Chương 1 đã trình bày cơ sở lý thuyết cùng với các nghiên cứu liên quan cũng như mô hình nghiên cứu. Chương 2 này nhằm mục đích giới thiệu: Thiết kế nghiên cứu, trình bày chi tiết quy trình nghiên cứu gồm có nghiên cứu khám phá (định tính) và nghiên cứu chính thức (định lượng); Xây dựng thang đo, trình bày các thang đo lường và các khái niệm nghiên cứu có liên quan.1 Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu này được tiến hành thông qua hai giai đoạn chính: nghiên cứu định tính nhằm thống kê, thu thập dữ liệu, điều chỉnh và bổ sung các thang đo ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BÐS tại Bến Tre; nghiên cứu định lượng nhằm phân tích dữ liệu khảo sát.1 Nghiên cứu sơ bộ Thảo luận và thiết kế bảng câu hỏi: Việc thảo luận này được coi là nghiên cứu sơ bộ ban đầu và sẽ được thực hiện bằng phương pháp nghiên cứu định tính thông qua thảo luận, tham khảo ý kiến từ các chuyên gia trong ngành BĐS để thiết kế bảng câu hỏi và thang đo phù hợp với các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS tại Bến Tre. Bảng câu hỏi sau khi được điều chỉnh hoàn chỉnh với các ý kiến đóng góp sẽ được gởi đi phỏng vấn. Kết quả nghiên cứu định tính cho thấy các nhân tố ảnh hưởng quan trọng đến quyết định đầu tư BÐS bao gồm: - Các yếu tố chính trị pháp lý - Các yếu tố của nền kinh tế - Các thị trường liên quan đến thị trường BÐS - Các yếu tố văn hóa, xã hội - Các yếu tố cơ hội đầu tư BÐS 2.2 Nghiên cứu chính thức Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp nghiên cứu định lượng thông qua phương pháp trả lời bảng khảo sát gửi đến các chuyên gia, các nhà đầu tư trong lĩnh vực BÐS tại tỉnh Bến Tre bằng cách phỏng vấn trực tiếp và gửi email.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.1 Xác định mẫu nghiên cứu Kích cỡ mẫu phụ thuộc vào phương pháp phân tích, trong nghiên cứu này sử dụng công cụ phân tích nhân tố khám phá (EFA) với 28 biến quan sát. Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), số lượng mẫu thích hợp ít nhất phải bằng 4 hay 5 lần số biến trong phân tích nhân tố 4. Dựa vào số biến quan sát trong nghiên cứu suy ra số lượng mẫu cần thiết là 140. Tuy nhiên, để đạt được mức độ tin cậy cao trong nghiên cứu, cỡ mẫu trong nghiên cứu định lượng chính thức được chọn là 180 mẫu.
Chọn mẫu theo phương pháp thuận tiện cho các chuyên gia, nhà đầu tư trong lĩnh vực BÐS.2 Quy trình nghiên cứu Quy trình nghiên cứu thực hiện như sau: Hình 2.1: Quy trình nghiên cứu (Nguồn: tác giả tự tổng hợp) 2.2 Phương pháp phân tích dữ liệu 2.1 Thu thập dữ liệu: 4 Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS - Tập 2. Nhà xuất bản Hồng Đức, TP. Hồ Chí Minh. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 16 Đối tượng khảo sát gồm các chuyên gia, nhà đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực BÐS tại tỉnh Bến Tre.
Tổng hợp kết quả khảo sát như sau: Bảng 2.1: Thống kê kết quả dữ liệu thu thập STT Nội dung Số bảng khảo sát 1 Số bảng khảo sát gửi đi 180 2 Số bảng khảo sát thu về 168 3 Số khảo sát không hợp lệ 03 4 Số bảng khảo sát hợp lệ 165 (Nguồn: Tác giả tự xử lý tổng hợp) 2.2 Các phương pháp phân tích sử dụng trong đề tài nghiên cứu 2.1 Kiểm định Cronbach’s Alpha đối với các thang đo lý thuyết Các thang đo được kiểm định độ tin cậy bằng công cụ Cronbach’s Alpha. Công cụ này cũng giúp loại đi những biến quan sát, những thang đo không đạt. Một nhân tố được xem là đạt chất lượng thang đo khi hệ số Cronbach’s Alpha lớn hơn hoặc bằng 0.6 và hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item-Total Correlation) phải lớn hơn 0. Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) cho rằng “Nhiều nhà nghiên cứu đồng ý rằng khi Cronbach’s Alpha từ 0,8 trở lên đến gần 1 thì thang đo lường là tốt, từ 0,7 đến gần 0,8 là sử dụng được.
Cũng có nhà nghiên cứu đề nghị rằng Cronbach’s Alpha từ 0,6 trở lên là có thể sử dụng được trong trường hợp khái niệm đang đo lường là mới hoặc mới đối với người trả lời trong bối cảnh nghiên cứu” 5 .2 Phương pháp phân tích nhân tố khám phá 6 Phân tích nhân tố khám phá phân tích một tập gồm nhiều biến, tìm ra mối liên quan của các biến, gom chúng lại thành các nhân tố để chúng có ý nghĩa hơn nhưng vẫn chứa đựng được nội dung thông tin của tập biến ban đầu. Với phương pháp này cần chú ý các bảng kết quả sau: 5 Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS - Tập 2. Nhà xuất bản Hồng Đức, TP. Hồ Chí Minh.
6 Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS - Tập 2. Nhà xuất bản Hồng Đức, TP. Hồ Chí Minh. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 17 - Bảng trị số KMO (Kaiser-Meyer – Olkin): Bảng này dùng để đánh giá sự phù hợp của phương pháp phân tích EFA đối với các biến được nghiên cứu.
Phương pháp phân tích EFA được xem là phù hợp khi hệ số KMO có giá trị > 0.5 và mức ý nghĩa thống kê (Significance) của kiểm định Bartlett's phải nhỏ hơn mức ý nghĩa thống kê cho phép. Trong đề tài nghiên cứu này, mức ý nghĩa thống kê cho phép được dùng là 5 hay 0. - Đại lượng Eigenvalue trong bảng Total Variance Explained: dùng để xác định số lượng các nhân tố ảnh hưởng được giữ lại và tổng các nhân tố ảnh hưởng được giữ lại đó có ý nghĩa giải thích là bao nhiêu (điều kiện để giữ lại các nhân tố là eigenvalue > 1). - Bảng ma trận nhân tố (component matrix) và bảng ma trận nhân tố sau khi xoay (rotated component matrix): sẽ giúp xác định các nhóm nhân tố bao gồm các biến có liên quan đến nhau (để đạt yêu cầu thì các biến này phải có trọng số > 0.5) và sẽ được sử dụng để phân tích ở phương pháp tiếp theo.3 Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính bội 7 Với các nhân tố đã đảm bảo hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha sẽ được dùng để đánh giá tầm quan trọng của từng nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BÐS.
Trong đó, với các nhóm nhân tố có giá trị sig rất nhỏ (sig <0.05) sẽ được giữ lại, còn các nhóm nhân tố có mức ý nghĩa giải thích thấp (sig > 0.05) sẽ được loại ra. Đồng thời, hệ số beta chuẩn hóa sẽ đánh giá thứ tự tầm quan trọng của các nhóm nhân tố được giữ lại.3 Trình bày thang đo Những câu hỏi theo từng thang đo được điều chỉnh, rút gọn và bổ sung từ việc tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS [Phụ lục 1]. Các thang đo được mô tả như sau: 2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BÐS (biến độc lập) Thang đo 1: Các yếu tố chính trị pháp lý Bảng 2.2: Thang đo Các yếu tố chính trị pháp lý 7 Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS - Tập 1. Nhà xuất bản Hồng Đức, TP.
Hồ Chí Minh. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 18 Ký hiệu biến Nội dung POL Các yếu tố chính trị pháp lý POL1 Hệ thống luật và chính sách quản lý đất đai, bất động sản được thi hành tốt tại Bến Tre POL2 Chính sách tài chính áp dụng tốt đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất POL3 Có chính sách tín dụng ưu đãi đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản POL4 Có các chính sách thuế ưu đãi của Nhà nước đối với bất động sản POL5 Chính sách quy hoạch và phát triển hạ tầng được thực thi tốt POL6 Thị trường BÐS Bến Tre có tính minh bạch (Nguồn: Tác giả đề xuất, tổng hợp) Thang đo 2: Các yếu tố của nền kinh tế Bảng 2.3: Thang đo Các yếu tố của nền kinh tế Ký hiệu biến Nội dung ECO Các yếu tố của nền kinh tế ECO1 Tăng trưởng GDP ổn định ECO2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế phù hợp với nhu cầu phát triển của thị trường BÐS ECO3 Thu nhập bình quân đầu người tăng ECO4 Sức mua người tiêu dùng ngày càng tăng ECO5 Chỉ số lạm phát được kiềm chế ổn định (Nguồn: Tác giả đề xuất, tổng hợp) Thang đo 3: Các thị trường liên quan đến thị trường BÐS Bảng 2.4: Thang đo Các thị trường liên quan đến thị trường BÐS TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 19 Ký hiệu biến Nội dung MAR Các thị trường liên quan đến thị trường BÐS MAR1 Chính sách lãi suất áp dụng phù hợp với nhu cầu của thị trường MAR2 Thị trường ngoại hối được quản lý tốt MAR3 Thị trường vốn đáp ứng tốt nhu cầu của các NĐT MAR4 Thị trường vàng được quản lý tốt MAR5 Thị trường hàng hóa dịch vụ dồi dào MAR6 Thị trường lao động dồi dào (Nguồn: Tác giả đề xuất, tổng hợp) Thang đo 4: Các yếu tố xã hội Bảng 2.5: Thang đo Các yếu tố văn hóa, xã hội Ký hiệu biến Nội dung CUL Các yếu tố văn hóa, xã hội CUL1 Mật độ dân số tăng CUL2 Môi trường văn hóa, xã hội được quan tâm phát triển tốt CUL3 Tình hình an ninh xã hội Bến Tre luôn được giữ vững ổn định CUL4 Phong tục tập quán của người dân phù hợp với sự phát triển xã hội hiện đại. (Nguồn: Tác giả đề xuất, tổng hợp) Thang đo 5: Các yếu tố cơ hội đầu tư BÐS Bảng 2.6: Thang đo Các yếu tố cơ hội đầu tư BÐS Ký hiệu biến Nội dung OPP Các yếu tố cơ hội đầu tư BÐS OPP1 Nhu cầu bất động sản trong vùng ngày càng tăng OPP2 Chất lượng cơ sở hạ tầng được chú trọng đầu tư xây dựng hiện đại TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 20 OPP3 Tốc độ đô thị hóa ngày càng cao OPP4 Sự phát triển của khu vực dịch vụ ngày càng nhiều (Nguồn: Tác giả đề xuất, tổng hợp) 2.2 Nhân tố về quyết định đầu tư BÐS (biến phụ thuộc) Thang đo 6: Quyết định đầu tư Bảng 2.