CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG SINH LỜI CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN 1.Cơ sở lý thuyết về khả năng sinh lời và các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp Bất Động Sản 1. Tổng quan về doanh nghiệp Bất Động Sản Do sự phân khúc của ngành BĐS theo cấp độ và phân khúc trong năm 2022, tình hình kinh doanh của các DN BĐS có sự phân hóa hơn rất nhiều, nhiều đơn vị làm ăn thua lỗ và không có nguồn tài chính để tiếp tục hoạt động. Tóm tắt nghiên cứu của SSI cho thấy, các doanh nghiệp BĐS niêm yết đã cải thiện kết quả giao dịch trong thời gian qua khi thị trường dần nóng lên sau đại dịch Covid-19. Trong một báo cáo khác của Bộ Đăng ký kinh doanh cho năm 2022, tổng số công ty bất động sản thành lập mới là 8.593, tăng 13,7% so với năm 2021.
Ngoài ra, số lượng công ty bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể lên tới gần 1.800 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, tăng 34,3% so với một năm trước đó. Tình hình khó khăn do tài sản khan hiếm, nguồn vốn hạn chế và không tiếp cận được vốn đã khiến một số công ty nhỏ, doanh nghiệp mới thành lập phải giải thể. 10 Doanh Nghiệp Bất Động Sản Niêm Yết Trên Hose Có Lãi Lớn Nhất Trong Năm 2022 3,000,000,000,000 2,500,000,000,000 2,000,000,000,000 1,500,000,000,000 1,000,000,000,000 500,000,000,000 0 BCM CRE DXS KBC KHG LHG SGR SZC TIX VRE Hình 1.1: Danh sách top 10 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên HOSE có lợi nhuận lớn nhất trong năm 2022 Nguồn: Vietstock 7 Thống kê của Vietstock cho thấy, các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn HOSE đã tạo ra hơn 8 nghìn tỷ đồng lợi nhuận trong năn 2022. Trong đó công ty Vincom Retail, công ty cổ phần BCM và Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc đã đóng góp rất lớn vào lợi nhuận chung của ngành.
Trong quý 3 năm 2022, Vincom Retail đã đạt mức lợi nhuận kỉ lục lên tới gần 1200 tỷ đồng nhờ vào cho thuê BĐS đầu tư( kinh doanh trung tâm thương mại). Trong khi đó Công ty cổ phần BCM, lãi từ các công ty liên doanh giảm mạnh lên tới 85% nhưng lợi nhuận cuối kỳ vẫn tăng mạnh, chủ yếu là nhờ thu nhập từ việc bán đất nền cho CapitalLand. Công ty phát triển đô thị Kinh Bắc đạt được lợi nhuận cao như vậy là đến từ phần thu nhập chênh lệch giữa phần sở hữu trong tài sản thuần của bên bị mua và giá phí hợp nhất kinh doanh liên quan việc KBC tăng tỷ lệ sở hữu lên 48% với CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng.Khái niệm về khả năng sinh lời của doanh nghiệp Bất Động Sản Mọi doanh nghiệp đều lấy lợi nhuận làm mục tiêu trong hoạt động kinh doanh, vì vậy các doanh nghiệp đều quan tâm đến lợi nhuận của hoạt động kinh doanh đó. Doanh nghiệp có lãi thì mới có khả năng tồn tại và phát triển, đó là chủ đề trung tâm của kinh tế học, khả năng sinh lời là thước đo hiệu quả sử dụng đồng tiền, là điều kiện cần nhưng chưa đủ để duy trì cân bằng tài chính.
Việc đánh giá kinh tế nên liên quan đến một giai đoạn tham chiếu. Khái niệm lợi nhuận được áp dụng cho tất cả các hoạt động kinh tế sử dụng các phương tiện vật chất, con người và tài chính, được thể hiện dưới dạng kết quả so với phương tiện. Dưới góc độ của BĐS, khả năng sinh lời là chỉ tiêu tài chính dùng để phản ánh trực mức lợi nhuận của doanh nghiệp có thể thu được từ các khoản đầu tư. Nó thể hiện mối quan hệ giữa lợi nhuận và tổng vốn đầu tư.
Khả năng sinh lời có thể được định nghĩa là khả năng tạo ra lợi nhuận từ việc sử dụng các nguồn lực trong các hoạt động của một tổ chức, doanh nghiệp hoặc doanh nghiệp thương mại. Công thức xác định khả năng sinh lời: 𝐿ợ𝑖 𝑛ℎ𝑢ậ𝑛 Khả năng sinh lời = 𝑇ổ𝑛𝑔 𝑣ố𝑛 đầ𝑢 𝑡ư 1.3 Đo lường khả năng sinh lời của doanh nghiệp Bất Động Sản Để phân tích khả năng sinh lời của một doanh nghiệp, Sivathaasan & các cộng sự (2013) đã sử dụng 3 chỉ tiêu chính: tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu 8 (ROS), tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) và tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE). Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu (ROS): Lợi nhuận trên Doanh thu (ROS) được tính bằng tỷ lệ lợi nhuận trên doanh thu trong kỳ tài chính của công ty. Thông thường, trong công thức này, các nhà phân tích sử dụng lợi nhuận sau thuế của công ty, một thước đo tổng hợp phản ánh khả năng sinh lời của tất cả các hoạt động kinh doanh.
Do đó, công thức này được viết lại thành: 𝐿ợ𝑖 𝑛ℎ𝑢ậ𝑛 𝑠𝑎𝑢 𝑡ℎ𝑢ế ROS = 𝐷𝑜𝑎𝑛ℎ 𝑡ℎ𝑢 𝑡ℎ𝑢ầ𝑛 𝑡𝑟𝑜𝑛𝑔 𝑘ỳ Tỷ lệ này đã phản ánh số tiền lãi được tạo ra bởi mỗi đô la doanh thu thuần. Tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA): Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) là tỷ số giữa lợi nhuận sau thuế trên tổng tài sản bình quân trong một kỳ tài chính nhất định. Công thức tính ROA: Lợi nhuận sau thuế ROA = Tổng tài sản bình quân Tổng tài sản bình quân thời kỳ là giá trị trung bình của tổng tài sản vào đầu và cuối kỳ của một công ty. Tại một số thời điểm, nếu không đủ dữ liệu, nhà phân tích sẽ sử dụng tổng tài sản, chẳng hạn như tài sản cuối kỳ, thay vì tổng tài sản trung bình.
Tỷ số ROA cho biết bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế thu được từ mỗi đô la đầu tư vào tổng tài sản của công ty. Điều này đánh giá khả năng sinh lời của tài sản hoặc tần suất sử dụng tài sản mà công ty thực hiện. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE): Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) là tỷ lệ thu nhập sau thuế trên vốn chủ sở hữu bình quân trong kỳ tài chính. Công thức tính ROE: Lợi nhuận sau thuế ROE = VCSH 9 VCSH bình quân là bình quân vốn chủ sở hữu đầu kỳ và cuối kỳ của một công ty.
Tỷ lệ ROE thể hiện độ lớn của lợi nhuận sau thuế được tạo ra trên mỗi đô la đầu tư của chủ sở hữu, và do đó cho thấy hiệu quả sử dụng vốn của công ty và lợi nhuận tương đối mà các cổ đông được hưởng. Có thể nói, ROE là chỉ số được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, làm cơ sở để đánh giá khả năng sinh lời của một công ty và giúp họ đưa ra quyết định đầu tư vào cổ phiếu. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG SINH LỜI 1. Nhân tố bên trong Cấu trúc vốn: Đối với một công ty bất động sản, việc duy trì cơ cấu vốn lành mạnh và phù hợp với chiến lược phát triển của công ty là vô cùng quan trọng.
Theo SC Myers(2001) cơ cấu vốn là mối quan hệ tài chính phản ánh quá trình huy động các nguồn vốn gắn với các chính sách tài trợ của công ty nhằm đảm bảo nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty. Tuy nhiên, việc sử dụng vốn luôn gắn liền với chi phí vốn và các nghĩa vụ pháp lý nhất định nên nguồn vốn và cơ cấu vốn có ảnh hưởng lớn đến tình hình tài chính của công ty và ở một mức độ nào đó, ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của công ty đối với khả năng sinh lời của rủi ro kinh doanh. Công thức xác định cơ cấu nguồn vốn: 𝑉𝐶𝑆𝐻 Cấu trúc nguồn vốn = Tổng tài sản Quy mô công ty: Quy mô công ty trong thị trường tập trung càng lớn thì khả năng sinh lời càng cao nhờ hiệu quả kinh tế theo quy mô Malik (2011), Yazdanfar (2013), Vătavu (2014), Alghusin (2015), Alarussi và Alhaderi (2018). Tuy nhiên, khi công ty mở rộng, việc quản lý trở nên khó khăn và tốn kém hơn.
Sẽ đến lúc nền kinh tế theo quy mô không còn hoạt động và việc tăng sản lượng vượt quá nhu cầu thị trường của thị trường sẽ không làm tăng lợi nhuận (Goddard et al. Công thức xác định: Quy mô doanh nghiệp = ln(Tổng tài sản cuối năm của doanh nghiệp) 10 Tốc độ tăng trưởng doanh thu: Phát triển là một trong những yêu cầu cơ bản để doanh nghiệp đạt được mục tiêu trong suốt quá trình hoạt động của doanh nghiệp. Tăng trưởng giúp các công ty tích lũy vốn và cơ sở vật chất để đầu tư mở rộng sản xuất đồng thời tạo dựng uy tín với khách hàng, nhà cung cấp và nhà đầu tư. Các công ty có tốc độ tăng trưởng cao thường kinh doanh tốt, vì các công ty có tốc độ tăng trưởng cao có thể tạo ra lợi nhuận từ các khoản đầu tư của họ và năng lực sản xuất được cải thiện.
Nghiên cứu của Zeitun và Tian(2007) cho thấy tốc độ tăng trưởng có tác động tích cực đến hiệu quả kinh doanh. Công thức xác định: 𝐷𝑜𝑎𝑛ℎ 𝑡ℎ𝑢 𝑐𝑢ố𝑖 𝑘ỳ − 𝐷𝑜𝑎𝑛ℎ 𝑡ℎ𝑢 đầ𝑢 𝑘ỳ Tốc độ tăng trưởng doanh thu = Doanh thu đầu kỳ Thời gian hoạt động: Theo nghiên cứu của Onaolapo, Kajola (2010), những doanh nghiệp có tuổi đời cao thường có nhiều kinh nghiệm hơn về bộ máy quản lí và cách thức kinh doanh. Nên những doanh nghiệp có thời gian hoạt động lâu năm thường sẽ có khả năng sinh lời cao hơn những doanh nghiệp mới. Nhưng vẫn có một số doanh nghiệp mới rất có triển vọng do có sự năng động và một bộ máy dễ vận hành hơn những doanh nghiệp lớn.
Thời gian HĐKD= Năm hiện tại –Năm thành lập 1. Các nhân tố bên ngoài Thị trường: Theo Naver và Slater’s (1990) thị trường có mối quan hệ cùng chiều với khả năng sinh lời của doanh nghiệp, hai nhà nghiên cứu đã quan sát trong hơn ba thập kỷ rằng hiệu quả kinh doanh bị ảnh hưởng bởi định hướng thị trường, nhưng cho đến nay vẫn chưa có thước đo xác thực nào về định hướng thị trường và do đó không có phân tích có hệ thống về tác động của nó đối với hiệu quả kinh doanh Thị trường là một yếu tố rất quan trọng đối với ngành BĐS, có thể nói ngành bất động sản có phát triển hay không còn phụ thuộc rất nhiều vào việc thị trường có nóng hay không. Thời điểm thị trường 11 bất động sản nóng hổi, giá BĐS sẽ tăng rất cao trái lại nếu thị trường bất động sản không còn nóng nữa, giá BĐS sẽ giảm mạnh và các doanh nghiệp BĐS sẽ bị chững lại tại thời điểm này.