Đặt vấn đề nghiên cứu Thị trƣờng bất động sản là một trong những thị trƣờng quan trọng nhất của nền kinh tế do thị trƣờng này liên quan trực tiếp đến một lƣợng tài sản cực lớn, thông thƣờng tỷ trọng bất động sản trong tổng tài sản quốc gia ở các nƣớc khác nhau thƣờng chiếm trên 40% tổng giá trị tài sản của quốc gia [17] đó. Nhà ở là nơi phục vụ cho nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt hàng ngày của mỗi cá nhân mỗi hộ gia đình. Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu thiết yếu không thể thiếu của mỗi hộ dân. Tùy vào nhu cầu khác nhau mà mỗi ngƣời tự lựa chọn cho mình một căn hộ thích hợp, đáp ứng đƣợc các hoạt động học tập, lao động, vui chơi giải trí,…Đất nƣớc ta đang trên đà hội nhập và phát triển kinh tế, dân số ngày càng tăng mà quỹ đất đai ngày càng hạn chế, đây chính là một trong những vấn đề đang lo ngại của nhân dân.
Thị trƣờng mua bán nhà ở trong thời gian gần đây diễn ra rất sôi động, đặc biệt là thị trƣờng căn hộ chung cƣ. Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt, là trung tâm kinh tế lớn của khu vực và cả nƣớc, có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội của cả nƣớc, do đó nhu cầu về nhà ở cũng ngày một tăng cao. Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, các nhu cầu sử dụng đất ngày càng gây ra áp lực không nhỏ đến đất đai, đòi hỏi phải sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả. Hiện nay có rất nhiều khu đô thị mới mọc lên cùng với hàng lọat cùng với các chung cƣ cao tầng hiện đại.
Một căn hộ hiện đại với đầy đủ tiện nghi, môi trƣờng sống thoáng mát, an ninh đƣợc đảm bảo chính là những yếu tố thu hút ngƣời dân chọn căn hộ chung cƣ làm nơi để an cƣ. Tùy thuộc vào vị trí tọa lạc, cấu trúc căn hộ hay các tiện ích của các căn hộ khác nhau mà giá bán căn 14 hộ cũng khác nhau. Rất nhiều hộ gia đình đã lựa chọn việc sở hữu những căn hộ chung cƣ đáp ứng đƣợc nhu cầu thiết yếu thay vì sở hữu một căn nhà. Tuy nhiên, việc lựa chọn đƣợc một căn hộ vừa hợp ý, hợp túi tiền lại phụ thuộc rất nhiều vào giá bán.
Giá bán căn hộ chung cƣ phụ thuộc vào một số yếu tố nhƣ: diện tích sàn, khoảng cách đến trung tâm, tầng cao căn hộ tọa lạc, cảnh quang nhìn từ hƣớng bacony, vị trí căn hộ trên cùng 1 tầng, số phòng vệ sinh, an ninh, môi trƣờng xung quanh, dịch vụ, tiện ích ngoài khu, uy tín chủ đầu tƣ. Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trƣờng Singapore, [38] Subramaniam S. Pillay chỉ ra rằng, có 4 nhân tố chính ảnh hƣởng đến biến động giá BĐS là: tốc độ tăng trƣởng GDP, tốc độ tăng trƣởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trƣởng [37] tín dụng là nguyên nhân chính. Paul Krugman lý giải về sự ảnh hƣởng 3 nhóm đối tƣợng: nhà đầu tƣ, ngân hàng và cơ quan quản lý đến biến động [18] giá BĐS.
Nghiên cứu của Case & Shiller đã chỉ ra rằng ngoài các yếu tố định lƣợng đƣợc trong nền kinh tế tác động đến biến động giá BĐS thì yếu tố tâm lý của nhà đầu tƣ là nguyên nhân quan trọng mang tính quyết định. Một số nghiên cứu thực nghiệm khác đƣợc kể đến nhƣ Stefan [37] [20] [40] , , , Gerlach Chen &ctg Rahman, Khanam & Xu ….cũng đã tìm ra những bằng chứng về các yếu tố vĩ mô tác động đến giá hàng hóa trên thị trƣờng bất động sản. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “ Nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng đến biến động giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh” có ý nghĩa quan trọng, góp phần vào việc tìm hiểu, xác định mức giá gốc thật sự cũng nhƣ biên độ biến động giá của căn hộ chung cƣ nói riêng và xa hơn là BĐS nói chung, qua đó phản ánh thị trƣờng BĐS một cách rõ nét nhất. Nhu cầu xác định chỉ số 15 giá BĐS luôn hiện hữu; đây đồng thời là một vấn đề cần đƣợc giải quyết triệt để, trong đó rất cần sự phối hợp giữa Nhà nƣớc, doanh nghiệp và những chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực BĐS.
Các nghiên cứu liên quan đến đề tài Việc nhận dạng và lƣợng hóa các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất đai, nhà ở ngày càng đƣợc quan tâm và chú ý. Trong suốt chiều dài phát triển của thị trƣờng BĐS, đã rất nhiều các nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá trị BĐS. Trong phần này, bài viết tổng hợp các quan điểm của các nhà nghiên cứu về các yếu tố và xu hƣớng tác động đến giá trị BĐS. Vì vậy đã có rất nhiều bài nghiên cứu liên quan, tiêu biểu là những bài nghiên cứu của những tác giả sau: Theo Malpezzi Stephen, (2002)[23] ứng dụng mô hình Hedonic để định giá tài sản.
Trong đó, tác giả đã phát hiện ra ba nhóm yếu tố ảnh hƣởng đến giá nhà, đó là đặc điểm kết cấu nhà, đặc điểm khu dân cƣ, và cuối cùng là đặc điểm môi trƣờng. Mục tiêu của nghiên cứu này là xác định mức độ ảnh hƣởng của yếu tố môi trƣờng đến giá nhà ở. Ô nhiễm không khí làm giảm giá trị của nhà ở là điểm đặc biệt đƣợc nhấn mạnh trong bài nghiên cứu này. Theo Rossen, (1974)[25] cũng vận dụng mô hình Hedonic để đánh giá ảnh hƣởng của môi trƣờng đến giá trị căn hộ.
Trong nghiên cứu này, Bernardo đã đánh giá ảnh hƣởng của môi trƣờng (bao gồm vấn đề xử lý nƣớc thải, số lƣợng thang máy, garage, số lƣợng phòng ngủ, quầy bar) đến giá bán. Theo đó, căn hộ có số lƣợng phòng ngủ càng nhiều thì giá càng cao, biến thang máy và garage cũng tác động mạnh đến giá trị căn hộ. Căn hộ càng nằm xa khu vực xử lý nƣớc thải có giá càng cao. Theo Thibodeau và Malpezzi, (1980)[23] một số mô hình hồi quy của giá trị hoặc giá bán căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ.
16 Trong đó, từng biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong kết quả của mô hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này. Mô hình hồi quy của giá nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng nhƣ sau: R = f (S, N, L, C, T) Theo Johannes Krouthen, (2011)[28] nghiên cứu về các yếu tố ảnh hƣởng đến sự khác nhau về giá của các căn hộ tại Uppsala. Kết quả thu đƣợc là giá căn hộ bị tác động bởi các yếu tố diện tích, khoảng cách đến trung tâm, thời điểm bán và các phí dịch vụ. Tƣơng tự Clapp J.M, (1980)[21] đã tìm ra bốn nhóm yếu tố chính là (i) những đặc điểm về xây dựng nhƣ tuổi của công trình, số tầng, diện tích thực, những tiện nghi trong nhà, bãi đỗ xe; (ii) đặc điểm về vị trí nhƣ khoảng cách đến đƣờng cao tốc, khoảng cách đến trung tâm thành phố; (iii) sự đánh giá giá trị của văn phòng nhƣ diện tích đất đƣợc đánh giá, thuế suất của giá trị tài sản đƣợc đánh giá, thuế tài sản hàng năm; (iv) khả năng tiếp cận nhƣ thời gian từ nhà đến văn phòng tỷ lệ nhân viên đi làm bằng xe buýt.
Mô hình của Sibel Selim, (2008)[33] nghiên cứu về các yếu tố nội tại của căn nhà đƣợc thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ. Kết quả cho thấy diện tích nhà, số lƣợng phòng, loại nhà, hệ thống nƣớc, hồ hơi, đặc trƣng về vị trí về kiểu của tòa nhà là các biến quan trọng nhất ảnh hƣởng tới giá nhà. Nghiên cứu của Davor Kunovac, Enes Đozovic, Gorana Lukinia và Pufnik, (2008)[27] thông qua việc phân tích định lƣợng bằng mô hình Hedonic để xây dựng chỉ số giá BĐS. Trong nghiên cứu này, tác giả đã chọn ra đƣợc 6 biến độc lập phù hợp với mô hình, đó là: diện tích sàn, số tầng, số phòng, thời điểm xây dựng, thời gian bán, loại hình sử dụng.
Với việc nghiên cứu căn hộ chung cƣ chỉ cho mục đích ở, do đó yếu tố loại hình sử dụng là không cần thiết cho mô hình của đề tài này. Nghiên cứu của Richard J.Cebula, (2009)[24] đã áp dụng mô hình định giá Hedonic để tính giá nhà ở tại thành phố Savannah, Georgia. Tác giả đã thu 17 thập 2.888 mẫu nhà ở đơn lẻ trong giai đoạn năm 2000 đến năm 2005. Trong đó sử dụng 24 biến độc lập nhƣ: số phòng tắm, số phòng ngủ, diện tích sàn, trang trí nội thất, số tầng, số lƣợng bãi đậu xe, hồ hơi, đƣờng phố, hệ thống nƣớc ngâm,…Đặc biệt trong bài nghiên cứu này tác giả còn sử dụng thêm những biến số để giải quyết vấn đề giá nhà ở thay đổi theo mùa.
Theo Lê Khƣơng Ninh, (2011)[15] đã thực hiện nghiên cứu để xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất vùng ven đô thị ở đồng bằng sông Cửu Long. Dựa vào những nghiên cứu của những nhóm tác giả trƣớc, Lê Khƣơng Ninh, (2011) cho rằng có tất cả 14 yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất tại khu vực đồng bằng sông Cửu Long. Các biến độc lập bao gồm: thu nhập đất, khoảng cách đến trung tâm đô thị, khoảng cách đến trung tâm thƣơng mại, khoảng cách đến trƣờng học, khoảng cách đến trục đƣờng giao thông chính, chiều rộng mặt tiền, nguồn điện, nguồn nƣớc, ô nhiễm nƣớc, ô nhiễm không khí, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo và loại đô thị. Để đi đến kết luận cho bài nghiên cứu tác giả đã sử dụng số liệu sơ cấp thu thập đƣợc từ 1860 hộ gia đình ở một số tỉnh ở khu vực đồng bằng sông Cửu Long.
Kết quả cho thấy rằng đối với nhóm đất thổ cƣ thì có một số yếu tố ảnh hƣởng nhƣ: khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách đến khu thƣơng mại, khoảng cách đến trƣờng học, yếu tố mặt tiền, mức độ ô nhiễm nƣớc, kỳ vọng về giá, quy hoạch treo và loại đô thị, còn đối với nhóm đất vƣờn thì có ít yếu tố ảnh hƣởng hơn so với nhóm đất thổ cƣ, các yếu tố ảnh hƣởng là khoảng cách đến trung tâm thƣơng mại, khoảng cách đến trục đƣờng chính, yếu tố mặt tiền, yếu tố nguồn nƣớc, yếu tố quy hoạch treo và loại đô thị. Thạc sĩ Lực Mạnh Hiển, (2013)[16] cũng đã tiến hành nghiên cứu điển hình về nhà chung cƣ tại Thành phố Hà Nội trong đó ứng dụng mô hình Hedonic để phục vụ cho công tác định giá.
