Chương 1 tác giả giới thiệu về lý do chọn đề tài, nội dung chính của Luận Văn, mục tiêu, ý nghĩa của Luận Văn. Nêu lên các phương pháp và quy trình nghiên cứu của Luận Văn, đặc biệt điểm mới của Luận Văn là nghiên cứu yếu tố Tài chính hành vi tác động đến đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân tại Tp HCM. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 4 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Tổng quan về lý thuyết BĐS 2.1 Khái niệm BĐS Có rất nhiều khái niệm về BĐS và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước khác nhau với những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, nhưng chúng ta thấy đều thống nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Theo quy định của Luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà hay công trình xây dựng do pháp luật quy định.
Đặc điểm cơ bản của BĐS BĐS có những đặc điểm sau: Tính cố định và lâu bền : BĐS chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai. Đất đai là tài nguyên quốc gia không thể thay đổi diện tích. Nếu đất đai đó không thể là hàng hóa thì BĐS gắn trên đó cũng khó khăn trong vận động với tư cách là hàng hóa. BĐS là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả BĐS ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường BĐS.
Tính lâu bền được thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai không bị hao mòn. - Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản suất, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó tổng cung đất đai thì không đổi. Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng. - Tính cá biệt lớn và chịu sự ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có BĐS nào do mỗi BĐS được xác lập trên một diện tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình, TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 5 kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng,.
Tuy BĐS mang tính cá biệt cao nhưng trong trường hợp có những thay đổi lớn xung quanh BĐS nào đó sẽ có những tác động mạnh về nhu cầu và giá cả của BĐS đó. Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - văn hóa - xã hội: Do đất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác động xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có được từ thị trường BĐS. Bên cạnh đó, do BĐS nằm trong một không gian nhất định nên nó chịu nhiều ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống của cộng đồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường,. Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép.
Hàng hóa BĐS gồm hai loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán. , Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính: giá trị và giá trị sử dụng. Do đặc điểm riêng có mà BĐS được xem là loại hàng hóa đặc biệt.
Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau: - Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích riêng bị hạn chế về mặt qui hoạch của nhà nước. Do đó, giá cả BĐS luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung BĐS kém co giãn so với giá. - Thời gian giao dịch hàng hóa BĐS dài hơn so với hàng hóa thông thường, bởi vì giao dịch BĐS không chỉ giao dịch bản thân BĐS mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của BĐS đó nữa. Do đó chi phí giao dịch thường khá cao.
- Tính thanh khoản kém do hàng hóa BĐS thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt chậm. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 6 Hàng hóa BĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, và chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng 2. Phân loại BĐS Căn cứ theo khái niệm trên, BĐS có thể chia thành 3 loại sau: * BĐS có đầu tư xây dựng gồm : BĐS nhà ở, BĐS văn phòng, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như các nước trên thế giới. * BBS không đầu tư xây dựng : BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,. BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,. Khái niệm thị trường BĐS Thị trường BĐS là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về BĐS được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá.
Tuy nhiên, BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như : Cho thuê, thế chấp, bảo hiểm. Tóm lại, thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.
Đặc điểm thị trường BĐS Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi,.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước.
Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội. Thị trường BĐS là dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường). TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 8 Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.
Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi được đầu tư.