Chương 1. Những vấn đề lý luận về tái định cư và pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Chương 2. Thực trạng pháp luật pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và thực tiễn áp dụng tại quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 7 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TÁI ĐỊNH CƢ VÀ PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT 1.
Những vấn đề lý luận về tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất 1. Khái niệm đất ở và tái định cƣ 1. Khái niệm đất ở Ở Việt Nam đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người.
Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người. Do vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả toàn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai nói chung và đất ở nói riêng là vô cùng cần thiết. Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau: "Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa. Dưới góc độ pháp lý: “Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt 8 động sản xuất của con người”.1 Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định về khái niệm đặc điểm đất đai là một thuộc tính của đất, có thể đo lường hoặc ước lượng trong quá trình điều tra, bao gồm cả điều tra thông thường cũng như bằng cách thống kê tài nguyên thiên nhiên như: loại đất, độ dốc, độ dày tầng đất mịn, lượng mưa, độ ẩm, điều kiện tưới, điều kiện tiêu nước.
Rõ hơn về khái niệm này, LĐĐ năm 2013 quy định “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ” và đất đai được phân loại gồm nhiều các loại đất, trong đó có đất ở.2 Việt Nam có diện tích 332.212 km², bao gồm khoảng 327.480 km² đất liền và hơn 4.200 km² biển nội thủy, với hơn 2.800 hòn đảo, bãi đá ngầm lớn nhỏ, gần và xa bờ, bao gồm cả Trường Sa và Hoàng Sa mà Việt Nam tuyên bố chủ quyền, có vùng nội thủy, lãnh hải, vùng đặc quyền kinh tế và thềm lục địa được Chính phủ Việt Nam xác định gần gấp ba lần diện tích đất liền (khoảng trên 1 triệu km²).3 Với tổng quỹ đất này của quốc gia được phân thành nhiều loại và hạng đất khác nhau trên cơ sở phù hợp với điều điều kiện tự nhiên, địa lý, thổ nhưỡng và tính chất, đặc điểm của mỗi vùng miền. LĐĐ 2013 phân chia đất đai thành 03 nhóm đất khác nhau: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.4 Trên cơ sở các nhóm đất này, căn cứ vào nhu cầu và mục đích sử dụng đất khác nhau, bằng quyền lực của mình, NN phân bổ và điều chỉnh quỹ đất đai đó trên phạm vi cả nước và ở từng địa phương cho các nhu cầu khác nhau của từng ngành, từng lĩnh vực và nhu cầu khác nhau của mỗi chủ thể sử dụng đất cụ thể. Với cách phân chia đó của pháp LĐĐ hiện hành thì đất ở là một trong các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.5 đất ở là đất do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư, phù hợp với quy 1 Khoản 2-Điều 4- Thông tư số 14/2012/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 2 Tại Khoản 1- Điều 3 Luật Đất đai 2013.org/wiki/Vi%E1%BB%87t_Nam 4 Điều 10 Luật Đất đai 2013.
5 Điểm a Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013. 9 hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư, khu đô thị đã được cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt. Cụ thể hơn, đất ở được phân thành đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Đất ở nông thôn là đất do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt6.
Đất ở đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt7. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch đã được cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. NN có chính sách tạo điều kiện cho mọi người dân có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có. Với các quy định trên cho thấy, đất ở nông thôn hay đất ở đô thị (gọi chung là đất ở) trước tiên được hiểu thông qua việc xác định mục đích chủ yếu là để ở.
Mục đích xác định đó được thể hiện thông qua các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan NN có thẩm quyền phê duyệt sử dụng cho mục đích để ở. Ngoài ra, đất được sử dụng để xây dựng các công trình, tạo dựng các tài sản khác để được xác định là đất ở thì điều kiện tiên quyết là các công trình xây dựng, các tài sản tạo dựng trên đất đó cũng phải xuất phát từ mục đích phục vụ cho nhu cầu ăn, ở và sinh hoạt của con người như: nhà bếp, nhà kho, sân, giếng, đất vườn, ao trong khuôn viên đất ở. thì mới được công nhận là đất ở. 6 Điều 143 Luật Đất đai 2013.
7 Điều 144 Luật Đất đai 2013. 10 Bên cạnh việc tiếp cận dưới khía cạnh pháp lý nêu trên về đất ở thì xem xét quá trình khai thác và sử dụng đất ở trên thực tế và quan niệm của người dân thì đất ở có nội hàm rộng hơn nhiều so với định nghĩa nêu trên. Theo đó, đất ở ngoài việc sử dụng cho mục đích chính là để ở, chúng còn có khả năng kết hợp với việc khai thác và sử dụng cho các mục đích khác như: mặt bằng kinh doanh, vui chơi giải trí và các mục đích hỗn hợp khác mà vẫn được xác định mục đích chính là để ở. Chẳng hạn, người có QSDĐ ở có thể sử dụng một phần mặt bằng cho mục đích để ở, một phần mặt bằng để kinh doanh kiếm lời.
Hoặc ngay cả đất đó được xác định là để xây dựng các công trình để ở song trong thời gian chưa có nhu cầu sử dụng cho mục đích để ở thì họ có thể cho thuê mặt bằng để xây dựng nhà hàng, khách sạn để kinh doanh. Với đặc tính này của đất ở cho thấy, nghiên cứu các quy định liên quan đến quản lý và sử dụng đất ở phải hết sức quan tâm tới tính năng sử dụng của loại đất này, tới các loại tài sản khác gắn liền với đất ở được xác định tạo thành một khối bất động sản thống nhất không thể tách rời và cần phải được minh thị về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp. Điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định QSDĐ hợp pháp trong các giao dịch dân sự nói chung và giới hạn tài sản nào là QSDĐ ở hợp pháp khi tham gia các giao dịch chuyển quyền. Đặc biệt, xem xét nội hàm về đất ở phải đặt trong mối quan hệ toàn diện giữa đất ở với các tài sản gắn liền với đất, được tạo ra trên đất và những gì xung quanh nó để làm cơ sở cho việc xác định giá trị của loại tài sản này, chúng có ý nghĩa vô cùng quan trọng khi xem xét về BT, hỗ trợ và TĐC khi NN THĐ ở.
Như vậy có thể hiểu: đất ở là loại đất được cơ quan NN có thẩm quyền quy hoạch là đất ở, được sử dụng với mục đích chủ yếu là xây dựng nhà ở và các công trình xây dựng khác phục vụ cho đời sống của con người. Khái niệm về tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do NN đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. NN trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của LĐĐ, tuy 11 nhiên trong một số trường hợp, vì lý do nhất định NN tiến hành THĐ để thực hiện mục đích luật định. Hiến pháp 2013 là cơ sở pháp lý nền tảng ghi nhận quyền của NN trong việc THĐ: “NN THĐ do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Việc THĐ phải công khai, minh bạch và được BT theo quy định của pháp luật”.