Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Ngành bất động sản giữ vị trí trọng yếu trong nền kinh tế Việt Nam thông qua việc thu hút các dòng vốn đầu tư, kết nối các phân ngành trong chuỗi giá trị và đóng góp trực tiếp trên 3% vào Tổng sản phẩm trong nước (GDP). Giai đoạn 2013–2022 ghi nhận những biến động lớn của thị trường: sau giai đoạn hồi phục và tăng trưởng nóng, thị trường bước vào thời kỳ trầm lắng do tác động của đại dịch Covid-19, sự suy giảm tổng cầu và những nút thắt về pháp lý cũng như tín dụng. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường nhà ở năm 2022 chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung nghiêm trọng; nếu như năm 2018 toàn thị trường ghi nhận 180.000 sản phẩm mở bán thì đến năm 2022 nguồn cung đã giảm 72%. Báo cáo của Cục Quản lý Đăng ký kinh doanh năm 2022 cũng cho thấy số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 8.593 đơn vị (tăng 13,7% so với năm 2021), nhưng số lượng doanh nghiệp giải thể và tạm ngừng hoạt động lên tới gần 1.800 đơn vị (tăng 34,3%). Trước bối cảnh chi phí vốn cao, áp lực thanh khoản và chu kỳ triển khai dự án kéo dài, việc xác định các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời trở thành yêu cầu cấp thiết đối với công tác quản trị tài chính doanh nghiệp.

Khóa luận xác định hệ thống mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu cụ thể như sau:

Câu hỏi nghiên cứu:

  1. Cơ sở lý luận về các nhân tố tác động tới khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động sản là gì?
  2. Nhân tố nào tác động đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam?
  3. Giải pháp nào góp phần nâng cao khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam?

Mục tiêu nghiên cứu:

  • Mục tiêu chung: Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về khả năng sinh lời và các nhân tố tác động, từ đó phân tích dữ liệu thực tế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết nhằm cung cấp căn cứ thực nghiệm giúp các nhà quản lý cải thiện hiệu quả tài chính.
  • Mục tiêu cụ thể:
    1. Tổng hợp và chuẩn hóa cơ sở lý luận về khả năng sinh lời và các yếu tố tài chính, vĩ mô chi phối.
    2. Xác định và đo lường mức độ tác động (tích cực hoặc tiêu cực) của các nhân tố đến tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp bất động sản giai đoạn 2013–2022 bằng mô hình hồi quy tuyến tính trên phần mềm STATA 17.
    3. Đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh và khả năng sinh lời của các doanh nghiệp nghiên cứu qua chu kỳ 10 năm.
    4. Đề xuất nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn, nâng cao tỷ suất sinh lời cho các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam.
  • Phạm vi không gian: 24 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE).
  • Phạm vi thời gian: Giai đoạn 10 năm, từ năm 2013 đến năm 2022, phản ánh một chu kỳ kinh tế đầy đủ của thị trường bất động sản.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận tiếp cận khả năng sinh lời dưới góc độ tài chính doanh nghiệp, xác định đây là thước đo phản ánh mức lợi nhuận thu được so với tổng vốn đầu tư hoặc các nguồn lực huy động:

$$\text{Khả năng sinh lời} = \frac{\text{Lợi nhuận}}{\text{Tổng vốn đầu tư}}$$

Dựa trên nghiên cứu của Sivathaasan và các cộng sự (2013), ba chỉ tiêu đo lường khả năng sinh lời phổ biến gồm: Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu (ROS), Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu (ROE), và Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên tổng tài sản (ROA). Trong mô hình định lượng, tác giả lựa chọn ROA làm biến phụ thuộc chính nhằm đo lường hiệu quả sử dụng toàn bộ tài sản bình quân của doanh nghiệp:

$$\text{ROA} = \frac{\text{Lợi nhuận sau thuế}}{\text{Tổng tài sản bình quân}}$$

Mô hình nghiên cứu kế thừa các lý thuyết kinh tế và tài chính kinh điển:

  • Lý thuyết cấu trúc vốn của Modigliani và Miller (M&M, 1958, 1963) và Myers (2001): Giải thích vai trò của đòn bẩy tài chính và lá chắn thuế từ nợ vay đối với giá trị và lợi nhuận của doanh nghiệp.
  • Lý thuyết hiệu quả kinh tế theo quy mô (Malik, 2011; Yazdanfar, 2013): Xem xét mối quan hệ giữa quy mô tài sản và năng lực tối ưu hóa chi phí cố định.
  • Lý thuyết tuổi doanh nghiệp (Onaolapo & Kajola, 2010; Chander & Aggarwal, 2008): Phân tích lợi thế kinh nghiệm quản trị và uy tín thương hiệu theo thời gian hoạt động.
  • Lý thuyết định hướng thị trường và môi trường thể chế (Naver & Slater, 1990; C. Gaganis và cộng sự, 2019): Xem xét sự chi phối của các biến số vĩ mô như tăng trưởng kinh tế và lạm phát đến hoạt động kinh doanh.
Nhóm biến Ký hiệu Tên biến Phương pháp tính toán Giả thuyết tác động
Biến phụ thuộc ROA Khả năng sinh lời trên tài sản Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản bình quân -
Biến độc lập DR Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản Tổng nợ phải trả / Tổng tài sản Tích cực / Tiêu cực
CAPR Hệ số vốn chủ sở hữu Vốn chủ sở hữu / Tổng tài sản Tích cực / Tiêu cực
SIZE Quy mô doanh nghiệp Logarit tự nhiên của tổng tài sản: $\ln(\text{Tổng tài sản})$ Tích cực / Tiêu cực
AGE Thời gian hoạt động Năm lấy dữ liệu (2022) − Năm thành lập Tích cực / Tiêu cực
GRO Tăng trưởng doanh thu $(\text{Doanh thu cuối kỳ} - \text{Doanh thu đầu kỳ}) / \text{Doanh thu đầu kỳ}$ Tích cực / Tiêu cực
Biến kiểm soát CPI Tỷ lệ lạm phát Chỉ số giá tiêu dùng hàng năm do Tổng cục Thống kê công bố Tích cực / Tiêu cực
GDP Tăng trưởng kinh tế Tốc độ tăng trưởng GDP hàng năm do Tổng cục Thống kê công bố Tích cực / Tiêu cực

Quy trình nghiên cứu định lượng được tiến hành qua 7 bước: Xác định biến $\rightarrow$ Xác định nguồn dữ liệu $\rightarrow$ Thu thập và tạo cơ sở dữ liệu $\rightarrow$ Kiểm tra chất lượng dữ liệu $\rightarrow$ Chuyển dữ liệu sang STATA $\rightarrow$ Tạo biến thứ cấp và xử lý mô hình $\rightarrow$ Thiết lập và ước lượng mô hình hồi quy.

Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán của 24 công ty bất động sản niêm yết trên HOSE qua cổng thông tin Vietstock và CafeF, kết hợp với niên giám thống kê của Tổng cục Thống kê giai đoạn 2013–2022. Tác giả thực hiện so sánh ba dạng mô hình hồi quy dữ liệu bảng: Hồi quy bình phương nhỏ nhất gộp (Pooled OLS), Mô hình tác động cố định (FEM), và Mô hình tác động ngẫu nhiên (REM). Kiểm định Hausman được sử dụng để lựa chọn giữa FEM và REM. Sau đó, tác giả tiến hành các kiểm định chẩn đoán khuyết tật gồm: kiểm định đa cộng tuyến (hệ số VIF), kiểm định phương sai sai số thay đổi (Breusch-Pagan/Modified Wald), và kiểm định tự tương quan (Wooldridge). Để khắc phục các khuyết tật của mô hình, phương pháp ước lượng bình phương nhỏ nhất tổng quát (GLS) được áp dụng để đưa ra kết quả ước lượng vững.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về khả năng sinh lời và các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của công ty bất động sản

Chương 1 tập trung xây dựng nền tảng lý thuyết về hoạt động kinh doanh bất động sản, phân loại doanh nghiệp và bản chất kinh tế của khả năng sinh lời. Tác giả trình bày chi tiết công thức tính toán và ý nghĩa của ba chỉ tiêu tài chính cốt lõi: ROA, ROE và ROS. Chương này phân chia các nhân tố chi phối thành hai nhóm chính:

  • Nhân tố bên trong: Cơ cấu nguồn vốn, quy mô tài sản, tốc độ tăng trưởng doanh thu và số năm hoạt động của doanh nghiệp.
  • Nhân tố bên ngoài: Đặc điểm chu kỳ của thị trường bất động sản và các điều kiện kinh tế vĩ mô (lãi suất, lạm phát, chính sách cấp tín dụng và khung pháp lý điều tiết). Dựa trên việc lược khảo các công trình nghiên cứu quốc tế (Martani & Munaiseche, 2010; Limbago & Juniarti, 2014; Zeitun & Tian, 2007) và trong nước, tác giả xây dựng 7 giả thuyết nghiên cứu thực nghiệm phản ánh mối quan hệ giữa các biến số tài chính, vĩ mô đối với ROA.

Chương 2: Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu nghiên cứu

Chương 2 mô tả chi tiết quy trình tổ chức dữ liệu và phương pháp định lượng. Tác giả giới thiệu bảng thiết kế quy trình thu thập dữ liệu 7 bước và cấu trúc dữ liệu bảng cân bằng (balanced panel data) gồm 24 doanh nghiệp trong 10 năm (240 quan sát). Các công thức xác định biến số được chuẩn hóa toán học. Chương này trình bày chi tiết bản chất kỹ thuật của ba mô hình:

  • Mô hình Pooled OLS với giả định các hệ số hồi quy đồng nhất giữa các doanh nghiệp.
  • Mô hình tác động cố định (FEM) kiểm soát các đặc trưng bất biến theo thời gian của từng doanh nghiệp $(\alpha_i)$.
  • Mô hình tác động ngẫu nhiên (REM) giả định sự khác biệt giữa các đơn vị chéo mang tính ngẫu nhiên $(\varepsilon_{i,t})$. Cùng với đó, chương 2 thiết lập quy trình kiểm định lựa chọn mô hình bằng kiểm định Hausman và các bước kiểm định vi phạm giả định hồi quy cổ điển.

Chương 3: Kết quả nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam

Chương 3 trình bày bức tranh tổng quan ngành bất động sản Việt Nam qua hai giai đoạn: 2013–2017 (thời kỳ phục hồi sau khủng hoảng đóng băng nhờ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và dòng vốn tín dụng lưu thông) và 2018–2022 (giai đoạn thị trường phát triển mạnh rồi chịu suy thoái nghiêm trọng do đại dịch Covid-19 và ách tắc pháp lý).

Số liệu thống kê mô tả từ mẫu nghiên cứu phản ánh các đặc trưng tài chính nổi bật:

Tên biến Giá trị nhỏ nhất (Min) Giá trị lớn nhất (Max) Giá trị trung bình (Mean)
ROA -9,35% 35,00% 3,83%
DR 5,20% 84,70% 52,00%
CAPR 15,30% 92,00% 45,26%
SIZE 0,32 14,20 6,23
AGE 5 năm 45 năm 18 năm
GRO -24,64% 24,64% 0,02%

Biến động chỉ số ROA bình quân toàn ngành đạt đỉnh vào năm 2019 ở mức 6,05%, sau đó sụt giảm mạnh xuống xấp xỉ 3% vào năm 2021 và phục hồi nhẹ lên trên 3% vào năm 2022. Danh sách top 10 doanh nghiệp có lợi nhuận cao nhất năm 2022 trên sàn HOSE được ghi nhận gồm: BCM, CRE, DXS, KBC, KHG, LHG, SGR, SZC, TIX, VRE, đóng góp phần lớn vào tổng mức lợi nhuận hơn 8.000 tỷ đồng của nhóm khảo sát. Trong đó, Vincom Retail (VRE) đạt lợi nhuận kỷ lục gần 1.200 tỷ đồng trong quý 3/2022 từ mảng cho thuê trung tâm thương mại; BCM ghi nhận tăng trưởng mạnh nhờ chuyển nhượng đất nền cho CapitaLand; KBC đạt lợi nhuận lớn từ khoản lãi giao dịch mua rẻ khi nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng lên 48%.

Chương này cũng trình bày kết quả phân tích ma trận hệ số tương quan, kiểm định đa cộng tuyến (Mean VIF = 1,72 < 3 chứng minh không có đa cộng tuyến), kiểm định Hausman ($P\text{-value} > 0,05$ ưu tiên chọn REM thay vì FEM). Tiếp đó, các kiểm định khuyết tật trên mô hình REM chỉ ra:

  • Kiểm định Breusch-Pagan: $\chi^2(01) = 146,65$ với $\text{Prob} > \text{chibar2} = 0,0000 < 0,05$, xác nhận mô hình vi phạm giả định phương sai sai số không đổi (có hiện tượng phương sai sai số thay đổi).
  • Kiểm định Wooldridge: $F(1, 23) = 0,707$ với $\text{Prob} > F = 0,4092 > 0,05$, xác nhận mô hình không bị hiện tượng tự tương quan bậc nhất. Do mô hình có phương sai sai số thay đổi, tác giả áp dụng ước lượng GLS để thu được kết quả vững và giải thích các tác động kinh tế.

Chương 4: Giải pháp nâng cao khả năng sinh lời của các doanh nghiệp BĐS niêm yết tại Việt Nam

Chương 4 đưa ra các định hướng chiến lược và giải pháp thực thi xuất phát từ phát hiện thực nghiệm:

  • Định hướng tái cấu trúc: Nâng cao năng lực tài chính nội tại, giảm mức độ lệ thuộc vào đòn bẩy nợ vay, xây dựng các liên minh chiến lược để đảm nhận dự án quy mô lớn.
  • Phát triển chuỗi giá trị tích hợp: Xây dựng hệ sinh thái khép kín từ cung ứng vật tư, hạ tầng công nghệ, dịch vụ quản lý bất động sản đến phân phối và môi giới.
  • Ứng dụng công nghệ và chuyển đổi số: Tập trung số hóa vào ba mảng cốt lõi gồm giao dịch bất động sản, quản lý tài sản và phát triển dự án; khai thác cơ sở dữ liệu lớn (Big Data) về dân số, hành vi khách hàng và nhu cầu nhà ở để hoạch định sản phẩm phù hợp.
  • Kiến nghị vĩ mô: Đề xuất cơ quan quản lý nắn dòng vốn tín dụng hướng vào các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, hoàn thiện hành lang pháp lý nhằm giải tỏa các nút thắt dự án tồn đọng.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu thực nghiệm

Kết quả kiểm định khuyết tật và ước lượng hồi quy qua các mô hình được tổng hợp cụ thể:

Kiểm định / Mô hình Giá trị kiểm định Giá trị P-value Kết luận thống kê
Đa cộng tuyến (VIF) Mean VIF = 1,72 - VIF < 3: Không có hiện tượng đa cộng tuyến
Hausman test $\chi^2 = 4,12$ $P > 0,05$ Chấp nhận $H_0$: Mô hình REM phù hợp hơn FEM
Phương sai sai số (Breusch-Pagan) $\chi^2(01) = 146,65$ 0,0000 $P < 0,05$: Mô hình tồn tại hiện tượng phương sai sai số thay đổi
Tự tương quan (Wooldridge) $F(1, 23) = 0,707$ 0,4092 $P > 0,05$: Không có hiện tượng tự tương quan
Mô hình khắc phục (GLS) Wald $\chi^2$ có ý nghĩa 0,0000 Mô hình GLS loại bỏ khuyết tật phương sai sai số thay đổi

Từ mô hình hồi quy GLS cuối cùng, tác động của các nhân tố đến khả năng sinh lời (ROA) của 24 doanh nghiệp bất động sản niêm yết được xác định như sau:

  • Tỷ số nợ trên tổng tài sản (DR): Có hệ số hồi quy âm và đạt ý nghĩa thống kê ($P\text{-value} < 0,05$). Tỷ lệ nợ cao làm gia tăng chi phí lãi vay và chi phí kiệt quệ tài chính, trực tiếp bào mòn biên lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản.
  • Tỷ lệ lạm phát (CPI): Có tác động ngược chiều có ý nghĩa thống kê đến ROA. Lạm phát gia tăng kéo theo chi phí nguyên vật liệu, chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí vốn đầu vào tăng, trong khi sức mua thị trường giảm sút, làm suy giảm tỷ suất sinh lời.
  • Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP): Thể hiện tác động cùng chiều với ROA; tăng trưởng kinh tế thúc đẩy thu nhập khả dụng và nhu cầu đầu tư, tích lũy tài sản của xã hội, giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ hàng tồn kho.
  • Hệ số vốn chủ sở hữu (CAPR) và Tăng trưởng doanh thu (GRO): Có mối liên hệ thuận chiều với khả năng sinh lời, phản ánh vai trò của nền tảng tài chính an toàn và khả năng mở rộng doanh số bán hàng.
  • Quy mô doanh nghiệp (SIZE) và Thời gian hoạt động (AGE): Không đạt mức ý nghĩa thống kê ($P\text{-value} > 0,05$). Điều này cho thấy trong ngành bất động sản Việt Nam giai đoạn 2013–2022, quy mô tài sản lớn hay thâm niên hoạt động lâu năm không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đạt được tỷ suất sinh lời cao hơn, do áp lực chi phí quản lý cồng kềnh và quán tính kinh doanh.

Đóng góp của đề tài

  • Đóng góp học thuật: Bổ sung bằng chứng thực nghiệm định lượng về các yếu tố chi phối khả năng sinh lời của ngành bất động sản tại thị trường mới nổi như Việt Nam; áp dụng đầy đủ quy trình kiểm định khuyết tật dữ liệu bảng và xử lý triệt để hiện tượng phương sai thay đổi bằng mô hình GLS.
  • Đóng góp thực tiễn: Cung cấp bức tranh toàn diện về sức khỏe tài chính và chu kỳ lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết trên HOSE qua 10 năm biến động; chỉ rõ rủi ro của việc lạm dụng đòn bẩy nợ vay và tầm quan trọng của việc kiểm soát chi phí trong giai đoạn lạm phát.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận tự chỉ ra một số điểm hạn chế gắn liền với phạm vi triển khai:

  • Cỡ mẫu giới hạn ở 24 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn HOSE, chưa bao quát các doanh nghiệp niêm yết trên sàn HNX, thị trường UPCoM cũng như khối doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết.
  • Mô hình chưa lượng hóa được các biến số phi tài chính mang tính đặc thù cao của ngành như mức độ định hướng thị trường (do thiếu thước đo định lượng chuẩn hóa theo Naver & Slater), chất lượng quỹ đất, năng lực hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án và các biến cố chính sách đột xuất.
  • Thời gian nghiên cứu 2013–2022 bao gồm giai đoạn biến động bất thường do dịch bệnh Covid-19 và chính sách kiểm soát tín dụng trái phiếu cuối năm 2022, có thể tạo ra các điểm ngoại lai cục bộ.

Hướng nghiên cứu tiếp theo: Mở rộng phạm vi khảo sát sang toàn bộ các sàn giao dịch chứng khoán tại Việt Nam; kéo dài chu kỳ dữ liệu sang giai đoạn phục hồi sau năm 2023; bổ sung các biến kiểm soát vi mô như cơ cấu nợ vay ngắn hạn/dài hạn, chi phí hàng tồn kho và các chỉ số đo lường rủi ro thanh khoản.

Giá trị tham khảo

Công trình là tài liệu tham khảo hữu ích cho nhiều nhóm đối tượng:

  • Sinh viên, học viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Bất động sản và Quản trị kinh doanh: Cung cấp phương pháp luận chuẩn mực về quy trình hồi quy dữ liệu bảng (Panel Data) trên phần mềm STATA 17, phương pháp đọc và xử lý các kiểm định chẩn đoán mô hình (Hausman, Breusch-Pagan, Wooldridge, VIF) và cách khắc phục vi phạm bằng ước lượng GLS.
  • Nhà quản trị doanh nghiệp bất động sản: Tham khảo các bằng chứng định lượng về tác động tiêu cực của đòn bẩy tài chính để thiết lập cấu trúc vốn tối ưu, cân đối tỷ trọng nợ vay và chủ động kịch bản kinh doanh trước biến động của lạm phát và lãi suất.
  • Nhà đầu tư chứng khoán và chuyên viên phân tích tài chính: Cung cấp cơ sở phân tích chỉ tiêu ROA, ROE, đặc điểm lợi nhuận của các doanh nghiệp đầu ngành bất động sản niêm yết để nhận diện chất lượng tài sản và năng lực quản trị vốn thực tế.

Câu hỏi thường gặp

1. Dữ liệu nghiên cứu của khóa luận được thu thập từ những nguồn nào và quy mô mẫu ra sao?

Dữ liệu nghiên cứu được thu thập từ báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán của 24 công ty bất động sản niêm yết trên sàn HOSE thông qua hai cổng dữ liệu Vietstock và CafeF trong khoảng thời gian 10 năm liên tục (2013–2022), tạo thành bộ dữ liệu bảng cân bằng với 240 quan sát. Các biến số vĩ mô (tăng trưởng GDP và chỉ số lạm phát CPI) được lấy từ số liệu công bố chính thức của Tổng cục Thống kê Việt Nam.

2. Vì sao tác giả lựa chọn mô hình GLS làm kết quả nghiên cứu cuối cùng thay vì OLS, FEM hay REM?

Ban đầu, tác giả thực hiện ước lượng mô hình Pooled OLS, FEM và REM. Kiểm định Hausman cho kết quả $P\text{-value} > 0,05$, cho thấy mô hình tác động ngẫu nhiên (REM) phù hợp hơn mô hình tác động cố định (FEM). Tuy nhiên, khi thực hiện kiểm định chẩn đoán khuyết tật trên mô hình REM, kiểm định Breusch-Pagan cho kết quả $\chi^2(01) = 146,65$ ($P\text{-value} = 0,0000 < 0,05$), chứng minh mô hình vi phạm giả định phương sai sai số đồng nhất (xảy ra hiện tượng phương sai sai số thay đổi). Để giải quyết triệt để khuyết tật này và đảm bảo các hệ số ước lượng không bị chệch, tác giả sử dụng phương pháp bình phương nhỏ nhất tổng quát (GLS).

3. Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản (DR) và lạm phát (CPI) ảnh hưởng như thế nào đến khả năng sinh lời của các doanh nghiệp trong nghiên cứu?

Kết quả ước lượng GLS chỉ ra cả tỷ lệ nợ (DR) và lạm phát (CPI) đều có tác động ngược chiều (âm) có ý nghĩa thống kê đến tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA). Do ngành bất động sản đòi hỏi vốn lớn, việc duy trì tỷ lệ nợ quá cao làm tăng gánh nặng chi phí lãi vay và nguy cơ mất khả năng thanh toán, bào mòn lợi nhuận ròng. Tương tự, khi CPI tăng cao, chi phí đền bù, vật liệu xây dựng và chi phí vốn của các dự án đều đội lên, trong khi sức cầu giảm sút, dẫn đến suy giảm khả năng sinh lời của doanh nghiệp.

4. Những doanh nghiệp bất động sản nào dẫn đầu về quy mô lợi nhuận trên sàn HOSE trong năm 2022 theo số liệu khóa luận?

Năm 2022, nhóm 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE đạt lợi nhuận lớn nhất bao gồm: BCM, CRE, DXS, KBC, KHG, LHG, SGR, SZC, TIX và VRE, đóng góp phần lớn vào tổng lợi nhuận hơn 8.000 tỷ đồng của các doanh nghiệp khảo sát. Trong đó, Vincom Retail (VRE) đạt lợi nhuận kỷ lục gần 1.200 tỷ đồng trong quý 3/2022 nhờ hoạt động cho thuê trung tâm thương mại; Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCM) đạt lợi nhuận cao nhờ chuyển nhượng đất nền cho đối tác nước ngoài; Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) ghi nhận khoản thu nhập chênh lệch từ hợp nhất kinh doanh khi tăng sở hữu tại CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng lên 48%.

5. Tác giả đề xuất định hướng ứng dụng công nghệ trong ngành bất động sản tập trung vào những lĩnh vực nào?

Tác giả đề xuất các doanh nghiệp bất động sản cần đẩy mạnh số hóa tập trung vào 3 phân mảng then chốt: giao dịch bất động sản trực tuyến, quản lý vận hành tài sản, và quản lý phát triển dự án. Cùng với đó, doanh nghiệp cần chủ động kết nối và khai thác kho dữ liệu lớn (Big Data) về biến động dân số, nhu cầu nhà ở và thị hiếu tiêu dùng của khách hàng để tối ưu hóa thiết kế sản phẩm, rút ngắn thời gian tiêu thụ hàng tồn kho và nâng cao lợi thế cạnh tranh.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Giáp Nguyễn Tú Anh đã thực hiện thành công việc đo lường định lượng các nhân tố tác động đến khả năng sinh lời (ROA) của 24 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE trong chu kỳ 10 năm (2013–2022). Thông qua việc áp dụng quy trình kiểm định kinh tế lượng chặt chẽ và khắc phục khuyết tật phương sai thay đổi bằng mô hình GLS, công trình đã chứng minh đòn bẩy nợ và lạm phát là hai rào cản lớn gây suy giảm khả năng sinh lời, trong khi tăng trưởng kinh tế đóng vai trò hỗ trợ tích cực. Các phát hiện thực nghiệm này cung cấp cơ sở khoa học quan trọng cho việc tái cấu trúc tài chính doanh nghiệp, cắt giảm áp lực nợ vay và định hướng chiến lược chuyển đổi số trong giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.