Chương 1: Ly luân vẻ cho thuê đất và lý luận pháp luật vẻ cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Chương 2: Thực trang pháp luật vé cho thuê đất va thực tiễn áp dung pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đâu tư tại thành phổ Lang Son, tỉnh Lạng Sơn. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật vả nâng cao hiệu quả áp dụng, phap luật cho thuê dat để thực hiện các dự án đầu tư. 1I-NỘIDUNG CHƯƠNG L LÝ LUẬN VE CHO THUÊ DAT VÀ PHÁP LUẬT VE CHO THUÊ DAT bE THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐÀU TƯ.
Lý luận về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu or LLL Khái niệm và đặc điểm của cho thuê. * Khái niệm cho mô đắt ‘Nha nước với tư cách là đại điện chủ sở hữu để phân phối, sử dụng đất dai cho các nhu cẩu phát triển kinh tế, xã hội theo quy định của pháp luật. kiên phat triển, hội nhập và hoàn thiện thể chế kinh tế thi trường hiện nay, ngoài hình thức giao đắt, Nhả nước đã va đang sử dụng hiệu quả hình thức cho thu đất, đây là một trong hai phương thức trao quyền sử dụng đất từ Nha nước đối với người sử dụng đất chủ yến, cơ bản vả quan trong trong hoạt đồng quản lý nhà nước về dat đai. Qua thực tiễn áp dụng và triển khai, cho thuê dat đã trở thành hình thức.
phan phôi đất đai phổ biển ở nước ta, phù hợp với các điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, thu hút manh mẽ đâu tư trong và ngoài nước, khẳng định tính đúng đắn về hôi nhập kinh tế thị trường của Đảng, Nhà nước trong quản ly sử dụng đất dai. Vậy cho thuê đất là gi? Trước tiên, chúng ta cẩn tìm hiểu thuê là gì? ‘Theo từ điển Tiếng Việt thông dung: “Thuê la mượn người làm hoặc muon vật gì đỏ để sử dụng một thời gian theo giá thoả thuân”. Như vay, trong đời sing hang ngày, thuê la một hình thức phổ biến được con người sử dụng để sử dung công cụ của một vật hoặc sử dụng sức lao động của người khác và người thuê phải trả một khoản tiên thuê trong quá trình sử dung Theo quy đính pháp luật, thuê là một giao dich phổ biển trong quan hệ dân. sự: Theo Từ điển Luật học do Viên Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp quy dink: “Thuê là một giao dich mang tính chất một hop đồng, theo đó một người giao một vật cho người khác sử dụng trong một thời hạn hoặc thực hiện một công việc theo yêu câu của một người khác, với điều kiến được trả một số ˆ.
Như vậy, thuê đất Ja một quan hệ dân sự giữa người này với người khác trong việc yêu câu thực hiện. một công việc cụ thé nao đó hoặc thuê sử dung vật thuộc sé hữu của người khác Hình thức pháp lý của giao dịch nảy chính là hợp đồng thuê theo quy đính pháp luật dân su. Trong công tác quản lý sử dung đất dai của nhà nước, khái niêm cho thuê đất đã sớm được Nhà nước định hình, phát triển và hoàn thiên qua các giai đoạn phát triển của quy định pháp luật về dat đai, cụ thé: Từ Luật đất dai năm 1993 đến Luật sửa đổi, bổ sung một sô diéu của Luật đất đai năm 1908 và năm 2001. Tuy nhiên, các Luật trên không đưa ra được định nghĩa cu thể vé thuê đắt.
Chi đến khi Luật đất đai năm 2003 ra đời mới giải thích thé nao la cho thuê dat, cụ thể tại khoản 2, điều. 4 quy định: "Nhà nước cho thu đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng hợp đồng cho đôi tượng có nhu câu sử dụng đất". Bén Luật Bat đai năm 2013 ra đời đã định nghia cụ thể, day đủ hơn vẻ cho thuê đất như sau. “hd nước cho thuê QSDĐ (sai đây gọi là Nhà nước cho tìmê đắt) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dung đất cho đối tương có niu câu sử dung đất thông qua hợp đồng cho thuê QSDP.
Như vay, ban chất của việc Nhà nước cho thuê đất là Nha nước chỉ trao quyên SDB cho đồi tương có nhủ câu sử dung đất và phải được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê QSDĐ. Nhà nước vẫn là chủ sở hữu đại diện duy nhất đối với tài nguyên đất theo quy dinh của Hiển pháp và pháp luật. Hình thức cho thuê đắt ra đời gắn liên với việc chuyển adi cơ cầu nên kinh tế từ bao cấp sang nên kinh tế thị trường, phù hợp với quy luật phát triển. khách quan của đời sông kinh tế, phù hợp với yêu cẩu của hôi nhập, phát triển.
Hình thức nay sẽ han chế, triệt tiêu các điểu kiện tiêu cực của cơ chế “xin - cho”, khắc phục việc giao đắt phụ thuộc hoàn toản vào ý muén chủ quan của các cơ quan công quy ing thời xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch và bình § trong Việc tiép cân, thực hiện nhu cu sử dụng đất dai của các tổ chức, cá nhân có nhụ cầu SDB. * Đặc điễm cho thué đất ‘Voi đặc điểm là một phương thức sử dụng đất của Nhà nước trong công tac quản lý, sử dung dat đai, cho thuê đất có một số đặc điểm đặc trưng như sau: Vé giá trí pháp lý: QSDĐ thuê của các tổ chức, hô gia định, cá nhân được phát sinh trên cơ sở Nhà nước với từ cách là chủ sở hữu đại diện trao cho thông qua hai giai đoạn, gắn với hai hình thức pháp lý, đó là. Trước tiên được thể hiến bởi một quyết định bánh chính về cho thuê đắt của UBND cấp tỉnh hoặc UBND nhân dân cấp huyện theo thẩm quyển! Trên cơ sở quyết định hảnh nay, chủ thể được `Øuss.Thẩm quyền go đất, cho thu đất cho phép chuyển mục đế hsữ đụng đất. Nha nước cho thuê đất, dua vào năng lực tai chính, khả năng và mục dich đầu tư, chủ thể thuê đắt có lựa chọn phương thức trả tiên thu đắt hàng năm hay thuê đất trả tiên một lần cho toàn bộ thời gian thuê, thời hạn thuê đất cụ thé để tiền hành ký hợp đẳng thuê đất với cơ quan nha nước có thẩm quyển? Như vậy, khác với phương thức trao QSDĐ thông qua hình thức giao đất thi chỉ cân có quyết định hành chính giao đắt của UBND cấp tỉnh hoc UBND cấp huyên thi chủ thể được ‘Nha nước giao dat đã có thể thực hiện các nghĩa vụ tai chính va có thể được nhận.
bản giao đất trên thực địa, quyển và nghĩa vụ của người được giao đất phát sinh ngay từ khi cơ quyết định giao Gat. Song, đối với hình thức cho thuê đắt thi sau khí có quyết định cho thuê đất, chủ thể thuê đắt còn phải thực hiền thêm một bước tiếp theo là ký hop đồng thuê đắt với cơ quan Tài nguyên và Mỗi trường cắp tinh và cấp ‘huyén; theo đó quyền va nghĩa vụ của chủ thể thuê đất cụ thể cho mỗi phương thức. trả tiến thuê dat bảng năm hoặc một lan cho cả thời han thuê được sắc lập tạ thời điểm họ ký hợp đông thuê đất chứ không phải tại thời điểm ký quyết định cho thuê đất 'Về quan hệ chủ thể cho thuê đắt va tính chất của mỗi quan hệ cho thuê đắt "Như trên đã phân tích, cơ sử pháp lý ban đâu để xác lập QSDĐ thuế cho các chủ thể là quyết định hanh chính, hay cơ sở để xác lập quyển vả nghĩa vụ cụ thé cho chủ thể thuê đắt thông qua hợp đồng thi các cơ quan xc lập nay déu a cơ quan quản ly nha nước có thẩm quyển chung va cơ quan nha nước có thẩm quyển chuyên môn trong hoạt động quản lý nhà nước vé dat đai được pháp luật quy định Các cơ quan nay trong qua trình thực thi nhiệm vụ, trách nhiệm của mình trong 4. Dy ban niên din cp tinh quiết địnhgBo đất, cho thuế đất, cho phép chuyỂn muc hs dụng đất trọng các trường hop su: 2) Gn ico ni đt ho phi choén mực th dụng tiv chi; bjowodstasi 6) Ghođftđồiuớingười Vấthamđinhcưở nước ngs oan nhs nut mốt nod theo guy ‘inh ai Khoản 3 08055 của tật 4) cho thuế đất đốivới người vt namdinh cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tự nước ngoài theo đinh tgiđiểm đ và đểme Kona ĐỀu56 của rất nấy; 4) Cho thuế đất đốivớitổ chức nước ngoàicó chức năng ngoai go.
3 Ủy ban nhằnđân cấp huyện quợết định ầo đất, cho thổ đất, cho phép chuyển mục đ£hzử đụng đất tong các trưởng hợp sau đầy 3) Go đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gã định, cá nhân, Trường ho cho hộ g đình cd nhân thu đất cho phép chuyển mục đệhzữ dung đất nông nghiệp để sử dụng vào mạc dich thương mạiđẸhvuvớiđiện eh từ; hee ta rổ Ken thì pico vấn bản chấp thuận cửa Ủy bạn nhàn đân cấp, tinh trước hiquyt định; 3)€o ấtđốivới dng công dincu. “Nhà nước cho thuê quyền dụng đất saudi gợi Nhà nước cho thuê đất Bắc Nhà nước quyét inh ‘rao quyền sử dung đất cho đối tượng có nhụ cầu sử dung đất thông qua hợp đồng cho thué quyền sử dụng đất 19 hoạt đông cho thuê đất được quyển nhân danh nhà nước, sử dụng quyển lực nhà nước để xác lập QSDĐ cho các chủ thể SDĐ cho nhu câu. Và người thuê đắt (tổ chức, hô gia đình, cả nhân trong nước, tả chức nước ngoải, doanh nghiệp có vốn. đầu từ nước ngoài, người Việt Nam định cư & nước ngoài sử dung đất tai Việt Nam để thực hiện các dự an đâu tư) với tư céch là một bén tham gia quan hệ thực hiên các quyền và nghĩa vụ của mình trên cơ sở ý chí và quyển quyết định, xác lập về quyển và nghĩa vụ của các cơ quan nảy.
Chính vi vay, ngay cả quyển và ngiĩa vụ của chủ t thuê đất theo hop đồng thuế đất đã được ký kết thì yêu tổ “thỏa thuân" của chủ thể thuê đất với cơ quan Tài nguyên va Môi trường cấp tỉnh hay cấp huyện cũng han chế và mang tinh hình thức, chủ thể cho thuê đất là đại điện cho Nha nước luôn ở vị thé la chủ thể có quyên, chủ thể thuê dat là người có nghĩa ‘vu phải tuần theo. Có chẳng, quyển te quyết vé quyền được hưởng và nghĩa vu phải thực hiền của chủ thể thuê đắt chỉ được thể hiến lả ho chọn hình thức thu đất trả tiễn hàng năm hay thuê đất trả tiến một lẫn cho quá trinh thuê đắt mà thôi. Còn quyền của họ được hưởng ra sao, nghĩa vụ cụ thể phải thực hiện như thé nao, giá thuê đất được áp giá cụ thể là bao nhiêu thì hoàn toản do cơ quan nha nước có thẩm.