Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Theo bộ luật dân sự năm 2005, 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “ Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc Hội, 2005, 2015). Khái niệm và đặc điểm hàng hóa bất động sản 1.
Khái niệm hàng hóa bất động sản Hàng hóa (goods or commodities) là sản phẩm kinh tế hữu hình (máy giặt, bột giặt, công cụ, máy móc.) trực tiếp hay gián tiếp góp phần vào việc thỏa mãn nhu cầu của con người. Trong kinh tế chính trị Marx-Lenin, hàng hóa cũng được định nghĩa là sản phẩm của lao động thông qua trao đổi, mua bán. Hàng tiêu dùng và hàng đầu tư là những thành tố quan trọng tạo nên tổng sản phẩm trong nước. Hàng hóa kinh tế là những hàng hóa khan hiếm hay những hàng hóa mà mọi người muốn mua nhiều hơn khi điều kiện cho phép (Minh Anh, 2018).
Bất động sản cũng là một loại hàng hóa kinh tế bởi nó tạo ra giá trị vật chất. Hàng hóa bất động sản là đất đai, những tài sản gắn liền với đất được trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản. Hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường, thường gồm có: 1/ Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng để bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường. 2/ Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán (Mai Xuân Bình, 2014).
Đặc điểm hàng hóa bất động sản Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, do đó hàng hóa bất động sản có những điểm khác biệt và có những đặc tính riêng so với các hàng hóa khác cụ thể: Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định, không di dời được: Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản, vì vậy người ta thường nhắc "vị trí, vị trí và vị trí", tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản. Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng. Hàng hóa bất động sản có tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt (dị biệt) và khan hiếm: Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng 6 cũng có hướng và tầng khác nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau như các hàng hoá khác.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế .v… Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của năng lực quản lý: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác. Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn.
Đây là chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư.v… Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học v. có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước thì có thể thành công rất lớn. Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý 7 xã hội: Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác.
Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v. chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản (Nguyễn Bá Long và cs, 2017). Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản 1.
Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản và các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: Trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản (Minh Hằng, 2020). Đặc điểm thị trường bất động sản Với những điểm khác biệt và tính có giá trị của hàng hóa bất động sản do đó thị trường bất động sản là một trong những kênh đầu tư được quan tâm chú ý bên cạnh thị trường chứng khoán và thị trường vàng.
Thị trường bất động sản có những đặc điểm sau: Thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển theo 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài chính hóa. Cấp độ sơ khởi là giai đoạn mọi người tiến hành tạo lập Nhà, trong cấp độ này các chính sách về đất đai đóng vai trò quyết định; Cấp độ tập trung hóa- giai đoạn này các doanh nghiệp tiến hành xây dựng bất động sản, sự hình thành bất động sản tùy thuộc vào năng lực nhà xây dựng, trong cấp độ này các chính sách về xây dựng và các doanh 8 nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định; Cấp độ tiền tệ hóa là giai đoạn bất động sản đã xây dựng xong, hình thành nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và để duy trì doanh nghiệp phải liên kết với các ngân hàng, trong cấp độ này các ngân hàng đóng vai trò quyết định; Cấp độ tài chính hóa - khi quy mô thị trường bất động sản tăng cao và phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro lúc này ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ này các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Quá trình vận động thị trường bất động sản đều có chu kì dao động tương tự như nhiều thị trường khác và bao gồm 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng), phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”).
Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau. Chính bởi vậy hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc.