Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1. KHÁI LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1. Hoạt động huy động vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở Huy động vốn là một hoạt động gắn liền với quá trình hình thành và phát triển của mỗi doanh nghiệp. Thật vậy, để tiếp tục phát triển và đứng vững, doanh nghiệp không những phải duy trì số vốn bỏ ra ban đầu mà còn phải tìm kiếm những khoản vốn đầu tư từ nhiều nguồn khác nhau.
Mặc dù được nhắc đến rất nhiều trong các tài liệu nghiên cứu, các văn bản pháp luật và thực tiễn cuộc sống nhưng cho đến nay vẫn chưa có một khái niệm nào về hoạt động này được đưa ra. Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, trước hết chúng tôi nghiên cứu các khái niệm về vốn, vai trò của vốn đối với hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để từ đó đưa ra một cách hiểu chung nhất về hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam. Vốn và vai trò của vốn đối với hoạt động đầu tư của doanh nghiệp Vốn có vai trò hết sức quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp nói riêng và nền kinh tế nói chung. Nhìn nhận dưới từng góc độ nghiên cứu, vốn lại được hiểu bởi những định nghĩa khác nhau.
Theo Đại Từ điển tiếng Việt "vốn là tiền của bỏ ra lúc đầu, dùng trong sản xuất kinh doanh nhằm sinh lợi hay là tổng thể những gì có sẵn tích lũy được dùng trong một lĩnh vực hoạt động nào đó để hoạt động có hiệu quả" [53, tr. 1126] hoặc theo từ điển tiếng việt "vốn là tiền gốc, tiền bỏ ra để sản xuất kinh doanh làm cho có lãi hay là những gì tích được cho một lĩnh vực hoạt động nào đó nói chung" [52, tr. 14 z Dưới góc độ của doanh nghiệp, vốn được xem là một trong những điều kiện vật chất cơ bản kết hợp với sức lao động và các yếu tố khác làm đầu vào cho quá trình sản xuất kinh doanh. Sự tham gia của vốn không chỉ bó hẹp trong quá trình sản xuất vật chất riêng biệt mà trong toàn bộ quá trình sản xuất và tái sản xuất liên tục trong suốt thời gian tồn tại của doanh nghiệp, từ khi bắt đầu quá trình sản xuất đầu tiên đến chu kỳ sản xuất cuối cùng.
Trên phương diện khoa học pháp lý, vốn lại được hiểu dưới các hình thái khác nhau. Hoạt động kinh doanh của mỗi một tổ chức cá nhân được bắt đầu từ số vốn do các thành viên, cổ đông góp hoặc cam kết góp trong một thời hạn nhất định tạo nên nền tảng hoạt động ban đầu cho doanh nghiệp, nguồn vốn này được gọi là vốn điều lệ của doanh nghiệp. Đối với một số ngành nghề kinh doanh như bảo hiểm, ngân hàng, bất động sản… pháp luật quy định phải có một số vốn nhất định mới được phép kinh doanh, nguồn vốn này được gọi là vốn pháp định. Không chỉ có vậy, đối với một số ngành nghề quan trọng, đòi hỏi nguồn vốn đầu tư ban đầu lớn như: đầu tư xây dựng nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật có tầm quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trường học, xây dựng khu đô thị mới… pháp luật còn yêu cầu các doanh nghiệp phải chứng minh năng lực tài chính của mình trong từng dự án cụ thể mới cấp phép đầu tư thông qua việc quy định mức vốn đầu tư tối thiểu ban đầu của dự án đó.
Như vậy, từ những định nghĩa nêu trên có thể hiểu một cách khái quát về vốn như sau: vốn là tài sản (tài sản hữu hình hoặc vô hình) của mỗi cá nhân, tổ chức sử dụng để bắt đầu công việc kinh doanh, đầu tư và khai thác những công dụng, giá trị mà vốn mang lại trong suốt quá trình sản xuất kinh doanh. Vốn có vai trò hết sức quan trọng đối với doanh nghiệp. Vốn là điều kiện không thể thiếu để thành lập một doanh nghiệp và tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong mọi loại hình doanh nghiệp, vốn phản ánh nguồn lực tài chính được đầu tư vào sản xuất kinh doanh.
Vai trò của vốn đối với hoạt động và phát triển của doanh nghiệp được thể hiện cụ thể như sau: 15 z Thứ nhất, vốn là điều kiện tiên quyết không thể thiếu để thành lập một doanh nghiệp. Mỗi doanh nghiệp khi thành lập phải có một lượng vốn nhất định và phải lớn hơn hoặc bằng mức vốn pháp định do Nhà nước quy định đối với lĩnh vực kinh doanh đó. Như vậy, vốn lúc này có vai trò đảm bảo sự hình thành và tồn tại của doanh nghiệp trước pháp luật. Ngoài những điều kiện về cơ sở vật chất, doanh nghiệp muốn được kinh doanh trong một số lĩnh vực phải đáp ứng mức vốn pháp định do nhà nước quy định.
Chẳng hạn như doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là sáu tỷ đồng Việt Nam. Điều này đồng nghĩa với việc nếu không đáp ứng được điều kiện về vốn thì doanh nghiệp sẽ không thể được thành lập. Thứ hai, vốn là cơ sở cho hoạt động kinh doanh sản xuất của doanh nghiệp, là tiền đề cho sự phát triển của mỗi doanh nghiệp. Vốn được coi là huyết mạch của nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp nói riêng.
Sau khi được thành lập doanh nghiệp phải tiến hành sản xuất kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi nhuận. Hoạt động này đòi hỏi phải có nguồn tài chính để chi tiêu, mua sắm, nguyên vật liệu, máy móc, chi trả lương cho người lao động… khoản tài chính này phụ thuộc vào nguồn vốn của doanh nghiệp. Nếu nguồn vốn hiện có không đáp ứng đủ nhu cầu cho hoạt động sản xuất kinh doanh thì doanh nghiệp sẽ lâm vào tình trạng khó khăn. Các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vì thế mà bị đình trệ, suy giảm.
Trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, các doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển được thì phải có một nguồn vốn lớn và dồi dào. Bởi lẽ, lĩnh vực kinh doanh nhà ở đòi hỏi nguồn vốn tương đối lớn, đôi khi lên đến hàng nghìn tỷ đồng Việt Nam, thêm vào đó kinh doanh nhà ở là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm, không ổn định do dễ bị ảnh hưởng bởi các chính sách và nhu cầu của thị trường. Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, để được chấp thuận đầu tư thì ngoài việc doanh nghiệp phải có vốn pháp định 16 z là sáu tỷ đồng, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức vốn đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên [16, Điểm b Khoản 2 Điều 12]. Thực chất số vốn này chỉ chiếm một phần rất nhỏ so với tổng số vốn đầu tư cho một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, vì vậy để có thể duy trì và tiếp tục thực hiện dự án, doanh nghiệp đòi hỏi phải huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau.
Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang ngày càng suy thoái, các chính sách tín dụng ngày càng thắt chặt đối với các doanh nghiệp như hiện nay thì việc huy động được một số vốn để hoạt động và phát triển là một việc tương đối khó. Nếu doanh nghiệp không có một nền tảng vốn vững chắc thì rất dễ rơi vào tình trạng phá sản. Theo số liệu ước tính, cứ mười doanh nghiệp bất động sản được thành lập trong năm 2007 thì tới nay đã phải đóng cửa ba đến bốn doanh nghiệp, tương ứng với tỷ lệ phá sản là 30%-40% [9]. Theo thống kê, trong năm 2012 có 17.000 doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản bị thua lỗ (trong đó năm 2011 là 14.
Bên cạnh đó, tổng số các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động hoặc giải thể lên đến 2.637 doanh nghiệp (riêng năm 2011 là 2.411 doanh nghiệp); trong đó có 2.110 doanh nghiệp xây dựng, 527 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. So sánh với năm 2011 thì tỷ lệ doanh nghiệp xây dựng dừng hoạt động, giải thể tăng 6,2%, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng 24,1% [24]. Thứ ba, vốn là một trong những yếu tố quan trọng quyết định việc mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Trong quá trình phát triển của mình, doanh nghiệp luôn mong muốn mở rộng sản xuất kinh doanh, giữ vững và vươn lên trong thị trường.
Để làm được điều đó, đòi hỏi doanh nghiệp phải liên tục đổi mới, đầu tư tái đầu tư, cải tiến máy móc, thiết bị, năng lực sản xuất… Sự phát triển của khoa học công nghệ 17 z và sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ đang tạo ra sức ép cho doanh nghiệp, buộc các doanh nghiệp không ngừng làm mới mình, đổi mới phương thức sản xuất kinh doanh. Để làm được tất cả những công việc đó doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn để đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh. Thực tế phát triển kinh tế thời gian gần đây cho thấy, nhu cầu vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh trong các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay là rất lớn. Nhiều doanh nghiệp do không có nguồn vốn bổ sung kịp thời đủ lớn nên đã đánh mất đi vị trí của mình trên thị trường.
Thực tế xảy ra đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong những năm qua chính là những minh chứng sâu sắc nhất cho những phân tích trên. Trong bối cảnh nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính thế giới, chỉ những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào có nguồn vốn dồi dào mới có thể trụ vững trên thị trường. Có thể thấy, bên cạnh việc duy trì khả năng mở rộng phát triển cho các doanh nghiệp, vốn còn là nhân tố rất quan trọng giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường.