phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 03 chƣơng: Chƣơng 1: Cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với Vị thế - Chất lƣợng. Chƣơng 2: Quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị. Chƣơng 3: Thử nghiệm nhận dạng các cực vị thế trên địa bàn quận Cầu Giấy. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI VỊ THẾ - CHẤT LƢỢNG 1.
Khái quát về lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đƣợc Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely phát triển và công bố vào năm 2000 tại Vƣơng quốc Anh trên tạp chí Đô thị học dƣới tiêu đề “Vị thế, chất lƣợng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cƣ đô thị”. Theo lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng, sự thay đổi trong các khu dân cƣ đô thị có thể đƣợc quan niệm nhƣ bao gồm một chuyển dịch đồng th i dọc theo hai chiều: Vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở. Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở 1. Vị thế nơi ở Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định.
Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, tôn giáo, chất lƣợng môi trƣ ng,. phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện th i của một xã hội nhất định, và theo đó, nó có liên quan chặt chẽ với các điều kiện lịch sử cụ thể, đó là chiều th i gian [21]. Vị thế nơi ở có bản chất vô hình vì nó tồn tại trong tâm tƣ, nguyện vọng, ƣớc muốn của con ngƣ i, làm cho vị thế rất khó định hình, thƣ ng chỉ đo đếm đƣợc thông qua các yếu tố vật thể hữu hình trung gian là biểu tƣợng của vị thế, mà trong mối quan hệ với các biểu tƣợng đấy có sự say đổi trong hành vi ứng xử của con ngƣ i. Theo lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng thì việc định lƣợng vị thế có thể đƣợc tiến hành, hoặc thông qua việc đại diện (proxy), bằng một quá trình sắp xếp thứ tự (thí dụ, với việc sử dụng các nhóm trọng điểm (focus groups) hoặc bằng cách ƣớc tính các giá cả “suy ra” (implicit) của các thuộc tính liên quan tới vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi quy khác nhau, nhƣ kỹ thuật hedonic (Griliches, 1969; Rosen, 1974; Megbolugbe, 1986).
Khái niệm về vị thế bổ sung cho khái niệm về vị trí đất đai. Vị thế là nội dung văn hóa - xã hội và kinh tế ẩn chứa đằng sau vị trí và làm cho vị trí cho vai trò quyết định trong việc lựa chọn vị trí đầu tƣ phát triển bất động sản [21]. Cần phân biệt vị trí trong không gian tự nhiên, vị trí trong không 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com gian kinh tế - xã hội và vị trí trong không gian tâm lý. Vị thế ở đây chính là phản ánh các vị trí trong không gian tự nhiên và không gian kinh tế - xã hội và trong không gian tâm lý.
Nhƣ vậy có thể nói, vị thế là khái niệm đầy đủ và rộng hơn vị trí. Chất lượng nhà ở Chất lƣợng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý hữu hình đo đếm đƣợc, nhƣ diện tích sàn, số lƣợng phòng tắm, số tầng cao,. Thêm vào đó, có thể tính đến các chỉ số chất lƣợng sản phẩm nhƣ độ bền, tính tƣơng thích với một công nghệ xây dựng hiện có,. Các thành phần này tồn tại độc lập với thành phần vị thế của nhà ở.
Thông thƣ ng, những đặc tính này hay đƣợc thống kê trong các số liệu về điều kiện nhà ở và có thể có các tiêu chuẩn nhất định. Các tiêu chuẩn vật lý của nhà ở tại mỗi địa điểm khác nhau có thể không giống nhau và có thể thay đổi qua mỗi giai đoạn phát triển của xã hội [21]. Mối quan hệ giữa vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở Có thể nói rằng mối quan hệ giữa vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở là quan hệ biện chứng. Chất lƣợng nhà ở đáp ứng nhu cầu vật chất, vị thế nơi ở đáp ứng nhu cầu tinh thần con ngƣ i.
Tại mỗi địa điểm khác nhau thì tiêu chí vật lý về nhà ở và tiêu chí chủ quan về vị thế cũng khác nhau, nhƣng hai thành phần về vị thế và chất lƣợng thì luôn có mối quan hệ đặc trƣng không thể tách r i: có thể là đối nghịch nhau hay tƣơng thích với nhau.1 thể hiện mối quan hệ giữa Vị thế - Chất lƣợng và đƣ ng ngƣỡng. Trục O - CL thể hiện chất lƣợng nhà ở, trong khi trục O - VN thể hiện vị thế nơi ở. Tại các điểm trên trục O - VN, có một ngƣỡng, hoặc một mức độ chất lƣợng nhà ở chấp nhận đƣợc mà dƣới nó nhà ở có thể đƣợc xếp hạng là kém phẩm chất hay không mong muốn [21]. Quỹ tích những điểm đó tạo thành một đƣ ng gọi là đƣ ng ngƣỡng.
Đƣ ng này chia toàn bộ quỹ nhà ở đang quan tâm ra làm 2 khu vực: khu vực phía trên ngƣỡng đƣợc gọi là “ vùng mong muốn”; khu vực phía dƣới đƣợc gọi là “vùng không mong muốn”. Mỗi tình huống nhà ở (của một đất nƣớc hay thành phố) có một đƣ ng ngƣỡng chất lƣợng mang tính đặc thù có thể đem so sánh với các đƣ ng ngƣỡng khác. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Trục Vị thế - Chất lượng và đường ngưỡng trong không gian 2 chiều Tại mức giá nhà thấp hơn, thì ngƣ i ta sẽ quan tâm nhiều đến chất lƣợng nhà ở mà ít quan tâm đến vị thế nơi ở và ngƣợc lại ở những mức giá nhà cao hơn, vị thế nơi ở lại là yếu tố đƣợc chú trọng quan tâm hơn.
ơn nữa nhà và đất thƣ ng gắn liền với nhau, do đó ta có thể nói đối với những thửa đất có vị thế cao thì giá đất cũng sẽ cao, nhƣng có những khu vực mà yếu tố vị thế không đƣợc đánh giá cao thì ngƣ i ta quan tâm đến có thể là đặc tính vật lý của thửa đất hay các yếu tố môi trƣ ng xung quanh tác động đến giá đất. Quan điểm cực vị thế Theo quan điểm của lý thuyết vị thế - chất lƣợng, các mẫu hình vị trí dân cƣ của hầu hết các thành phố tuân theo một cấu trúc (đa) cực. Trong đó một hay nhiều cực thể hiện những điểm cao nhất của một số loại vị thế xã hội nhất định, đƣợc công nhận bởi một phần nhất định của công chúng. Các khu dân cƣ trong các thành phố tạo nên những vành đai đồng tâm phần lớn liên tục và ch m nhau xung quanh một hay nhiều cực vị thế.
Cấu trúc vành đai là kết quả của một sự lựa chọn giữa vị thế mong muốn và một mức độ chất lƣợng nhà ở chấp nhận đƣợc [21]. Ngoài ra, theo lý thuyết vị thế - chất lƣợng, cực vị thế không cố định, bất biến mà có thể thay đổi (hoặc dịch chuyển) theo th i gian. Khi các cực vị thế di chuyển, tuân theo (hoặc báo hiệu) sự chuyển đổi trong xã hội nói chung, chúng thay đổi những ranh giới không gian giữa các khu vực mong muốn và không mong 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Từ đó, một số khu nhà ở thƣ ng rất đƣợc ƣa chuộng có thể trở nên ít đƣợc ƣa chuộng hơn hoặc ngƣợc lại.
Các hệ quả ứng dụng của lý thuyết vị thế - chất lượng Những hƣớng ứng dụng quan trọng đối với chính sách nhà ở và giá trị nhà ở/ bất động sản của lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng có thể đƣợc chia thành ba nhóm [10]: - Ở nhóm thứ nhất: Lần đầu tiên về mặt học thuật, cặp phạm trù về giá trị sử dụng và giá trị trao đổi của nhà ở và bất động sản, cũng nhƣ quan hệ hỗ trợ giữa chúng, đƣợc phân tích một cách đồng th i, với áp dụng những kỹ thuật đo lƣ ng kinh tế hedonic (heodnic price index). Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đã chứng minh rằng, các phân khúc thị trƣ ng nhà ở khác nhau có các thuộc tính tƣơng đồng với phạm trù giá trị khác nhau, và quá trình biến thiên đồng th i của hai phạm trù này là một quá trình phi tuyến. Quá trình biến thiên này có quy luật, với kết quả là có thể tính toán đƣợc đƣ ng (mặt) ngƣỡng của giá nhà và BĐS, cũng nhƣ xác lập quan hệ toán học giữa các thành phần vị thế và chất lƣợng của nhà ở/ BĐS. Các hiểu biết này sẽ dẫn đến các hệ quả quan trọng trong mặt chính sách đô thị, bao gồm: + Thay đổi và nâng cao hiệu quả của việc ứng dụng các phƣơng pháp thống kê để phân tích thị trƣ ng nhà ở, tạo cơ sở vững chắc cho việc đƣa ra các chính sách đô thị; + Nhận thức về tính tất yếu của việc đa tâm hóa các đô thị lớn, phát triển nhanh; + Xác định vị trí và thứ bậc mỗi đô thị trong hệ thống cạnh tranh đô thị toàn cầu; + Tính toán và dự báo chính xác giá trị của cả hai thành phần tạo nên giá nhà/BĐS, khi biết một trong hai thành phần.
Ví dụ, có thể xác định rõ mức chất lƣợng phù hợp của một chƣơng trình nhà ở đƣợc hoạch định trên một địa điểm có giá trị vị thế cho trƣớc, hay ngƣợc lại, mức vị thế phù hợp với một chƣơng trình có các thông số chất lƣợng định trƣớc. - Ở nhóm kết quả thứ hai, việc nêu bật vai trò quyết định của hai phạm trù giá trị vị thế và chất lƣợng trong khi phân tích mô hình hóa sự hình thành giá nhà 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ở/BĐS đã cho phép hình thành hai chiều kích (trục) của mô hình này, trong đó chiều kích vị thế, hay trục vị thế trùng hƣớng với khoảng cách ngắn nhất đến (các) trung tâm đô thị. Khi xoay quanh trục vị thế, ta có thể nhận đƣợc một không gian Cartesian ba chiều, với khoảng cách đến (các) trung tâm đô thị trùng với khoảng cách hiệu chỉnh vị thế.