Chương 1: Những vấn đề khoa học liên quan đến hoạt động quản trị môi giới bất động sản. - Chương 2: Đánh giá thực trạng hoạt động quản trị nguồn nhân lực môi giới bất động sản tại Công ty. - Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác quản trị nguồn nhân lực môi giới bất động sản tại Công ty. CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG QUẢN TRỊ NHÂN LỰC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.
Môi giới bất động sản 1. Một số khái niệm và quy định pháp lý cơ bản a) Một số khái niệm cơ bản Khái niệm về môi giới: Chúng ta có nhiều khái niệm khác nhau về môi giới như là người làm trung gian để hai bên tiếp xúc, giao thiệp với nhau (Theo từ điển Tiếng Việt); là chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng.) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh (Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt) và có thể nhận ra đặc trưng rõ nét nhất của môi giới là tính trung gian giữa các bên. Lý do căn bản cần phải có môi giới là do một hoặc các bên không đủ thông tin, không đủ trình độ/năng lực, không thể tự giải quyết mối quan hệ giữa họ một cách tốt nhất, có hiệu quả nhất. Mỗi cá nhân hoặc tổ chức đều có năng lực hạn chế ở một mức nhất định, kèm theo những điểm mạnh/điểm yếu do đó không thể tự mình thực hiện/xử lý tốt tất cả những công việc liên quan.
Đặc biệt trong môi trường kinh tế cạnh tranh, ngày càng đòi hỏi việc chuyên môn hóa ở cấp độ cao, dẫn đến mỗi người, mỗi tổ chức chỉ tập trung chuyên môn hóa ở một vài lĩnh vực có ưu thế cạnh tranh nhất. Những công việc khác hay những giao dịch khác liên quan sẽ do các cá nhân/tổ chức khác có chuyên môn hơn đảm nhiệm/xử lý. Môi giới có mặt ở nhiều lĩnh vực của đời sống xã hội, trong đó có lĩnh vực BĐS. Môi giới BĐS là chủ thể (cá nhân, tổ chức) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác trong quan hệ giao dịch, kinh doanh BĐS.
Các lĩnh vực môi giới bất động sản gồm: mua bán, chuyển nhượng, thuê (cho thuê), thuê mua, thế chấp bất động sản; môi giới các dự án; môi giới các dịch vụ khác. So với các giao dịch hàng hóa thông thường, các giao dịch BĐS là các giao dịch có giá trị lớn, có thời gian kéo dài, chịu ảnh hưởng của nhiều bên liên quan, do đó môi giới BĐS giữ vai trò rất quan trọng trong các giao dịch BĐS. Môi giới BĐS cũng có thể hiểu là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến BĐS. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.[13] Theo Wikipedia định nghĩa về Người môi giới (tiếng Anh: Broker) là thương nhân trung gian giữa người mua và người bán, được người bán hoặc người mua ủy thác tiến hành bán hoặc mua hàng hóa hay dịch vụ.
Khi tiến hành nghiệp vụ thì người môi giới không được đứng tên của chính mình mà đứng tên của người ủy thác, không chiếm hữu hàng hóa và không chịu trách nhiệm cá nhân trước người ủy thác về việc khách hàng không chịu thực hiện hợp đồng. Người môi giới không tham gia vào việc thực hiện hợp đồng trừ trường hợp được ủy quyền. Quan hệ giữa người ủy thác và người môi giới dựa trên sự ủy thác từng lần, chứ không dựa vào hợp đồng dài hạn. Với BĐS, họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán bất động sản.
Nhờ họ mà hoạt động thị trường BĐS được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bất động sản mà nhà thẩm định giá cần quan tâm. Nhà nước khuyến khích hoạt động môi giới chuyên nghiệp. Môi giới BĐS tại Việt Nam là những hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị bất động sản tới các khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản.
Dịch vụ môi giới BĐS thường bao gồm: Định giá BĐS; Quảng cáo BĐS; Tư vấn đầu tư kinh doanh BĐS; Tư vấn pháp lý; Quản lý tiếp thị các dự án BĐS; Đấu giá BĐS. Khái niệm về quản trị chuyên viên môi giới BĐS bao gồm việc hoạch định (kế hoạch hóa), tổ chức, chỉ huy và kiểm soát các hoạt động nhằm thu hút, sử dụng và phát triển các chuyên viên môi giới BĐS để hoàn thành tốt các hoạt động môi giới. Khái niệm về quản trị chuyên viên môi giới BĐS có thể hiểu là việc tuyển mộ, tuyển chọn, duy trì, phát triển, sử dụng, động viên và cung cấp tiện nghi cho đội ngũ chuyên viên môi giới BĐS. Mục tiêu của hoạt động quản trị là để thu hút, xây dựng, phát triển, sử dụng, đánh giá, bảo toàn và giữ gìn một lực lượng chuyên viên môi giới BĐS phù hợp với yêu cầu của công ty cả về mặt số lượng và chất lượng.
b) Các quy định pháp lý cơ bản về môi giới bất động sản Luật kinh doanh BĐS 2014 đã quy định hoạt động kinh doanh BĐS gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS, trong đó có môi giới BĐS. Điều 62 qui định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS như sau: (i) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; (ii) Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế; (iii) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. Một trong các hành vi bị cấm là: Hoạt động kinh doanh BĐS không đăng ký kinh doanh; môi giới BĐS không có chứng chỉ. Cá nhân không có chứng chỉ môi giới BĐS mà thực hiện môi giới BĐS thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời hạn ba năm kể từ ngày ra quyết định xử phạt.
Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ hoạt động một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn bị thu hồi chứng chỉ và không được cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt. Luật kinh doanh BĐS 2014 cũng đã quy định về: nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS, nội dung môi giới BĐS, thù lao môi giới, hoa hồng môi giới, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới và chứng chỉ môi giới (Chương IV – Kinh doanh dịch vụ BĐS). Luật kinh doanh BĐS còn quy định nội dung của hợp đồng môi giới (điều 74). Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại Luật kinh doanh BĐS được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của pháp luật. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BĐS. Tổ chức, cá nhân môi giới làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS. Thù lao môi giới: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và người thứ ba.
Mức thù lao môi giới BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. Hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. Các nội dung chủ yếu của hoạt động môi giới bất động sản a) Thu thập thông tin về cung, cầu BĐS Thông tin về cung BĐS là một trong những yếu tố đầu tiên môi giới BĐS cần phải có để có thể thực hiện hoạt động môi giới BĐS.
Trong nhiều trường hợp, đặc biệt trong giai đoạn BĐS tăng giá mạnh, khi nhu cầu của thị trường rất cao đối với BĐS, thì thông tin về cung BĐS là yếu tố quyết định đến kết quả của hoạt động môi giới. Để có thể có được các thông tin chính xác, đầy đủ và kịp thời về cung BĐS, mỗi công ty/nhà môi giới sẽ phải bỏ ra rất nhiều công sức, chi phí để tìm kiếm, thu thập, phân tích, sàng lọc, hệ thống hóa. Các hình thức cung BĐS có thể kể đến bao gồm: bán BĐS, bán lại quyền mua BĐS, thuê BĐS, cho thuê/cho thuê lại BĐS; thế chấp BĐS; hoạt động liên kết, liên doanh để đầu tư vào BĐS… Nguồn cung BĐS có thể từ các nguồn: Nhà nước; Cá nhân, tổ chức; Các công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS; Ngân hàng; Các BĐS ở nước ngoài. Thông tin về nguồn cung có thể có ở: văn phòng môi giới; khách hàng; quảng cáo, sách báo, internet; công ty đầu tư, kinh doanh, các dự án; các cơ quan đấu giá đất và BĐS, ngân hàng; các cơ quan quản lí: địa chính phường, xã, quận; sở kiến trúc, quy hoạch; thu thập thực tế: nhà bỏ trống, BĐS mới phát triển, cư dân địa phương; … Sau khi xác định được cung BĐS, nhà môi giới phải cố gắng có được đầy đủ, chi tiết mọi thông tin về BĐS.
Việc am hiểu sâu sắc mọi nội dung liên quan đến BĐS là yếu tố nền tảng cho hoạt động môi giới. Các thông tin cần tìm hiểu bao gồm: + Kinh tế - kỹ thuật: vị trí (mặt đường, gần công viên, chợ.); loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng.