CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN, NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) được gọi là BĐS.
Trong tiếng Pháp, khái niệm BĐS được chỉ bằng từ: Immobilíe (Bất động sản), và ở nước ta được gọi là: Bất động sản. Điều 174 tại Bộ Luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai; nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật qui định” [6]. Phân loại bất động sản BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà đất, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,.
Trong đó nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, chiếm đa số các giao dịch trên thị trường BĐS, có tính chất phức tạp rất cao, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố đồng thời có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, … Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Đặc điểm bất động sản Với cách phân loại trên, bất động sản có những đặc điểm như sau: 1. Tính cố định về vị trí địa lý và không có khả năng di dời được LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có vị trí cố định và giới hạn về diện tích, không gian.
Ngoài ra, giá trị BĐS còn gắn liền với từng vị trí cụ thể được đánh giá bởi khoảng cách đến các trung tâm, công trình công cộng. Giá trị của BĐS sẽ thay đổi khi các yếu tố này thay đổi. Nhờ tính cố định này, mà khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng thương mại (NHTM) dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, quản lý tài sản. Tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm.
Tính khan hiếm BĐS có tính khan hiếm là do tính giới hạn của diện tích bề mặt trái đất , và do BĐS có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho các mục đích sử dụng khác nhau nên không thể mở rộng. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ. Nhờ tính khan kiếm đi kèm với sự phát triển của thị trường BĐS mà tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là BĐS vẫn cao hơn nhiều tài sản khác. Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế luôn tăng trong dài hạn, mặc dù trong ngắn hạn giá có thể sụt giảm dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các quy định của nhà nước,….
Tính dị biệt Sự khác biệt của BĐS là do sự khác nhau về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan,. Cần chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển, yêu cầu tính dị biệt càng tăng. Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn.
Là do nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách của Nhà nước BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, dân tộc, cơ quan đơn vị cũng như của LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 mỗi người dân và thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển, nhà nước phải quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS.
Một số đặc điểm khác BĐS là tài sản có giá trị cao, chịu ảnh hưởng lẫn nhau và là tài sản ít hao mòn. BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu, sử dụng tương đối dễ dàng. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Khi đánh giá BĐS ngầm hiểu rằng đây là BĐS hàng hóa, có thể mua đi, bán lại, cho thuê, chuyển quyền sở hữu,…Như vậy, các yếu tố quan trọng tác động đến việc định giá BĐS là: 1. Vị trí bất động sản BĐS không di dời được, nên vị trí BĐS ở đâu, môi trường, xung quanh như thế nào, ở trung tâm hay xa trung tâm, có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở, …là những yếu tố tác động đến giá trị BĐS được định giá cao hay thấp.
Hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa Đặc điểm văn hóa, thị hiếu, sở thích của mỗi cá nhân đối với hình dáng của BĐS sẽ ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Khi họ yêu thích và vừa lòng với hình dáng, diện tích, kích cỡ BĐS đó thì họ sẽ định giá BĐS cao hơn và ngược lại. Tính pháp lý bất động sản Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…hiện có. Tình trạng pháp lý rõ ràng thì giá trị BĐS càng cao.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS, quy định càng chặt chẽ thì giá càng thấp. Mục đích sử dụng bất động sản Các chức năng sử dụng của BĐS (để ở, văn phòng, cửa hàng, nhà kho…). Khi mục LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 đích sử dụng BĐS phù hợp hoặc thay đổi linh hoạt với nhu cầu cụ thể của người sử dụng thì sẽ được định giá cao hơn. Cung cầu về bất động sản Diễn biến cung cầu về bất động sản trong từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá BĐS lên cao hoặc ngược lại.
Yếu tố này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị BĐS bị tăng, giảm một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính BĐS đó. Chính sách của nhà nước Chính sách của nhà nước như quy hoạch, giải tỏa, phóng đường,…có thể làm ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS, làm cho BĐS biến động không ngờ, có trường hợp theo quy định BĐS đó không thể giao dịch được trên thị trường như nhà, đất trong khu vực quy hoạch không cho mua bán,… Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS là rất quan trọng, thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ sở để xác định giá trị thực của BĐS giúp cho việc thế chấp, mua bán, trở nên chính xác, minh bạch hơn và thị trường BĐS bớt những con sốt thất thường. Đặc điểm cho vay bất động sản Cho vay trong lĩnh vực BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS như: mua nhà; mua đất; xây dựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, cao ốc cho thuê; sửa chữa nhà ở; đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán,… nhằm cấp vốn cho khách hàng, khi đến hạn người đi vay phải hoàn trả vốn và tiền lãi cho ngân hàng. Việc cho vay BĐS ngoài mục tiêu đơn thuần là cho vay để sinh lợi, hoạt động cho vay của các ngân hàng cũng nhằm vào mục tiêu góp phần phát triển thị trường BĐS, cụ thể là nhắm vào 3 mục tiêu: - Cho vay kinh doanh BĐS: chủ yếu hỗ trợ vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê; xây dựng căn hộ, nhà ở để bán; xây dựng các trung tâm thương mại.
Ngoài ra, ngân hàng cho vay nhằm vào việc kinh doanh mang tính chất đầu cơ ngắn hạn của các cá nhân. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 - Cho vay BĐS phục vụ sản xuất: chủ yếu là phục vụ cho các doanh nghiệp có điều kiện về vốn để xây dựng nhà xưởng sản xuất, xây dựng nhà xưởng mới để ổn định sản xuất thay vì đi thuê. - Cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân (tiêu dùng): mua nhà, sửa chữa nhà ở, đây là nhu cầu thiết yếu của người dân để ổn định cuộc sống. Ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS theo các phương thức sau: - Cấp tín dụng đầu tư các dự án BĐS nhà ở: đây là lĩnh vực cấp tín dụng các doanh nghiệp để đầu tư kinh doanh các dự án BĐS tạo lập nhà ở như: biệt thự, khu đô thị, khu chung cư, dự án dân cư,… - Cấp tín dụng đầu tư BĐS sản xuất thương mại: gồm cấp tín dụng để đầu tư nhà xưởng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê,.
- Cấp tín dụng BĐS du lịch: bao gồm cấp tín dụng để đầu tư nhà hàng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, resort,.
