CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.Khái niệm Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005 định nghĩa. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.Phân loại nhà chung cư Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14 về phân hạng sử dụng nhà chung cư [11]. Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theo Thông tư này.
Nhà chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo. Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá. Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.Khái niệm Theo khái niệm của Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ (America Marketing Associate-AMA) năm 1985: “Marketing là một quá trình hoạch định và quản lý thực hiện việc định giá, chiêu thị và phân phối các ý tưởng, hàng hoá, dịch vụ nhằm mục đích tạo ra các giao dịch để thoả mãn những mục tiêu của cá nhân, tổ chức và xã hội”.
Ngoài ra, Viện Marketing Anh quốc-UK Chartered Institute of Marketing cũng có đưa ra một khái niệm khác. Marketing là quá trình tổ chức và quản lý toàn bộ các hoạt động sản xuất kinh doanh từ việc phát hiện ra nhu cầu thực sự của người tiêu dùng về một mặt hàng cụ thể đến việc sản xuất và đưa hàng hóa đó đến người tiêu dùng cuối cùng nhằm bảo đảm cho công ty thu được lợi nhuận như dự kiến. “Marketing là tiến trình qua đó cá nhân và tổ chức có thể đạt được nhu cầu và ước muốn thông qua việc sáng tạo và trao đổi sản phẩm và giá trị giữa các bên”. Đây là khái niệm do Philip Kotler và Gary đưa ra vào năm 1994.
Khái niệm này được trình bày dưới dạng triết lý, phương châm của con người. ông xác định rõ ý tưởng cội nguồn của Marketing là nhu cầu và ước muốn và nội dung cơ bản của Marketing là sự trao đổi giá trị. Vì vậy, Marketing cần cho tất cả mọi người. Ngoài ra, trong quá trình phát triển ngành khoa học Marketing, còn có một số khái niệm tiêu biểu sau: “Marketing là toàn bộ hệ thống các hoạt động kinh doanh từ việc thiết kế, định giá, xúc tiến đến phân phối những sản phẩm thỏa mãn nhu cầu của thị trường mục tiêu nhằm đạt được những mục tiêu đã định.” (Fundamentals of Marketing”, William J.
“Marketing là khoa học điều hành toàn bộ hoạt động kinh doanh kể từ khâu sản xuất đến khâu tiêu thụ, nó căn cứ vào nhu cầu biến động của thị trường hay nói khác đi 6 là lấy thị trường làm định hướng. Ansoff, một chuyên gia nghiên cứu về Marketing của Liên Hiệp Quốc, 1990) “Marketing là thiết lập, duy trì và cũng cố các mối quan hệ với khách hàng và các đối tác có liên quan để làm thỏa mãn mục tiêu của các thành viên này.” (Gronroos, dựa trên mô hình Marketing mối quan hệ, 1990) Theo Philip Kotler, Marketing mix là sự phối hợp hay sắp xếp các thành phần của marketing sao cho phù hợp với hoàn cảnh kinh doanh thực tế của mỗi DN nhằm củng cố vững chắc vị trí của DN trên thương trường. Nếu sự phối hợp hoạt động những thành phần marketing được nhịp nhàng và đồng bộ thích ứng với tình huống của thị trường đang diễn tiến thì công cuộc kinh doanh của DN sẽ trôi chảy, hạn chế sự xuất hiện những khả năng rủi ro và do đó mục tiêu sẽ đạt được là lợi nhuận tối đa. Nhà quản trị tài năng là nhà tổ chức, điều hành phối hợp các thành phần marketing trong một chiến lược chung đảm bảo thế chủ động với mọi tình huống diễn biến phức tạp của thị trường.Tầm quan trọng của marketing Theo giáo trình Marketing căn bản của GS.
Trần Minh Đạo [3], chỉ có marketing mới quyết định và điều phối sự kết nối các hoạt động kinh doanh của DN với thị trường, có nghĩa là đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của DN hướng theo thị trường, biết lấy thị trường – nhu cầu và ước muốn của khách hàng làm chỗ dựa vững chắc nhất cho mọi quyết định kinh doanh. Những người làm marketing phát hiện những nhu cầu của khách hàng là cơ hội đem lại lợi nhuận cho công ty. Họ tham gia vào việc thiết kế sản phẩm, nội dung dịch vụ, định giá các mặt hàng. Họ tích cực thông tin và cổ động cho các sản phẩm, dịch vụ, hình ảnh của công ty, theo dõi sự hài lòng của khách hàng.
Như vậy, hoạt động marketing là tiền đề, đóng vai trò là chìa khóa cho mọi hoạt động khác của công ty có thể thành công.Khái niệm Thuật ngữ marketing mix lần đầu tiên được sử dụng vào năm 1953, khi Neil Borden, chủ tịch của hiệp hội Marketing Hoa Kỳ lấy ý tưởng công thức thêm một bước nữa và đặt ra thuật ngữ Marketing mix. Một nhà tiếp thị nổi tiếng, E. Jerome McCarthy, đề nghị phân loại theo 4P năm 1960, mà nay đã được sử dụng rộng rãi.Thành phần của marketing mix 1.Sản phẩm (product) Khái niệm Theo Philip Kotler, sản phẩm là tất cả những gì có thể cung cấp cho thị trường, thõa mãn nhu cầu, ước muốn của thị trường. Sản phẩm bao gồm sản phẩm hữu hình và dịch vụ (mang tính chất vô hình).
Thiết kế sản phẩm phải dựa trên cơ sở của những kết luận nghiên cứu thị trường nhằm bảo đảm cung cấp sản phẩm thoả mãn nhu cầu, thị hiếu và các yêu cầu khác xuất hiện trong quá trình lựa chọn sản phẩm cho người tiêu dùng.Mc Cathy, sản phẩm là yếu tố cơ bản của marketing – mix, là sự kết hợp “vật phẩm và dịch vụ” mà DN cống hiến cho thị trường mục tiêu. Khi nghiên cứu sản phẩm cần xem xét các yếu tố: phẩm chất, đặc điểm, phong cách, nhãn hiệu, quy cách, dịch vụ, bảo hành… Phân loại Theo thời hạn sử dụng và hình thái tồn tại Hàng hóa lâu bền là những vật phẩm được sử dụng nhiều lần Hàng hóa sử dụng ngắn hạn là nhưng vật phẩm được sử dụng một hay vài lần Dịch vụ là những đối tượng được bán dưới dạng hoạt động, ích lợi hay sự thõa mãn. 8 Theo thói quen mua hàng: Hàng hóa sử dụng hàng ngày Hàng hóa mua ngẫu hứng Hàng hóa khẩu cấp Hàng hóa có lựa chọn Hàng hóa cho nhu cầu đặc thù Hàng hóa cho các nhu cầu thụ động 1.Giá cả (price) Khái niệm Philip Kotler nói rằng, giá là số tiền mà khách hàng phải trả khi mua hàng hóa hoặc dịch vụ. Cathy định nghĩa rằng, giá là một yếu tố cực kỳ quan trọng của marketing – mix.
Nó là số tiền mà khách hàng bỏ ra để có được sản phẩm. Nó phải tương xứng với giá trị cảm nhận ở sản phẩm. Nếu không người mua sẽ tìm ở các nhà sản xuất khác. Giá cả bao gồm: giá quy định, giá chiết khấu, giá bù lỗ, giá theo thời hạn thanh toán, giá kèm theo điều kiện tín dụng… Các chiến lược giá Xác định giá cho sản phẩm mới: Chiến lược giá hớt váng phần ngon: Khi áp dụng chiến lược giá này các doanh nghiệp thường đặt giá bán sản phẩm ở mức cao nhất có thể, cho những đoạn thị trường người mua sẵn sàng chấp nhận sản phẩm mới đó.
Khi mức tiêu thụ giảm xuống, họ có thể giảm giá. Chiến lược giá bám chắc thị trường: Đối lấp với chiến lược trên, doanh nghiệp ấn định mức giá thấp hơn nhằm theo đuổi mục tiêu giành thị phần lớn và lợi nhuận dài hạn. 9 Chiến lược giá cho danh mục sản phẩm: Định giá cho chủng loại sản phẩm: Là định giá cho những sản phẩm có cùng một chức năng tương tự cho cùng một nhóm người tiêu dùng. Xác định giá cho những sản phẩm phụ thêm.
Xác định giá cho sản phẩm kèm theo bắt buộc. Định giá cho sản phẩm phụ. Các chiến lược giá điều chỉnh mức giá cơ bản: Định giá hai phần: Các doanh nghiệp dịch vụ thường sử dụng cách định giá này. Một phần của mức giá người tiêu dùng chỉ trả để sử dụng sản phẩm ở mức tối thiểu.
Phần thứ hai là chi trả cho những tiêu dùng vượt mức tối thiểu. Định giá trọn gói. Định giá theo nguyên tắc địa lý. Chiết giá và bớt giá: Chiết giá khi mua số lượng lớn, khi thanh toán bằng tiền mặt, khi thanh toán nhanh.
Định giá khuyến mãi. Định giá phân biệt: theo lúc cao điểm, thấp điểm, theo địa điểm, theo thu nhập xã hội, theo điều kiện khách hàng… Thay đổi giá Chủ động cắt giảm giá Chủ động tăng giá Đối phó với việc thay đổi giá của đối thủ cạnh tranh 10 1.Phân phối (place) Khái niệm Là quá trình đưa hàng hoá từ nơi sản xuất đến nơi tiêu dùng qua hai dạng: Các kênh phân phối và phân phối trực tiếp. Khi nhắc đến phân phối, Philip Kotler nhấn mạnh tính “đúng nơi, đúng lúc và đúng số lượng”. Cathy cũng cho rằng phân phối bao gồm những hoạt động khác nhau của DN nhằm đưa sản phẩm đến tay người tiêu dùng mà DN muốn hướng đến.
Lựa chọn kênh phân phối Khi lựa chọn kênh phân phối, doanh nghiệp nên căn cứ vào các yếu tố sau: Mục tiêu của kênh: Xác định kênh phân phối để vươn tới thị trường nào, mục tiêu gì. Đặc điểm của khách hàng mục tiêu Đặc điểm của sản phẩm Đặc điểm của trung gian thương mại Đặc điểm của Công ty Kênh phân phối của đối thủ cạnh tranh như thế nào.