CHƯƠNG 1: KHẢO SÁT HỆ THỐNG 1. Giới thiệu về Chung cư 3A – Phường Đông Vệ - Thành phố Thanh Hóa Địa chỉ: MB530, phường Đông Vệ, thành phố Thanh Hóa (Gần Khách sạn Mường Thanh). Điện thoại: 0982627039 - 0945977128, Hotline: 0972828282. Chung cư cho thuê 3A – MB 530 – Phường Đông Vệ - Thành phố Thanh Hóa.
Chung cư hay khu chung cư là những khu nhà bao gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong các căn hộ, có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung [2]. Chung cư cho thuê 3A hoạt động theo hình thức công ty kinh doanh đặc biệt chuyên về lĩnh vực nhà ở, được xây dựng vào tháng 4 năm 2016. Chung cư bắt đầu đi vào hoạt động vào ngày 26 tháng 6 năm 2018 dưới sự quản lí của Ban quản lý. Thành phần Ban quản lý ở chung cư được quy định như sau: Thứ nhất, bao gồm Ban quản lý chung cư bao gồm: 1 tổng giám, 1 phó giám đốc,bộ phận lễ tân, bộ phận nhà hàng, bộ phận bảo vệ, phòng kế toán, phòng kinh doanh, phòng nhân sự.
Hai là, chủ đầu tư có thể rút khỏi Ban quản lý khi Ban quản lý 3 khu nhà ở chung cư hoạt động tốt và công tác quản lý sử dụng khu nhà ở chung cư đã đi vào nề nếp và được Hội nghị Cư dân chấp thuận. Chung cư cho thuê 3A: gồm có 5 tầng, tầng 1 làm ki-ốt cho thuê để kinh doanh, các tầng còn lại gồm 42 phòng thuê để ở. Mỗi phòng là 1 căn hộ khép kín, không gian rộng, trang thiết bị hiện đại và sang trọng, có các điều kiện phục vụ tốt nhu cầu của các chủ sở hữu và đặc biệt phù hợp với thu nhập của người lao động. Mỗi phòng có hệ thống kĩ thuật đầy đủ và hợp lý gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 phòng vệ sinh và 1 ban công.
Mỗi phòng có diện tích 30 m2 và được trang bị các trang thiết bị hiện đại như điều hòa, tủ lạnh, ti vi, … Ban công được trang trí rất tinh xảo và bắt mắt vói các loại hoa và cây tùy theo sở thích của chủ căn hộ. Chung cư có 1 nhà xe riêng, dành cho người dân cũng như các nhân viên có thể gửi xe ở đây, theo tháng hoặc theo ngày. Nhà xe rộng rãi có chỗ để xe cho cả xe ô tô và xe máy. Khi ở đây, các hộ gia đình có thể chơi các môn thể thao như cầu lông, bóng chuyền, bơi … ở sân, bể bơi chung của khu chung cư.
Mỗi tháng Ban quản lý chung cư sẽ tổ chức các hoạt động vui chơi giải trí cho các bạn nhỏ ở trong khu dân cư để trẻ có thể vui chơi giải trí và các hộ gia đình có thể cuối giãn vào cuối tuần. ❖ Nội quy nhà ở chung cư: - Các hộ gia đình thực hiện đăng kí hộ khẩu,khai báo tạm trú tạm vắng kịp thời và đúng quy định, nộp đầy đủ và đúng hạn các khoản dịch vụ theo quy định chung của BQL. - Không tự ý thay đổi kết cấu ban đầu của căn hộ. Không chiếm dụng diện tích chung (sàn, vỉa hè, hành lang, lối đi,…) để sử dụng vào việc riêng.
Nếu có nhu cầu sữa chữa căn hộ thì làm đơn đề nghị BQL, tòa nhà và chỉ được sữa chữa khi có ý kiến của BQL. Khi có hư hỏng về hệ thống điện, nước,… Tại các căn hộ thì các chủ gia đình phải báo ngay cho BQL tòa nhà biết để kiểm tra, xử lý kịp thời. Không tự ý sữa chữa làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình và các hộ gia đình xung quanh. - Sử dụng căn hộ đúng mục đích, không sản xuất, chế biến hàng hóa tại căn hộ.
Không gây tiếng động mạnh, mở đài, ti vi to làm ảnh hưởng đến các hộ xung quanh đặc biệt trong giờ nghỉ trưa và tối (sau 20 giờ). - Mọi người có trách nhiệm bảo vệ tài sản công và giữ gìn vệ sinh chung. Không vứt rác, đổ nước ra cầu thang, lối đi hoặc từ trên cao xuống. Rác thải phải cho vào túi ni lông và để đúng nơi quy định.
Cây cảnh, quần áo, chăn màn phơi ngoài ban công phải chắc chắn, đảm bảo mĩ quan, không gây nguy hiểm cho người bên dưới. - Không bẻ cây, hái hoa, làm gãy cây, hư hỏng thảm cỏ trong khuôn viên. Không bán hàng rong, không tổ chức đánh bạc cũng như chứa chấp các tệ nạn xã hội khác trong căn hộ, trong khuôn viên của chung cư. 4 - Không sử dụng bếp than, bếp củi, không dùng ga khi chưa có chứng nhận kiểm tra của cơ quan chức năng.
Không mang hóa chất độc hại, các chất dễ cháy nổ vào trong chung cư, vàng mã đốt đúng nơi quy định. - Thực hiện đúng những quy định về sử dụng thang máy, gặp sự cố về thang máy cần bình tĩnh ấn nút báo động cho nhân viên bảo vệ đến giải cứu, không tự ý cậy phá cửa thang máy. Cấm vận chuyển hàng quá tải, quá khổ, hóa chất độc, chất dễ cháy, hàng có mùi hôi thối, súc vật,… bằng thang máy. Người sử dụng thang máy không đúng quy định gây hư hỏng phải bồi thường thiệt hại và chi phí sữa chữa.
- Sử dụng ki-ốt đúng mục đích, chỉ kinh doanh những dịch vụ được cấp có thẩm quyền cho phép, không kinh doanh hàng cồng kềnh, gây bụi, hàng có mùi hôi thối, dễ cháy, hóa chất độc hại. Không lấn chiếm hành lang, vỉa hè, lòng đường xung quanh ki-ốt. Không kinh doanh quá 23 giờ. - Biển quảng cáo, mái hiên của cái ki-ốt phải đăng kí với BQL tòa nhà và phải đảm bảo đúng quy định, mĩ quan chung cư.
❖ Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình: - Được sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng căn hộ khi được sự đồng ý của chủ sở hữu căn hộ và được sử dụng các phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư. - Yêu cầu chủ sở hữu cung cấp Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và các thông tin liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư. - Tham gia Hội nghị nhà chung cư, đóng góp chi phí vận hành nhà chung cư trong trường hợp có thoả thuận với chủ sở hữu. - Chấp hành đầy đủ những quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
❖ Nghiêm cấm: - Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư. - Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định. - Gây tiếng ồn quá mức quy định, làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư. - Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi, gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung.
- Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệu hoặc màu sắc trên mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư trái với quy định; thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức). 5 - Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng trái với mục đích quy định. - Nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các hộ khác và khu vực công cộng (nếu nuôi vật cảnh thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật). - Kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hoá dễ gây cháy, nổ ( kinh doanh hàn, gas, vật liệu nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác).
- Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaoke, vũ trường, sửa chữa xe máy, ô tô; lò mổ gia súc và các hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác). - Sử dụng không đúng mục đích kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì nhà chung cư (áp dụng đối với chủ đầu tư, ban quản trị và doanh nghiệp vận hành nhà chung cư). - Mua bán, tàng trữ, sử dụng trái phép chất ma túy tại căn hộ và các khu vực khác trong chung cư. ❖ Nội quy về việc sử dụng phần sỡ hữu chung của nhà chung cư: - Sử dụng thang máy và các thiết bị sử dụng chung theo đúng mục đích, công năng thiết kế sử dụng.
Trẻ em dưới 12 tuổi khi sử dụng thang máy hoặc công trình phục vụ chung phải có cha mẹ hoặc người trông coi đi kèm và giám sát. - Không làm hư hỏng hoặc có hành vi vi phạm đến tài sản chung của chung cư. - Không được chiếm dụng, sử dụng diện tích sở hữu chung, sử dụng chung vào mục đích riêng, không được để các vật dụng sử hữu riêng tại phần sở hữu chung. - Tuân thủ đầy đủ các quy định về việc dừng, đỗ xe tại nơi được dừng, đỗ xe theo quy định.
- Sử dụng nhà sinh hoạt cộng đồng vào đúng mục đích, công năng theo quy định của pháp luật về nhà ở. - Tuân thủ đầy đủ các quy định về an toàn phòng cháy, chữa cháy nhà chung của chung cư. ❖ Sơ đồ tổ chức : 6 Hình 1. Sơ đồ tổ chức Chung cư cho thuê 3A Trong đó: • Tổng giám đốc: Điều hành mọi hoạt động của Chung cư.
• Phó tổng giám đóc: Giám sát và điều hành trực tiếp các phòng ban và bộ phận. • Phòng kinh doanh: Cung cấp hàng hoá,vật tư phục vụ nhu cầu của Chung cư. • Bộ phận lễ tân: Có nhiệm vụ hướng khách đăng ký mua phòng ở Chung cư và các dịch vụ giải trí khác. • Bộ phận nhà hàng: Phục vụ tiệc khi khách có nhu cầu.
• Phòng kĩ thuật: Chiu trách nhiệm về các trang thiết bị của Chung cư. • Bộ phận bảo vệ: Có nhiệm vụ bảo vệ cho toàn bộ Chung cư và khách hàng. • Phòng kế toán: Chịu trách nhiệm thu, chi của toàn Chung cư. ❖ Tổ chức quản lý chung cư: - Thực hiện cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành Khu nhà ở chung cư, đảm bảo an toàn, tiêu chuẩn, quy phạm quy định.