Tài liệu: Nghiên cứu thị trường nhằm tái cơ cấu sản phẩm thuộc dự án pha

Công trình nghiên cứu Nghiên cứu thị trường nhằm tái cơ cấu sản phẩm thuộc dự án pha lê xanh của công ty cổ phần đóng góp mới cho lý thuyết và thực

• Tác giả: Lữ Hồng Phong
• Người hướng dẫn: TS. Doãn Hoàng Minh
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Kinh doanh và Quản lý
• Đề tài: Nghiên cứu thị trường nhằm tái cơ cấu sản phẩm thuộc dự án Pha Lê Xanh của Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thông
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sỹ
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Khái niệm và Tầm quan trọng của Nghiên cứu Thị trường trong Tái cơ cấu Sản phẩm

Nghiên cứu thị trường là quá trình thu thập, phân tích và đánh giá các thông tin về nhu cầu của khách hàng, cạnh tranh thị trường và xu hướng phát triển. Trong lĩnh vực bất động sản, tái cơ cấu sản phẩm đóng vai trò then chốt để nâng cao tính cạnh tranh và hiệu quả kinh doanh. Luận văn của tác giả Lữ Hồng Phong tại Đại học Kinh tế Quốc dân đã chứng minh rằng nghiên cứu thị trường nhằm tái cơ cấu sản phẩm là yếu tố quyết định thành công của các dự án bất động sản. Thông qua việc phân tích sâu sắc nhu cầu thị trường, các nhà đầu tư có thể điều chỉnh cơ cấu sản phẩm để phù hợp với tiêu chí và mong muốn của khách hàng, từ đó tối ưu hóa doanh thu và lợi nhuận.

1.1. Định nghĩa Bất động sản và Tái cơ cấu Sản phẩm

Bất động sản bao gồm những tài sản cố định như đất đai, tòa nhà và các cơ sở hạ tầng. Tái cơ cấu sản phẩm bất động sản là quá trình điều chỉnh thành phần, số lượng và chất lượng các sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thị trường hiện tại. Điều này bao gồm thay đổi tỷ lệ giữa các loại sản phẩm như căn hộ cho bán, văn phòng cho thuê, và không gian thương mại.

1.2. Vai trò của Nghiên cứu Thị trường

Nghiên cứu thị trường cung cấp dữ liệu quý báu về hành vi tiêu dùng, khả năng chi trả và sở thích của khách hàng. Bằng cách sử dụng phương pháp điều tra khảo sát và phân tích dữ liệu thứ cấp, các công ty như Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thông có thể đưa ra quyết định sáng suốt về tái cơ cấu sản phẩm dự án Pha Lê Xanh.

II. Phương pháp Nghiên cứu Thị trường cho Tái cơ cấu Sản phẩm Bất động sản

Để thực hiện nghiên cứu thị trường hiệu quả, các công ty bất động sản cần áp dụng các phương pháp khoa học và hệ thống. Luận văn thạc sỹ của Lữ Hồng Phong đã trình bày chi tiết các phương pháp nghiên cứu thị trường bao gồm phân tích dữ liệu thứ cấp từ các báo cáo chính thức và điều tra khảo sát trực tiếp với khách hàng. Nội dung nghiên cứu thị trường cần tập trung vào phân tích cung cầu, giá cả, xu hướng thị trường và đặc điểm khách hàng. Thông qua các công cụ phân tích thị trường này, dự án Pha Lê Xanh đã xác định được những điểm yếu trong cơ cấu sản phẩm hiện tại và đề xuất các giải pháp tái cơ cấu sản phẩm phù hợp.

2.1. Phương pháp Điều tra Khảo sát Khách hàng

Điều tra khảo sát là phương pháp quan trọng để hiểu rõ nhu cầu và sở thích của khách hàng tiềm năng. Thông qua các câu hỏi cấu trúc, công ty có thể thu thập thông tin về tính năng mong muốn, giá cả chấp nhận được và vị trí ưu tiên. Kết quả khảo sát tại dự án Pha Lê Xanh cho thấy khách hàng có nhu cầu lớn về không gian văn phòng cho thuê và ít quan tâm đến một số loại sản phẩm khác.

2.2. Phân tích Dữ liệu Thứ cấp và Dự báo Thị trường

Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo, nghiên cứu trước đây và thống kê chính thức. Bằng cách phân tích xu hướng thị trường bất động sản và dự báo triển vọng thị trường, công ty có thể lập kế hoạch tái cơ cấu sản phẩm dài hạn. Luận văn này đã sử dụng các chỉ tiêu đánh giá từ báo cáo khả thi năm 2009 để so sánh với tình hình thực tế và đưa ra kết luận.

III. Các Nhân tố Ảnh hưởng đến Tái cơ cấu Sản phẩm Bất động sản

Quá trình tái cơ cấu sản phẩm bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố khác nhau. Theo luận văn của Lữ Hồng Phong, những yếu tố ảnh hưởng chính bao gồm môi trường pháp luật, chiến lược của nhà đầu tư và đặc tính của khách hàng. Chính sách pháp luật về đầu tư xây dựng và quy định sử dụng đất đai tạo ra khuôn khổ cho việc phát triển sản phẩm. Chiến lược kinh doanh của công ty quyết định hướng phát triển tổng thể. Cuối cùng, nhu cầu và hành vi của khách hàng là yếu tố quyết định tính khả thi của các loại sản phẩm khác nhau. Sự kết hợp giữa các nhân tố kinh tế, xã hội và pháp lý tạo nên một môi trường phức tạp mà các công ty bất động sản phải cân nhắc kỹ lưỡng.

3.1. Tác động của Chính sách Pháp luật

Pháp luật về đầu tư xây dựng và quy định bất động sản thiết lập những hạn chế và cơ hội cho việc phát triển sản phẩm. Các thay đổi trong quy hoạch đô thị hoặc chính sách tài chính có thể yêu cầu công ty điều chỉnh cơ cấu sản phẩm để tuân thủ. Dự án Pha Lê Xanh cần xem xét các quy định pháp luật khi quyết định số lượng và loại sản phẩm.

3.2. Chiến lược Nhà đầu tư và Đặc tính Khách hàng

Chiến lược kinh doanh của nhà đầu tư phản ánh mục tiêu dài hạn và nguồn vốn khả dụng. Đặc tính khách hàng bao gồm thu nhập, độ tuổi, yêu cầu chức năng và sở thích thẩm mỹ. Nghiên cứu thị trường đã giúp công ty hiểu rằng khách hàng tại khu vực yêu cầu cao về chất lượng công trình và sẵn sàng trả giá cao cho sản phẩm chất lượng tốt.

IV. Giải pháp Tái cơ cấu Sản phẩm và Hiệu quả Kinh tế

Dựa trên kết quả nghiên cứu thị trường toàn diện, luận văn đề xuất giải pháp tái cơ cấu sản phẩm cụ thể cho dự án Pha Lê Xanh. Đề xuất tái cơ cấu bao gồm việc tăng tỷ lệ sản phẩm văn phòng cho thuê, giảm một số loại sản phẩm có nhu cầu thấp và nâng cao chất lượng tổng thể. Các bước thực hiện được lập kế hoạch cẩn thận để đảm bảo tính khả thi và giảm thiểu rủi ro. So sánh hiệu quả kinh tế giữa cơ cấu sản phẩm cũ (năm 2009) và đề xuất mới (năm 2014) cho thấy lợi nhuận tăng đáng kể, doanh thu được cải thiện, và hệ số lợi suất cao hơn. Kết quả này chứng minh rằng nghiên cứu thị trường là nền tảng thiết yếu cho quyết định tái cơ cấu sản phẩm thành công.

4.1. Nội dung Đề xuất Giải pháp Tái cơ cấu

Giải pháp tái cơ cấu được xây dựng trên cơ sở phân tích chi tiết cung cầu từ nghiên cứu thị trường. Công ty đề xuất điều chỉnh cấp độ sản phẩm để phù hợp với khả năng thanh toán của khách hàng và tăng số lượng sản phẩm phổ biến. Định hướng phát triển mới của dự án Pha Lê Xanh tập trung vào tối ưu hóa hiệu quả sử dụng không gian và nâng cao giá trị bất động sản thông qua những cải tiến về chất lượng.

4.2. Kết quả Hiệu quả Kinh tế và Khuyến nghị

Bảng so sánh hiệu quả kinh tế giữa hai phương án cho thấy tái cơ cấu sản phẩm tạo ra mức vốn đầu tư hợp lý với lợi nhuận gia tăng. Kết luận từ luận văn là nghiên cứu thị trường không chỉ hỗ trợ quyết định mà còn đảm bảo tính bền vững của dự án. Các khuyến nghị bao gồm tiếp tục theo dõi thị trường và điều chỉnh chiến lược khi điều kiện thay đổi.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ TÁI CƠ CẤU SẢN PHẨM 1.1 Bất động sản, đầu tư bất động sản và tái cơ cấu sản phẩm bất động sản: 1.1 Bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Theo nghĩa thông thường, Bất Động Sản là “tài sản không chuyển dời đi được, như ruộng đất, nhà cửa.2 Đặc điểm của bất động sản a) Tính cá biệt và khan hiếm b) Tính bền lâu c) Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau d) Các tính chất khác + Tính thích ứng: + Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: + Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: 1.3 Phân loại bất động sản Theo quy định của pháp luật Việt Nam, BĐS được phân loại theo các tiêu chí sau: - Phân loại theo đặc tính vật chất, có: đất đai; các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai (vườn cây, công trình nuôi trồng thủy sản, du lịch, hạ tầng cơ sở, hầm mỏ. - Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, có: đất đai; các công trình kiến trúc (nhà ở, công trình kiến trúc phục vụ sản xuất, thương mại.2 Đầu tư Bất động sản Đầu tư BĐS là quá trình bỏ vốn để phát triển các loại BĐS với mục đích thu được những lợi ích lớn hơn trong tương lai dưới dạng giá trị (thu nhập hoặc lợi nhuận).3 Cơ cấu BĐS và tái cơ cấu sản phẩm BĐS 1.1 Cơ cấu BĐS là gì ? Cơ cấu bất động sản là khi tổ chức, cá nhân đầu tư kinh doanh BĐS đưa ra thị trường một số hàng hóa BĐS, các loại hàng hóa đó tạo nên cơ cấu sản phẩm BĐS.2 Khái niệm tái cơ cấu sản phẩm bất động sản : Tái cơ cấu sản phẩm bất động sản là sự thay đổi cơ cấu sản phẩm từ trạng thái này sang trạng thái khác cho phù hợp với môi trường kinh doanh. Đó có thể là sự thay đổi kích thước hay cấu trúc bên trong của tập hợp sản phẩm bất động sản nhưng mục tiêu thống nhất của hoàn thiện cơ cấu sản phẩm là phải xác định được cơ cấu sản phẩm có hiệu quả cho từng thời kỳ (đó là cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, khả năng, tiềm lực của doanh nghiệp và cho phép doanh nghiệp tối đa hóa lợi nhuận) 1.3 Nội dung tái cơ cấu sản phẩm bất động sản: - Tái cơ cấu về chủng loại và số lượng sản phẩm bất động sản: - Tái cơ cấu về cấp độ sản phẩm: - Tái cơ cấu đầu tư iii 1.4 Cơ sở để tái cơ cấu sản phẩm BĐS: + Về môi trường bên ngoài doanh nghiệp - Do thị hiếu của khách hàng thay đổi và có các xu hướng tiêu dùng mới - Do các chính sách của Nhà nước có sự thay đổi - Do tác động của nền kinh tế trong nước và Thế giới - Do các điều kiện tự nhiên tại vị trí, khu vực dự án thay đổi + Về môi trường bên trong doanh nghiệp - Tính cấp thiết phải đạt được các yêu cầu về tối ưu hóa hiệu quả đầu tư - Do thay đổi về chiến lược kinh doanh - Do các nguồn lực của doanh nghiệp có sự thay đổi 1.2 Nghiên cứu thị trường để tái cơ cấu sản phẩm bất động sản 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

Nghiên cứu thị trường BĐS là hoạt động của con người diễn ra trong mối quan hệ với thị trường nhằm tìm hiểu; xác định các thông tin về thị trường, từ đó có thể nắm bắt được những cơ hội kinh doanh xuất hiện trên thị trường 1.2 Nghiên cứu thị trường để tái cơ cấu sản phẩm 1.1 Nghiên cứu thị trường: Nghiên cứu thị trường BĐS là hoạt động của con người diễn ra trong mối quan hệ với thị trường nhằm tìm hiểu; xác định các thông tin về thị trường, từ đó có thể nắm bắt được những cơ hội kinh doanh xuất hiện trên thị trường 1.2 Quy trình nghiên cứu thị trường Quy trình nghiên cứu thị trường được tóm tắt qua sơ đồ sau: Thu thập và xử lý thông tinThu thập Xác định mục tiêu nghiên thông tin, dữ liệuKiểm tra chất lượng thông cứuXác định mục tiêu nghiên tinLàm sạch mã hóa số liệuNhập dữ liệu cứuThiết kế nghiên cứu phù hợp với mục tiêu Báo cáo kết quảĐánh giá thực trạng thị trường, năng lực hiện tại, Xử lý và phân tích số liệu nhận định xu thế, dự báo tương lai giúp nhà quản lý đưa ra quyết định đúng đắn iv 1.3 Nội dung nghiên cứu thị trường để tái cơ cấu sản phẩm BĐS 1.1 Nghiên cứu về Cung của sản phẩm trên thị trường Khi tiến hành nghiên cứu về cung của sản phẩm BĐS trên thị trường chúng ta sẽ tiến hành nghiên cứu chi tiết các yếu tố tác động đến Cung sản phẩm cho từng chủng loại như Văn phòng cho thuê , Trung tâm thương mại, Khách sạn .và cấp độ của sản phẩm như Hạng A,B; loại I,II 1.2 Nghiên cứu về Cầu của sản phẩm trên thị trường Khi tiến hành nghiên cứu về Cầu của sản phẩm BĐS trên thị trường chúng ta sẽ tiến hành nghiên cứu chi tiết các yếu tố tác động đến Cầu sản phẩm cho từng chủng loại như Văn phòng cho thuê, Trung tâm thương mại, Khách sạn. và cấp độ của sản phẩm như Hạng A,B; loại I,II 1.3 Nghiên cứu về giá cả Với các đánh giá khách quan về ưu thế vị trí, hạ tầng , kiến trúc , dịch vụ tiện ích, mức độ hấp thu của dự án thông qua việc nghiên cứu thị hiếu, nhu cầu , xu hướng mới của khách hàng có so sánh với các đối thủ cạnh tranh cùng phân khúc để đưa ra các chính sách hợp lý về : + Giá bán sản phẩm + Chính sách và phương thức bán hàng 1.4 Nghiên cứu về Nguồn đầu tư thứ cấp a) Thị trường đầu tư BĐS ở phân khúc cao cấp đối với Văn phòng cho thuê, Trung tâm thương mại, Khách sạn bao gồm các nhà đầu tư : b) Hình thức đầu tư BĐS chủ yếu của các nhà đầu tư nêu trên chủ yếu là 1.3 Các Nhân tố ảnh hưởng để tái cơ cấu sản phẩm bất động sản 1.1 Pháp luật về đầu tư xây dựng Để có thể tiến hành tái cơ cấu được sản phẩm BĐS đầu tư, Nhà đầu tư cần phải xem xét các yếu tố liên quan đến qui phạm pháp luật qui định đối với việc điều chỉnh, thay đổi của dự án 1.2 Chiến lược nhà đầu tư Chiến lược đầu tư kinh doanh BĐS của doanh nghiệp thường có tính dài hạn, định vị rõ phân khúc sản phẩm và khách hàng mục tiêu. Tuy nhiên Nhà đầu tư vẫn có thể điều chỉnh , tái cơ cấu sản phẩm BĐS đầu tư cho phù hợp với nhu cầu thị trường nhằm tối ưu hóa hiệu quả đầu tư.3 Đặc tính của khách hàng Nhóm nhà đầu tư được đề cập tại mục 1.4 là nhóm khách hàng tiềm năng mà CĐT hướng tới. Việc các yếu tố tác động đến nhóm nhà đầu tư (nhà đầu tư thứ cấp) này cũng làm cho hoạt động tái cơ cấu sảm phẩm đầu tư BĐS bị ảnh hưởng v CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG SẢN PHẨM BĐS DỰ ÁN PHA LÊ XANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC DẦU KHÍ VIỄN THÔNG 2.1 Giới thiệu chung về Công ty CP Địa ốc Dầu khí Viễn thông và dự án Tòa nhà đa năng cao cấp “Pha Lê Xanh” 2.1 Giới thiệu chung về Công ty Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thông (PVT) tiền thân là Công ty Cổ phần Dịch vụ Xuyên Thái Bình Dương được thành lập ngày 06/07/2007 theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103018343 do Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội cấp, đăng ký lần đầu ngày 06/07/2007; - Tên công ty : Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thông - Tên viết tắt: PVT Land.,JSC - Trụ sở chính: Số 4/A4 Đầm Trấu , P.Hai Bà Trưng , Tp Hà Nội - Văn phòng GD : Lô E1.2 Phạm Hùng , Mễ Trì , Nam Từ Liêm , Tp Hà Nội - Điện thoại : 04.

37690269 - Email: transco-vn@fpt.2 Giới thiệu về Dự án tòa nhà đa năng cao cấp “Pha lê xanh” 2.1 Tổng quan dự án Dự án “Pha lê xanh” tên gọi trước đây là “Tổ hợp công trình Nam Đàn Plaza” do Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thông làm Chủ đầu tư, dự án đã được UBND Tp Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 082824 ngày 13/01/2006, Quyết định phê duyệt bản vẽ qui hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 số 2285/QHKT-P1 ngày 27/08/2009 và Giấy phép xây dựng số 143/GPXD ngày 15/10/2009 của Sở Xây dựng Hà Nội; * Các chỉ tiêu kỹ thuật + Tổng diện tích khu đất : 9.854m2 + Tổng diện tích xây dựng : 3.862,69m2 + Tổng diện tích sàn xây dựng : 144.040m2 + Mật độ xây dựng: 40,03% + Chiều cao công trình: 189m (44 tầng nổi/02 tầng kỹ thuật/04 tầng hầm) * Chức năng đầu tư, cơ cấu sản phẩm: Bảng 2.3: Cơ cấu sản phẩm của dự án Pha lê xanh STT Hạng mục Vị trí Diện tích(m2) Tỷ lệ 1 Trung tâm thương mại Tầng 01- 07 26.005 18,04% 2 Văn phòng cao cấp cho thuê Tầng 8- 35 89.354 62,02% 3 Khách sạn 5 sao Tầng 36 – 44 28.080 + Khu hạ tầng cơ sở (sân, vườn, cây xanh, đường GT nội bộ) diện tích 5.3 Chiến lược kinh doanh sản phẩm dự án 2.1 Chiến lược đầu tư sản phẩm dự án Với ưu thế về vị trí của dự án “Pha lê xanh” nằm ở Trung tâm khu vực đô thị mới phía Tây Hà Nội, kiền kề các dự án lớn như Keangnam Hanoi Landmak Tower , Hacinco Tower, The Manot, PVT đã sớm xây dựng chiến lược đầu tư kinh doanh sản phẩm của dự án đó là đầu tư “Tòa nhà đa năng cao cấp” đây là sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, bao gồm các chức năng phù hợp với quy hoạch tổng thể đã được UBND Tp Hà Nội phê duyệt. Cụ thể các sản phẩm gồm: + Văn phòng cao cấp cho thuê (hạng A hoặc B) + Khách sạn cao cấp (4 hoặc 5 sao) + Trung tâm thương mại (loại I hoặc II) 2.