Nghiên Cứu Về Quản Trị Chuyên Viên Môi Giới Bất Động Sản

Chuyên khảo kinh tế phân tích chuyên viên môi giới bất động sản tại công ty cổ phần môi giới bất động sản đất việt, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất hướng nghiên cứu

• Tác giả: Đặng Quốc Việt
• Người hướng dẫn: TS. Trần Văn Khôi
• Trường học: Công Ty Cổ Phần Đất Việt
• Chuyên ngành: Quản Trị Chuyên Viên Môi Giới Bất Động Sản
• Đề tài: Nghiên Cứu Quản Trị Chuyên Viên Môi Giới Bất Động Sản Tại Công Ty Cổ Phần Đất Việt
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG QUẢN TRỊ CHUYÊN VIÊN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Môi giới bất động sản
• 1.2. Một số khái niệm và quy định pháp lý cơ bản
• 1.3. Các nội dung chủ yếu của hoạt động môi giới bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG QUẢN TRỊ CHUYÊN VIÊN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT VIỆT
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN TRỊ CHUYÊN VIÊN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT VIỆT
• Phụ lục - Nội dung bảng câu hỏi khảo sát
• DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Tóm tắt

I. Tổng Quan Nghiên Cứu Quản Trị Môi Giới Bất Động Sản Đất Việt

Nghiên cứu này tập trung vào quản trị chuyên viên môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Đất Việt, một lĩnh vực ngày càng trở nên quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản cạnh tranh. Thị trường bất động sản ấm lên từ cuối năm 2014, kéo theo nhu cầu tuyển dụng lớn, nhưng chất lượng môi giới vẫn là một thách thức. Nguồn nhân lực còn nghiệp dư, thiếu chuyên môn, và tỷ lệ đào thải cao do áp lực công việc. Do đó, công tác quản trị, đặc biệt là đào tạo, đóng vai trò then chốt để nâng cao chất lượng dịch vụ và xây dựng đội ngũ chuyên nghiệp. Nghiên cứu này sẽ làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn, từ đó đề xuất giải pháp phù hợp. Theo tài liệu gốc, công ty nhận thấy tầm quan trọng của công tác quản trị để phù hợp xu thế quản trị hiện đại nhằm khai thác và huy động nguồn nhân lực, nâng cao sức cạnh tranh và phát triển bền vững trong điều kiện mới.

1.1. Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản là trung gian giữa người mua và người bán, giúp các bên giao dịch hiệu quả hơn. Môi giới cung cấp thông tin, tư vấn, và hỗ trợ các thủ tục pháp lý. Vai trò của môi giới đặc biệt quan trọng trong các giao dịch lớn và phức tạp. Theo Wikipedia, người môi giới là thương nhân trung gian giữa người mua và người bán, được người bán hoặc người mua ủy thác tiến hành bán hoặc mua hàng hóa hay dịch vụ. Nhà nước khuyến khích hoạt động môi giới chuyên nghiệp để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả của thị trường. Môi giới bất động sản tại Việt Nam là những hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị bất động sản tới các khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản.

1.2. Quản trị chuyên viên môi giới Định nghĩa và mục tiêu

Quản trị chuyên viên môi giới bất động sản bao gồm các hoạt động hoạch định, tổ chức, chỉ huy và kiểm soát nhằm thu hút, sử dụng và phát triển đội ngũ môi giới. Mục tiêu là xây dựng lực lượng môi giới phù hợp về số lượng và chất lượng, đáp ứng yêu cầu của công ty. Quản trị hiệu quả giúp nâng cao năng suất, giảm tỷ lệ nghỉ việc, và tăng sự hài lòng của nhân viên. Khái niệm về quản trị chuyên viên môi giới BĐS có thể hiểu là việc tuyển mộ, tuyển chọn, duy trì, phát triển, sử dụng, động viên và cung cấp tiện nghi cho đội ngũ chuyên viên môi giới BĐS.

II. Thách Thức Quản Lý Môi Giới Bất Động Sản Tại Đất Việt

Công tác quản lý môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Đất Việt đối mặt với nhiều thách thức. Công ty thiếu các hoạt động kế hoạch hóa nguồn nhân lực, phân tích công việc chưa đầy đủ, và hệ thống đánh giá hiệu quả chưa bài bản. Công tác tuyển chọn, đào tạo chưa được đầu tư thích đáng, dẫn đến tỷ lệ môi giới hoạt động hiệu quả thấp. Hệ thống lương thưởng, phúc lợi còn nhiều thiếu sót, chưa tạo động lực cho nhân viên. Những bất cập này ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động và khả năng cạnh tranh của công ty. Từ đó, việc nghiên cứu hoạt động quản trị chuyên viên môi giới BĐS tại Công ty có ý nghĩa quan trọng nhằm giúp công ty làm rõ những điểm hạn chế, tồn tại để từ đó có những giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản trị chuyên viên môi giới BĐS.

2.1. Thiếu kế hoạch hóa nguồn nhân lực môi giới BĐS

Công ty chưa có các hoạt động kế hoạch hóa nguồn nhân lực chuyên viên môi giới BĐS. Hoạt động phân tích công việc, xây dựng bản mô tả công việc, tiêu chuẩn công việc, hệ thống định mức và đánh giá thực hiện công việc đối với chuyên viên môi giới BĐS chưa được thực hiện đầy đủ, bài bản, thiếu hệ thống. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định nhu cầu tuyển dụng, bố trí nhân sự phù hợp, và đánh giá hiệu quả công việc. Kế hoạch hóa nguồn nhân lực là yếu tố then chốt để đảm bảo công ty có đủ nhân lực chất lượng cao để đáp ứng nhu cầu phát triển.

2.2. Đào tạo và phát triển môi giới chưa hiệu quả

Công tác tuyển chọn, đào tạo, phát triển chuyên viên môi giới BĐS chưa được quan tâm đầu tư thích đáng, hiệu quả tuyển dụng và đào tạo thấp. Tỷ lệ chuyên viên môi giới BĐS được tuyển dụng hoạt động có hiệu quả thấp. Chương trình đào tạo chưa đáp ứng nhu cầu thực tế của công việc, thiếu tính thực hành, và chưa cập nhật kiến thức mới về thị trường và pháp luật. Đầu tư vào đào tạo là yếu tố quan trọng để nâng cao năng lực và sự chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới.

2.3. Chính sách lương thưởng và phúc lợi còn hạn chế

Hệ thống tiền lương, phúc lợi, kích thích vật chất, tinh thần đối với chuyên viên môi giới BĐS còn nhiều thiếu sót, chưa thực sự hiệu quả. Công ty chưa thực sự quan tâm đầy đủ, chấp hành các quy định pháp luật về phúc lợi như chế độ bảo hiểm của chuyên viên môi giới BĐS. Chính sách lương thưởng chưa đủ hấp dẫn để thu hút và giữ chân nhân tài. Thiếu các phúc lợi và chế độ đãi ngộ phù hợp khiến nhân viên cảm thấy không được quan tâm và đánh giá cao.

III. Giải Pháp Hoàn Thiện Quản Trị Môi Giới Bất Động Sản Đất Việt

Để hoàn thiện công tác quản trị chuyên viên môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Đất Việt, cần triển khai các giải pháp đồng bộ. Xây dựng kế hoạch hóa nguồn nhân lực bài bản, chú trọng phân tích công việc và xác định tiêu chuẩn hiệu suất. Đầu tư vào chương trình đào tạo chuyên sâu, cập nhật kiến thức và kỹ năng cho môi giới. Xây dựng chính sách lương thưởng, phúc lợi cạnh tranh, tạo động lực cho nhân viên. Cải thiện môi trường làm việc, tạo điều kiện để nhân viên phát triển sự nghiệp. Các nội dung nghiên cứu cũng sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích cho các công ty môi giới BĐS khác để từ đó có thể tự đánh giá và hoàn thiện nâng cao công tác quản trị chuyên viên môi giới BĐS tại công ty mình.

3.1. Xây dựng kế hoạch hóa nguồn nhân lực môi giới chi tiết

Cần xây dựng kế hoạch hóa nguồn nhân lực chi tiết, bao gồm phân tích công việc, xây dựng bản mô tả công việc, tiêu chuẩn công việc, và hệ thống đánh giá hiệu quả. Kế hoạch hóa giúp xác định nhu cầu tuyển dụng, bố trí nhân sự phù hợp, và đánh giá hiệu quả công việc. Cần chú trọng phân tích thị trường lao động và xu hướng phát triển của ngành bất động sản để có kế hoạch phù hợp.

3.2. Nâng cao chất lượng đào tạo và phát triển môi giới

Đầu tư vào chương trình đào tạo chuyên sâu, cập nhật kiến thức và kỹ năng cho môi giới. Chương trình đào tạo cần bám sát thực tế công việc, chú trọng tính thực hành, và cập nhật kiến thức mới về thị trường và pháp luật. Cần có hệ thống đánh giá hiệu quả đào tạo để đảm bảo chất lượng. Đào tạo, đánh giá và tạo động lực làm việc cho chuyên viên môi giới bất động sản.

3.3. Cải thiện chính sách lương thưởng và phúc lợi

Xây dựng chính sách lương thưởng, phúc lợi cạnh tranh, tạo động lực cho nhân viên. Lương thưởng cần tương xứng với năng lực và đóng góp của nhân viên. Cần có các phúc lợi và chế độ đãi ngộ phù hợp để thu hút và giữ chân nhân tài. Thù lao và các phúc lợi cho chuyên viên môi giới bất động sản.

IV. Ứng Dụng Nghiên Cứu Quản Trị Môi Giới Bất Động Sản Đất Việt

Nghiên cứu này có thể ứng dụng vào thực tiễn quản trị chuyên viên môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Đất Việt. Kết quả nghiên cứu giúp công ty xác định điểm mạnh, điểm yếu trong công tác quản trị, từ đó có giải pháp cải thiện. Nghiên cứu cũng cung cấp tài liệu tham khảo cho các công ty môi giới khác. Các kiến nghị trong nghiên cứu có thể giúp cơ quan quản lý nhà nước có chính sách phù hợp. Kết quả nghiên cứu cũng dự kiến sẽ đưa ra những kiến nghị phù hợp cho các cơ quan quản lý nhà nước để từ đó có những chính sách quản lý phù hợp đối với hoạt động môi giới BĐS.

4.1. Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới sau cải thiện

Sau khi triển khai các giải pháp, cần đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới để xác định mức độ cải thiện. Đánh giá dựa trên các chỉ số như doanh số, lợi nhuận, tỷ lệ khách hàng hài lòng, và tỷ lệ nhân viên nghỉ việc. Kết quả đánh giá giúp công ty điều chỉnh và hoàn thiện công tác quản trị.

4.2. Chia sẻ kinh nghiệm quản trị môi giới thành công

Công ty nên chia sẻ kinh nghiệm quản trị môi giới thành công cho các công ty khác trong ngành. Chia sẻ có thể thông qua hội thảo, bài viết, hoặc tư vấn trực tiếp. Chia sẻ kinh nghiệm giúp nâng cao năng lực cạnh tranh của ngành bất động sản Việt Nam.

V. Kết Luận và Tương Lai Quản Trị Môi Giới Bất Động Sản

Nghiên cứu về quản trị chuyên viên môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Đất Việt có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng cạnh tranh. Kết quả nghiên cứu giúp công ty và các công ty khác nâng cao hiệu quả hoạt động, xây dựng đội ngũ môi giới chuyên nghiệp. Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu và cập nhật các phương pháp quản trị mới để đáp ứng yêu cầu của thị trường. Mặc dù vậy, cho đến nay lĩnh vực quản trị chuyên viên môi giới BĐS của Công ty vẫn còn bộc lộ một số bất cập sau: - Công ty không có các hoạt động kế hoạch hóa nguồn nhân lực chuyên viên môi giới BĐS.

5.1. Xu hướng phát triển của nghề môi giới bất động sản

Nghề môi giới bất động sản ngày càng chuyên nghiệp hóa, đòi hỏi người làm nghề phải có kiến thức sâu rộng, kỹ năng tốt, và đạo đức nghề nghiệp. Ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động môi giới ngày càng phổ biến, giúp tăng hiệu quả và tiếp cận khách hàng. Xu hướng phát triển bền vững và trách nhiệm xã hội ngày càng được chú trọng trong ngành bất động sản.

5.2. Vai trò của công nghệ trong quản trị môi giới BĐS

Công nghệ đóng vai trò quan trọng trong quản trị môi giới bất động sản, giúp tự động hóa các quy trình, quản lý dữ liệu hiệu quả, và cải thiện giao tiếp với khách hàng. Các công cụ như CRM, phần mềm quản lý bất động sản, và các ứng dụng di động giúp môi giới làm việc hiệu quả hơn. Công nghệ cũng giúp công ty theo dõi hiệu suất của nhân viên và đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2014-2015 chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ sau thời kỳ trầm lắng, kéo theo sự bùng nổ về nhu cầu nhân lực với hơn 30.000 doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên toàn quốc. Sự gia tăng nhanh chóng về số lượng sàn giao dịch tạo nên cuộc cạnh tranh gay gắt, điển hình như việc Cengroup tăng quy mô từ 200 lên 1.500 nhân sự vào quý I/2015, hay MaxLand tuyển dụng 120 nhân viên trong 6 tháng đầu năm 2015. Tuy nhiên, chất lượng đội ngũ môi giới lại bộc lộ nhiều điểm nghẽn nghiêm trọng khi phần lớn nhân sự thiếu kiến thức chuyên môn, tỷ lệ đào thải sau thời gian thử việc lên tới hơn 50%.

Trước bối cảnh đó, vấn đề nghiên cứu trọng tâm được đặt ra là làm thế nào để xây dựng một hệ thống quản trị chuyên viên môi giới bài bản, chuyển đổi từ mô hình quản lý tự phát sang chuyên nghiệp hóa. Mục tiêu cụ thể của công trình là hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản trị nhân lực môi giới, phân tích toàn diện thực trạng tại Công ty Cổ phần Môi giới Bất động sản Đất Việt giai đoạn 2014-2015, từ đó xây dựng hệ thống giải pháp hoàn thiện cho giai đoạn 2016-2018. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào đội ngũ 80 chuyên viên và trưởng phòng môi giới trực tiếp phân phối sản phẩm căn hộ phân khúc nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ tại Hà Nội. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp mô hình thực nghiệm giúp doanh nghiệp chuẩn hóa tỷ lệ cấp chứng chỉ hành nghề từ mức 4% hiện tại, nâng cao tỷ lệ giữ chân nhân sự có thâm niên trên 1 năm từ mức 48% lên trên 70%, đồng thời tối ưu hóa năng suất bán hàng trên mỗi nhân sự trong chu kỳ tăng trưởng mới.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng tổng hợp ba trường phái quản trị nhân lực kinh điển gồm: trường phái cổ điển của Frederick Taylor và Henri Fayol nhấn mạnh vào việc chuyên môn hóa, phân công công việc chi tiết và thiết lập kỷ luật; trường phái tâm lý - xã hội của Elton Mayo tập trung vào yếu tố động viên tinh thần, tạo dựng bầu không khí đoàn kết và quan hệ tương tác nhóm; trường phái hiện đại coi tổ chức là một hệ thống mở linh hoạt, thích ứng liên tục với biến động của thị trường. Trên cơ sở đó, 4 phương pháp quản trị cốt lõi được hệ thống hóa gồm: phương pháp tổ chức, phương pháp kinh tế, phương pháp giáo dục và phương pháp hành chính.

Các khái niệm chính được định hình chặt chẽ theo Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13:

• Môi giới bất động sản: Hoạt động làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản và hưởng thù lao, hoa hồng.
• Quản trị chuyên viên môi giới: Tiến trình liên hoàn gồm hoạch định, tuyển mộ, tuyển chọn, đào tạo, đánh giá và duy trì đãi ngộ nhằm tối ưu hóa năng suất của lực lượng bán hàng.
• Điều kiện hành nghề: Quy định pháp lý bắt buộc theo Điều 62 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, yêu cầu doanh nghiệp dịch vụ phải có ít nhất 02 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới hợp chuẩn.
• Thù lao và hoa hồng môi giới: Khoản chi trả cố định theo hợp đồng dịch vụ và tỷ lệ phần trăm phân chia trên giá trị giao dịch thành công.

Bên cạnh đó, mô hình thực tiễn tại Tập đoàn Cengroup với cấu trúc 16 phòng kinh doanh và 280 chuyên viên tại chi nhánh STDA1 được sử dụng làm hệ quy chiếu so sánh về phương thức quản lý theo mục tiêu và đào tạo truyền nghề.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của luận văn được tổng hợp từ hai kênh chính: dữ liệu thứ cấp từ các báo cáo kinh doanh nội bộ của Đất Việt giai đoạn 2014-2015, dữ liệu thị trường vĩ mô như chỉ số GDP bình quân 2.000 USD/người năm 2014, cùng gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng; dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát thực địa bằng bảng hỏi cấu trúc gồm 30 câu hỏi chuyên sâu và các cuộc phỏng vấn trực tiếp với 3 thành viên Ban Giám đốc cùng 5 Trưởng phòng kinh doanh.

Cỡ mẫu nghiên cứu được xác định là toàn bộ 80 chuyên viên môi giới đang làm việc tại công ty vào tháng 9/2015. Phương pháp chọn mẫu toàn bộ được lựa chọn nhằm triệt tiêu hoàn toàn sai số chọn mẫu, phản ánh bức tranh toàn diện và khách quan của một doanh nghiệp quy mô vừa. Phương pháp phân tích dữ liệu kết hợp giữa thống kê mô tả, phân tích so sánh tỷ lệ phần trăm và tổng hợp định tính. Timeline nghiên cứu được thực hiện xuyên suốt 24 tháng từ năm 2014 đến cuối năm 2015 nhằm tạo cơ sở thực chứng vững chắc cho việc hoạch định chiến lược nhân sự giai đoạn 2016-2018.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Khảo sát thực chứng trên toàn bộ 80 chuyên viên môi giới tại Sàn Đất Việt ghi nhận 4 phát hiện cốt lõi:

Thứ nhất, cơ cấu nhân sự trẻ, có học vấn nền tảng nhưng thiếu chứng chỉ chuyên môn nghiêm trọng. Khảo sát chỉ ra 84% nhân sự có độ tuổi từ 26 trở xuống và 68% là nam giới. Về trình độ học vấn, 56% tốt nghiệp Đại học và 44% tốt nghiệp Cao đẳng, Trung cấp. Tuy nhiên, chỉ có 4% chuyên viên sở hữu chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo đúng quy định pháp lý hiện hành, cho thấy sự chênh lệch lớn giữa bằng cấp chung và trình độ nghiệp vụ chuyên ngành.

Thứ hai, mức độ biến động nhân sự ở mức báo động với tuổi nghề rất ngắn. Dữ liệu khảo sát thể hiện 52% nhân viên có thâm niên dưới 1 năm tại công ty, nhóm từ 1 đến 2 năm chiếm 24%, từ 2 đến 3 năm chiếm 16%, và chỉ có 8% nhân sự làm việc trên 3 năm. Đáng chú ý, có tới 88% nhân sự bày tỏ mong muốn gắn bó lâu dài trên 1 năm (trong đó 52% muốn gắn bó trên 3 năm), phản ánh nghịch lý giữa nguyện vọng người lao động và tỷ lệ đào thải thực tế.

Thứ ba, quy mô nhân sự tăng trưởng nóng 60% nhưng bộ máy quản trị không theo kịp. Lực lượng môi giới tăng nhanh từ 50 người đầu năm 2015 lên 80 người vào tháng 9/2015 nhằm phục vụ phân phối các tổ hợp dự án giá rẻ như HH Linh Đàm, VP5, VP6 và Kim Văn Kim Lũ. Mặc dù vậy, bộ phận nhân sự chỉ duy trì vỏn vẹn 2 nhân viên, toàn bộ công tác tuyển dụng, đào tạo và đánh giá bị khoán trắng cho 5 Trưởng phòng môi giới mà không có quy chuẩn kiểm soát chung.

Thứ tư, hiệu quả khai thác kênh trực tuyến vượt trội nhưng thiếu sự chuẩn hóa trong xử lý dữ liệu. Hệ thống website sandatviet.vn đạt 27.975 thành viên cùng 39.000 lượt truy cập, mang lại hơn 70% lượng khách hàng tiềm năng. Dù 64% môi giới thường xuyên tìm kiếm thông tin cung cầu qua internet, việc phân tích dữ liệu khách hàng vẫn thực hiện thủ công, dẫn đến tỷ lệ chuyển đổi từ khách hàng tiềm năng thành giao dịch thực tế chỉ đạt mức ước tính 8-12%.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các tồn tại trên xuất phát từ triết lý quản trị ngắn hạn. Công ty áp dụng phương pháp tổ chức cứng nhắc khi bắt buộc chuyên viên phải ngồi làm việc tại văn phòng trong giờ hành chính nhằm tránh thất thoát doanh số bán ngoài, vô hình trung triệt tiêu tính linh hoạt và năng động vốn là đặc thù của nghề môi giới. Việc thiếu vắng quỹ lương cứng và chính sách bảo hiểm bắt buộc khiến thu nhập nhân sự dao động quá mức, dẫn đến tâm lý bất an khi thị trường biến động.

Dữ liệu khảo sát về tương quan giữa thâm niên (52% dưới 1 năm) và tỷ lệ chứng chỉ hành nghề (4%) có thể được trực quan hóa hiệu quả thông qua biểu đồ cột chồng kết hợp biểu đồ tròn, giúp nhà quản trị thấy rõ điểm nghẽn về năng lực cốt lõi. So sánh với mô hình Cengroup, Sàn Đất Việt có lợi thế về chi phí vận hành tinh gọn nhờ khai thác mạng xã hội và kênh trực tuyến, nhưng lại tụt hậu về hệ thống chỉ số đánh giá hiệu quả KPI và chính sách đào tạo truyền nghề 1-1 có hệ thống. Ngoài ra, việc giao toàn quyền cho các trưởng phòng dẫn tới tình trạng cát cứ thông tin và thiếu cơ chế phản hồi hai chiều giữa lãnh đạo và nhân viên.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả phân tích thực trạng, 4 nhóm giải pháp chiến lược được đề xuất cho giai đoạn 2016-2018:

Thứ nhất, tái thiết kế và chuẩn hóa quy trình kế hoạch hóa nhân sự. Phòng Nhân sự phối hợp Ban Giám đốc xây dựng bản mô tả công việc và khung tiêu chuẩn năng lực chi tiết cho từng vị trí môi giới trước quý IV/2016. Đặt mục tiêu giảm tỷ lệ nghỉ việc trong 3 tháng đầu từ mức trên 50% hiện nay xuống dưới 20% vào năm 2017, thông qua việc áp dụng quy trình tuyển mộ 3 vòng phỏng vấn chuyên sâu thay vì chỉ xét hồ sơ sơ lược.

Thứ hai, triển khai chương trình đào tạo chuẩn hóa và phổ cập chứng chỉ hành nghề. Ban Giám đốc liên kết với các cơ sở đào tạo chuyên ngành thuộc Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên tổ chức các khóa huấn luyện pháp luật kinh doanh, thẩm định giá và phong thủy ứng dụng. Phấn đấu đạt chỉ tiêu 100% chuyên viên (tương đương toàn bộ 80 nhân sự) có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo đúng quy định Luật Kinh doanh BĐS 2014 trước quý II/2017.

Thứ ba, cải cách chính sách thù lao, KPI và chế độ phúc lợi toàn diện. Phòng Kế toán - Tài chính thiết lập cơ chế lương hỗn hợp: lương cứng cơ bản từ 3,5 đến 4,5 triệu đồng/tháng kết hợp hoa hồng lũy tiến từ 10 đến 15 triệu đồng/giao dịch. Ban Giám đốc cam kết trích lập quỹ đóng bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế bắt buộc cho 100% nhân viên ký hợp đồng chính thức từ quý I/2017, xóa bỏ tình trạng san sẻ doanh số ảo nhằm đảm bảo tính minh bạch.

Thứ tư, số hóa công tác quản trị khách hàng và nâng cao năng lực tài chính. Phòng Marketing kết hợp Trưởng phòng môi giới đầu tư hệ thống phần mềm quản trị quan hệ khách hàng (CRM) để đồng bộ 27.975 tệp dữ liệu khách hàng từ hệ thống website. Giải pháp này hướng tới mục tiêu gia tăng tỷ lệ chốt hợp đồng thành công thêm 25-30% trong giai đoạn 2017-2018. Đồng thời, kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước tăng cường thanh tra việc thực thi chứng chỉ hành nghề nhằm tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị ứng dụng thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng trọng tâm:

Thứ nhất, Ban Giám đốc và các nhà quản trị sàn giao dịch bất động sản quy mô vừa và nhỏ. Luận văn cung cấp khung tham chiếu toàn diện để chuyển đổi cơ cấu tổ chức, thiết lập hệ thống định mức KPI, và xây dựng chính sách lương - hoa hồng cân bằng giữa chi phí doanh nghiệp và động lực người lao động.

Thứ hai, Trưởng phòng kinh doanh và chuyên viên môi giới địa ốc. Nghiên cứu giúp đội ngũ quản lý cấp trung chuẩn hóa quy trình kèm cặp nhân viên mới, đồng thời cung cấp cho chuyên viên lộ trình phát triển kỹ năng tư vấn pháp lý, thẩm định dự án và khai thác kênh marketing số hiệu quả.

Thứ ba, Giảng viên, nhà nghiên cứu và học viên cao học chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Bất động sản, Quản trị nhân lực. Đề tài là tài liệu thực chứng giá trị với bộ dữ liệu khảo sát 80 chuyên viên và nghiên cứu tình huống so sánh giữa Đất Việt và Cengroup, phục vụ giảng dạy và phát triển các đề tài liên quan.

Thứ tư, Cơ quan quản lý nhà nước như Sở Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Luận văn cung cấp bằng chứng thực tế về tỷ lệ hành nghề không chứng chỉ (96%) và các bất cập tại sàn giao dịch, hỗ trợ công tác hoàn thiện chính sách giám sát và cấp phép hành nghề.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao tỷ lệ chuyên viên môi giới có chứng chỉ hành nghề tại Đất Việt chỉ đạt 4%? Tình trạng này bắt nguồn từ việc thị trường địa ốc 2014-2015 tăng trưởng quá nóng khiến doanh nghiệp ưu tiên tuyển dụng số lượng lớn để kịp phân phối các dự án như chung cư HH Linh Đàm. Việc tuyển mộ ồ ạt người học trái ngành và công tác thanh kiểm tra của cơ quan quản lý chưa đủ nghiêm ngặt dẫn đến tỷ lệ nhân sự chưa có chứng chỉ chiếm tới 96%.

Quy định bắt buộc môi giới tiếp khách tại văn phòng mang lại ưu và nhược điểm gì? Ưu điểm lớn nhất là giúp doanh nghiệp kiểm soát chặt chẽ 100% doanh số, ngăn chặn việc môi giới tự ý bán hàng ngoài hoặc bán sai giá niêm yết, đồng thời tận dụng không gian văn phòng để tạo niềm tin cho người mua nhà giá rẻ. Tuy nhiên, nhược điểm là làm giảm tính chủ động, linh hoạt của 80 chuyên viên trong việc mở rộng mạng lưới khách hàng ngoại vi.

Doanh nghiệp cần làm gì để cải thiện tỷ lệ 52% nhân viên có thâm niên dưới 1 năm? Công ty cần ngay lập tức áp dụng mức lương cứng hỗ trợ từ 3,5 đến 4,5 triệu đồng kết hợp đóng bảo hiểm xã hội bắt buộc để bảo đảm mức sống tối thiểu. Đồng thời, cần thiết lập chương trình đào tạo truyền nghề 1-1 trong 2 tuần đầu tiên theo kinh nghiệm của Cengroup nhằm giúp nhân sự nhanh chóng phát sinh giao dịch đầu tay.

Hệ thống marketing trực tuyến đóng vai trò như thế nào đối với hiệu quả kinh doanh của Đất Việt? Hệ thống mạng xã hội cùng website sandatviet.vn với 27.975 thành viên và 39.000 lượt truy cập đóng vai trò huyết mạch, đem lại trên 70% lượng khách hàng tiềm năng. Việc tối ưu hóa từ khóa trên công cụ tìm kiếm giúp các dự án của công ty chiếm lĩnh vị trí đầu bảng, tạo nguồn khách ổn định cho 5 phòng môi giới.

Bài học quản trị quan trọng nhất rút ra từ mô hình Cengroup là gì? Đó là sự kết hợp giữa mô hình quản trị theo mục tiêu linh hoạt và văn hóa đào tạo nội bộ bài bản giúp Cengroup mở rộng nhanh quy mô lên 1.500 nhân sự. Tuy nhiên, bài học cảnh báo là cần kiểm soát chặt chẽ tình trạng nhân viên tự ý san sẻ doanh số để né thuế thu nhập cá nhân lũy tiến và trục lợi quỹ lương cứng.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích toàn diện thực trạng quản trị nhân lực tại Công ty Cổ phần Môi giới Bất động sản Đất Việt qua bộ dữ liệu thực chứng từ 80 chuyên viên và 5 phòng kinh doanh.
• Nhận diện rõ các điểm nghẽn then chốt gồm: lực lượng lao động trẻ hóa cao (84% dưới 26 tuổi), tỷ lệ sở hữu chứng chỉ hành nghề chỉ đạt 4%, và thâm niên dưới 1 năm chiếm tới 52%.
• Đóng góp hệ thống giải pháp liên hoàn bao gồm tái cấu trúc quy trình tuyển dụng, chuẩn hóa đào tạo chuyên môn theo Luật Kinh doanh BĐS 2014, cải cách cơ chế lương cứng - hoa hồng và số hóa quản trị bằng CRM.
• Xác lập lộ trình thực thi theo từng giai đoạn 2016-2018 với các mốc mục tiêu định lượng cụ thể: 100% nhân sự có chứng chỉ trước quý II/2017 và giảm tỷ lệ đào thải thử việc xuống dưới 20%.
• Các doanh nghiệp môi giới bất động sản cần nhanh chóng chuyển đổi tư duy quản trị từ ngắn hạn, tự phát sang chuyên nghiệp hóa nguồn nhân lực để gia tăng năng lực cạnh tranh và phát triển bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Những vấn đề khoa học liên quan đến hoạt động quản trị môi giới bất động sản. - Chương 2: Đánh giá thực trạng hoạt động quản trị nguồn nhân lực môi giới bất động sản tại Công ty. - Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác quản trị nguồn nhân lực môi giới bất động sản tại Công ty. CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG QUẢN TRỊ NHÂN LỰC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.

Môi giới bất động sản 1. Một số khái niệm và quy định pháp lý cơ bản a) Một số khái niệm cơ bản Khái niệm về môi giới: Chúng ta có nhiều khái niệm khác nhau về môi giới như là người làm trung gian để hai bên tiếp xúc, giao thiệp với nhau (Theo từ điển Tiếng Việt); là chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng.) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh (Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt) và có thể nhận ra đặc trưng rõ nét nhất của môi giới là tính trung gian giữa các bên. Lý do căn bản cần phải có môi giới là do một hoặc các bên không đủ thông tin, không đủ trình độ/năng lực, không thể tự giải quyết mối quan hệ giữa họ một cách tốt nhất, có hiệu quả nhất. Mỗi cá nhân hoặc tổ chức đều có năng lực hạn chế ở một mức nhất định, kèm theo những điểm mạnh/điểm yếu do đó không thể tự mình thực hiện/xử lý tốt tất cả những công việc liên quan.

Đặc biệt trong môi trường kinh tế cạnh tranh, ngày càng đòi hỏi việc chuyên môn hóa ở cấp độ cao, dẫn đến mỗi người, mỗi tổ chức chỉ tập trung chuyên môn hóa ở một vài lĩnh vực có ưu thế cạnh tranh nhất. Những công việc khác hay những giao dịch khác liên quan sẽ do các cá nhân/tổ chức khác có chuyên môn hơn đảm nhiệm/xử lý. Môi giới có mặt ở nhiều lĩnh vực của đời sống xã hội, trong đó có lĩnh vực BĐS. Môi giới BĐS là chủ thể (cá nhân, tổ chức) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác trong quan hệ giao dịch, kinh doanh BĐS.

Các lĩnh vực môi giới bất động sản gồm: mua bán, chuyển nhượng, thuê (cho thuê), thuê mua, thế chấp bất động sản; môi giới các dự án; môi giới các dịch vụ khác. So với các giao dịch hàng hóa thông thường, các giao dịch BĐS là các giao dịch có giá trị lớn, có thời gian kéo dài, chịu ảnh hưởng của nhiều bên liên quan, do đó môi giới BĐS giữ vai trò rất quan trọng trong các giao dịch BĐS. Môi giới BĐS cũng có thể hiểu là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến BĐS. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.[13] Theo Wikipedia định nghĩa về Người môi giới (tiếng Anh: Broker) là thương nhân trung gian giữa người mua và người bán, được người bán hoặc người mua ủy thác tiến hành bán hoặc mua hàng hóa hay dịch vụ.

Khi tiến hành nghiệp vụ thì người môi giới không được đứng tên của chính mình mà đứng tên của người ủy thác, không chiếm hữu hàng hóa và không chịu trách nhiệm cá nhân trước người ủy thác về việc khách hàng không chịu thực hiện hợp đồng. Người môi giới không tham gia vào việc thực hiện hợp đồng trừ trường hợp được ủy quyền. Quan hệ giữa người ủy thác và người môi giới dựa trên sự ủy thác từng lần, chứ không dựa vào hợp đồng dài hạn. Với BĐS, họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán bất động sản.

Nhờ họ mà hoạt động thị trường BĐS được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bất động sản mà nhà thẩm định giá cần quan tâm. Nhà nước khuyến khích hoạt động môi giới chuyên nghiệp. Môi giới BĐS tại Việt Nam là những hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị bất động sản tới các khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản.

Dịch vụ môi giới BĐS thường bao gồm: Định giá BĐS; Quảng cáo BĐS; Tư vấn đầu tư kinh doanh BĐS; Tư vấn pháp lý; Quản lý tiếp thị các dự án BĐS; Đấu giá BĐS. Khái niệm về quản trị chuyên viên môi giới BĐS bao gồm việc hoạch định (kế hoạch hóa), tổ chức, chỉ huy và kiểm soát các hoạt động nhằm thu hút, sử dụng và phát triển các chuyên viên môi giới BĐS để hoàn thành tốt các hoạt động môi giới. Khái niệm về quản trị chuyên viên môi giới BĐS có thể hiểu là việc tuyển mộ, tuyển chọn, duy trì, phát triển, sử dụng, động viên và cung cấp tiện nghi cho đội ngũ chuyên viên môi giới BĐS. Mục tiêu của hoạt động quản trị là để thu hút, xây dựng, phát triển, sử dụng, đánh giá, bảo toàn và giữ gìn một lực lượng chuyên viên môi giới BĐS phù hợp với yêu cầu của công ty cả về mặt số lượng và chất lượng.

b) Các quy định pháp lý cơ bản về môi giới bất động sản Luật kinh doanh BĐS 2014 đã quy định hoạt động kinh doanh BĐS gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS, trong đó có môi giới BĐS. Điều 62 qui định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS như sau: (i) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; (ii) Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế; (iii) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. Một trong các hành vi bị cấm là: Hoạt động kinh doanh BĐS không đăng ký kinh doanh; môi giới BĐS không có chứng chỉ. Cá nhân không có chứng chỉ môi giới BĐS mà thực hiện môi giới BĐS thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời hạn ba năm kể từ ngày ra quyết định xử phạt.

Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ hoạt động một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn bị thu hồi chứng chỉ và không được cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt. Luật kinh doanh BĐS 2014 cũng đã quy định về: nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS, nội dung môi giới BĐS, thù lao môi giới, hoa hồng môi giới, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới và chứng chỉ môi giới (Chương IV – Kinh doanh dịch vụ BĐS). Luật kinh doanh BĐS còn quy định nội dung của hợp đồng môi giới (điều 74). Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại Luật kinh doanh BĐS được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS.

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của pháp luật. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BĐS. Tổ chức, cá nhân môi giới làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS. Thù lao môi giới: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và người thứ ba.

Mức thù lao môi giới BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. Hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. Các nội dung chủ yếu của hoạt động môi giới bất động sản a) Thu thập thông tin về cung, cầu BĐS Thông tin về cung BĐS là một trong những yếu tố đầu tiên môi giới BĐS cần phải có để có thể thực hiện hoạt động môi giới BĐS.

Trong nhiều trường hợp, đặc biệt trong giai đoạn BĐS tăng giá mạnh, khi nhu cầu của thị trường rất cao đối với BĐS, thì thông tin về cung BĐS là yếu tố quyết định đến kết quả của hoạt động môi giới. Để có thể có được các thông tin chính xác, đầy đủ và kịp thời về cung BĐS, mỗi công ty/nhà môi giới sẽ phải bỏ ra rất nhiều công sức, chi phí để tìm kiếm, thu thập, phân tích, sàng lọc, hệ thống hóa. Các hình thức cung BĐS có thể kể đến bao gồm: bán BĐS, bán lại quyền mua BĐS, thuê BĐS, cho thuê/cho thuê lại BĐS; thế chấp BĐS; hoạt động liên kết, liên doanh để đầu tư vào BĐS… Nguồn cung BĐS có thể từ các nguồn: Nhà nước; Cá nhân, tổ chức; Các công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS; Ngân hàng; Các BĐS ở nước ngoài. Thông tin về nguồn cung có thể có ở: văn phòng môi giới; khách hàng; quảng cáo, sách báo, internet; công ty đầu tư, kinh doanh, các dự án; các cơ quan đấu giá đất và BĐS, ngân hàng; các cơ quan quản lí: địa chính phường, xã, quận; sở kiến trúc, quy hoạch; thu thập thực tế: nhà bỏ trống, BĐS mới phát triển, cư dân địa phương; … Sau khi xác định được cung BĐS, nhà môi giới phải cố gắng có được đầy đủ, chi tiết mọi thông tin về BĐS.

Việc am hiểu sâu sắc mọi nội dung liên quan đến BĐS là yếu tố nền tảng cho hoạt động môi giới. Các thông tin cần tìm hiểu bao gồm: + Kinh tế - kỹ thuật: vị trí (mặt đường, gần công viên, chợ.); loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng.