Đặt vấn đề và tổng quan các nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản và phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản Chương 3: Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và tư vấn Việt Nam Chương 4: Giải pháp hoàn thiện phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá và tư vấn Việt Nam 6 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2. Khái quát chung về bất động sản 2. Khái niệm về bất động sản Từ xưa đến nay, có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản: - Theo Luật cổ La Mã: “ Bất động sản không chỉ bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.” - Ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama: “ Bất động sản bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó.
Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được coi là bất động sản.” - Theo từ điển thuật ngữ tài chính: “ Bất động sản là một mảnh đất và tất cả các tài sản vật chất khác gắn liền với đất” - Theo giáo sư Dan Swango: “ Bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó” - Theo điều 174, Bộ Luật dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 có quy định như sau: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, các công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.” Từ các khái niệm trên, tác giả Nguyễn Thị Hải Nam đưa ra khái niệm về bất động sản như sau: “Bất động sản là những tài sản khó có khả năng di dời được, nó bao gồm đất đai, công trình xây dựng và những tài sản khác gắn liền với đất đai. Phân loại bất động sản Thị trường bất động sản rất đa dạng và phong phú, tuy nhiên xét về góc độ kinh tế và quản lý, bất động sản có thể chia làm 3 nhóm như sau: 7 a) Bất động sản có đầu tư xây dựng Nhóm này bao gồm BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.
Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà ở đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Nhóm BĐS công trình thương mại – dịch vụ.
Theo đánh giá của CBRE Việt Nam, từ 2016-2018, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào các dự án xây dựng trung tâm thương mại, Việt Nam đã tăng trưởng theo từng năm. Các chủ đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc đặc biệt chú trọng vào các khu vực trung tâm thành phố, gần vị trí các tuyến metro. Cùng với nhu cầu phát triển mạnh mẽ của các dự án thương mại là sự thiếu hụt nguồn cung thị trường bán lẻ, cho thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Chi phí thuê mặt bằng trung bình tại các tòa văn phòng Hạng A tại TP. Hồ Chí Minh đã tăng từ 35 USD/m2/tháng trong Quý 2/2016 lên 43 USD/m2/tháng vào Quý 2/2018, tương đương với mức tăng 23%. Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng trưởng tương tự. Phân khúc nhà ở cũng thu hút được nguồn cầu vững chắc và phân khúc này được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy đà tăng trưởng của nền kinh tế – minh chứng qua việc giao dịch IPO có giá trị lớn nhất trong năm nay là việc quỹ đầu tư của chính phủ Singapore - GIC đã đầu tư vào một chủ đầu tư có danh tiếng trong phân khúc nhà ở cao cấp.
b) Bất động sản không đầu tư xây dựng BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v. Đặc điểm các bất động sản là nằm ở những vị trí địa lý không thuận lợi, ít dân cư tập trung nên chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, nếu nhà nước có 8 sự cải tạo hệ thống giao thông thuận lợi hơn, đây cũng có thể là nhóm có tiềm năng phát triển các khu nông nghiệp hiện đại, đem lại tăng trưởng cho ngành nông nghiệp của nước ta. c) Bất động sản đặc biệt Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.
Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp vì cần phải được bảo tồn và gìn giữ, không được mang trao đổi thương mại theo quy định pháp luật Như vậy, việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. Đặc điểm của bất động sản a) Tính bất động – cố định về vị trí Xuất phát từ bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai nên bất động sản cố định về vị trí, khó có khả năng di chuyển từ nơi này sang nơi khác và khó có khả năng tự tăng thêm về diện tích. Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Do đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn và bị giới hạn về không gian.
Do đó: Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xem xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm văn hóa, chính trị, xã hội cũng như các BĐS trung tâm. Do vậy, sự thay đổi cách nhìn nhận về “tính vị trí” của BĐS sẽ ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, đến hoạt động đầu tư và thẩm định giá BĐS. Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường.
b) Tính không đồng nhất, cá biệt Bất động sản có tính khác biệt ở chỗ mỗi BĐS đều có vị trí khác nhau, có kết cấu và kiến trúc khác nhau, có hướng, có cảnh quan xung quanh khác nhau. Không thể tồn tại hai BĐS trên cùng một vị trí. Trên thị trường BĐS cũng khó có hai công trình hoàn toàn giống nhau, kể cả khi hai công trình đó ở cạnh nhau và cùng một thiết kế nhưng vị trí và giá trị của mỗi BĐS là không thể như nhau. Do vậy, khi thực 9 hiện TĐG cần lưu ý đến tính khác biệt vì nó có thể ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản, không thể so sánh một cách rập khuôn các BĐS với nhau mà cần phải chú ý đến các đặc điểm dị biệt c) Tính khan hiếm Sự khan hiếm của bất động sản xuất phát từ đặc điểm của đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nó hữu hạn, không có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích.
Từ đó đặt ra vấn đề: Quan hệ cung – cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tọa sự khan hiếm trên thị trường bất động sản. Sự khan hiếm này sẽ dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. d) Tính bền vững lâu dài Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài.
Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn. Do đó: - Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lí, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần.
- Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lí, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó. - Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kì kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Cần phải so sánh giữa giá trị mang lại và chi phí cho BĐS. - Khi đầu tư thiết kế, phải tính toán và dự báo tính năng cũng như các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.
10 e) Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lần nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động bởi một BĐS khác.