Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường có sự cạnh tranh gay gắt, mục tiêu hoạt động của các doanh nghiệp luôn hướng tới việc tối đa hóa lợi nhuận và gia tăng giá trị doanh nghiệp. Để tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp phải không ngừng đổi mới công tác quản lý tài chính – yếu tố cốt lõi quyết định sự sống còn của tổ chức. Nhà quản trị cần nắm bắt xu thế thị trường, xác định nhu cầu vốn, huy động vốn kịp thời và sử dụng vốn hiệu quả. Phân tích tài chính dựa trên hệ thống báo cáo tài chính (Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, Báo cáo lưu chuyển tiền tệ) cung cấp căn cứ để ban điều hành đưa ra quyết định kinh doanh, cổ đông theo dõi vốn đầu tư, ngân hàng đánh giá khả năng thu hồi nợ và đối tác thẩm định năng lực thanh toán.

Tại Công ty Cổ phần Thương mại Địa Ốc 5 Sao, công tác quản lý tài chính được chú trọng và mang lại kết quả nhất định, song việc phân tích báo cáo tài chính vẫn còn tồn tại hạn chế cần hoàn thiện. Do đó, đề tài "Phân tích tình hình tài chính Công ty Cổ phần Thương mại Địa Ốc 5 Sao giai đoạn năm 2020 - 2022" được thực hiện nhằm giải quyết các yêu cầu thực tiễn này.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể theo 3 nhiệm vụ:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về hoạt động tài chính và phân tích báo cáo tài chính doanh nghiệp.
  2. Tìm hiểu, đánh giá và phân tích thực trạng báo cáo tài chính tại Công ty Cổ phần Thương mại Địa Ốc 5 Sao giai đoạn 2020 - 2022 (bao gồm cơ cấu tài sản, nguồn vốn, kết quả kinh doanh, lưu chuyển tiền tệ và các chỉ số tài chính), liên hệ so sánh với một số doanh nghiệp cùng ngành.
  3. Làm rõ những điểm mạnh, điểm yếu trong công tác quản lý tài chính của công ty, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao năng lực tài chính cho doanh nghiệp.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Cơ sở lý luận về phân tích báo cáo tài chính doanh nghiệp; điểm mạnh, điểm yếu trong quản lý tài chính tại Công ty Cổ phần Thương mại Địa Ốc 5 Sao.
  • Phạm vi nội dung: Tình hình tài chính và công tác quản lý tài chính của doanh nghiệp.
  • Phạm vi không gian: Công ty Cổ phần Thương mại Địa Ốc 5 Sao.
  • Phạm vi thời gian: Số liệu tài chính của công ty trong giai đoạn từ năm 2020 đến năm 2022.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng trên nền tảng lý luận về tài chính doanh nghiệp và phân tích báo cáo tài chính, tham chiếu định nghĩa từ Giáo trình phân tích tài chính doanh nghiệp của GS. Ngô Thế Chi và PGS. Nguyễn Trọng Cơ. Phân tích tài chính được nhìn nhận là công cụ phục vụ 5 nhóm chủ thể: nhà quản lý, nhà đầu tư, nhà cung cấp tín dụng, người lao động hưởng lương và cơ quan quản lý nhà nước (thuế, tài chính); đồng thời thực hiện 3 chức năng chính: đánh giá, dự đoán và điều chỉnh.

Khung phân tích bao gồm các nội dung chuyên sâu:

  • Đánh giá chính sách huy động vốn và chính sách tài trợ thông qua Vốn lưu chuyển ($VLC = \text{Nguồn vốn dài hạn} - \text{Tài sản dài hạn}$), Hệ số tài trợ thường xuyên ($H_{tx} = \frac{\text{Nguồn vốn dài hạn}}{\text{Tài sản dài hạn}}$), Nhu cầu vốn lưu chuyển ($Nhu\ cầu\ VLC = \text{Hàng tồn kho} + \text{Phải thu ngắn hạn} - \text{Các khoản phải trả ngắn hạn}$).
  • Phân tích quy mô, cơ cấu tài sản, kết quả kinh doanh, tình hình lưu chuyển tiền tệ và công nợ.
  • Hệ thống chỉ số tài chính: nhóm chỉ số hoạt động (vòng quay tổng tài sản, vòng quay tài sản cố định, vòng quay hàng tồn kho, vòng quay khoản phải thu); nhóm chỉ số thanh toán (thanh toán hiện hành, thanh toán nhanh, thanh toán tức thời, thanh toán nợ dài hạn); nhóm chỉ số sinh lời ($ROS$, $ROA$, $ROE$).
  • Phương pháp Dupont triển khai theo 2 phương trình:
    • $ROA = ROS \times \text{Vòng quay tổng tài sản}$
    • $ROE = ROS \times \text{Vòng quay tổng tài sản} \times \text{Hệ số tài sản trên vốn chủ sở hữu} = ROA \times \text{Hệ số tài sản trên vốn chủ sở hữu}$

Về phương pháp nghiên cứu, tác giả kết hợp:

  • Phương pháp thu thập dữ liệu: Thu thập dữ liệu thứ cấp từ sách, báo, giáo trình, bài giảng, thông tin từ website công ty và tài liệu thực tế (Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, Báo cáo lưu chuyển tiền tệ giai đoạn 2020 - 2022 do Phòng Tài chính - Kế toán cung cấp; số liệu lao động do Phòng Hành chính - Nhân sự cung cấp).
  • Phương pháp phân tích số liệu: Phương pháp so sánh (so sánh số tuyệt đối, số tương đối định gốc và liên hoàn), phương pháp phân chia (theo yếu tố, thời gian, không gian), phương pháp liên hệ đối chiếu, phương pháp phân tích nhân tố (thay thế liên hoàn, số chênh lệch, cân đối) và phương pháp phân tích Dupont.
  • Quy trình phân tích: Thực hiện qua 3 giai đoạn: Lập kế hoạch phân tích $\rightarrow$ Thực hiện phân tích $\rightarrow$ Kết thúc phân tích.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về phân tích tài chính doanh nghiệp

Chương 1 hệ thống hóa khung lý thuyết toàn diện về tài chính doanh nghiệp và phân tích tài chính. Tác giả phân tích mục tiêu của việc phân tích báo cáo tài chính đối với từng chủ thể liên quan (nhà quản lý cần căn cứ điều hành và kiểm soát; nhà đầu tư quan tâm đến cổ tức và thặng dư vốn; bên cho vay đánh giá khả năng hoàn trả nợ ngắn hạn và dài hạn; người lao động đánh giá thu nhập và sự ổn định việc làm; cơ quan nhà nước kiểm tra nghĩa vụ thuế). Chương này trình bày chi tiết quy trình 3 bước phân tích, hệ thống cơ sở dữ liệu bên trong và bên ngoài doanh nghiệp, cùng các công thức tính toán chỉ tiêu nguồn vốn, tài sản, doanh thu, chi phí, dòng tiền, công nợ và các hệ số tài chính chuẩn tắc.

Chương 2: Phân tích tình hình tài chính Công ty Cổ phần Thương mại Địa Ốc 5 Sao giai đoạn 2020 - 2022

Chương 2 tập trung phản ánh đặc điểm tổ chức, hoạt động kinh doanh và phân tích sâu các báo cáo tài chính của công ty.

  • Tổng quan doanh nghiệp: Công ty thành lập ngày 01/06/2015 bởi 5 thành viên sáng lập với vốn điều lệ ban đầu 1,8 tỷ đồng; vốn điều lệ hiện tại ghi nhận 50.000 đồng; trụ sở tại Đống Đa, Hà Nội; người đại diện pháp luật là ông Nguyễn Văn Tuấn (Chủ tịch HĐQT). Đến năm 2022, công ty có 6 công ty thành viên, hơn 10 văn phòng đại diện tại Hà Nội, Quảng Ninh, TP. Hồ Chí Minh, Kiên Giang (Phú Quốc), Hải Phòng.
  • Tình hình nhân sự: Quy mô lao động tăng từ 120 người (năm 2020) lên 220 người (năm 2021, tăng 83,33%) và đạt 304 người (năm 2022, tăng 38,18%). Năm 2022 ghi nhận 86 nhân sự nghỉ việc do thị trường bất động sản chững lại. Trình độ lao động năm 2022 gồm 246 đại học, 43 cao đẳng và 15 trung cấp.
  • Hoạt động kinh doanh: Doanh nghiệp chuyên phân phối bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp (đối tác của Vingroup, Sun Group, Novaland, MIK Group, Dojiland...), phát triển các dự án như Shophouse Loong Toòng, Movenpick Resort Waverly Phú Quốc, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sonasea Vân Đồn, Wyndham Thanh Thủy, và mở rộng sang phân khúc đất nền tại Hòa Lạc, Uông Bí. Khóa luận cũng so sánh vị thế cạnh tranh của công ty với hai đối thủ là Vietstarland và An Phúc Land.
  • Phân tích biến động nguồn vốn:
    • Tổng nguồn vốn năm 2020 đạt 138.374 triệu đồng; năm 2021 đạt 139.908 triệu đồng (tăng 1.534 triệu đồng, tương ứng 1,11%); năm 2022 đạt 147.971 triệu đồng (tăng 8.063 triệu đồng so với năm 2021, tương ứng 5,76%).
    • Nợ phải trả có xu hướng tăng nhanh cả về giá trị và tỷ trọng: năm 2020 là 44.980 triệu đồng (chiếm 32,51%); năm 2021 là 50.597 triệu đồng (chiếm 36,16%); năm 2022 là 62.904 triệu đồng (chiếm 42,51%), tương ứng mức tăng 12.307 triệu đồng (tăng 24,32% so với năm 2021).
    • Cơ cấu nợ chủ yếu là nợ ngắn hạn: năm 2020 chiếm 96,14% tổng nợ; năm 2022 nợ ngắn hạn đạt 57.981 triệu đồng (chiếm 92,17% tổng nợ, tăng 8.980 triệu đồng tương ứng 18,33% so với năm 2021). Nợ dài hạn năm 2020 là 1.735 triệu đồng (chiếm 3,86% tổng nợ), năm 2022 tỷ trọng nợ dài hạn tăng 0,70%.
    • Nguồn vốn chủ sở hữu có xu hướng giảm tỷ trọng qua các năm: năm 2020 chiếm 67,49% (93.394 triệu đồng); năm 2021 chiếm 63,84%; năm 2022 giảm còn 57,49%.
    • Biến động các khoản chiếm dụng ngắn hạn: Khoản phải trả người bán giảm mạnh qua các năm (năm 2020: 561 triệu đồng; năm 2021 giảm 303 triệu đồng, tức 54,01%; năm 2022 giảm tiếp 230 triệu đồng, tức 89,15%, chỉ còn 28 triệu đồng). Khoản thuế và các khoản phải nộp Nhà nước năm 2021 là 2.925 triệu đồng, năm 2022 tăng lên 4.691 triệu đồng (tăng 1.766 triệu đồng, tương ứng tăng 60,38%). Khoản người mua trả tiền trước năm 2022 tăng 2.858 triệu đồng so với năm 2021 (tỷ lệ tăng 38,81%). Khoản phải trả người lao động năm 2020 ghi nhận 820 triệu đồng.
Chỉ tiêu nguồn vốn Năm 2020 (tr.đ) Tỷ trọng 2020 (%) Năm 2021 (tr.đ) Tỷ trọng 2021 (%) Năm 2022 (tr.đ) Tỷ trọng 2022 (%) So sánh 2022/2021 (tr.đ) Tỷ lệ tăng giảm (%)
A - Nợ phải trả 44.980 32,51 50.597 36,16 62.904 42,51 +12.307 +24,32
I. Nợ ngắn hạn 43.245 31,25 49.001 35,02 57.981 39,18 +8.980 +18,33
- Phải trả người bán 561 0,41 258 0,18 28 0,02 -230 -89,15
- Người mua trả tiền trước 3.014 2,18 - - - - +2.858 +38,81
- Thuế & các khoản nộp NN 2.934 2,12 2.925 2,09 4.691 3,17 +1.766 +60,38
- Phải trả người lao động 820 0,59 - - - - - -
II. Nợ dài hạn 1.735 1,25 - - - - - -
B - Vốn chủ sở hữu 93.394 67,49 89.311 63,84 85.067 57,49 -4.244 -4,75
Tổng nguồn vốn 138.374 100,00 139.908 100,00 147.971 100,00 +8.063 +5,76

Chương 3: Giải pháp nhằm cải thiện tình hình tài chính Công ty Cổ phần Thương mại Địa Ốc 5 Sao

Dựa trên kết quả phân tích thực trạng tài chính, tác giả trình bày định hướng chiến lược và đề xuất 6 nhóm giải pháp tài chính cùng các kiến nghị đối với cơ quan nhà nước:

  1. Dự trữ quỹ tiền mặt: Thiết lập quy mô tiền mặt dự trữ hợp lý nhằm đảm bảo tính thanh khoản và khả năng chi trả cho các hoạt động thường xuyên.
  2. Cải thiện khả năng thanh toán: Giảm áp lực nợ ngắn hạn bằng cách cân đối lại cơ cấu nợ, nâng cao hệ số thanh toán nhanh và thanh toán tức thời.
  3. Tăng cường công tác thu hồi nợ: Đẩy nhanh tốc độ luân chuyển khoản phải thu, rút ngắn kỳ thu tiền bình quân từ khách hàng và đối tác.
  4. Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn: Tối ưu hóa việc phân bổ vốn lưu động và tài sản cố định, nâng cao hiệu suất sinh lời của tài sản ($ROA$) và vốn chủ sở hữu ($ROE$).
  5. Xây dựng chính sách bán hàng: Đa dạng hóa các gói sản phẩm, điều chỉnh chính sách chiết khấu, hoa hồng môi giới linh hoạt theo biến động thị trường.
  6. Các giải pháp thu hút khách hàng: Đẩy mạnh tiếp thị số, nâng cao chất lượng dịch vụ tư vấn chuẩn 5 sao để duy trì tệp khách hàng có thu nhập cao.
  • Kiến nghị cơ quan nhà nước: Tác giả đề xuất các kiến nghị liên quan đến hoàn thiện khung pháp lý thị trường bất động sản, chính sách tín dụng và lãi suất nhằm hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.

Kết quả và đóng góp

  • Kết quả phân tích tài chính cụ thể: Khóa luận đã làm rõ bức tranh biến động tài chính của Công ty Cổ phần Thương mại Địa Ốc 5 Sao giai đoạn 2020 - 2022. Quy mô tổng nguồn vốn tăng trưởng 5,76% từ 138.374 triệu đồng lên 147.971 triệu đồng. Doanh nghiệp có sự chuyển dịch rõ nét trong cơ cấu tài trợ: tăng tỷ trọng nợ phải trả từ 32,51% lên 42,51% và giảm tỷ trọng vốn chủ sở hữu từ 67,49% xuống 57,49%. Nợ ngắn hạn chiếm áp đảo (trên 92% tổng nợ), trong đó công ty tận dụng mạnh vốn chiếm dụng từ tiền ứng trước của người mua (tăng 38,81% trong năm 2022) và nợ thuế Nhà nước (tăng 60,38% lên 4.691 triệu đồng năm 2022), đồng thời giảm mạnh nợ phải trả người bán về mức 28 triệu đồng.
  • Hệ thống giải pháp đề xuất: Tác giả đưa ra 6 nhóm giải pháp bám sát các hạn chế đã chỉ ra, tập trung vào việc quản trị tiền mặt, kiểm soát rủi ro thanh toán nợ ngắn hạn, thu hồi công nợ và hoàn thiện chính sách thương mại.
  • Đóng góp của đề tài: Khóa luận hệ thống hóa cơ sở lý luận phân tích tài chính phù hợp với đặc thù doanh nghiệp thương mại - dịch vụ bất động sản; cung cấp bộ dữ liệu thực chứng chi tiết về cấu trúc nguồn vốn của Địa Ốc 5 Sao trong giai đoạn thị trường chịu tác động bởi dịch Covid-19 và biến động kinh tế vĩ mô.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Phạm vi số liệu nghiên cứu của đề tài giới hạn trong mốc thời gian 3 năm (2020 - 2022) tại một doanh nghiệp cụ thể (Công ty Cổ phần Thương mại Địa Ốc 5 Sao). Do phụ thuộc vào nguồn dữ liệu kế toán nội bộ và báo cáo tài chính của doanh nghiệp chưa niêm yết, một số chỉ tiêu chuyên sâu về chi phí chi tiết chưa được mở rộng phân tích đa chiều.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng chuỗi số liệu tài chính sang các năm tiếp theo (sau 2022) để đánh giá toàn diện chu kỳ phục hồi của doanh nghiệp; thực hiện phân tích so sánh định lượng sâu hơn với nhóm các sàn giao dịch bất động sản quy mô tương đương trên thị trường.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo có giá trị chuyên môn cho:

  • Sinh viên và học viên chuyên ngành Tài chính doanh nghiệp, Kế toán, Quản trị kinh doanh: Tham khảo phương pháp xây dựng khung phân tích báo cáo tài chính doanh nghiệp thương mại dịch vụ; kỹ thuật tính toán và phân tích biến động bảng cân đối kế toán, chỉ số nợ, các khoản chiếm dụng vốn.
  • Nhà quản trị và chuyên viên phân tích tài chính tại các doanh nghiệp phân phối bất động sản: Vận dụng quy trình đánh giá cơ cấu vốn, quản trị rủi ro nợ ngắn hạn và thiết lập giải pháp dự trữ tiền mặt trong các giai đoạn thị trường biến động.

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ cấu nguồn vốn của Công ty Cổ phần Thương mại Địa Ốc 5 Sao thay đổi như thế nào trong giai đoạn 2020 - 2022?
Tổng nguồn vốn của công ty tăng từ 138.374 triệu đồng (năm 2020) lên 139.908 triệu đồng (năm 2021) và đạt 147.971 triệu đồng (năm 2022). Trong đó, tỷ trọng nợ phải trả tăng liên tục từ 32,51% (năm 2020) lên 36,16% (năm 2021) và 42,51% (năm 2022), trong khi tỷ trọng vốn chủ sở hữu giảm tương ứng từ 67,49% xuống còn 57,49%.

2. Nợ phải trả ngắn hạn của công ty chiếm tỷ trọng bao nhiêu và các khoản mục nào biến động mạnh nhất?
Nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng áp đảo trong tổng nợ phải trả (96,14% năm 2020 và 92,17% năm 2022 với giá trị 57.981 triệu đồng). Trong đó, nợ phải trả người bán giảm mạnh 89,15% trong năm 2022 xuống còn 28 triệu đồng; thuế và các khoản phải nộp Nhà nước năm 2022 tăng 60,38% đạt 4.691 triệu đồng; khoản người mua trả tiền trước năm 2022 tăng 38,81% (tăng 2.858 triệu đồng so với 2021).

3. Tình hình nhân sự và mạng lưới phân phối của Địa Ốc 5 Sao được ghi nhận ra sao?
Quy mô nhân sự tăng từ 120 người (2020) lên 220 người (2021) và 304 người (2022), trong đó nhân sự có trình độ đại học chiếm đa số (246 người năm 2022). Năm 2022 có 86 nhân viên nghỉ việc do thị trường chững lại. Về mạng lưới, công ty sở hữu hệ thống chi nhánh, đại lý tại Quảng Ninh (Hạ Long, Móng Cái), TP. Hồ Chí Minh, Kiên Giang (Phú Quốc), Hải Phòng và 1 công ty thành viên là Công ty TNHH VNSEA Việt Nam tại Hà Nội.

4. Khóa luận sử dụng các phương pháp phân tích tài chính cụ thể nào?
Nghiên cứu sử dụng phương pháp so sánh (số tuyệt đối, số tương đối liên hoàn và định gốc), phương pháp phân chia chi tiết, phương pháp liên hệ đối chiếu, phương pháp phân tích nhân tố (thay thế liên hoàn, số chênh lệch, cân đối) và phương pháp phân tích Dupont để đánh giá các chỉ tiêu $ROA$, $ROE$.

5. Tác giả đề xuất những nhóm giải pháp chính nào để cải thiện tình hình tài chính của công ty?
Tác giả đề xuất 6 nhóm giải pháp tại Chương 3 gồm: Dự trữ quỹ tiền mặt hợp lý; Cải thiện khả năng thanh toán nợ ngắn hạn; Tăng cường công tác thu hồi nợ; Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn; Xây dựng chính sách bán hàng linh hoạt; Triển khai các giải pháp thu hút khách hàng; cùng các kiến nghị hoàn thiện cơ chế pháp lý, tín dụng gửi đến cơ quan nhà nước.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đặng Thu Hiền đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận về phân tích tài chính và làm rõ thực trạng vận động nguồn vốn tại Công ty Cổ phần Thương mại Địa Ốc 5 Sao giai đoạn 2020 - 2022. Kết quả nghiên cứu chỉ ra sự gia tăng quy mô nguồn vốn đi kèm với việc mở rộng tỷ trọng nợ ngắn hạn và tận dụng vốn chiếm dụng, đồng thời phản ánh rõ nét tác động của biến động thị trường bất động sản đến hoạt động doanh nghiệp. Hệ thống 6 nhóm giải pháp và kiến nghị được xây dựng có tính ứng dụng thực tiễn, hỗ trợ ban lãnh đạo công ty nâng cao năng lực quản trị tài chính và kiểm soát rủi ro thanh khoản.