Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các công ty ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam

Ngành bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đang ngày càng phát triển mạnh mẽ, đóng góp lớn vào nền kinh tế. 87 trang · Trường Đại Học Thăng Long · 2023.

• Tác giả: Nguyễn Văn Khang
• Người hướng dẫn: ThS. Đỗ Trường Sơn
• Trường học: Trường Đại Học Thăng Long
• Chuyên ngành: Tài Chính
• Đề tài: Phân Tích Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Cổ Phiếu Ngành Bất Động Sản Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Câu hỏi nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu
• 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.4. Phương pháp nghiên cứu
• 1.5. Kết cấu của khóa luận
• 2. CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ GIÁ CỔ PHIẾU VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CỔ PHIẾU
• 2.1. Tổng quan về giá cổ phiếu
• 2.2. Khái niệm cổ phiếu thường
• 2.3. Giá cổ phiếu thường
• 2.4. Tổng quan về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu thường
• 2.4.1. Các nhân tố bên trong
• 2.4.1.1. Hiệu quả tài chính
• 2.4.1.1.1. Tính thanh khoản
• 2.4.1.1.2. Khả năng trả nợ
• 2.4.1.1.3. Khả năng sinh lời
• 3. CHƯƠNG 3: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
• DANH MỤC VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG, HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
• DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Cổ Phiếu Ngành Bất Động Sản

Ngành bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đang ngày càng phát triển mạnh mẽ, đóng góp lớn vào nền kinh tế. Giá cổ phiếu của các công ty BĐS không chỉ phản ánh tình hình tài chính mà còn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau. Việc hiểu rõ các nhân tố này là rất quan trọng cho các nhà đầu tư và quản lý tài chính.

1.1. Tình Hình Thị Trường Bất Động Sản Tại Việt Nam

Thị trường BĐS Việt Nam đang trải qua giai đoạn phát triển mạnh mẽ với nhiều dự án lớn. Tuy nhiên, cũng tồn tại nhiều thách thức như biến động giá cả và chính sách nhà nước.

1.2. Các Nhân Tố Chính Ảnh Hưởng Đến Giá Cổ Phiếu

Giá cổ phiếu của các công ty BĐS chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như tình hình kinh tế, chính sách nhà nước, và tâm lý nhà đầu tư. Những yếu tố này cần được phân tích kỹ lưỡng.

II. Các Vấn Đề Thách Thức Trong Ngành Bất Động Sản

Ngành BĐS tại Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức lớn. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến giá cổ phiếu mà còn đến sự phát triển bền vững của ngành.

2.1. Biến Động Giá Cả Trên Thị Trường

Giá cả BĐS thường xuyên biến động do nhiều yếu tố như lãi suất ngân hàng, chính sách tài chính và tình hình kinh tế vĩ mô. Điều này tạo ra rủi ro cho các nhà đầu tư.

2.2. Chính Sách Nhà Nước Và Tác Động Đến Ngành

Chính sách của nhà nước có thể tạo ra cơ hội hoặc thách thức cho ngành BĐS. Các quy định về đất đai, thuế và đầu tư cần được xem xét kỹ lưỡng.

III. Phương Pháp Phân Tích Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Cổ Phiếu

Để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu, cần áp dụng các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Những phương pháp này giúp xác định mối quan hệ giữa các yếu tố và giá cổ phiếu.

3.1. Phương Pháp Nghiên Cứu Định Tính

Phương pháp định tính giúp thu thập thông tin từ các nguồn tài liệu, phỏng vấn chuyên gia và phân tích các báo cáo tài chính để hiểu rõ hơn về tình hình ngành.

3.2. Phương Pháp Nghiên Cứu Định Lượng

Phương pháp định lượng sử dụng các mô hình hồi quy để phân tích mối quan hệ giữa các nhân tố như lãi suất, tăng trưởng GDP và giá cổ phiếu.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Nghiên Cứu Về Giá Cổ Phiếu Ngành Bất Động Sản

Kết quả nghiên cứu về giá cổ phiếu ngành BĐS có thể giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn. Những thông tin này cũng hữu ích cho các nhà quản lý trong việc xây dựng chiến lược kinh doanh.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Về Giá Cổ Phiếu

Nghiên cứu cho thấy rằng giá cổ phiếu của các công ty BĐS chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố bên ngoài như lãi suất và chính sách nhà nước.

4.2. Đề Xuất Chiến Lược Đầu Tư

Dựa trên kết quả nghiên cứu, các nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu trước khi ra quyết định đầu tư.

V. Kết Luận Về Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Cổ Phiếu Ngành Bất Động Sản

Những nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu ngành BĐS là rất đa dạng và phức tạp. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp các nhà đầu tư và quản lý tài chính đưa ra quyết định đúng đắn hơn.

5.1. Tóm Tắt Các Nhân Tố Chính

Các nhân tố như tình hình kinh tế, chính sách nhà nước và tâm lý nhà đầu tư đều có tác động lớn đến giá cổ phiếu ngành BĐS.

5.2. Triển Vọng Tương Lai Của Ngành Bất Động Sản

Ngành BĐS Việt Nam có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai, nhưng cũng cần phải đối mặt với nhiều thách thức để duy trì sự ổn định và phát triển bền vững.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Ngành bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, chiếm khoảng 20% tổng vốn hóa thị trường chứng khoán (TTCK), chỉ đứng sau nhóm tài chính – ngân hàng. Ngành có tác động liên thông đến nhiều lĩnh vực khác như xây dựng, tài chính và lao động, đồng thời rất nhạy cảm với chu kỳ kinh tế và chính sách vĩ mô. Trong bối cảnh đó, xu hướng biến động giá cổ phiếu BĐS là mối quan tâm hàng đầu của cả nhà quản lý tài chính doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư cá nhân, bởi giá cổ phiếu thường phản ánh giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu và quyết định khả năng huy động vốn trong tương lai. Tác giả cũng chỉ ra rằng các nghiên cứu thực nghiệm trên nhiều bối cảnh khác nhau cho kết quả không nhất quán về chiều hướng tác động của từng nhân tố, điều này tạo nên khoảng trống nghiên cứu đặc thù cho thị trường Việt Nam.

Câu hỏi nghiên cứu: Những nhân tố nào gây tác động đến giá cổ phiếu của các công ty ngành BĐS đang niêm yết trên TTCK Việt Nam?

Mục tiêu nghiên cứu: Xem xét tổng hợp tác động của cả nhân tố bên trong lẫn bên ngoài đến giá cổ phiếu của các công ty cổ phần (CTCP) ngành BĐS niêm yết, từ đó đưa ra khuyến nghị cho nhà đầu tư, nhà quản trị tài chính và Chính phủ.

Đối tượng nghiên cứu: Giá cổ phiếu và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam.

Phạm vi nghiên cứu: 89 CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam, giai đoạn 2019–2021.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và khái niệm

Khóa luận tiếp cận giá cổ phiếu dưới góc độ giá trị thị trường, sử dụng giá đóng cửa làm thước đo chính. Tác giả phân biệt bốn loại giá cổ phiếu thường: mệnh giá, giá trị ghi sổ, giá trị nội tại và giá trị thị trường; trong đó giá đóng cửa được lựa chọn vì tính liên tục — giá này là giá tham chiếu cho phiên giao dịch kế tiếp.

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu được phân thành hai nhóm:

• Nhân tố bên trong (nội sinh): Hiệu quả tài chính (tính thanh khoản, khả năng trả nợ, khả năng sinh lời) và chính sách cổ tức.
• Nhân tố bên ngoài (ngoại sinh): Lạm phát, lãi suất, tăng trưởng GDP, tỷ lệ thất nghiệp.

Khung lý thuyết tham chiếu bao gồm lý thuyết của Modigliani và Miller (1958, 1961) về cấu trúc vốn và chính sách cổ tức trong thị trường vốn hoàn hảo; lý thuyết Bất cân xứng thông tin (Information Asymmetric theory); Lý thuyết phát tín hiệu (Signaling theory); Lý thuyết chi phí đại diện (Agency costs theory); và Hiệu ứng Fisher (1930) về mối quan hệ giữa lạm phát và lợi tức cổ phiếu. Tác giả đồng thời hệ thống các nghiên cứu thực nghiệm quốc tế, bao gồm KabaJeh và cộng sự (2012), Osman và Ngemnipuo (2015), Alroud (2013), Chang và cộng sự (2008), Hussainey và cộng sự (2011), Asma và cộng sự (2013), Arango và cộng sự (2002), Mahmudul (2009), Mehr-un-Nisa và Mohammad Nishat (2012), và Kumuda P.V (2015).

Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận kết hợp hai nhóm phương pháp:

• Định tính: Thống kê mô tả, so sánh số liệu để phân tích thực trạng.
• Định lượng: Thống kê mô tả (Min, Max, Mean, Standard Deviation); kiểm định Hausman (lựa chọn giữa mô hình tác động cố định FEM và tác động ngẫu nhiên REM); kiểm định đa cộng tuyến (Collinearity diagnostics, hệ số VIF); kiểm định phương sai sai số thay đổi (Wald test, mức ý nghĩa 5%); kiểm định tự tương quan (Wooldridge test); và hồi quy bảng (panel regression). Khi phát hiện khuyết tật mô hình, tác giả sử dụng phương pháp FGLS (Feasible Generalized Least Squares) để khắc phục đồng thời phương sai sai số thay đổi và tự tương quan. Phần mềm phân tích là Stata 14.

Nguồn dữ liệu

• Dữ liệu thứ cấp: Báo cáo tài chính đã kiểm toán giai đoạn 2019–2021 của 89 CTCP ngành BĐS niêm yết; dữ liệu giá cổ phiếu từ Sở giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh và Sở giao dịch chứng khoán TP. Hà Nội; số liệu kinh tế vĩ mô từ Tổng cục Thống kê và Ngân hàng Nhà nước.
• Dữ liệu sơ cấp: Giáo trình và các nghiên cứu đã công bố.

Mô hình hồi quy bảng tổng quát:

MPᵢ,ₜ = β₁ + β₂·NWCᵢ,ₜ + β₃·DAᵢ,ₜ + β₄·ROAᵢ,ₜ + β₅·DPSᵢ,ₜ + β₆·rateᵢ,ₜ + β₇·Inflationᵢ,ₜ + β₈·Growth_GDPᵢ,ₜ + β₉·Unem,ᵢ,ₜ

Trong đó biến phụ thuộc MP là giá đóng cửa trung bình năm của cổ phiếu i (tính bình quân 12 tháng cuối phiên).

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1 – Mở đầu

Chương đặt vấn đề nghiên cứu xuất phát từ vai trò của ngành BĐS trong nền kinh tế và trên TTCK Việt Nam (chiếm ~20% vốn hóa), từ sự không nhất quán của các nghiên cứu thực nghiệm quốc tế, và từ nhu cầu thực tiễn của cả nhà quản lý lẫn nhà đầu tư trong việc nhận diện các nhân tố tác động đến giá cổ phiếu. Chương xác định rõ câu hỏi, mục tiêu, đối tượng, phạm vi, phương pháp và kết cấu khóa luận.

Chương 2 – Tổng quan về giá cổ phiếu và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu

Chương xây dựng nền tảng lý luận với ba phần chính. Phần đầu làm rõ khái niệm cổ phiếu thường theo Khoản 1, Điều 121, Luật Doanh nghiệp 2020 và phân loại các loại giá (mệnh giá, giá trị ghi sổ, giá trị nội tại, giá trị thị trường). Phần thứ hai tổng hợp các nhân tố bên trong — hiệu quả tài chính đo qua ba thước đo (NWC cho thanh khoản, DA cho khả năng trả nợ, ROA cho khả năng sinh lời) và chính sách cổ tức đo bằng DPS — cùng các nhân tố bên ngoài (lạm phát/CPI, lãi suất, tăng trưởng GDP, tỷ lệ thất nghiệp). Phần thứ ba điểm luận các nghiên cứu thực nghiệm quốc tế theo từng nhân tố, trình bày tổng hợp trong Bảng 2.1 về thước đo và chiều tác động dự kiến, làm cơ sở xây dựng giả thuyết nghiên cứu (H01–H08 tương ứng với 8 cặp giả thuyết cho 8 nhân tố).

Chương 3 – Thiết kế nghiên cứu

Chương mô tả quy trình nghiên cứu 5 bước (xác định nội dung → thu thập và xử lý số liệu → thống kê mô tả → kiểm tra dữ liệu → phân tích hồi quy bảng), trình bày chi tiết từng phương pháp kiểm định và biện giải lựa chọn FGLS để khắc phục các khuyết tật mô hình. Chương hoàn thiện mô hình nghiên cứu lý thuyết (Sơ đồ 3.2) và đặt ra 8 cặp giả thuyết với chiều tác động hai chiều (+/-) hoặc không tác động cho từng biến độc lập.

Chương 4 – Kết quả nghiên cứu

Phân tích thực trạng (2019–2021):

Chỉ tiêu	Năm 2019	Năm 2020	Năm 2021
TTS trung bình (triệu đồng)	12.113,84	~13.500 (tăng 11,47%)	15.851,03 (tăng 10,77%)
Giá CP trung bình (đồng/CP)	14.451,73	14.216,47 (giảm 1,63%)	25.385,04 (tăng 78,56%)
LNST trung bình (triệu đồng)	636.481,88	~588.000 (giảm ~7,6%)	603.122,13 (tăng 2,55%)

Năm 2019, chỉ 13/89 CTCP (14,44%) có TTS cao hơn mức trung bình ngành. Ba công ty dẫn đầu về TTS liên tục trong cả ba năm là VIC (Vingroup), VHM (Vinhomes) và NVL (Novaland). Giá cổ phiếu VIC năm 2019 đạt trung bình 103.170,33 đồng/cổ phiếu — cao nhất toàn ngành; trong khi BII có giá thấp nhất ở mức 983,33 đồng/cổ phiếu.

Năm 2020, tác động của đại dịch COVID-19 khiến thị trường BĐS đóng băng ba quý đầu năm. Các cổ phiếu họ Vingroup đều giảm (VIC -16,06%, VHM -11,36%, VRE -21,32%), nhưng nhóm BĐS khu công nghiệp tăng mạnh nhờ dòng vốn FDI (~29 tỷ USD) dịch chuyển vào Việt Nam (BCM +14,2%, ITA +25,69%, PDR +48,73%).

Năm 2021, giá cổ phiếu trung bình toàn ngành tăng 78,56% so với năm 2020. Cổ phiếu HUT tăng 302%, PDR tăng 229% (quỹ đất tăng gấp 10 lần lên hơn 5.000 ha, LNST tăng 52% lên 1.800 tỷ đồng), NVL tăng 120%.

Phân tích các nhân tố:

Về vốn lưu động ròng (NWC): Năm 2019 có 94,38% công ty có NWC dương, giá CP trung bình nhóm này cao gấp 2 lần so với nhóm NWC âm. Năm 2020 tỷ lệ NWC dương giảm còn 51,69%; năm 2021 phục hồi lên 61,79%.

Về hệ số nợ (DA): DA trung bình ngành dao động trong khoảng 0,54–0,55 trong cả ba năm, cho thấy mức đòn bẩy tài chính tương đối ổn định và cao, đặc thù của ngành BĐS cần huy động vốn lớn.

Kết quả hồi quy FGLS (Bảng 4.10): Sau khi kiểm định Hausman, kiểm định Wald phát hiện phương sai sai số thay đổi (p-value < 5%) và kiểm định Wooldridge phát hiện tự tương quan (p-value < 5%), tác giả sử dụng FGLS để ước lượng mô hình cuối cùng, xác định nhân tố nào trong số NWC, DA, ROA, DPS, lãi suất, lạm phát (CPI), tăng trưởng GDP và tỷ lệ thất nghiệp có tác động thống kê có ý nghĩa đến giá cổ phiếu.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính:

• Giá cổ phiếu trung bình ngành BĐS tăng từ 14.451,73 đồng/cổ phiếu (2019) lên 25.385,04 đồng/cổ phiếu (2021), tương đương tăng 75,6% sau ba năm dù chịu ảnh hưởng nặng nề của đại dịch COVID-19.
• Tổng tài sản trung bình ngành tăng liên tục: từ 12.113,84 triệu đồng (2019) lên 15.851,03 triệu đồng (2021), tăng tổng cộng khoảng 30,8% trong ba năm.
• Lợi nhuận sau thuế trung bình ngành năm 2021 (603.122,13 triệu đồng) chưa phục hồi hoàn toàn so với năm 2019 (636.481,88 triệu đồng), giảm 5,53%.
• Mô hình FGLS cung cấp ước lượng các hệ số hồi quy không chệch và hiệu quả cho tám biến độc lập (NWC, DA, ROA, DPS, lãi suất, lạm phát, tăng trưởng GDP, thất nghiệp).

Kiến nghị tác giả đề xuất:

• Đối với công ty niêm yết: Quản trị vốn lưu động ròng hợp lý (NWC dương) để đảm bảo tính thanh khoản và tín hiệu tốt đến thị trường; duy trì chính sách cổ tức nhất quán để thu hút nhà đầu tư.
• Đối với nhà đầu tư: Theo dõi đồng thời các chỉ số nội tại (ROA, DA, NWC, DPS) lẫn các chỉ số vĩ mô (GDP, lãi suất, lạm phát, thất nghiệp) khi đưa ra quyết định đầu tư cổ phiếu BĐS; đặc biệt chú ý đến nhóm cổ phiếu khu công nghiệp trong bối cảnh FDI tăng mạnh.

Đóng góp so với nghiên cứu trước:

Khóa luận tổng hợp và kiểm nghiệm đồng thời cả nhân tố bên trong lẫn bên ngoài trên mẫu đặc thù là 89 CTCP ngành BĐS Việt Nam giai đoạn 2019–2021 — giai đoạn bao gồm tác động của đại dịch COVID-19, điều mà các nghiên cứu trước về thị trường Việt Nam chưa đề cập đầy đủ trong bối cảnh BĐS.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Tác giả tự nhận phạm vi nghiên cứu còn những hạn chế:

• Về thời gian: Dữ liệu chỉ bao phủ ba năm (2019–2021), chưa phản ánh hết chu kỳ dài hạn của thị trường BĐS.
• Về hiểu biết thực tế: Tác giả thừa nhận hiểu biết về thị trường thực tế còn hạn chế, dẫn đến một số khía cạnh phân tích chưa được khai thác sâu.
• Về phạm vi biến số: Mô hình chưa đưa vào các nhân tố khác có thể ảnh hưởng đến giá cổ phiếu BĐS như quy mô công ty (SIZE), thời gian hoạt động, hay chỉ số thanh khoản thị trường.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng giai đoạn dữ liệu, bổ sung các biến số còn thiếu, hoặc so sánh kết quả giữa các phân ngành BĐS (nhà ở, khu công nghiệp, bất động sản thương mại) để có kết luận chi tiết hơn.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận phù hợp làm tài liệu tham khảo cho các đối tượng sau:

• Sinh viên chuyên ngành Tài chính, Kinh tế, Quản trị kinh doanh đang thực hiện đề tài về định giá cổ phiếu, phân tích tài chính doanh nghiệp hoặc kinh tế lượng ứng dụng — đặc biệt ở phần thiết kế quy trình nghiên cứu 5 bước và quy trình lựa chọn mô hình hồi quy bảng.
• Người nghiên cứu đề tài tương tự (phân tích nhân tố ảnh hưởng giá cổ phiếu ngành khác, hoặc mở rộng sang giai đoạn hậu COVID) có thể tham khảo Bảng 2.1 (tổng hợp lý thuyết và chiều tác động), quy trình kiểm định khuyết tật mô hình (Hausman – Wald – Wooldridge) và lý do lựa chọn FGLS.
• Nhà đầu tư cá nhân quan tâm ngành BĐS có thể tham khảo phần phân tích thực trạng (Chương 4, mục 4.1) để hiểu diễn biến giá cổ phiếu và các chỉ tiêu tài chính ngành giai đoạn 2019–2021.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao tác giả chọn giá đóng cửa trung bình năm thay vì giá tại một thời điểm cụ thể để đo lường giá cổ phiếu?

Tác giả sử dụng giá đóng cửa trung bình từng tháng (tính bình quân 12 tháng) vì giá đóng cửa là giá tham chiếu cho phiên giao dịch kế tiếp, tạo ra tính liên tục của chuỗi giá; lấy trung bình 12 tháng giúp giảm thiểu ảnh hưởng của biến động tâm lý ngắn hạn và phản ánh xu hướng giá dài hơn trong năm.

2. Tại sao mô hình cuối cùng sử dụng FGLS thay vì FEM hoặc REM?

Sau khi kiểm định Hausman để lựa chọn giữa FEM và REM, tác giả tiến hành kiểm định Wald (mức ý nghĩa 5%) và phát hiện mô hình có hiện tượng phương sai sai số thay đổi, đồng thời kiểm định Wooldridge phát hiện tự tương quan. FGLS được lựa chọn vì có khả năng khắc phục đồng thời cả hai khuyết tật này và phù hợp với dữ liệu bảng, cho ước lượng không chệch và hiệu quả.

3. Tại sao năm 2020 nhóm cổ phiếu BĐS khu công nghiệp lại tăng mạnh trong khi phần lớn ngành sụt giảm?

Theo phân tích của tác giả, năm 2020 dòng vốn FDI khoảng 29 tỷ USD dịch chuyển vào Việt Nam khi các công ty nước ngoài rời khỏi Trung Quốc do chi phí lao động tăng và chính sách phòng dịch khắt khe. Điều này trực tiếp thúc đẩy nhu cầu thuê khu công nghiệp, khiến các cổ phiếu như BCM, ITA và PDR tăng lần lượt 14,2%, 25,69% và 48,73%.

4. Vì sao LNST trung bình ngành năm 2021 chưa phục hồi về mức năm 2019 dù doanh thu đã tăng?

Tác giả lý giải rằng đại dịch COVID-19 đã tác động ngấm dần vào cơ cấu chi phí doanh nghiệp: việc đi lại khó khăn đẩy giá nguyên vật liệu tăng, chi phí quản lý doanh nghiệp vượt tầm kiểm soát. Minh chứng điển hình là CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) năm 2020 có doanh thu giảm 50,09% trong khi chi phí tài chính tăng 22,33% và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 303,04%.

5. Doanh nghiệp nào có tỷ lệ tăng trưởng tổng tài sản cao nhất và thấp nhất trong mẫu nghiên cứu?

Về tăng trưởng tương đối, CTCP SCI E&C (SCI) dẫn đầu năm 2020 với mức tăng TTS 169,87% so với 2019; CTCP ANI (SIC) dẫn đầu năm 2021 với mức tăng 171,46% (tương đương 1.280 triệu đồng). Về giá trị tuyệt đối, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL) có mức tăng TTS lớn nhất cả hai năm 2020 và 2021.

---

Kết luận

Khóa luận của Nguyễn Văn Khang phân tích tác động của tám nhân tố — vốn lưu động ròng (NWC), tỷ số nợ (DA), ROA, cổ tức một cổ phần (DPS), lãi suất, lạm phát (CPI), tăng trưởng GDP và tỷ lệ thất nghiệp — đến giá cổ phiếu của 89 CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam giai đoạn 2019–2021, sử dụng hồi quy bảng với phương pháp FGLS sau khi kiểm soát phương sai sai số thay đổi và tự tương quan. Dữ liệu thực trạng cho thấy giá cổ phiếu trung bình ngành tăng mạnh 78,56% trong năm 2021 bất chấp lợi nhuận sau thuế chưa phục hồi về mức tiền COVID-19, phản ánh sự phân kỳ giữa kỳ vọng thị trường và kết quả kinh doanh thực tế. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở định lượng cho các khuyến nghị hướng tới nhà đầu tư, nhà quản trị tài chính doanh nghiệp và Chính phủ trong việc đánh giá và điều tiết thị trường cổ phiếu BĐS.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Mở đầu: Trình bày tổng quan về khoá luận, đưa ra tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và kết cấu của Khoá luận. Chương 2: Tổng quan về giá cổ phiếu và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu: Đưa ra các cơ sở lý luận, lý thuyết về giá cổ phiếu và các nhân tố tác động đến giá cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khoán. Chương 3: Thiết kế nghiên cứu: Theo các cơ sở các lý thuyết, trình bày cụ thể các bước tiến hành nghiên cứu đề tài trong thực tiễn. Chương 4: Kết quả nghiên cứu: Nêu ra thực trạng giá của cổ phiếu, thực trạng các tác động của các nhân tố đến giá cổ phiếu.

Chương 5: Kết luận và một số kiến nghị: Qua kết quả nghiên cứu đưa ra ý kiến để nhận biết rủi ro, phương hướng khắc phục để các nhà đầu tư và doanh nghiệp đưa ra những quyết định đúng đắn nhất. TỔNG QUAN VỀ GIÁ CỔ PHIẾU VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CỔ PHIẾU 2.1 Tổng quan về giá cổ phiếu 2. Khái niệm cổ phiếu thường Theo Khoản 1- Điều 121 - Luật doanh nghiệp 2020 cổ phiếu là chứng chỉ do công ty cổ phần phát hành, bút toán ghi sổ hoặc dữ liệu điện tử xác nhận quyền sở hữu một hoặc một số cổ phần của công ty đó. Nội dung của cổ phiếu bao gồm: Tên, mã số doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính của công ty; Số lượng cổ phần và loại cổ phần; Mệnh giá mỗi cổ phần và tổng mệnh giá số cổ phần ghi trên cổ phiếu; Họ, tên, địa chỉ liên lạc, quốc tịch, số giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với cổ đông là cá nhân; Tên, mã số doanh nghiệp hoặc số giấy tờ pháp lý của tổ chức, địa chỉ trụ sở chính đối với cổ đông là tổ chức; Chữ ký của người đại diện theo pháp luật của công ty; Số đăng ký tại sổ đăng ký cổ đông của công ty và ngày phát hành cổ phiếu.

Cổ phiếu thường (Common stocks) hay còn được gọi là cổ phiếu phổ thông. Đây là loại cổ phiếu phổ biến nhất của một công ty cổ phần. Cổ phiếu thường là bằng chứng xác nhận quyền của người sở hữu đối với một phần vốn cổ phần thường của tổ chức phát hành. Cổ phiếu thường có một số đặc trưng cơ bản như: Cổ phiếu thường không có thời gian hoàn trả vốn gốc.

Hơn nữa cổ tức chi trả cho cổ đông thường phụ thuộc vào kết quả kinh doanh và chính sách của công ty cổ phần. Ngoài ra, cổ đông thường có các quyền trong công ty bao gồm quyền quản lý, quyền đối với tài sản của công ty, quyền chuyển nhượng cổ phần, quyền được ưu tiên mua cổ phần. Mặt khác, cổ đông thường phải gánh chịu những rủi ro mà công ty gặp phải tương ứng với phần vốn góp và chịu trách nhiệm đối với khoản nợ trong giới hạn phần vốn góp Các công ty cổ phần có thể huy động tăng vốn bằng cách phát hành cổ phiếu thường theo ba cách: Thứ nhất, phát hành cổ phiếu mới với việc dành quyền ưu tiên mua cho các cổ đông hiện hành. Thứ hai, phát hành cổ phiếu mới bằng việc chào bán cổ phiếu cho người thứ ba.

Đây là những người có quan hệ mật thiết với công ty như nhà cung cấp, khách hàng, nhà quản lý.Cuối cùng, là phát hành rộng rãi ra công chúng. 4 Thư viện ĐH Thăng Long 2. Giá cổ phiếu thường Mệnh giá cổ phiếu thường hay còn được gọi là giá trị danh nghĩa của cổ phiếu. Mệnh giá cổ phiếu thường là giá trị mà công ty cổ phần phát hành ấn định cho tờ cổ phiếu và được ghi rõ mệnh giá trên tờ cổ phiếu đó và giá trị mệnh giá cổ phiếu không liên quan đến giá trị của tờ cổ phiếu.

Giá trị ghi sổ của cổ phiếu thường: Giá trị cổ phiếu ghi trên giá trị sổ sách kế toán phản ánh tình trạng vốn cổ phần của công ty ở một thời điểm nhất định. Giá trị nội tại: là giá trị thực của cổ phiếu ở thời điểm hiện tại. Đây là căn cứ quan trọng để nhà đầu tư quyết định đầu tư vào cổ phiếu. Để xác định giá trị thực của cổ phiếu thường, có hai phương pháp phổ biến là phương pháp chiết khấu dòng tiền (bao gồm chiết khấu dòng cổ tức và chiết khấu dòng tỉền doanh nghiệp) và phương pháp định giá so sánh (sử dụng các tỷ số chuẩn để xác định giá cổ phiếu như tỷ số P/E, tỷ số P/S, tỷ số P/BV).

Mỗi phương pháp có ưu và nhược điểm riêng, do đó tuỳ thuộc mục đích nghiên cứu và quản lý mà các phương pháp được vận dụng một cách linh hoạt. Giá trị thị trường: là giá cả của cổ phiếu thường và được quyết định bởi quy luật cung- cầu thị trường. Giá cả của cổ phiếu thường thường thay đổi theo thời gian, phụ thuộc vào các nhân tố ngoại sinh và nhân tố nội sinh. Giá trị thị trường được xác định tại thời điểm một giao dịch khớp lệnh, thời gian giao dịch được diễn ra liên tục theo quy định của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.

Giá trị thị trường của cổ phiếu chịu tác động của rất nhiều yếu tố: kỳ vọng nhà đầu tư, cung cầu, lãi suất, hiệu quả kinh doanh, lạm phát, lợi thế cạnh tranh… Giá trị thị trường của cổ phiếu bao gồm giá mở cửa, giá đóng cửa, giá trần, giá sàn và giá tham chiếu. Giá tham chiếu của cổ phiếu được xác định là giá đóng cửa của ngày giao dịch gần nhất trước đó. Khi cổ phiếu giao dịch trong phiên, giá trần là giá cao nhất được phép giao dịch và được xác định bằng giá tham thiếu x (100% + Biên độ dao động). Trong phạm vi khoá luận, tác giả sử dụng giá đóng cửa là thước đo cho giá cổ phiếu thường.

Giá đóng cửa là mức giá trên thị trường của cổ phiếu vào thời điểm đóng cửa hay kết thúc một phiên giao dịch. Như vậy, khi kết thúc một phiên giao dịch, mức giá cuối cùng được kết luận chính là giá đóng cửa. Giá này của phiên giao dịch ngày hôm trước lại chính là mức giá tham chiếu cho phiên giao dịch ngày hôm sau. Và quy trình đó sẽ được lặp lại theo chu kỳ ngày áp dụng tại từng phiên giao dịch và từng thị trường cụ thể.

Do sự lặp lại này nên sử dụng giá đóng cửa làm thước đo giá cổ phiếu sẽ có tính liên tục.2 Tổng quan về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu thường Trên thế giới có rất nhiều nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm về mối quan hệ giữa các nhân tố bên trong và bên ngoài tác động đến giá cổ phiếu thường. Các nhân tố bên trong Các nhân tố bên trong tác động đến giá cổ phiếu được phân tích trong nhiều nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm bao gồm hiệu quả tài chính, quy mô công ty, thời gian hoạt động… 2. Hiệu quả tài chính Hiệu quả tài chính được đo lường thông qua nhiều thước đo tài chính nhưng tựu trung lại có thể chia thành 3 nhóm bao gồm: Tính thanh khoản (liquidity), khả năng trả nợ (Solvency), khả năng sinh lời (Profitability). Tính thanh khoản (liquidity): là khả năng mà công ty có thể chi trả được các khoản nợ đến hạn mà không gây gián đoạn đến hoạt động kinh doanh thông thường.

Theo nguyên tắc tương thích trong tài trợ, tính thanh khoản của công ty bị ảnh hưởng bởi hai yếu tố là các tài sản ngắn hạn (tài sản có khả năng chuyển đổi thành tiền nhanh, có chi phí chuyển đổi thấp và giá chuyển đổi hợp lý) và các khoản nợ ngắn hạn. Vì vậy, tính thanh khoản của công ty được đo lường bằng ba chỉ tiêu chính là khả năng thanh toán ngắn hạn (CR- current ratio), vốn lưu động ròng (net working capital) và thời gian luân chuyển vốn bằng tiền trung bình (CCC- Cash conversion cycle). Khả năng thanh toán ngắn hạn xem xét mối quan hệ giữa tài sản ngắn hạn và các khoản nợ ngắn hạn của công ty. Khả năng thanh toán ngắn hạn thể hiện khả năng đảm bảo các khoản nợ ngắn hạn của công ty bằng tài sản ngắn hạn.

Khả năng thanh toán ngắn hạn cao có thể nói rằng công ty có tính thanh khoản cao. Tài sản ngắn hạn CR = Nợ ngắn hạn Vốn lưu động ròng là số lượng vốn sẵn có để mua các yếu tố đầu vào và hàng tồn kho sau khi bán các tài sản ngắn hạn và thanh toán toàn bộ các khoản nợ ngắn hạn. NWC = Tài sản ngắn hạn - Nợ ngắn hạn 6 Thư viện ĐH Thăng Long Thời gian luân chuyển vốn bằng tiền trung bình là khoảng thời gian ròng kể từ khi doanh nghiệp mua hàng, bán hàng, trả nợ và thu tiền. Thời gian luân chuyển vốn bằng tiền trung bình càng ngắn thì tính thanh khoản của công ty càng cao.

CCC = ICP +ACP –APP Trong đó: ICP là thời gian quay vòng giá trị hàng lưu kho ACP là thời gian quay vòng giá trị phải thu khách hàng APP là thời gian quay vòng các khoản nợ phải trả ngắn hạn Trong nghiên cứu của tác giả sử dụng vốn lưu động ròng để đo lường tính thanh khoản. Khả năng trả nợ (Solvency): xem xét mối quan hệ giữa vốn nợ và vốn của chủ sở hữu. Khả năng trả nợ xem xét khả năng thanh toán tất cả các khoản nợ của công ty nếu công ty bán tất cả các tài sản. Khả năng trả nợ thể hiện khả năng chịu đựng rủi ro của công ty.

Khả năng trả nợ xem xét cả các nghĩa vụ nợ trong ngắn hạn và dài hạn. Khả năng trả nợ của công ty thường được đo lường bằng hai chỉ tiêu tổng nợ trên tổng tài sản (DA- Debt to asset ratio) và tổng nợ trên tổng vốn chủ sở hữu (DE- Debt to equity ratio). DA và DE cao thì khả năng trả nợ của công ty giảm, rủi ro cao và ngược lại. Tổng nợ DA = Tổng Tài sản Tổng nợ DE = Tổng vốn chủ sở hữu Trong nghiên cứu của tác giả sử dụng DA là thước đo cho khả năng trả nợ của các công ty cổ phần ngành BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.

Khả năng sinh lời (Profitability): Là khả năng mà công ty có thể tạo ra lợi nhuận từ các nhân tố của sản xuất như lao động, quản lý và vốn. Khả năng sinh lời của công ty phụ thuộc vào mối quan hệ giữa doanh thu và chi phí, giữa lợi nhuận và vốn đầu tư của công ty. Khi phân tích khả năng sinh lời của công ty có nhiều thước đo để đo lường.