Chương 1 giới thiệu chung về bối cảnh và vấn đề chính sách cần nghiên cứu. Chương 2 trình bày cơ sở lý thuyết, khung phân tích của luận văn và các cách thức xử lý nợ xấu BĐS. Chương 3 ước lượng quy mô nợ BĐS và nợ xấu BĐS; đánh giá tác động của nợ xấu BĐS đến các rủi ro hoạt động của HTNH. Chương 4 đánh giá cách thức xử lý nợ xấu BĐS của Việt Nam.
Chương 5 kết luận và gợi ý chính sách. Phần cuối là nội dung tham khảo, gồm danh mục tài liệu tham khảo và các phụ lục. Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014) TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 4 Chương 2 KHUNG PHÂN TÍCH VÀ CÁC MÔ HÌNH XỬ LÝ NỢ XẤU BẤT ĐỘNG SẢN 2. Thất bại của thị trường tín dụng BĐS và sự can thiệp của nhà nước Thị trường tự do, hay cơ chế thị trường thường phân bổ các nguồn lực trong nền kinh tế một cách tối ưu trong hầu hết các trường hợp.
Tuy nhiên, thất bại thị trường luôn tồn tại và đây là cơ sở cho sự can thiệp của nhà nước. Stiglitz (1995) cho rằng “những thất bại của thị trường là cơ sở để có hoạt động của chính phủ”. Thất bại của thị trường tín dụng nói chung và tín dụng BĐS là do các nguyên nhân chính như: 1) Thị trường tín dụng không hoàn hảo: do tồn tại các yếu tố như cho vay dựa trên mối quan hệ, vấn đề sở hữu chéo, chi phí giao dịch ngầm, cho vay chỉ dựa trên tài sản bảo đảm; 2) Thông tin bất cân xứng: trong hoạt động tín dụng luôn tồn tại TTBCX, đặc biệt lĩnh vực BĐS, BCXTT càng nghiêm trọng hơn; 3) Các yếu tố ngoại tác: trong thị trường BĐS có ngoại tác trong việc phân bổ nguồn lực khan hiếm là đất đai. Trong một thời gian dài, đất đai tại Việt Nam không được quy hoạch bài bản và bị khai thác một cách tràn lan.
Có quá nhiều nhà đầu tư vào lĩnh vực BĐS đã tạo ra ngoại tác tiêu cực cho các nhà đầu tư khác. Hậu quả là bong bóng BĐS tăng cao, nguồn cung dư thừa. Nhiều dự án bị tạm ngưng do thiếu vốn, thị trường ảm đạm kéo dài khiến nhiều doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng thua lỗ, không có tiền trả nợ ngân hàng, dẫn đến nguy cơ nợ BĐS trở thành nợ xấu (Tô Ngọc Hưng, 2013). Khi thị trường BĐS thất bại, nhà nước phải có biện pháp can thiệp.
Tuy nhiên trong quá trình can thiệp thì nhà nước có thể gặp thất bại. Stiglitz (1995) cho rằng, các thất bại của nhà nước bao gồm: 1) Thông tin hạn chế: Chính phủ không thấy trước và không dự đoán được tác động của các chính sách; 2) Kiểm soát hạn chế đối với phản ứng của tư nhân: Khu vực tư nhân hành động vì mục tiêu thị trường do đó chính phủ bị hạn chế kiểm soát; 3) Kiểm soát hạn chế đối với bộ máy hành chính quan liêu: Sự khác biệt về nhận thức và mong muốn giữa cơ quan lập pháp và cơ quan hành pháp làm nên khác biệt khi thực hiện các chính Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014) TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 5 sách; 4) Những hạn chế do các quá trình chính trị áp đặt: Quá trình ra chính sách mất rất nhiều thời gian, tác động và bị ảnh hưởng bởi nhiều nhóm lợi ích, vấn đề rủi ro đạo đức và người đại diện hành động vì tư lợi làm cho quá trình ra chính sách bị kéo dài và bóp méo. Trong quá trình xử lý nợ xấu và đặc biệt là nợ xấu BĐS, chắc chắn nhà nước phải đối mặt với vấn đề nêu trên. Quy mô của tín dụng BĐS và nợ xấu BĐS trong nền kinh tế Đòn bẩy tài chính trong thị trường BĐS: Hầu hết khách hàng mua BĐS đều có vay nợ, hoạt động BĐS thường dùng đòn bẩy cao hơn bất kỳ hoạt động đầu tư nào khác.
Một khoản vay thế chấp điển hình có tỷ lệ cho vay bình quân trên giá trị tài sản tại các quốc gia trên toàn cầu là 71% (Christopher Crowe et al, 2011). Ở Việt Nam, tỷ lệ nợ của các doanh nghiệp nói chung lên đến 64,4% (NFSC, 2014). Kết quả khảo sát các doanh nghiệp niêm yết cho thấy, đòn bẩy tài chính (Tổng nợ/Vốn chủ sở hữu) của các doanh nghiệp ngành xây dựng và BĐS là 2,76 lần, cao nhất trong các ngành (Trịnh Thị Phan Lan, 2013). Chính đòn bẩy tài chính cao đã dẫn đến tỷ trọng nợ BĐS luôn cao ở hầu hết các quốc gia.
Tỷ trọng tín dụng BĐS trong tổng dư nợ: Các nghiên cứu đều cho thấy quy mô tín dụng BĐS luôn chiếm tỷ trọng cao trong tổng nợ của các nền kinh tế. Ở các nước châu Á nợ BĐS chiếm từ 15-55% tổng dư nợ, (Koichi Mera và Bertrand Renaud, 2000). Cụ thể tại Hồng Kông là 40-55%; Malaysia, Thái Lan, Singapore là 30-40%; Trung Quốc là 35-40%. Bảng 1: Tỷ trọng BĐS trong danh mục cho vay của các ngân hàng châu Á,1995-1997 Quốc gia Tỷ trọng cho vay BĐS (%) Hồng Kông 40-55 Đài Loan 35-45 Malaysia 30-40 Thái Lan 30-40 Trung Quốc 35-40 Singapore 30-40 Hàn Quốc 15-25 Philippines 15-25 Indonesia 25-30 Nguồn: Koichi Mera và Bertrand Renaud (2000) Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014) TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 6 Ở Mỹ, tỷ lệ nợ BĐS giai đoạn 1980-90 chiếm 15-25% (Robet E.
Đến năm 2000, tỷ lệ cho vay thế chấp tài sản bất động sản của các hộ gia đình Mỹ dao động quanh mức 45% (Christopher Crowe et al, 2011). Tại Phần Lan, tỷ lệ nợ vay mua nhà ở chiếm từ 24-45% GDP (Helena Marrez and Peter Pontuch, 2013). Do tỷ lệ nợ BĐS cao như vậy, nên khi có khủng hoảng thì quy mô nợ xấu BĐS ở các nước khủng hoảng là rất lớn. Ở Mỹ, giai đoạn khủng hoảng tín dụng thế chấp thập niên 90, nợ xấu phải xử lý của các khoản vay BĐS và cầm cố lên đến 50% tài sản của hệ thống (Huỳnh Thế Du, 2004).
Trong đợt khủng hoảng 1997, nợ xấu (theo thống kê của chính phủ) của các nước Đông Nam Á đã tăng vọt, cụ thể là 50,1% đối với Thái Lan (01/1999), 25% của Indonesia (04/1998), và 14,6% của Malaysia (12/1998) (Ken-ichi Takayasu, Yosie Yokoe, 1999). Nợ xấu BĐS chưa có số thống kê nhưng khó có thể thấp hơn tỷ lệ nợ xấu nêu trên. Tác động của nợ xấu BĐS đến rủi ro hoạt động của hệ thống ngân hàng Các bằng chứng cho thấy việc cho vay quá mức vào BĐS đã tác động tiêu cực đến rủi ro của hệ thống ngân hàng và tài chính. Bắt đầu từ bất ổn của thị trường BĐS làm suy giảm khả năng trả nợ của khách hàng vay, dẫn đến rủi ro cho hoạt động ngân hàng trên các mặt như: 1) Khả năng cho vay mới; 2) Khả năng mất thanh khoản; 3) Khả năng thua lỗ, mất vốn; 4) Khả năng sụp đổ, phá sản.
Từ đó có thể gây ra các đợt khủng hoảng tài chính khu vực hay toàn cầu. Ngoài ra, trong số 46 đợt khủng hoảng ngân hàng có hệ thống có số liệu về giá nhà thì có hơn hai phần ba đã bắt đầu bằng sự bùng nổ phá sản trong giá nhà, cao hơn nhiều so với nguyên nhân từ bùng nổ giá cổ phiếu, chỉ 15%. Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014) TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 7 Hình 1: Bùng nổ tín dụng và BĐS với khủng hoảng tài chính Nguồn: Christopher Crowe et al, 2011. Tác giả tổng hợp Cơ chế tác động của tín dụng BĐS đến khủng hoảng tài chính diễn ra theo các bước: 1) Bùng nổ và suy giảm của BĐS làm giảm khả năng trả nợ của bên vay; 2) Tỷ trọng nợ BĐS cao và khó khăn của bên vay làm tăng nợ quá hạn; 3) Nợ quá hạn tăng cao làm mất khả năng thanh toán của các ngân hàng; 4) Hiệu ứng dây chuyền và lây lan.
Đầu tiên khi BĐS suy giảm sẽ làm cho doanh nghiệp và người mua nhà không trả được nợ. Trong đợt khủng hoảng châu Á 1997, tỷ lệ các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong trả nợ ngắn hạn đã gia tăng đáng kể và chiếm tỷ lệ cao nhất trong các ngành, từ 43,9-86,9% (Bảng 2). Bảng 2: Tỷ lệ các doanh nghiệp gặp khó khăn trả nợ ngắn hạn 1995 1996 1997 1998 Quý 2/ 1999 (%) Quốc gia Tổng Tổng Tổng Tổng Tổng Sản xuất Dịch vụ BĐS Indonesia 12.9 Nguồn: Koichi Mera và Bertrand Renaud (2000) Tiếp theo là nợ quá hạn BĐS gia tăng. Theo nghiên cứu của Christopher Crowe (2011), kết quả khảo sát tại các bang của Mỹ cho thấy tỷ lệ nợ quá hạn tăng theo xu hướng tăng của giá nhà ở, kích thước của bong bóng cũng tăng theo6 (Hình 2).
Từ năm 2000-06, ở các nước có 6 Kích thước bong bóng được tính giữa tỷ lệ nợ quá hạn và thu nhập của hộ gia đình. Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014) TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 8 tốc độ tăng giá nhà càng cao thì sự suy giảm GDP càng lớn. Kích thước bong bóng cho thấy sự thay đổi của nợ vay, bong bóng càng lớn khi giá nhà đất tăng cao và kinh tế suy thoái (Hình 3). Thời điểm khủng hoảng tài chính thường xảy ra ngay sau giai đoạn bùng bổ của thị trường BĐS và lây lan nhanh chóng đến các nước (Hình 4); trong đợt khủng hoảng 2008, ở Việt Nam cũng tương tự (Hình 5).
Hình 2: Bong bóng BĐS làm tăng nợ quá hạn Nguồn: Christopher Crowe et al (2011) Hình 3: Bong bóng BĐS làm tăng mức độ khủng hoảng Nguồn: Christopher Crowe et al (2011) Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014) TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 9 Hình 4: Bùng nổ BĐS và thời điểm khủng hoảng tài chính ở các nước Nguồn: Christopher Crowe et al (2011) Trần Thanh Tùng – Fulbright MPP5 (2014) TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 10 Hình 5: Bùng nổ BĐS và thời điểm khủng hoảng tại Việt Nam Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills (2013). Tác giả tổng hợp Hậu quả nặng nề nhất mà khủng hoảng tài chính do nợ BĐS gây ra là làm sụp đổ các hệ thống tài chính. Một loạt các tổ chức tài chính tên tuổi đã sụp đổ trong đợt khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 ở Mỹ bắt nguồn từ cho vay quá mức vào thị trường thế chấp dưới chuẩn. Tại Mỹ, năm 2008 có hơn 20 ngân hàng phá sản, đến 2009 có đến 140 ngân hàng và đến 2010 là gần 160 ngân hàng, TCTC gặp thất bại do liên quan đến cho vay BĐS (FDIC, Alex Cullen).
Các ngân hàng bị sáp nhập, phá sản tại Thái Lan, Indonesia, Malaysia, Nhật Bản trong đợt khủng hoảng châu Á 1997 cũng bắt nguồn từ bong bóng BĐS (xem phụ lục).