Khóa Luận Tốt Nghiệp Về Phương Pháp Thặng Dư Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu tốt nghiệp tài chính hoàn thiện phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại công ty, vận dụng lý thuyết vào thực tế, đề xuất giải

• Tác giả: Triệu Thu Hà
• Người hướng dẫn: TS. Đỗ Thị Vân Trang
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Phương Pháp Thặng Dư Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: LỜI MỞ ĐẦU
• 1.1. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.3. Phương pháp nghiên cứu
• 1.4. Tóm tắt nghiên cứu trong nước
• 1.5. Kết cấu đề tài nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. Khái quát chung về bất động sản
• 2.2. Khái niệm về bất động sản
• 2.3. Phân loại bất động sản
• 2.4. Đặc điểm của bất động sản
• 2.5. Thẩm định giá bất động sản
• 2.5.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
• 2.5.2. Vai trò của thẩm định giá bất động sản
• 2.5.3. Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản
• 2.5.4. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
• 2.5.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
• 2.6. Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản
• 2.6.1. Khái niệm phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản
• 2.6.2. Sự cần thiết của phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản
• 2.6.3. Quá trình thực hiện thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN VIỆT NAM
• 3.1. Tổng quan về Công ty cổ phần Thẩm định giá và tư vấn Việt Nam
• 3.2. Sự ra đời và phát triển của công ty
• 3.3. Vị trí và chức năng
• 3.4. Các dịch vụ của VNVC
• 3.5. Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần Thẩm định giá và tư vấn Việt Nam
• 3.6. Quy trình chung thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá và tư vấn Việt Nam
• 3.7. Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại CTCP thẩm định giá và tư vấn Việt Nam
• 3.8. Công tác thu thập thông tin và dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định giá BĐS theo phương pháp thặng dư
• 3.9. Cách thức xử lí thông tin để đưa ra kết quả thẩm định
• 3.10. Ví dụ về vận dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và tư vấn Việt Nam
• 3.11. Đánh giá thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản ở công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn Việt Nam
• 3.12. Nguyên nhân của hạn chế
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• 4. CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN VIỆT NAM
• 4.1. Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá của công ty trong thời gian tới
• 4.2. Định hướng phát triển chung
• 4.3. Định hướng phát triển phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản
• 4.4. Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn Việt Nam
• 4.4.1. Các giải pháp hoàn thiện việc thẩm định giá bất động sản nói chung
• 4.4.2. Các giải pháp hoàn thiện đối với phương pháp phương pháp thặng dư
• 4.5. Một số đề xuất, kiến nghị
• 4.5.1. Kiến nghị với Nhà nước
• 4.5.2. Kiến nghị với Bộ Tài chính
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC I: BẢNG CHI TIẾT DIỆN TÍCH TÍNH TOÁN
• PHỤ LỤC II: BẢNG TÍNH DÒNG TIỀN DỰ ÁN TỪ CHO THUÊ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI
• PHỤ LỤC III: BẢNG TÍNH DÒNG TIỀN DỰ ÁN TỪ CHO THUÊ VĂN PHÒNG
• PHỤ LỤC IV: BÁO CÁO CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA VNVC

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Phương Pháp Thặng Dư Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp quan trọng trong thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam. Phương pháp này giúp xác định giá trị bất động sản dựa trên khả năng sinh lời của nó trong tương lai. Đặc biệt, phương pháp thặng dư rất hữu ích cho các bất động sản có tiềm năng phát triển, nơi mà giá trị không chỉ dựa vào chi phí xây dựng mà còn vào doanh thu dự kiến từ việc sử dụng bất động sản đó.

1.1. Khái Niệm Về Phương Pháp Thặng Dư Trong Thẩm Định Giá

Phương pháp thặng dư được định nghĩa là phương pháp xác định giá trị bất động sản bằng cách tính toán doanh thu dự kiến trừ đi chi phí phát triển. Phương pháp này thường được áp dụng cho các dự án bất động sản có khả năng sinh lời cao.

1.2. Lợi Ích Của Phương Pháp Thặng Dư Trong Thẩm Định Giá

Phương pháp thặng dư giúp các nhà thẩm định có cái nhìn tổng quan về giá trị thực của bất động sản. Nó cho phép đánh giá chính xác hơn về tiềm năng sinh lời, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

II. Thách Thức Trong Việc Áp Dụng Phương Pháp Thặng Dư Tại Việt Nam

Mặc dù phương pháp thặng dư mang lại nhiều lợi ích, nhưng việc áp dụng nó tại Việt Nam vẫn gặp nhiều thách thức. Các vấn đề như thiếu thông tin thị trường, khó khăn trong việc xác định chi phí phát triển và doanh thu dự kiến là những rào cản lớn.

2.1. Thiếu Thông Tin Thị Trường Bất Động Sản

Một trong những thách thức lớn nhất là việc thiếu thông tin chính xác và đầy đủ về thị trường bất động sản. Điều này dẫn đến việc ước tính doanh thu và chi phí không chính xác.

2.2. Khó Khăn Trong Việc Xác Định Chi Phí Phát Triển

Việc xác định chi phí phát triển cho bất động sản là một nhiệm vụ phức tạp. Các yếu tố như chi phí xây dựng, chi phí quản lý và chi phí tài chính cần được xem xét kỹ lưỡng.

III. Quy Trình Thực Hiện Phương Pháp Thặng Dư Trong Thẩm Định Giá

Quy trình thực hiện phương pháp thặng dư bao gồm nhiều bước quan trọng, từ việc thu thập dữ liệu đến việc phân tích và đưa ra kết quả. Mỗi bước đều cần được thực hiện một cách cẩn thận để đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định.

3.1. Thu Thập Dữ Liệu Cần Thiết

Bước đầu tiên trong quy trình là thu thập dữ liệu về bất động sản, bao gồm thông tin về chi phí xây dựng, doanh thu dự kiến và các yếu tố ảnh hưởng khác.

3.2. Phân Tích Dữ Liệu Để Đưa Ra Kết Quả

Sau khi thu thập dữ liệu, bước tiếp theo là phân tích các thông tin này để đưa ra kết quả thẩm định giá. Việc phân tích cần phải dựa trên các phương pháp thống kê và tài chính phù hợp.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Phương Pháp Thặng Dư Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Phương pháp thặng dư đã được áp dụng thành công trong nhiều dự án bất động sản tại Việt Nam. Các công ty thẩm định giá đã sử dụng phương pháp này để đánh giá giá trị của các dự án lớn, từ đó giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác.

4.1. Ví Dụ Về Ứng Dụng Phương Pháp Thặng Dư

Một số công ty đã áp dụng phương pháp thặng dư để thẩm định giá trị các dự án bất động sản lớn, như trung tâm thương mại và khu dân cư cao cấp, giúp tăng cường độ tin cậy trong kết quả thẩm định.

4.2. Kết Quả Đạt Được Từ Việc Áp Dụng Phương Pháp

Việc áp dụng phương pháp thặng dư đã giúp các công ty thẩm định giá tăng cường uy tín và nâng cao doanh thu từ hoạt động thẩm định giá bất động sản.

V. Kết Luận Về Phương Pháp Thặng Dư Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Phương pháp thặng dư là một công cụ quan trọng trong thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam. Mặc dù còn nhiều thách thức, nhưng với sự phát triển của thị trường và công nghệ, phương pháp này hứa hẹn sẽ ngày càng được cải thiện và hoàn thiện.

5.1. Tương Lai Của Phương Pháp Thặng Dư

Trong tương lai, phương pháp thặng dư có thể được cải tiến nhờ vào việc áp dụng công nghệ thông tin và dữ liệu lớn, giúp nâng cao độ chính xác trong thẩm định giá.

5.2. Khuyến Nghị Để Hoàn Thiện Phương Pháp

Cần có các chính sách hỗ trợ từ nhà nước và các tổ chức liên quan để cải thiện hệ thống thông tin và đào tạo nhân lực cho ngành thẩm định giá.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Hoạt động thẩm định giá gắn liền với sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Tại Việt Nam, ngành thẩm định giá bắt đầu được quan tâm và chuẩn hóa từ năm 2006 sau sự thành lập của Hội Thẩm định giá Việt Nam. Đối với các doanh nghiệp thẩm định giá, doanh thu từ hoạt động thẩm định giá bất động sản (BĐS) thường chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng doanh thu. Trong hệ thống các phương pháp thẩm định giá BĐS, phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến nhất; tuy nhiên, đối với các bất động sản có tiềm năng phát triển (đất trống, công trình cần cải tạo hoặc chuyển đổi công năng), phương pháp thặng dư đóng vai trò then chốt nhưng lại bộc lộ nhiều phức tạp khi triển khai thực tế. Các vấn đề bất cập thường gặp bao gồm việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN) còn mang tính chủ quan, cùng các rào cản thông tin thị trường dẫn đến sai lệch trong ước tính doanh thu và chi phí phát triển.

Trước bối cảnh Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Việt Nam (VNVC) mở rộng hoạt động sang thẩm định giá các dự án BĐS quy mô lớn tại các đô thị, tác giả Triệu Thu Hà đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp nhằm nghiên cứu, phân tích thực trạng và tìm kiếm giải pháp hoàn thiện phương pháp thặng dư tại đơn vị này.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể gồm 3 nhiệm vụ:

1. Làm rõ các lý luận cơ bản về thẩm định giá BĐS và phương pháp thặng dư trong thẩm định giá BĐS.
2. Phân tích và đánh giá thực trạng vận dụng phương pháp thặng dư, chỉ rõ những kết quả đạt được, khó khăn và hạn chế tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Việt Nam.
3. Đề xuất hệ thống giải pháp và khuyến nghị đối với doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước nhằm hoàn thiện việc áp dụng phương pháp thặng dư trong thực tiễn.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá BĐS tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Việt Nam, trọng tâm là quy trình và kỹ thuật áp dụng phương pháp thặng dư.
• Phạm vi không gian: Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Việt Nam (VNVC) và dự án BĐS cụ thể do công ty thẩm định (dự án Lim Tower III, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh).
• Phạm vi thời gian: Nghiên cứu các tài liệu học thuật giai đoạn 2015–2018 và khảo sát các hồ sơ thẩm định giá thực tế của VNVC trong giai đoạn 4 năm (2015–2018).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận dựa trên hệ thống cơ sở lý luận kinh tế và các quy định pháp lý chuyên ngành thẩm định giá:

• Nền tảng lý thuyết: Học thuyết giá trị thặng dư của C. Mác; các khái niệm bất động sản theo Luật cổ La Mã, thông lệ quốc tế (Anh, Mỹ, Úc, Canada) và Điều 174 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005.
• Hệ thống tiêu chuẩn và văn bản pháp lý: Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN), bao gồm Tiêu chuẩn số 01 (Cơ sở giá trị thị trường và phi thị trường), Tiêu chuẩn số 08 (Cách tiếp cận từ thị trường/Phương pháp so sánh), Tiêu chuẩn số 09 (Cách tiếp cận từ chi phí), và Tiêu chuẩn số 11 (Phương pháp thặng dư ban hành theo Thông tư của Bộ Tài chính); Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ; Thông tư 06/2016/TT-BXD hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Quyết định số 706/QĐ-BXD về suất vốn đầu tư xây dựng công trình; các hướng dẫn của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC).
• 5 nguyên tắc định giá cốt lõi: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất; Nguyên tắc cung cầu; Nguyên tắc thay thế; Nguyên tắc dự báo; Nguyên tắc đóng góp.

Phương pháp nghiên cứu được tác giả áp dụng:

• Phương pháp thu thập dữ liệu: Sử dụng dữ liệu thứ cấp từ các văn bản pháp luật, báo cáo thường niên, báo cáo tài chính của VNVC, hồ sơ chứng thư thẩm định giá thực tế, cùng các báo cáo thị trường BĐS của các tổ chức tư vấn chuyên nghiệp như CBRE Việt Nam và Jones Lang LaSalle (JLL).
• Phương pháp xử lý dữ liệu: Phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp phân tích, tổng hợp, thống kê mô tả, so sánh đối chiếu số liệu và phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) trong mô hình thặng dư.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lời mở đầu

Chương này thiết lập khung nghiên cứu tổng thể của đề tài, bao gồm sự cần thiết nghiên cứu, mục tiêu, đối tượng, phạm vi, phương pháp nghiên cứu và tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước từ năm 2015 đến năm 2018.

Tác giả / Nhóm tác giả	Năm công bố	Nội dung và phát hiện chính
Nguyễn Thị Tuyết Mai và cộng sự	2015	Nhận diện các sơ hở trong xác định phương án SDTNVHQN và độ thiếu chính xác khi ước tính doanh thu phát triển do dữ liệu tài sản so sánh hạn chế.
Nguyễn Thị Hải Nam	2015	Đánh giá thực trạng tại CTCP Thẩm định giá Indochina; chỉ ra tính chủ quan trong giả định và việc áp dụng thông tư chưa phù hợp, đề xuất hoàn thiện việc lựa chọn tỷ suất chiết khấu.
Nguyễn Thu Trang	-	Phân tích quy trình tại CTCP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam; nêu bật khó khăn khi ước tính chi phí phát triển BĐS và đề xuất kiểm tra, giám sát hồ sơ.
Phạm Thị Hồng Nhung	2016	Nghiên cứu phương pháp thặng dư cho đất hoạt động khoáng sản; chỉ ra hạn chế khi bỏ qua biến động giá bán và tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư thiếu giải trình thực chứng.
Lại Hồng Thu, Hoàng Thị Vân	2018	Khảo sát quy trình thẩm định giá; nhấn mạnh thực tế các công ty còn e ngại, chưa chủ động áp dụng phương pháp thặng dư do tính phức tạp.

Chương 2: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản và phương pháp thặng dư trong định giá bất động sản

Tác giả hệ thống hóa các khái niệm, phân loại và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của BĐS (tính bất động, tính không đồng nhất/cá biệt, tính khan hiếm, tính bền vững lâu dài, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau). Thị trường BĐS thương mại tại Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh: theo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh tăng từ 35 USD/m²/tháng (Quý 2/2016) lên 43 USD/m²/tháng (Quý 2/2018), tương đương mức tăng 23%.

Chương 2 trình bày chi tiết công thức và quy trình 4 bước của phương pháp thặng dư theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 11:

1. Xác định việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN) dựa trên 3 điều kiện: bối cảnh tự nhiên, tính hợp pháp và tính khả thi tài chính.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển (DT): kết hợp phương pháp so sánh thị trường và mô hình chiết khấu dòng tiền đối với dự án khai thác nhiều năm: $$V = \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n}$$
3. Ước tính tổng chi phí phát triển (CP): gồm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, công trình, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn, dự phòng trượt giá, lãi vay, thuế và lợi nhuận của nhà đầu tư (xác định dựa trên tỷ lệ lợi nhuận trung bình của ít nhất 03 dự án hoặc doanh nghiệp tương tự; loại trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng).
4. Xác định giá trị BĐS: $V = DT - CP$. Tỷ suất chiết khấu ($r$) được xác định căn cứ trên lãi suất cho vay kinh doanh BĐS trung hạn bình quân của 04 ngân hàng thương mại nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank).

Chương 3: Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Việt Nam

Tác giả phân tích lịch sử hình thành của VNVC (tiền thân là Trung tâm Thẩm định giá, Bán đấu giá BTC, tái cơ cấu theo Nghị định 89/2013/NĐ-CP), cơ cấu tổ chức, mạng lưới chi nhánh và kết quả kinh doanh giai đoạn 2015–2018. Quy trình thẩm định giá chung tại VNVC gồm 6 bước: Phân tích sơ bộ $\rightarrow$ Lập kế hoạch $\rightarrow$ Triển khai thẩm định $\rightarrow$ Trình duyệt $\rightarrow$ Khách hàng $\rightarrow$ Hoàn thành thẩm định.

Tác giả phân tích trường hợp thẩm định giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) dự án Tòa nhà Lim Tower III (số 29A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Đa Kao, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh):

• Pháp lý dự án: Quyết định số 5741/QĐ-UBND ngày 31/10/2016 và Quyết định số 5918/QĐ-UBND ngày 08/11/2017 của UBND TP.HCM; Hợp đồng thuê đất số 1219/HĐ-STNMT ngày 13/02/2017 diện tích 3.584 m² với thời hạn thuê đến ngày 22/11/2066; Giấy chứng nhận QSDĐ số CE995037.
• Quy mô công trình: Tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại cao 26 tầng (3 tầng hầm, tầng 1 làm TTTM/sảnh, tầng 2–25 làm văn phòng), tổng diện tích sàn xây dựng 50.735 m², công trình Cấp I, bậc chịu lửa II.
• Tính toán doanh thu phát triển:
  • Khu TTTM (tầng 1): Diện tích 1.172,48 m², tỷ lệ lấp đầy 90% (diện tích kinh doanh 1.055,232 m²); đơn giá thuê 77,4 USD/m²/tháng; tỷ giá 23.290 VND/USD; lộ trình tăng giá 15%/3 năm (năm 1–12), 7,5%/3 năm (năm 13–19), 5%/3 năm (năm 20–30), giữ nguyên từ năm 31. Dòng tiền chiết khấu TTTM đạt 305.966 triệu đồng.
  • Khu Văn phòng (tầng 2–25): Diện tích 31.023,44 m², tỷ lệ lấp đầy 96% (diện tích kinh doanh 29.782,5 m²); đơn giá thuê 30,4 USD/m²/tháng; tỷ giá 23.560 VND/USD; tăng giá 3,5%/năm trong 30 năm đầu. Dòng tiền chiết khấu văn phòng đạt 3.221.221 triệu đồng.
  • Tổng giá trị dòng tiền doanh thu phát triển đạt 3.527.187 triệu đồng.
• Chi phí phát triển và tỷ suất chiết khấu:
  • Tổng chi phí phát triển (lấy theo dự toán của đơn vị tư vấn đối tác): Chi phí đầu tư xây dựng 763.404 triệu đồng; tiền thuê đất 439.000 triệu đồng; chi phí giải phóng mặt bằng và lệ phí trước bạ 21.191 triệu đồng; tổng chi phí là 1.223.595 triệu đồng.
  • Tỷ suất chiết khấu: Chọn 9%/năm (nằm trong khung lãi suất 9%–11% của NHNN công bố tháng 8/2018).
• Kết luận định giá: Giá trị quyền sử dụng đất được xác định là phần chênh lệch giữa tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển.

Đánh giá thực trạng chỉ ra các hạn chế tại VNVC:

• Thẩm định viên còn phụ thuộc vào bảng dự toán chi phí do khách hàng hoặc đơn vị tư vấn bên ngoài cung cấp, chưa chủ động tính toán độc lập.
• Việc lựa chọn tỷ suất chiết khấu và giả định tốc độ tăng giá thuê chưa có mô hình lượng hóa rủi ro chi tiết.
• Đội ngũ thẩm định viên còn trẻ, thiếu kinh nghiệm xử lý các dự án hỗn hợp phức tạp.

Chương 4: Giải pháp hoàn thiện phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Việt Nam

Tác giả đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị cụ thể:

1. Đối với VNVC:
   • Xây dựng quy chuẩn nội bộ về phân tích phương án SDTNVHQN.
   • Thành lập cơ sở dữ liệu giá thị trường và kho chi phí xây dựng riêng để kiểm tra chéo số liệu dự toán do khách hàng cung cấp.
   • Nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ trợ lý và thẩm định viên thông qua các chương trình đào tạo theo chuẩn WAVO và AVA.
   • Tách biệt tỷ suất chiết khấu cho từng dòng doanh thu và chi phí để phản ánh đúng mức độ rủi ro.
2. Kiến nghị với cơ quan quản lý:
   • Với Nhà nước: Xây dựng cơ chế minh bạch hóa thông tin giao dịch BĐS và đăng ký giá đất thực tế.
   • Với Bộ Tài chính: Ban hành hướng dẫn chi tiết hơn về phương pháp xác định tỷ suất chiết khấu và tỷ lệ lợi nhuận của nhà đầu tư trong Tiêu chuẩn số 11.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và phản ánh các kết quả cụ thể:

• Làm rõ tính khả thi và quy trình kỹ thuật khi áp dụng phương pháp thặng dư đối với dự án bất động sản văn phòng - thương mại quy mô lớn (Lim Tower III, 50.735 m² sàn, thời gian khai thác đến năm 2066).
• Cung cấp số liệu tài chính và vận hành thực tế của dự án: tỷ lệ lấp đầy 90% (TTTM) và 96% (Văn phòng); giá thuê 77,4 USD/m²/tháng (TTTM) và 30,4 USD/m²/tháng (Văn phòng); tỷ suất chiết khấu áp dụng 9%/năm.
• Xác định điểm nghẽn thực tế trong quy trình thẩm định giá của doanh nghiệp: sự lệ thuộc vào dữ liệu chi phí dự toán từ bên thứ ba và việc thiếu dữ liệu lịch sử về biến động giá thị trường.
• Đề xuất hệ thống giải pháp mang tính ứng dụng cho VNVC nhằm nâng cao tính độc lập, khách quan và giảm thiểu rủi ro pháp lý trong việc phát hành chứng thư thẩm định giá.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Dữ liệu nghiên cứu tại VNVC chủ yếu tập trung vào giai đoạn 2015–2018; số lượng hồ sơ điển hình áp dụng phương pháp thặng dư được phân tích chi tiết còn hạn chế (chủ yếu là dự án Lim Tower III); phương pháp tính toán chi phí phát triển trong hồ sơ chưa được thẩm định viên bóc tách độc lập mà phải sử dụng dự toán của đơn vị tư vấn.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng phân tích sang các loại hình BĐS phức tạp khác như khu đô thị phức hợp, khu công nghiệp, dự án nghỉ dưỡng; xây dựng mô hình định lượng xác định tỷ suất chiết khấu phản ánh biến động kinh tế vĩ mô và rủi ro từng phân kỳ đầu tư.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo cho:

• Sinh viên chuyên ngành Thẩm định giá, Tài chính doanh nghiệp, Kinh tế bất động sản: Tham khảo phương pháp xây dựng mô hình chiết khấu dòng tiền, kỹ thuật thu thập thông tin pháp lý và quy trình lập báo cáo chứng thư thẩm định giá BĐS.
• Thẩm định viên và chuyên viên phân tích đầu tư: Cung cấp khung đối chiếu thực tế về việc tính toán doanh thu, chi phí và xác định các giả định tăng trưởng giá thuê tại các tòa nhà phức hợp thương mại - văn phòng.

Câu hỏi thường gặp

1. Phương pháp thặng dư được VNVC áp dụng cho loại hình bất động sản nào?
VNVC áp dụng phương pháp thặng dư đối với các bất động sản có tiềm năng phát triển, các khu đất trống quy hoạch dự án phức tạp như xây dựng tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, chung cư, khách sạn; trong khi các BĐS nhà ở đơn lẻ hoặc căn hộ có sẵn chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh.

2. Trong ví dụ dự án Lim Tower III, tỷ suất chiết khấu 9%/năm được xác định dựa trên căn cứ nào?
Tỷ suất chiết khấu 9%/năm được thẩm định viên xác định căn cứ vào báo cáo "Thông tin hoạt động Ngân hàng" tháng 8/2018 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (lãi suất cho vay trung hạn kinh doanh BĐS dao động từ 9% đến 11%) và dòng vốn dài hạn ổn định của chủ đầu tư từ ngân hàng đối tác (Vietbank).

3. Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam nào quy định trực tiếp nội dung phương pháp thặng dư?
Quy trình và phương pháp thặng dư được quy định tại Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 11 do Bộ Tài chính ban hành, kết hợp các nguyên tắc thị trường tại Tiêu chuẩn số 01, Tiêu chuẩn số 08 và Tiêu chuẩn số 09.

4. Vì sao chi phí giải phóng mặt bằng lại phải loại trừ trong tổng chi phí phát triển khi tính giá trị quyền sử dụng đất?
Theo quy định của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, mục tiêu của phương pháp thặng dư là xác định giá trị thị trường của khu đất ở trạng thái hiện tại; do đó chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư và giải phóng mặt bằng không được cộng gộp vào chi phí phát triển công trình mới để tránh làm sai lệch giá trị thặng dư của đất.

5. Hạn chế lớn nhất trong khâu ước tính chi phí phát triển tại VNVC qua khảo sát là gì?
Hạn chế lớn nhất là thẩm định viên chưa tự thực hiện bóc tách khối lượng và lập dự toán chi phí chi tiết mà chủ yếu sử dụng lại kết quả tính toán chi phí do khách hàng hoặc đơn vị tư vấn thiết kế/xây dựng bên ngoài cung cấp.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Triệu Thu Hà đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về phương pháp thặng dư theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam và chuẩn mực quốc tế. Thông qua khảo sát hoạt động tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Việt Nam cùng nghiên cứu trường hợp dự án Lim Tower III, đề tài đã phản ánh bức tranh thực tế về quy trình tính toán doanh thu, chi phí và tỷ suất chiết khấu. Các giải pháp và kiến nghị được đề xuất tập trung giải quyết điểm nghẽn về tính chủ quan của dữ liệu và năng lực thẩm định độc lập, đóng góp vào việc chuẩn hóa nghiệp vụ định giá bất động sản dự án tại doanh nghiệp.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề và tổng quan các nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản và phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản Chương 3: Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và tư vấn Việt Nam Chương 4: Giải pháp hoàn thiện phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá và tư vấn Việt Nam 6 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2. Khái quát chung về bất động sản 2. Khái niệm về bất động sản Từ xưa đến nay, có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản: - Theo Luật cổ La Mã: “ Bất động sản không chỉ bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.” - Ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama: “ Bất động sản bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó.

Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được coi là bất động sản.” - Theo từ điển thuật ngữ tài chính: “ Bất động sản là một mảnh đất và tất cả các tài sản vật chất khác gắn liền với đất” - Theo giáo sư Dan Swango: “ Bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó” - Theo điều 174, Bộ Luật dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 có quy định như sau: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, các công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.” Từ các khái niệm trên, tác giả Nguyễn Thị Hải Nam đưa ra khái niệm về bất động sản như sau: “Bất động sản là những tài sản khó có khả năng di dời được, nó bao gồm đất đai, công trình xây dựng và những tài sản khác gắn liền với đất đai. Phân loại bất động sản Thị trường bất động sản rất đa dạng và phong phú, tuy nhiên xét về góc độ kinh tế và quản lý, bất động sản có thể chia làm 3 nhóm như sau: 7 a) Bất động sản có đầu tư xây dựng Nhóm này bao gồm BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.

Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà ở đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.