Chương I: Tổng quan về phát triển tín dụng bất động sản tại Ngân hàng thương mại - Chương II: Thực trạng phát triển bất động sản tại Chi Nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Thành Phố Hồ Chí Minh. - Chương III: Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản tại Chi Nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Thành Phố Hồ Chí Minh. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 1 PHẦN NỘI DUNG CHÍNH CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Những vấn đề cơ bản về tín dụng bất động sản. Tín dụng bất động sản mang lại một phần lợi ích cho các Ngân hàng thương mại và cả phía khách hàng.
Tín dụng bất động sản đã mang lại lợi ích cho xã hội và cho cả nền kinh tế. Nền kinh tế tăng trưởng, trong đó có phần đóng góp của ngành tài chính – ngân hàng mà trong đó tín dụng bất động sản là một trong những nhân tố góp phần.1 Bất động sản.1 Khái niệm về bất động sản. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 1 thì bất động sản được định nghĩa gồm đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Khái niệm bất động sản luôn được đi kèm với một số quy định liên quan (không thể tách rời): - Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo đơn vị hành chính.
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch. - Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó; Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. Theo quy định tại Điều 174 của Bộ Luật Dân Sự số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. IVSC (2005) IVSC publishes 2005 Edition of International Valuation Standards.
Press Reliese 10th February 2005. International Valuation Standards Committee (IVSC). TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 2 Do vậy bất động sản có một số thuộc tính cơ bản sau: - Tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm và tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài. Do đặc điểm không di động được đó, nên vị trí bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa trung tâm,.
đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản. Cùng một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở hai nơi khác nhau thì giá bất động sản cũng khác nhau. Đây là tính hàng hóa của bất động sản. - Công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được xem là bất động sản.
Vì thế, đất đai, nhà ở bản thân chính là bất động sản đồng thời cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. - Bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai không bị hao mòn. - Bất động sản là hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. - Bất động sản có tính khan hiếm không thể tăng thêm dù dân số tăng.
Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn.2 Hàng hoá bất động sản Chính sách tạo lập, sở hữu bất động sản là một trong những chính sách quan trọng trong việc quyết định giá trị của bất động sản thông qua các văn bản pháp quy về đăng ký và xác lập quyền sở hữu tài sản là bất động sản. Khi bất động sản được xác lập quyền sở hữu sẽ tạo ra các giá trị phát sinh của bất động sản. Một là nó xác định tiềm năng kinh tế của tài sản là bất động sản. Hai là, nó làm cho các chủ thể trong quốc gia, những người có tài sản có trách nhiệm đối với tài sản là bất động sản.
Thứ ba, nó làm cho các tài sản là bất động sản có thể chuyển đổi. Thứ tư, nó kết nối mọi người lại với nhau. Do vậy, hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 3 Bất động sản không thể là hàng hóa đó là những bất động sản dùng để phục vụ các mục đích chính trị xã hội hay phục vụ cộng đồng.
Những bất động sản như vậy, tuy không chịu tác động chi phối của thị trường, nhưng lại chịu tác động lớn về mặt chính sách của nhà nước, những bất động sản này có thể mở rộng hay thu hẹp, có thể được bán cho các đối tượng khác để trở thành bất động sản hàng hóa. Hàng hoá bất động sản có những đặc điểm nhƣ: - Khả năng co giãn của cung bất động sản không cao so với những thay đổi về giá do những hạn chế về nguồn cung đất đai và thời gian cung ứng. - Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán cao. - Khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt so với các loại hàng hoá khác như cổ phiếu, trái phiếu, sắt thép… - Hàng hoá bất động sản thường có sự can thiệp chặt chẽ của Nhà nước.3 Các chủ thể tham gia trên thị trƣờng bất động sản.
Các chủ thể chủ yếu tham gia trên thị trường bất động sản bao gồm: Chính phủ: Chính phủ tham gia vào thị trường tín dụng với tư cách là người có nhu cầu được cung ứng tín dụng trong trường hợp Chính phủ tiến hành huy động các nguồn tài chính phục vụ mục tiêu đầu tư phát triển xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, xây dựng khu dân cư mới, giải phóng mặt bằng, xây dựng các cụm công nghiệp… thông qua các hình thức như phát hành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, phát hành trái phiếu công trình, vay tín dụng. Các Ngân hàng thương mại: Đây là những nhà cung ứng vốn để cho thị trường phát triển, các Ngân hàng thương mại cung ứng vốn cho các chủ đầu tư dự án và cũng là người hỗ trợ vốn cho người có nhu cầu mua, sửa chữa nhà,. Bên cạnh chính sách quản lý của NHNN hỗ trợ cho hoạt động tín dụng bất động sản thì chiến lược, định hướng phát triển cũng như trình độ và khả năng quản trị trong hoạt động tín dụng bất động sản của một NHTM sẽ ảnh hưởng đến cơ cấu, chất lượng của tín dụng bất động sản. Các doanh nghiệp và tổ chức kinh tế - xã hội: đây là những khách hàng rất quan trọng trên thị trường trên cả hai phương diện cung và cầu tín dụng bất động sản.
Tính TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 4 đa dạng trong nhu cầu của các đối tượng này là đặc điểm rất quan trọng đối với các chủ thể cung ứng tín dụng bất động sản trong quá trình phát triển. Dân cư (khách hàng cá nhân): đối tượng khách hàng thứ ba của thị trường là các tầng lớp dân cư, họ chủ yếu là khách hàng của ngân hàng khi tham gia vào các sản phẩm của Ngân hàng như gửi tiết kiệm, tham gia bảo hiểm, đầu tư chứng khoán, mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà cửa, mua đất khu quy hoạch dân cư, mua chung cư. Dân cư ở đây chủ yếu là những người dân trong nước, song những người nước ngoài sống và làm việc ở trong nước và những người không cư trú cũng là đối tượng khách hàng rất quan trọng.4 Khái niệm về tín dụng bất động sản. Khái niệm tín dụng: Tín dụng là một giao dịch về tài sản (tiền hoặc hàng hoá) giữa bên cho vay (ngân hàng và các định chế tài chính khác, các doanh nghiệp khác…) và bên đi vay (cá nhân, doanh nghiệp và các chủ thể khác trong nền kinh tế), trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện vốn gốc và lãi cho bên đi vay khi đến hạn thanh toán.
Hoạt động tín dụng là việc Ngân hàng thương mại sử dụng nguồn vốn tự có, vốn huy động để cấp tín dụng. Cấp tín dụng là việc Ngân hàng thương mại thỏa thuận để khách hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các dịch vụ khác. Do vậy, tín dụng bất động sản đƣợc hiểu là: Tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp tín dụng để đáp ứng nhu cầu vốn vay như: Mua đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà; Các tài sản khác gắn liền với đất đai, những tài sản thực như nhà cửa, khu căn hộ, trung tâm mua bán, khu văn phòng, nhà kho và các cơ sở vật chất khác… Tín dụng bất động sản là một lĩnh vực cho vay ngày càng phát triển nhanh chóng, tín dụng bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân chứa đựng một sự khác biệt so với các dạng tín dụng khác của ngân hàng. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 5 Tín dụng bất động sản có thể là những món cho vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán đủ trong vòng vài tháng hoặc vài tuần khi dự án xây dựng được hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp dài hạn kéo dài từ 5 đến 30 năm, để cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp chúng.
Hoạt động tín dụng chứa đựng rủi ro cao trong hoạt động các ngân hàng. Vì vậy việc xem xét các bước trong quy trình cho vay, thẩm định và quản lý tín dụng đều có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra một quyết định của hội đồng xét duyệt tài trợ của ngân hàng.