Chương 1 KHÁI QUÁT VỀ CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. Khái quát về nhà ở hình thành trong tƣơng lai 1. Khái niệm tài sản Không chỉ là một thuật ngữ quen thuộc trong đời sống xã hội, tài sản còn là vấn đề trung tâm trong mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng. Sở dĩ như vậy bởi tài sản là công cụ mà con người sử dụng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng.
Trong thực tế, tài sản tồn tại rất phong phú và đa dạng. Mỗi loại tài sản lại mang những đặc trưng riêng biệt, chẳng hạn: Tài sản có thể được sở hữu dưới nhiều dạng: tài sản của cá nhân (tài sản riêng) hoặc của một nhóm người (tài sản chung), hoặc của xã hội (tài sản cộng đồng). Tài sản có thể không dịch chuyển được (bất động sản) hoặc có thể di chuyển (động sản). Tài sản có thể là vật thể hoặc có thể chỉ là một ý tưởng hoặc một cách thức hành động (phi vật thể).
Tài sản được hoán đổi, chuyển giao như biếu tặng, đổi chắc, mua bán, thừa kế,… hoặc bị hạn chế chuyển nhượng. Tài sản có thể được pháp luật bảo vệ hay không được bảo vệ,. Nhiều quan điểm cho rằng tài sản là các vật thể trong khi vật thể đó chỉ là yếu tố thực tại, là khía cạnh bề nổi của tài sản. Một vật thể sẽ không thể trở thành tài sản nếu không có mối liên hệ nào giữa con người với vật thể đó được xác lập, hay nói cách khác là không có sự thiết lập quyền của một người, một nhóm người hay cả cộng đồng đối với vật thể đó.
Dưới góc độ luật học, nhận thức về tài sản có vai trò rất quan trọng trong các giao dịch dân sự, thương mại và kinh tế, các nhà làm luật cần thiết phải xây dựng một khái niệm có nội hàm rộng bao phủ được bản chất và toàn bộ các đặc 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trưng của tài sản. Theo từ điển Black Law Dictionary, khái niệm “property” (tài sản) được định nghĩa tương đối khái quát và chính xác về mặt pháp lý. Theo đó, tài sản được hiểu là những gì cụ thể hoàn toàn thuộc về một cá nhân, một chủ thể và hiểu rộng hơn về mặt pháp lý là toàn bộ những quyền mà một chủ thể đối với một tài sản nhất định được nhà nước đảm bảo và bảo vệ [49]. Luật dân sự của một số nước theo hệ thống Civil Law định nghĩa về tài sản như sau: BLDS Quebec (Canada) quy định:“Tài sản, dù hữu hình hay vô hình, được phân chia thành bất động sản và động sản” [7, Điều 899].
BLDS của Tiểu bang Louisiana (Hoa Kỳ) cũng dựa vào phân loại tài sản để xây dựng khái niệm: “Tài sản được phân chia thành tài sản chung, tài sản công và tài sản tư; tài sản hữu hình và tài sản vô hình; và động sản và bất động sản” [25, Điều 448]. Theo BLDS Pháp, “Tài sản bao gồm động sản và bất động sản” [18, Điều 516]; “Tài sản có thể là động sản do tính chất hoặc do pháp luật quy định” (Điều 527). Các luật gia Common Law lại thể hiện quan niệm về tài sản là các mối quan hệ giữa người với người liên quan đến vật chứ không nhấn mạnh đến các đặc tính vật lý hay vật chứa đựng như các học giả Civil Law, theo đó tài sản được hiểu là một mớ quyền (abundle of right): tài sản bao gồm bất kể những gì có khả năng sở hữu hoặc bởi cá nhân, tập thể hoặc cho lợi ích của người khác [50]. Qua so sánh, đối chiếu các quan điểm về tài sản của hai hệ thống pháp luật tiêu biểu nói trên, có thể thấy khái niệm tài sản được xây dựng theo hai cách tiếp cận cơ bản là dưới góc độ vật hoặc góc độ quyền.
Dưới góc độ vật: khái niệm được xây dựng theo tiêu chí vật lý, những vật mà con người có thể nhận biết được bằng các giác quan tiếp xúc là vật hữu hình, còn ngược lại là vật vô hình (là các quyền tài sản). Dưới góc độ quyền: cơ sở ban đầu của cách tiếp cận này là sự thừa nhận vật có tính chất hữu hình. Tiếp theo là việc xác định các quyền lợi của chủ thể xung quanh vật hữu hình đó, cụ thể: các quyền được thực hiện một cách trực tiếp trên vật mà không cần có sự hỗ trợ của bất kỳ chủ thể nào 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com khác được gọi là quyền đối vật hay còn gọi là vật quyền. Trong quyền đối vật có quyền đối vật tuyệt đối là quyền sở hữu và quyền đối vật phụ thuộc là các quyền hưởng dụng, quyền địa dịch, quyền bề mặt, quyền của bên nhận cầm cố, thế chấp đối với vật.
Ngược lại với quyền đối vật là quyền đối nhân. Đây là quyền được thực hiện trên vật một cách gián tiếp thông qua hành vi của chủ thể mang nghĩa vụ hay còn được gọi là trái quyền [47]. Quay trở lại pháp luật Việt Nam, khái niệm tài sản lần đầu tiên được quy định tại Điều 172 BLDS năm 1995: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản” [37, Điều 172]. Đến BLDS năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [37, Điều 163].
Theo tinh thần BLDS năm 2005 thì khái niệm tài sản được mở rộng hơn so với quy định cũ, bao gồm cả những vật có thực và những vật sẽ có trong tương lai. Vật có thực là vật đã tồn tại vào thời điểm đang xét đến và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu của vật đó, ví dụ: ngôi nhà ở đã xây xong và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, máy móc đã lắp ráp hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng sử dụng,. Còn vật hình thành trong tương lai thì được hiểu là vật chưa tồn tại hoặc chưa hình thành đồng bộ vào thời điểm xem xét nhưng chắc chắn sẽ có trong tương lai, ví dụ: dự án nhà ở cao tầng đang trong quá trình xây dựng, hệ thống đường sắt trên cao Cát Linh – Hà Đông đang thi công,. Sự mở rộng khái niệm tài sản tại BLDS năm 2005 đã làm cho giá trị pháp lý của khái niệm này được xác định ở phạm vi rộng hơn, từ đó đối tượng của giao dịch dân sự hợp pháp cũng được mở rộng hơn theo hướng đa dạng, phù hợp với nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường nhiều thành phần của nước ta.
Tuy nhiên, tiêu chí quan trọng để xác định tài sản là “vật chứa đựng” tức là quyền sở hữu đã bị tách ra khỏi khái niệm tài sản. Hơn nữa, khái niệm tài sản theo BLDS năm 2005 được xây dựng theo hình thức liệt kê gồm 4 loại: vật, tiền, giấy tờ có giá 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com và quyền tài sản. Định nghĩa như vậy thiếu tính khái quát hóa và không bao trùm được các tài sản mới phát sinh trong xã hội như: tiền miền, địa chỉ email, tài sản ảo trong các trò chơi điện tử trực tuyến, tiền tệ kỹ thuật số,… Hệ quả là khi đọc khái niệm về tài sản tại BLDS, người đọc không thể hình dung hết thế nào là tài sản, bản chất của tài sản là gì, dẫn đến việc thực hiện các quy định pháp luật liên quan đến tài sản, đặc biệt là các tài sản mang tính đặc thù như tài sản trí tuệ, tài sản ảo, tài sản HTTTL còn gặp nhiều khó khăn, lúng túng. Từ những phân tích nêu trên, có thể khái quát về tài sản như sau: Tài sản là vật hữu hình hoặc vô hình hoặc là quyền tài sản thuộc sở hữu của chủ thể.
Khái niệm này sẽ là căn cứ, cơ sở để hình thành khái niệm tài sản HTTTL và nhà ở HTTTL. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu, chế định tài sản HTTTL là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự… Khái niệm tài sản HTTTL lần đầu tiên được quy định tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (“Nghị định số 165/1999/NĐ-CP”), quy định: Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận [10, Điều 2, Khoản 7]. Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (“Nghị định số 178/1999/NĐ-CP”) cũng có quy định tương tự: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng [11, Điều 2, Khoản 5]. Khái niệm tài sản HTTTL được ghi nhận tại BLDS năm 2005 như sau: Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết [37, Điều 320, Khoản 2].
Tuy nhiên, nội dung điều này chỉ đề cập đến “vật hình thành trong tương lai” chứ không phải “tài sản hình thành trong tương lai”, trong khi “vật” và “tài sản” là hai phạm trù khác nhau, vật chỉ là một trong số bốn loại tài sản theo quy định của BLDS. Vì vậy, khái niệm trên không bao quát được khái niệm “tài sản hình thành trong tương lai”. Cho đến Nghị định số 163/2006/NĐ-CP được ban hành quy định: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm [12, Điều 4, Khoản 2].