan thuế đôi khi bị chậm trễ so với quy định.

Thảo luận kết quả

Sự chênh lệch lớn giữa các nguồn thu một lần và nguồn thu thường xuyên là nguyên nhân chính dẫn đến sự bấp bênh của ngân sách. Thu tiền sử dụng đất và tiền cấp quyền khai thác chiếm trên 70% tổng các khoản thu tài chính từ đất, trong khi thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ chiếm tỷ lệ khiêm tốn dưới 2% tổng số thu. Điều này giải thích tại sao khi thị trường phát triển nóng, ngân sách địa phương đạt mức thặng dư lớn, nhưng khi tín dụng bất động sản bị siết chặt, nguồn thu ngay lập tức sụt giảm nghiêm trọng. Mức chi đầu tư phát triển của thành phố năm 2022 đạt 767,9 tỷ đồng, tăng 37,7% so với năm trước, tạo áp lực giải ngân và đòi hỏi nguồn bù đắp ngân sách liên tục từ đất.

So sánh với các nghiên cứu điển hình tại địa phương khác, thành phố Đà Nẵng đã từng huy động trên 20.000 tỷ đồng từ nguồn lực đất đai để tái đầu tư hạ tầng đồng bộ nhưng sau đó phải nhanh chóng chuyển hướng sang phát triển quỹ đất thương mại dịch vụ cho thuê để tạo dòng tiền đều đặn. Ngược lại, những bài học tại huyện Quảng Trạch với 36 trường hợp vi phạm đất đai và 74 bộ hồ sơ tồn đọng trong năm 2017 cho thấy nếu công tác thanh tra, thẩm định hồ sơ không chặt chẽ, tình trạng thất thu và khiếu nại sẽ gia tăng mạnh mẽ.

Về mặt trực quan, chuỗi số liệu tài chính đất đai Đồng Hới giai đoạn 2020 - 2022 có thể được thể hiện tối ưu qua biểu đồ cột chồng minh họa cơ cấu biến động của từng sắc thuế kết hợp đường xu hướng thể hiện tỷ trọng thu từ đất trong tổng ngân sách. Đồng thời, một bảng ma trận so sánh kết quả khảo sát giữa mức độ khó khăn của cán bộ quản lý và mức độ hài lòng của 150 người dân sẽ làm nổi bật sự bất cân xứng thông tin trong quy trình định giá và thu thuế hiện hành.

Đề xuất và khuyến nghị

Hệ thống giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Đồng Hới được định hình qua bốn trụ cột chiến lược:

Thứ nhất, số hóa toàn diện quy trình luân chuyển thông tin địa chính điện tử. Chi cục Thuế khu vực Đồng Hới - Bạch Thông phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường khẩn trương kết nối liên thông một cửa điện tử trong việc xác định nghĩa vụ tài chính. Đặt mục tiêu hành động cắt giảm 35% thời gian xử lý hồ sơ tính thuế và cấp giấy chứng nhận, hoàn thành triển khai trong giai đoạn 2024 - 2026.

Thứ hai, đổi mới cơ chế định giá đất và cập nhật bảng giá tiệm cận thị trường. Ủy ban nhân dân thành phố Đồng Hới cần chủ động phối hợp với các tổ chức tư vấn định giá độc lập để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường chuẩn xác. Mục tiêu là kiểm soát mức độ chênh lệch giữa giá đất quy định và giá giao dịch thực tế xuống dưới ngưỡng 15%, áp dụng lộ trình rà soát định kỳ hàng năm từ năm 2025 nhằm triệt tiêu hiện tượng kê khai hai giá trong hợp đồng mua bán.

Thứ ba, tái cơ cấu nguồn thu hướng đến sự bền vững thông qua khai thác quỹ đất thương mại, dịch vụ. Ban Quản lý Dự án Đầu tư Xây dựng và Phát triển Quỹ đất thành phố tập trung tạo lập quỹ đất sạch để phục vụ hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm thay vì chủ yếu bán đấu giá đất ở. Mục tiêu cụ thể là nâng tỷ trọng đóng góp của tiền thuê đất lên mức 20% đến 25% trong cơ cấu thu tài chính đất đai vào năm 2030, tạo nguồn thu ổn định lâu dài.

Thứ tư, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra chuyên đề và xử lý dứt điểm tình trạng nợ đọng tài chính đất đai. Thanh tra thành phố Đồng Hới cùng các cơ quan tài chính liên ngành định kỳ kiểm tra các dự án được giao đất nhưng chậm triển khai. Đặt chỉ tiêu thu hồi tối thiểu 90% các khoản nợ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất kéo dài trước năm 2026, đồng thời kiên quyết xử phạt hành chính các trường hợp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái thẩm quyền.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị thực tiễn và học thuật ứng dụng cao, thích hợp cho bốn nhóm đối tượng chuyên môn sau:

Cán bộ quản lý nhà nước tại các sở, ban, ngành địa phương: Lãnh đạo và chuyên viên thuộc các cơ quan Thuế, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính - Kế hoạch có thể ứng dụng trực tiếp mô hình phân tích và các kiến nghị chính sách để cải tiến quy trình luân chuyển thông tin địa chính, hạn chế thất thu thuế và tháo gỡ điểm nghẽn trong công tác thẩm định giá đất cụ thể.

Học viên cao học, giảng viên và nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản lý kinh tế, Quản lý công: Luận văn là tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp tiếp cận nghiên cứu ứng dụng cấp thạc sĩ. Công trình cung cấp bộ khung phân tích chặt chẽ, cách vận dụng công thức mẫu Cochran trong khảo sát thực địa và bộ dữ liệu thứ cấp xác thực về kinh tế đất đai địa phương.

Các chủ đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản: Giúp các nhà đầu tư nắm bắt quy hoạch sử dụng đất, hiểu rõ cách thức tính toán nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất tại thành phố Đồng Hới, từ đó chủ động xây dựng phương án tài chính và lộ trình thực hiện nghĩa vụ ngân sách minh bạch, an toàn.

Người sử dụng đất, hộ gia đình và cá nhân tại địa phương: Hỗ trợ người dân nắm vững các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến nghĩa vụ thuế, lệ phí trước bạ 0,5% và thuế thu nhập cá nhân 2% khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và phòng tránh các tranh chấp pháp lý không đáng có.

Câu hỏi thường gặp

Nguồn thu tài chính từ đất đai có tầm quan trọng như thế nào đối với ngân sách thành phố Đồng Hới? Nguồn thu từ đất đai là nguồn lực kinh tế đặc biệt quan trọng, chiếm gần 89,5% tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn thành phố Đồng Hới năm 2022. Nguồn vốn này cung ứng kinh phí trực tiếp cho các dự án chi đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, nâng cấp đô thị và giải quyết an sinh xã hội tại địa phương.

Nguyên nhân chính khiến nguồn thu tiền sử dụng đất tại Đồng Hới biến động lớn qua từng năm là gì? Sự biến động xuất phát từ việc cơ cấu nguồn thu phụ thuộc nhiều vào việc giao đất, đấu giá đất ở tại các khu đô thị mới. Trong năm 2022, thu cấp quyền sử dụng đất đạt 707,9 tỷ đồng nhưng chịu tác động trực tiếp bởi chu kỳ thị trường bất động sản và các chính sách thắt chặt quản lý chuyển nhượng của Nhà nước.

Những khó khăn nổi cộm nhất mà cán bộ chuyên môn gặp phải trong công tác quản lý thu tài chính đất đai là gì? Qua khảo sát 44 cán bộ chuyên môn, có 65% cán bộ khẳng định vướng mắc lớn nhất nằm ở phương pháp xác định giá đất cụ thể còn thiếu dữ liệu thị trường tin cậy. Ngoài ra, việc phối hợp luân chuyển hồ sơ điện tử giữa cơ quan thuế và văn phòng đăng ký đất đai đôi khi chưa đồng bộ.

Luận văn đã áp dụng phương pháp nào để xác định cỡ mẫu khảo sát người dân? Tác giả đã áp dụng công thức xác định cỡ mẫu Cochran (1977) đối với tổng thể nghiên cứu không xác định trước, dựa trên độ tin cậy 95% tương ứng giá trị Z bằng 1,96, sai số cho phép 8% và phương sai p nhân (1 - p) đạt cực đại tại p bằng 0,5. Từ đó tính toán cỡ mẫu tối thiểu là 150 người dân và tổ chức.

Giải pháp nào được xem là then chốt để chống thất thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Giải pháp đột phá là xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường số hóa và điều chỉnh bảng giá đất sát thực tế. Khi chênh lệch giữa bảng giá nhà nước và giá chuyển nhượng thực tế giảm xuống dưới 15%, hiện tượng người nộp thuế cố tình ghi giá thấp trên hợp đồng công chứng sẽ được xử lý triệt để.

Kết luận

  • Công tác quản lý thu tài chính từ đất đai tại thành phố Đồng Hới giai đoạn 2020 - 2022 đã đóng góp quyết định vào ngân sách với số thu năm 2022 đạt 2.990 tỷ đồng, chiếm 89,5% tổng nguồn thu ngân sách trên địa bàn.
  • Cơ cấu thu từ đất đai còn tiềm ẩn rủi ro do nguồn thu từ đấu giá đất ở chiếm tỷ trọng áp đảo, trong khi các khoản thu ổn định như tiền thuê đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn thấp.
  • Nghiên cứu đã làm rõ những điểm nghẽn về thể chế định giá đất và quy trình phối hợp hành chính qua điều tra thực nghiệm 44 cán bộ chuyên trách và 150 người dân.
  • Luận văn xây dựng hệ thống 4 nhóm giải pháp khả thi gồm số hóa quy trình liên thông thuế, hoàn thiện bảng giá đất thị trường, tái cấu trúc nguồn thu dịch vụ dài hạn và siết chặt kiểm tra nợ đọng đến năm 2030.
  • Kết quả nghiên cứu đóng góp cơ sở khoa học và thực tiễn vững chắc giúp Ủy ban nhân dân thành phố Đồng Hới nâng cao hiệu quả quản trị tài chính công và tối ưu hóa nguồn lực tài nguyên đất.

Lộ trình triển khai các nhóm giải pháp cần được cụ thể hóa theo từng giai đoạn, tập trung ưu tiên hoàn tất tích hợp dữ liệu quản lý đất đai và thuế trong giai đoạn 2024 - 2026. Để khai thác hiệu quả các phát hiện nghiên cứu, các cơ quan ban ngành và nhà đầu tư hãy chủ động tham khảo chi tiết toàn văn luận văn nhằm vận dụng các mô hình và giải pháp vào thực tiễn quản lý địa phương ngay hôm nay.