phần mở đầu và kết luận, luận văn đƣợc cấu trúc thành 3 chƣơng nhƣ sau: Chƣơng 1: Tổng quan về giá đất và các phƣơng pháp định giá đất Chƣơng 2: Xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất Chƣơng 3: Thử nghiệm định giá đất tại thị trấn Phùng, huyện an Phƣợng, thành phố Hà Nội 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1. Cơ sở lý luận về giá đất 1. Đất đai và giá đất 1. Đất đai Hội nghị quốc tế về Môi trƣờng ở Rio de Janerio (Brazil, 1993) khẳng định: “ ất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó nhƣ: hí hậu bề mặt, thổ nhƣỡng, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nƣớc hay hệ thống tiêu thoát nƣớc, đƣờng sá, nhà cửa,.
ất đai là nguồn của cải, là tài sản cố định hoặc đầu tƣ cố định, là thƣớc đo sự giàu có của một quốc gia. ất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, nhƣ là sự chuyển nhƣợng của cải qua các thế hệ và nhƣ là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Các Mác viết: “ ất đai là tài sản mãi mãi với loài ngƣời, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đƣợc để sản xuất, là tƣ liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” [8]. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con ngƣời không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay.
ồng thời đất đai còn đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích. ất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai còn có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết và sử dụng đất đai hợp lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà có xu hƣớng tăng lên. hác với các tài sản thông thƣờng khác trong quá trình sử dụng phải khấu hao sản phẩm.
12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Giá đất ất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền thế chấp,. Trên thực tế, thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất thị trƣờng và giá đất do Nhà nƣớc quy định. Giá đất thị trƣờng đƣợc hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị trƣờng mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nƣớc quy định trên cơ sở giá đất thị trƣờng nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nƣớc. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trƣờng, trong đó các mức giá đất thị trƣờng thƣờng đƣợc xác lập trƣớc các mức giá đất Nhà nƣớc quy định; giá đất Nhà nƣớc quy định ở trạng thái tĩnh tƣơng đối còn giá đất thị trƣờng thƣờng ở trạng thái động [17].
iều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” [15]. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Pháp luật Việt Nam cũng quy định giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau [14]: - Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định; - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất a.
Vị trí Yếu tố vị trí ảnh hƣởng đến giá đất bao gồm: khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thƣơng nghiệp hoặc các trung tâm tập trung đông dân. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của thửa đất càng lớn. ối với mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tƣơng đối [28]. Xét trên phƣơng diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất.
Những thửa đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những thửa đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tƣơng đối). Những thửa đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ƣu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất Diện tích thửa đất cần vừa phải, phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của ngƣời sử dụng đất, nên ảnh hƣởng đến giá cả của thửa đất.
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hƣởng đến hiệu quả trƣng bày và thu lợi của ngƣời sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thƣơng mại và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hƣởng đến giá đất. Hình dạng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng nhƣ tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc. đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hƣởng đến giá đất. Một kích thƣớc và diện tích thửa đất tối ƣu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cƣ trong vùng.
Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com loại kích thƣớc và diện tích tối ƣu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. Điều kiện cơ sở hạ tầng iều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hƣởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trƣờng học, công viên, bệnh viện. Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần. iều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu có loại giao thông của địa phƣơng, độ rộng, độ tiện lợi và phƣơng thức liên hệ với bên ngoài.
Các thửa đất gần các đƣờng giao thông chính, độ rộng đƣờng lớn hay gần các hệ thống phƣơng tiện giao thông công cộng thì giá đất sẽ khác nhau so với các thửa đất nằm trong ngõ, ngách. Chất lượng môi trường Chất lƣợng môi trƣờng ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: môi trƣờng nhân văn và môi trƣờng tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trƣờng tự nhiên nhƣ: địa chất, địa thế, độ dốc, hƣớng gió, không khí, độ ô nhiễm. cho đến các điều kiện môi trƣờng nhân văn nhƣ loại hình nghề nghiệp của dân cƣ, trình độ giáo dục và mức thu nhập. Định giá đất Quyết định giá đất là một trong 8 quyền của nhà nƣớc đối với đất đai [15] và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản l đất đai thích hợp theo định hƣớng kinh tế thị trƣờng, nó là cơ sở cho chuyển nhƣợng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa ngƣời quản l và ngƣời sử dụng đất.
Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển nhƣợng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê,. và Nhà nƣớc có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với ngƣời sử dụng đáp ứng đƣợc nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa. 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. ất đai là một tài sản đặc biệt.
Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, pháp lý, kinh tế thì nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Do đó, việc định giá đất chỉ có thể là sự ƣớc tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ nhƣ so với việc định giá các tài sản thông thƣờng. ịnh giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa ngƣời quản l và ngƣời sử dụng đất, giữa ngƣời sử dụng đất với nhau. ịnh giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác [17]: 1.
Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhƣợng đất, góp phần ổn định thị trƣờng đất. Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất nhƣ: cho thuê, thế chấp, cầm cố.