ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan trọng hành đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của nhà nước. Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng, là mục tiêu của mỗi quốc gia nhầm bảo về quyền sở hữu đất của mỗi chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình công nghiệp hóa - hiện đâị hóa đất nước, cơ chế thị trường định hướng xã hôi chủ nghĩa đã tường bước được hình thành, là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và của sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng.
Ở Việt Nam đã có thời kì trao đổi, chuyển nhượng đất diền ra dưới nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thỏa thuận của người mua với người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của nhà nước. Giá đất và những vấn đề định giá đất mới được đề cập đến trong những thập niên gần đây vì vậy nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trường và cần nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất. Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, nằm ở phía tây bắc của Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Thành phố Thái Nguyên có mhiều trục đường chính biểu thị sự thay đổi và tốc độ đô thị hóa tiêu biểu là trục đường Bắc Kạn, tuy là trục đường ngắn nhưng biểu thị được đầy đủ tính chất và biến động về tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà Nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường 2 thiệt hại khi Nhà Nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính…Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Được sự đồng ý của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên và Môi Trường, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại tuyến đường Bắc Kạn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011-2013”. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại tuyến đường Bắc Kạn – Thành Phố Thái Nguyên. - Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công giá đất ở.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại tuyến đường Bắc Kạn – Thành Phố Thái Nguyên. Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai, nghị định của Chính Phủ, thông tu hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ Tài Chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sánh thuế của cơ quan thuế….Quyết định của UBND Tỉnh Thái Nguyên. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Các kiến nghị, đề nghị phải có tính khả thi, phù hợp với dịa phương.
Ý nghĩa của đề tài - Giúp bản thân nâng cao và vận dụng các kiến thức đã học vào thực tế. 3 - Đối với thực tiễn: giúp địa phương nắm được giá đất ở thực tế và một số yếu tố liên quan đến giá đất để có những định hướng quản lý đất hợp lý và hiệu quả trong thực tế. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2. Cơ sở khoa học 2.
Căn cứ pháp lý - Luật đất đai 2003 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai. - Thông tư số 30/2004/QĐ-BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên môi trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh về việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. + Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá các loại đất.Trong đó có quy định khung giá cho 5 loại đô thị. + Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chỉnh phủ sửa đổi,bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. + Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thi hành nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Quyết định số 2630/1999/QĐ-UB ngày 10/09/1999 của UBND Tỉnh Thái Nguyên về việc quy định các loại giá đất của địa phương.
+ Quyết định số 1365/2004QĐ-UB ngày 21/6/2004 của UBND Tỉnh Thái Nguyên, về việc Ban hành quy định quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 5 + Quyết định số 72/2008/QĐ-UB ngày 29/12/2008 của UBND Tỉnh Thái Nguyên về việc quy định giá các loại đất trên đia bàn Tỉnh Thái Nguyên năm 2012-2013 + Quyết định số 52/2012/QĐ-UB ngày 22/12/2012 của UBND Tỉnh Thái Nguyên về việc quy định khung giá các loại đất năm 2012-2013. + Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 ban hành quyết đinhm phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên. Khái niệm đất đai Đất đai là tài nguyên vô cùng đặc biệt vô cùng cần thiết cho mọi hoạt động của các sinh vật nói chung và con người nói riêng.
Theo định nghĩa của FAO đứng trên góc độ sử dụng đất, đ0ất đai là một nhân tố sinh thái (FAO, 1976). Đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt Trái Đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất, đó là: - Khí hậu - Dáng đất (địa mạo, địa hình) - Đất (thổ nhưỡng) - Thủy văn - Thảm thực vật tự nhiên bao gồm cả rừng - Cỏ dại trên đồng ruộng - Động vật tự nhiên - Những biến đổi của đất do các hoạt động của con người Đất đai được xem xét ở nhiều góc độ. Phạm vi đầy đủ của đất được xét theo chiều thẳng đứng và chiều ngang. Chiều ngang là giới hạn tức ranh giới của khu đất, chiều thẳng đứng ngoài mặt đất còn có cả không gian và dưới mặt đất.
6 Đất đai là bộ phận quan trọng nhất của bất động sản. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cũng những thứ dùng để nâng cao giá trị của bất động sản. Điều 66 Luật dân sự nước ta quy định: “Bất động sản là gồm đất đai và vật thể đính với nó. Sản vật của bất động sản mà chưa tách ra là một phần của bất động sản đó”.
Do tính chất quan trọng của bất động sản nói chung và đất nói riêng nên bất kỳ một phần đất nào trên bề mặt Trái Đất cũng có quyền sở hữu được chính xác. Đặc trưng của đất đai Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Đất là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra nhiều đặc trưng của đất, sau đây là những đặc trưng tự nhiên được thể hiện hết sức rõ nét của đất đai: - Tính cố định về vị trí địa lý. Vị trí địa lý tự nhiên của đất đai là cố định tuyệt đối, rất khó thay đổi trừ trường hợp núi lửa, động đất… Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiều đặc điểm khác của từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên.
- Tính không tăng. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của con người chỉ có thể cải tạo tính chất của đất. Tổng diện tích của một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên là không đổi.
Nhưng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì không tuyệt đối mà có thể thay đổi. - Tính thay đổi. Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp 7 lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững.
Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để đất đai không phải khấu hao. Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhưng đất đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải là đồng chất.
Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành đất đai không hoàn toàn giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau, bổ sung, hiệp lực… giữa phần tử với toàn khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội.
Đó là tính khu vực của đất đai. - Các tính chất khác. Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích sử dụng.
Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất với nhau.